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   隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，人們生活水平的提高,，載客小汽車數(shù)量逐年增加，停車成為公眾生活中常見的難題,，因而停車庫的重要性也越來越明顯,。像北京等一線城市,，停車庫的供給出現(xiàn)了較大的缺口,，停車庫價(jià)格飆升，幾十萬元的價(jià)格已成為常態(tài),，甚至有停車庫以上百萬的價(jià)格成交,。停車庫緊缺，價(jià)值攀升的同時(shí),，涉及停車庫的評估需求也越來越多,，本文談?wù)勱P(guān)于如何做好停車庫的評估。

停車庫作為特殊物業(yè)的一種,，相對于其他房地產(chǎn)而言具有其特殊性,，要想做好停車庫評估先要了解停車庫。

一,、停車庫的類型

停車庫按建筑類型分為地面停車場,、地下停車庫和地上停車樓。

地面停車場是指道路范圍以外專辟的供車輛停放的空地或廣場,，主要由出人口通道,、停車坪和其他附屬設(shè)施組成，具有布局靈活,、停車方便,、管理簡單和成本低廉等特點(diǎn)。

地下停車庫是指建在地下具有一層或多層的停車場所,。結(jié)合城市規(guī)劃和人防工程設(shè)施,，在不同地區(qū)的公園、綠地,、道路,、廣場及建筑物下面修建地下停車庫，是緩解城市用地緊張,、提高土地使用價(jià)值的有效措施,，對改善停車狀況的效果顯著，但修建地下停車庫的成本費(fèi)用較高,。

地上停車樓是指專門為停放車輛而修建的固定建筑物或利用大型建筑物頂面作為車輛停放的場所,。停車樓又可分為坡道式和機(jī)械式兩類：坡道式停車樓是指駕駛員駕駛車輛通過坡道進(jìn)出停車樓，車輛出入便利迅速,；機(jī)械式停車樓是利用升降機(jī)及其傳送帶等機(jī)械設(shè)備運(yùn)送車輛到停放位置,，占地面積少，空間利用率非常高,。

目前,，地下停車庫成為較為常見的停車庫類型。機(jī)械式的地下停車庫和地上停車樓也較多的出現(xiàn)在商業(yè)辦公密集區(qū)域,。而地面停車場由于占地面積大,，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重,，日益受到限制。所以地下停車庫成為評估中常見的估價(jià)對象類型,。

二,、停車庫的特點(diǎn)

（1）權(quán)屬比較特殊。地下停車庫一般存在兩種不同情況：①開發(fā)商擁有車庫單獨(dú)產(chǎn)權(quán),，可對車庫自由行使收益,、處分權(quán)；②地下車庫作為共有部位,，建筑面積已進(jìn)行了分?jǐn)?，車庫不能單?dú)出售。上述情況的存在,，導(dǎo)致了地下停車庫是否存在經(jīng)營性,，同時(shí)也使得其價(jià)格表現(xiàn)形式多樣化。此外,，也會存在利用人防工程作為地下車庫的情況,。

（2）計(jì)量單位比較特殊。商品房存在多種計(jì)量單位（套,、建筑面積,、套內(nèi)建筑面積、使用面積等）,，國家有關(guān)部門對于應(yīng)該以何種計(jì)量單位作為商品房銷售的單位也有相關(guān)規(guī)定,，但對于地下停車庫物業(yè)，由于地下停車庫物業(yè)用途的特殊性,，消費(fèi)者比較認(rèn)同的則只有一種：車位個(gè)數(shù)。與此同時(shí),，也會出現(xiàn)相同建筑面積產(chǎn)生不同車位數(shù)的問題,。

（3）日常管理和服務(wù)相對特殊。地下停車庫除滿足停車這一基本功能外,，可能會衍生出其他功能,，當(dāng)然，這種功能主要為解決與機(jī)動車相關(guān)的問題,，屬于一種配套服務(wù),。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，諸如：車輛安全,、車輛清潔,、停車的方便和舒適、維修等,。由此,，地下停車庫日常管理和服務(wù)水平在一定程度上決定了停車庫的檔次,。

除此之外，地下車庫在價(jià)格上還有下列特點(diǎn)：

（1）價(jià)格往往和車位數(shù)掛鉤,，與一般商品房不同,，地下停車庫的銷售價(jià)格往往會以“元/車位”的形式體現(xiàn)，而出租價(jià)格則按車位以“元/小時(shí)”,、“元/天”,、“元/月”、“元/年”的形式來體現(xiàn),。因此,，地下停車庫的價(jià)格和最初原始投入的緊密程度較低。

（2）同一地區(qū)同一類型房地產(chǎn)單位價(jià)格不會出現(xiàn)較大變化,，由于地下停車庫自身地位和使用功能的特殊性,，其單位價(jià)格往往不會像其他房地產(chǎn)那樣，呈現(xiàn)出比較鮮明的獨(dú)特性,，同一地區(qū)同一類型房地產(chǎn)地下停車庫單位價(jià)格比較一致,。

（3）價(jià)格受地上房地產(chǎn)租售狀況的影響較大，與地上房地產(chǎn)相比,，地下停車庫在一定程度上處于從屬地位,，其價(jià)格的高低也受地上房地產(chǎn)的租售狀況影響。

三,、地下車庫常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

一般而言,，停車庫價(jià)格估價(jià)可以采用比較法、收益法和成本法,。停車庫價(jià)格估價(jià)方法的選擇,，首先應(yīng)該重點(diǎn)考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營性房地產(chǎn),；其次,，應(yīng)該考察其周邊房地產(chǎn)中類似房地產(chǎn)的出租、銷售情況,，以此來決定采用何種估價(jià)方法,。

（一）比較法

是指在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照,，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)既知價(jià)格修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法,。

鑒于停車庫具有同一地區(qū)同一類型房地產(chǎn)地下停車庫單位價(jià)格比較一致的特點(diǎn)，比較法應(yīng)當(dāng)在地下停車庫的評估中作為優(yōu)先選用的方法,，并且地下停車庫的可比交易案例比較容易取得,，可操作性較高。值得注意的是,，在比較法的操作中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)

1,、可比案例的選取,。目前車位的利用和銷售計(jì)價(jià)都是以個(gè)數(shù)為單位，在評估中以車位個(gè)數(shù)為計(jì)價(jià)單位最合理,，由于車位的公攤普遍較大,，而且不同項(xiàng)目的公攤系數(shù)差異很大，以建筑面積為基礎(chǔ)進(jìn)行估價(jià)并不適用于車位,，而車位的使用價(jià)值與其套內(nèi)面積密切相關(guān),，因此建議在評估車位時(shí)按套內(nèi)面積對車位進(jìn)行分類(小車位、標(biāo)準(zhǔn)車位,、大車位等),，以車位個(gè)數(shù)進(jìn)行計(jì)價(jià)，因此在選取可比案例時(shí),，盡量選取以個(gè)數(shù)為計(jì)價(jià)的案例,。

2、車位比例因素,。物業(yè)套數(shù)與車位數(shù)的比值越高,，車位供應(yīng)缺口越大，對車位的價(jià)格呈正效應(yīng),；反之,，呈負(fù)效應(yīng)。

3,、公共交通便捷程度因素,。公共交通便捷程度越低，則業(yè)主對私家車及車位的需求越多,，對車位的價(jià)格呈正效應(yīng),；反之，呈負(fù)效應(yīng),。

4,、周邊配套設(shè)施狀況因素。周邊配套設(shè)施越不便利,，則業(yè)主對車位的需求越多,，對車位的價(jià)格呈正效應(yīng),；反之,，呈負(fù)效應(yīng)。

5,、房地產(chǎn)檔次因素,。在同一供需圈內(nèi)，房地產(chǎn)平均價(jià)格越高,，則物業(yè)檔次越高,，則業(yè)主對車位的需求越多,，對車位的價(jià)格呈正效應(yīng)。

（二）收益法

是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率,，將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值,，求其之和來確定估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。

對于經(jīng)營性的地下停車場,，其主要收益來源為停車費(fèi),，在核算經(jīng)營收益水平過程中，要靈活結(jié)合估價(jià)對象所在地段及所服務(wù)的地上物業(yè)類型,，在符合當(dāng)?shù)赝＼噲鍪召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的前提下,，對比類似區(qū)位條件的停車場合理預(yù)設(shè)開發(fā)后的停車費(fèi)定價(jià)范圍。值得注意的是,，由于停車場在白天,、夜晚、工作日,、節(jié)假日不同時(shí)段的停車率有所不同,，在評估中需要切實(shí)結(jié)合停車場服務(wù)對象類別，綜合分析其出行特點(diǎn),，確定不同時(shí)段的停車率,，才能更加準(zhǔn)確的確定停車庫的收益價(jià)值。

（三）成本法

是假定存在一個(gè)潛在的購買者,，重置一宗與估價(jià)對象可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)所需投入的合理費(fèi)用,。也應(yīng)當(dāng)是估價(jià)對象價(jià)值的衡量標(biāo)準(zhǔn)，即是一種以建造房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù),，再加上一定的資金利息和計(jì)劃利潤,，并扣除相應(yīng)的折舊來確定房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法。

需要注意的是：一般而言,，地下停車庫的成本法評估中,，停車庫分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值較地上建筑物分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值要低，以北京市基準(zhǔn)地價(jià)為例,，地下停車庫的修正系數(shù)一至二級土地為0.25,，三至七級為0.2，八至十二級為0.15,。

而考慮地下停車庫的建造過程中相比地上建筑需要做較高質(zhì)量的防水,、需要大量開挖及運(yùn)輸土方，并大量采用剪力墻承重及防水設(shè)計(jì),，故其建筑成本一般比地上建筑高,；另外，如果地下停車庫涉及機(jī)械式車位的配置，其建安成本亦會相對提高,，故在核算成本需要注意加強(qiáng)成本合理化設(shè)定,。

結(jié)語：因車庫只能賣業(yè)主，其價(jià)值和業(yè)主人均車庫數(shù)有關(guān),，往往是低容積率的高檔樓盤車庫價(jià)低于高容積率普通樓盤,，還應(yīng)注意車位大小、公攤率和位置的價(jià)格區(qū)分,。在選取比較案例時(shí),，注意不同公攤率造成的車位實(shí)際使用面積差異，直接影響每個(gè)車位的利用價(jià)值,。例如：登記的建筑面積相同的車位,，公攤不同，實(shí)際可停車面積不同,，則每個(gè)車位價(jià)格有所不同,，所以在評估車位時(shí)，以使用面積單價(jià),，結(jié)合公攤率反算建筑面積單價(jià)更合理,。

無論是從車位售價(jià)還是停車費(fèi)的高低來講，地下停車位的價(jià)格主要從屬于其服務(wù)半徑內(nèi)的地上建筑物的租售水平,，如果地上物業(yè)的租售情況理想,，則增加對車位的需求，地下停車位的租售情況也會相應(yīng)較理想,。

只有充分了解停車庫的建造,、租售等特點(diǎn)，才能根據(jù)實(shí)際需要,，確定估價(jià)方法中所采用的各項(xiàng)數(shù)據(jù),，從而才能做好停車庫的評估工作。