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酒店用地因土地性質(zhì)特殊,、成交案例稀缺,、數(shù)據(jù)不易收集、未來難以預(yù)計(jì),、影響因素眾多等特點(diǎn),，相對于其他用途土地的評估難度大。在評估過程中需要針對酒店市場進(jìn)行多方面的詳盡調(diào)查,、分析和判斷,，確定酒店用地的規(guī)劃建設(shè)方案，方可測算出酒店用地的客觀價(jià)值,。本文從酒店用地評估技術(shù)方法和實(shí)際應(yīng)用的角度出發(fā),，簡要對酒店用地估價(jià)方法選用、酒店用地市場定位及開發(fā)設(shè)計(jì)進(jìn)行闡述,。

一,、概括

酒店是房地產(chǎn)與旅游服務(wù)高度結(jié)合的產(chǎn)物，是商業(yè)房地產(chǎn)中的一種,。一般較大規(guī)模的酒店是集住宿,、餐飲、會(huì)議于一體,，具有較高的價(jià)值,，收益構(gòu)成復(fù)雜，有別于一般商業(yè)房地產(chǎn),。那么酒店用地應(yīng)屬于什么類別,？根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》來看，酒店用地屬于商服用地下二級分類住宅餐飲用地，根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》來看，酒店用地屬于商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地下二級分類商業(yè)設(shè)施用地,，三級分類餐飲業(yè)用地、旅游用地。

酒店用地相對于其他性質(zhì)用地評估難度大,。是由于酒店用地性質(zhì)特殊,，所屬類別級別小，可參照范圍小,，很難用其他類商服用地進(jìn)行比較修正,，成交案例稀缺,，成交多為協(xié)議出讓。并且酒店用地尚未開發(fā)建設(shè),，難以預(yù)計(jì)建成后類型,、檔次，或未來建成后能否正常經(jīng)營,、是否有穩(wěn)定的經(jīng)營收入,，因此評估時(shí)還需模擬酒店用地開發(fā)過程及開發(fā)后經(jīng)營過程。酒店用地的價(jià)值還受多方面因素的影響,，如度假型酒店是否有旅游資源,、會(huì)議型酒店周邊是否會(huì)議類型資源等，會(huì)直接影響酒店經(jīng)營狀況,。相對其他性質(zhì)用地酒店用地測算相對復(fù)雜,，收益構(gòu)成復(fù)雜很難確定。

二,、估價(jià)方法選擇與評估

1,、市場比較法：

作為最直觀、最具說服力的估價(jià)方法,，市場比較法依然是酒店用地評估時(shí)首先要考慮的方法,，該方法能夠直觀及準(zhǔn)確的反映出估價(jià)對象的價(jià)值。但從近幾年的成交情況來看,，酒店用地相對其他用途土地成交量少,，成交案例稀缺，選取合適的可比案例難度大,。從中國土地市場網(wǎng)統(tǒng)計(jì)全國出讓情況來看,，截止到2017年1月1日，中心城市北京,、上海,、深圳等城市雖然也有成交，但從供應(yīng)方式來看基本上都是協(xié)議出讓,，且面積較小,，價(jià)格極低。很有可能是在用土地補(bǔ)繳出讓金等行為,，而非公開市場條件下的土地出讓,。在成熟的城市中間，雖然也時(shí)有新建的酒店用地規(guī)劃,，但經(jīng)常是作為住宅等用地的配套項(xiàng)目整體出讓,，難以獨(dú)立出來。深圳、廣州,、成都,、重慶等城市三年內(nèi)均無成交，可見在成熟的城市中,，酒店用地的評估選用市場比較法是有困難的,。

但也不缺乏掛牌出讓成交量大的城市，例如海南省等這樣的旅游城市,，成交量豐富三年內(nèi)達(dá)到119例,，可選范圍大。從此來看,，雖然酒店用地的成交案例稀缺,，但也不乏有成交量大的城市。而且,，如果是分布在景區(qū)周圍的酒店用地,、旅游用地、住宿餐飲用地等,，土地出讓案例還是比較豐富,，市場比較法還是要優(yōu)先考慮選用，畢竟市場比較法測算的價(jià)格能夠具有直接的說服力,。

統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2017-1-1

在比較案例選取交易案例時(shí),，針對酒店用地成交量不足，需從宏觀的角度選取比較案例,，可適當(dāng)擴(kuò)大同一供需圈的范圍,，只要比較案例的與估價(jià)宗地條件的相似性大于差異性，有條件且能夠進(jìn)行修正和調(diào)整,，那么就可以選取為比較案例進(jìn)行修正,。例如待估宗地位于北京市延慶區(qū)，但延慶區(qū)內(nèi)并無成交案例,，此時(shí)可以適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大范圍來看,，如可選取密云區(qū)、懷柔區(qū),，雖然與待估宗地距離較遠(yuǎn),，但與待估宗地同屬遠(yuǎn)郊區(qū)且距市中心距離、宗地狀況,、交通條件,、周圍環(huán)境等各方面相似度較高，再有針對性的對各因素修正是合理可行的,。因此,，選取比較案例時(shí)不要過于局限于距離,。另外，在期日修正系數(shù)選取時(shí),，要選擇合理的地價(jià)指數(shù)，符合規(guī)范盡可能在正規(guī)渠道獲取地價(jià)指數(shù),，如果區(qū)域劃分比較細(xì),，地價(jià)指數(shù)也需盡量細(xì)化，例如北京市通州區(qū),，2016年通州區(qū)升級為城市副中心,，區(qū)域房價(jià)增長幅度較大，如果用北京市整體地價(jià)增長指數(shù)可能會(huì)低估它的價(jià)值,。

當(dāng)然,，在評估時(shí)一定不要為了選用市場比較法而選用市場比較法。例如無相同用途案例,，最好不要用其他用途代替,，像批發(fā)零售用地價(jià)值構(gòu)成與酒店價(jià)值構(gòu)成差異較大、商務(wù)金融用地雖然價(jià)值相近但也應(yīng)該謹(jǐn)慎選用,。在案例價(jià)值內(nèi)涵不清晰時(shí),，如北京大部分住宅用地都會(huì)有配建條件，成交的價(jià)格不能準(zhǔn)確體現(xiàn)宗地的客觀價(jià)值,，直接用來比較顯然有失公允,。

2、收益還原法

收益還原法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或者存在潛在收益的土地,。對已建在用的租賃性商服用地,，建議選用收益還原法。該方法相對于待開發(fā)的酒店用地更適用于已建成的酒店用地評估,。

收益還原法是在估算待估宗地在未來每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上,，以一定的土地還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估基準(zhǔn)日收益總和（土地價(jià)格）的一種方法,。收益種類有四種：土地租賃,、不動(dòng)產(chǎn)出租、經(jīng)營性項(xiàng)目,、生產(chǎn)性項(xiàng)目,，對于酒店來說很少有土地或整棟房地產(chǎn)出租項(xiàng)目，而生產(chǎn)性項(xiàng)目一般為廠房,，則酒店應(yīng)屬于經(jīng)營性項(xiàng)目,。在測算酒店用地經(jīng)營性項(xiàng)目時(shí)，土地純收益=企業(yè)經(jīng)營純收益-非土地資產(chǎn)純收益,，扣減的非土地資產(chǎn)純收益應(yīng)包括酒店經(jīng)營利潤及建筑物部分收益,。酒店經(jīng)營利潤可以通過行業(yè)數(shù)據(jù)獲取,，建筑物部分收益，可利用土地剩余技術(shù)求取【土地還原率×土地價(jià)格+建筑物還原率×建筑物價(jià)格）=綜合還原率（土地價(jià)格+建筑物價(jià)格）】,，從而求取土地價(jià)值,。

3、剩余法

剩余法是酒店用地評估的常用方法,，適用于投資待建的商服用地,。

剩余法是指在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造,、買賣有關(guān)費(fèi)用后,，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對象土地價(jià)格的一種方法。待估宗地價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-開發(fā)項(xiàng)目整體開發(fā)成本-客觀開發(fā)利潤,，其中不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)是難點(diǎn),，也就是建成后的酒店價(jià)值的測算，應(yīng)選用收益法測算,，簡單說明測算過程如下：

凈收益=經(jīng)營收入-經(jīng)營支出-行業(yè)利潤,。

其中經(jīng)營收入包括住宿、餐飲,、會(huì)議,、娛樂、其他等可收益部分收入（如住宿收入部分,，根據(jù)酒店內(nèi)不同客房類型數(shù)量,、房價(jià)、服務(wù)費(fèi)及入住率進(jìn)行計(jì)算）,、經(jīng)營支出包括經(jīng)營成本（酒店運(yùn)營產(chǎn)生的直接費(fèi)用,，一般可占經(jīng)營收入的15-25%）、經(jīng)營費(fèi)用（如人員工工資等正常酒店經(jīng)營產(chǎn)生的費(fèi)用,，一般可占經(jīng)營收入的25-30%）,、管理費(fèi)用、稅費(fèi),。一般情況下正常酒店的經(jīng)營支出要占到經(jīng)營收入的65-75%,，行業(yè)利潤一般為8-10%。

在測算過程中難點(diǎn)在于,，酒店用地尚未開發(fā)建設(shè),，不像已建酒店有數(shù)據(jù)可參照,，難以預(yù)計(jì)建成后類型,、檔次等有效利用方式。如果在酒店用地評估時(shí)不能直接獲取開發(fā)設(shè)計(jì)方案等相關(guān)資料,，則需要先通過市場定位,、確定該宗地適合建一個(gè)什么樣的酒店,，再確定建設(shè)方案，從而獲得所需數(shù)據(jù),。

4,、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)且具有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的區(qū)域,，當(dāng)涉及國有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時(shí)，所采用的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)具有現(xiàn)勢性,，待估宗地的期日距基準(zhǔn)地價(jià)的期日一般不超過3年,。如大中型城市中心基本都有完善的基準(zhǔn)地價(jià)體系,，但較偏遠(yuǎn)的地區(qū)可能無法覆蓋到,，所以如果所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)體系不完善,，建議不要選用。若基準(zhǔn)地價(jià)有二類用途修正為佳,，例如北京市基準(zhǔn)地價(jià)用途修正系數(shù)表,，不同商業(yè)用地修正系數(shù)不同，可以有針對性的修正價(jià)格,。不過現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)期日較早,，測算出的價(jià)值不能完全反映出客觀價(jià)值，需謹(jǐn)慎選用,。

北京市基準(zhǔn)地價(jià)用途修正系數(shù)表

5、成本逼近法

成本逼近法適用于新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育,、少有交易案例的區(qū)域或類型,。中心城市商服用地不宜采用，但有些酒店位于較偏僻的風(fēng)景區(qū),，那么也可以選用,。成本逼近法測算過程如下：

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值+土地成本價(jià)格

其中土地取得費(fèi)根據(jù)不同情況有三種獲取方式。①征用農(nóng)村集體土地時(shí),，土地取得費(fèi)即為征收補(bǔ)償安置費(fèi)用,，主要包括被征收土地、地上青苗,、建筑物及構(gòu)造物的補(bǔ)償費(fèi)及涉及人員的安置補(bǔ)助費(fèi)用,，各項(xiàng)費(fèi)用按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),，以應(yīng)當(dāng)支付的區(qū)域客觀費(fèi)用來確定,；②征收國有土地使用權(quán)時(shí)，土地取得費(fèi)用即為征收補(bǔ)償安置費(fèi)用,，主要包括被征收土地使用權(quán),、地上青苗、建筑物及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)用及涉及人員的安置補(bǔ)助費(fèi),，各項(xiàng)費(fèi)用按有關(guān)規(guī)定,，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的區(qū)域客觀費(fèi)用來確定,；③通過市場交易獲得土地時(shí),，土地取得費(fèi)即是估價(jià)期日土地的客觀市場購置價(jià)格。

通過合理的選擇土地取得費(fèi),、稅費(fèi)等數(shù)據(jù),，成本逼近法測算出的價(jià)值也是很準(zhǔn)確的。但成本逼近法很難體現(xiàn)高效用土地價(jià)值，需謹(jǐn)慎選用,。

三,、 市場定位

酒店用地評估時(shí)若不能直接獲取開發(fā)設(shè)計(jì)方案等相關(guān)資料時(shí)，需先進(jìn)行市場定位,。通過各因素對酒店有針對性的分析,，才能最終判斷確定該宗地適合建一個(gè)什么樣的酒店。因此,，充分的市場調(diào)研十分重要,，如對區(qū)域內(nèi)會(huì)展業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展情況及規(guī)劃,、地區(qū)消費(fèi)水平等進(jìn)行調(diào)查,，不同地區(qū)的消費(fèi)水平和消費(fèi)者偏好不同，會(huì)影響到酒店收入結(jié)構(gòu),。

1,、酒店的主要分類

酒店的分類方式很多，常見的分類方式有如下兩種,。

（1）按酒店星級劃分

根據(jù)《中國人民共和國旅游涉外酒店星級標(biāo)準(zhǔn)》,，我國酒店星級主要是按照一星、二星,、三星,、四星、五星來劃分的,，酒店的星級越高,，對酒店軟件要求越高。

（2）按照酒店功能化分

商務(wù)型酒店：主要以接到從事商務(wù)活動(dòng)的客戶為主,，要求比較好的地理位置,，靠近商業(yè)中心區(qū)，配套齊全,，交通便捷,。此類酒店客源比較豐富,，一般不受季節(jié)性影響,。

度假型酒店：以接待休閑度假的客戶為主，酒店主要位于海濱,、溫泉或是風(fēng)景區(qū)附近,。這種酒店的特點(diǎn)是季節(jié)性很強(qiáng)，淡旺季非常明顯,，要求酒店提供比較完善的娛樂設(shè)施,。

會(huì)議型酒店：以接待會(huì)議旅客為主，要求較多的大小會(huì)議室以及完善的會(huì)議設(shè)施配套服務(wù)，還要有配套娛樂,、旅游服務(wù),。此類酒店一般位于旅游區(qū)、郊區(qū)等離市區(qū)較遠(yuǎn)的地方,。

經(jīng)濟(jì)型酒店（快捷酒店）：此類酒店一般僅提供客房服務(wù),，以及配套簡易的餐飲服務(wù)。主要針對中低檔消費(fèi)市場,。

主題酒店：此類酒店是集獨(dú)特性,、文化性和體驗(yàn)性一體的酒店。

2,、因素分析

與其他商業(yè)用地不同,，因酒店的性質(zhì)特殊，主要影響因素也有所不同,。例如一般旅客會(huì)首選交通條件便利的酒店,，是否擁有便捷、快速的交通條件直接影響著酒店客戶的入住,、消費(fèi),。若距離商務(wù)中心較近、商業(yè)聚集多較高,，這樣可以選擇商務(wù)型或會(huì)議型酒店,。如果是觀光旅客的話，周圍環(huán)境優(yōu)良且有高質(zhì)量旅游風(fēng)景區(qū)話,，會(huì)吸引大量的觀光旅客,，這樣更適合建度假型酒店。所在區(qū)域不同酒店檔次也可能不同,。周邊是否有豐富的客源,，客源的質(zhì)量如何；區(qū)域內(nèi)會(huì)展業(yè),、旅游業(yè)發(fā)展情況及規(guī)劃狀況如何,；相關(guān)國家政策也可能相對產(chǎn)業(yè)有推動(dòng)或者限制作用。要對這些特殊因素具體分析才能作出正確合理的判斷,。

綜上述可看出,，自然因素、社會(huì)因素,、經(jīng)濟(jì)因素,、個(gè)別因素共同決定了委估宗地適合建一個(gè)什么樣的酒店。所評估宗地的權(quán)利人或經(jīng)營方若有其他酒店項(xiàng)目在經(jīng)營,，那么它的經(jīng)營狀況和經(jīng)營模式,，也能對市場定位的判斷提供很好幫助,。

四、酒店開發(fā)設(shè)計(jì)方案

在確定市場定位后,，需詳細(xì)的設(shè)計(jì)方案,，確定酒店建筑規(guī)模及分區(qū)。

1,、酒店建筑規(guī)模

通過兩種方法確定酒店建筑規(guī)模,。①最高最佳利用面積，運(yùn)用公式：建筑面積=容積率×土地面積,，求取宗地最有效利用建筑面積,；②根據(jù)市場定位確定建造的酒店類型，對區(qū)域內(nèi)同類型同檔次的酒店進(jìn)行市場調(diào)研,，選用市場比較法對酒店的體量進(jìn)行測算從而得出該酒店適合的建筑面積,。兩種方法互相印證綜合確定酒店的建筑規(guī)模。

2,、酒店功能分區(qū)

酒店一般都具有多種功能,，不同功能用房具有不同的經(jīng)營方式和收益水平，一般酒店的功能分布主要如下：

（1）可收益部分

客房：客房服務(wù)是酒店的主要功能,，一般設(shè)有各種類型的客房,，如：高級房、豪華房,、行政房,、高級行政房、高級套房,、行政套房,、總統(tǒng)套房、標(biāo)準(zhǔn)間,、標(biāo)準(zhǔn)單人房等,。

餐飲：酒店一般設(shè)有中餐廳和西餐廳等。

商務(wù),、會(huì)議室：酒店的商務(wù)主要包括各種服務(wù)商服,，如票務(wù)服務(wù)、旅游服務(wù)等,，大型酒店通常擁有不同面積,、不同功能的各種會(huì)議室。

康體娛樂：酒店一般都具有各種康體娛樂服務(wù)功能,，如卡拉OK廳,、棋牌室,、桌球室,、游泳池,、健身室、桑拿浴室等,，當(dāng)然還可能配備游泳池,、保齡球場等。

其他商業(yè)：部分酒店的一,、二層一般都設(shè)有各種形式的中小型商場,，如服裝店、鮮花店,、工藝精品店等,。

（2）不可收益部分：如管理區(qū)、設(shè)備區(qū),、員工娛樂區(qū)等,，僅供內(nèi)部使用無法產(chǎn)生收益的部分。

在確定各分區(qū)面積時(shí),，必須要明確各個(gè)分區(qū),、面積之間的比例和經(jīng)營關(guān)系。酒店內(nèi)客房占用面積的比例是根據(jù)酒店的等級,、性質(zhì)而調(diào)劑,，一般客房面積占用率在酒店總建筑面積中占多數(shù)。但是,，高級的酒店常常公共經(jīng)營區(qū)面積比較大,，客房面積占有率會(huì)相對減少。而經(jīng)濟(jì)型酒店則正好相反,。經(jīng)驗(yàn)表明,，四五星酒店客房面積占總建筑面積的50%以上，約55%-60%,。而另一半建筑面積由公共區(qū)域和后勤機(jī)房組成,，各占25%。其中,，大堂,，走道占10-15%，餐飲娛樂占10-15%,，后勤機(jī)電占總面積的20-25%,。因此，酒店客房,、公共區(qū)域和后勤部分面積占比約2：1：1,。不同類型酒店，后勤和機(jī)電所占比重比較大致相同,。只是客房與公共區(qū)域的面積比例有所差別,。在三星級以下或經(jīng)濟(jì)型酒店,，客房比例將擴(kuò)大到60-75%，約占總建筑面積的三分之二,，甚至占到四分之三,。而公共區(qū)域和后勤部分所占比例就會(huì)減少。

在確定不用類型客房單套平均面積時(shí),，要對不同檔次的酒店客房面積進(jìn)行了解,，例如三星級酒店的評定標(biāo)準(zhǔn)為客房使用面積需達(dá)到30平米及衛(wèi)生間8平米，那么客房建筑面積的應(yīng)設(shè)定到50平米左右,，在測算時(shí)可運(yùn)用市場比較法調(diào)查獲取周邊同檔次同規(guī)模酒店房間面積來求取,。在確定房間數(shù)量時(shí)有兩種方法，一種是根據(jù)客房面積占比求得總面積除以客房單套面積求得可設(shè)定多少個(gè)房間,，另一種同樣可運(yùn)用市場比較法求取房間數(shù)量,。在實(shí)際評估時(shí)應(yīng)對兩種綜合考慮互相印證得出合理的房間數(shù)量。在確定客房房價(jià)時(shí),，同樣運(yùn)用市場比較法調(diào)查獲取周邊同檔次同規(guī)模酒店房價(jià)來求取,。綜上述客房區(qū)域的面積和收益，同理可測算其他功能區(qū)的收益,。

通過大量的調(diào)查和判斷獲取了宗地的開發(fā)設(shè)計(jì)方案數(shù)據(jù),，就可對酒店收益進(jìn)行計(jì)算及的酒店成本進(jìn)行確定。

五,、結(jié)束語

酒店用地評估重點(diǎn)在于,，應(yīng)對估價(jià)對象本身及周邊進(jìn)行多方面的詳細(xì)的調(diào)研，搜集和分析運(yùn)用大量的數(shù)據(jù),，在評估過程中對具體內(nèi)容具體分析,，深入了解酒店項(xiàng)目特點(diǎn)，針對酒店項(xiàng)目特點(diǎn)來選擇估價(jià)路線,。酒店用地評估復(fù)雜,、技術(shù)參數(shù)難把握，只有不斷實(shí)踐,，總結(jié)經(jīng)驗(yàn),，才能做好酒店用地評估。