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在估價實務中，常常需要通過過去和現(xiàn)在的信息預測房地產價格及其變化趨勢,，如收益法中未來租金及遞增率、經營收入,、空置率,、運營費用,、持有加轉售模式中未來轉售收益的預測，土地投資及房地產投資項目分析中預測未來現(xiàn)金流入等,，就是長期趨勢法思維,。

一、相關概念

長期趨勢法,，是利用較長期的歷史資料和數(shù)據(jù),，運用預測科學的有關理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析,，對房地產未來價格做出推測,、判斷的方法。

從長期來看,，房地產價格會顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢,。

當需要評估(通常是預測)某宗(或某類)房地產的價格時，可以搜集該宗(或該類)房地產過去較長時期的歷史價格資料,，并按照時間的先后順序將其編排成時間序列,，從而找出該宗(或該類)房地產的價格隨時間變動的過程、方向,、程度和趨勢,，然后進行外延或類推，評估（預測）出該宗(或該類)房地產的價格或變動趨勢,。

長期趨勢法中常用的數(shù)學方法：數(shù)學曲線擬合法,、平均增減量法、平均發(fā)展速度法,、移動平均法和指數(shù)修勻法等。

二,、運用舉例

A,、假設開發(fā)法、可行性研究中長期趨勢法的運用

假設開發(fā)法中需要預測開發(fā)完成后的價值,，估計建筑開發(fā)成本,、投資利息及正常利潤，通過從預測的開發(fā)完成價值中,，減去建筑開發(fā)成本,、利息、利潤,、稅金等,，倒算出待開發(fā)估價對象的客觀合理價格或價值,。

可行性研究是在項目建議書被批準后，對項目在技術上和經濟上是否可行所進行的科學分析和論證,。房地產開發(fā)項目的可行性研究中,，無法避免的需要分析和預測該房地產開發(fā)項目的不同時點的現(xiàn)金流，而租售收入就是其中極為重要的一項現(xiàn)金流入,。

合理預測房地產開發(fā)價值及分析其價格變化趨勢,，就體現(xiàn)長期趨勢法的運用價值。

1,、平均發(fā)展速度法預測未來房地產價格

其中V表示目前房價水平

Vt表示時間t時刻的房價水平

j表示房價增長率

先選用合適的估價方法求取現(xiàn)行的房地產市場價值,，在通過長期趨勢法求取開發(fā)完成后的房地產價格及現(xiàn)金流入（租售收入）。

示例：深圳市新房市場2014年10月至2016年10月的新房價格平均上漲速度,，根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)公布的數(shù)據(jù)顯示,，深圳市住房市場價格指數(shù)入下表

  則，新房月平均增長率=【（1+0.49%）×（1+0.18%）×……×（1+0.97%）×（1+0.31%）】^1/24-1=1.73%,。

 若2016年10月價格為V,，則可預測2年后、3年后的房地產價格,，則：2018年10月新房價格為V×（1+1.73%）²⁴,，2019年10月新房價格為V×（1+1.73%）³⁶。

小結：可用長期趨勢法分析未來節(jié)點的房價水平，即對應時點的現(xiàn)金流入,，環(huán)比增長率并不始終一致,，采用平均發(fā)展速度法也可以消除短期季節(jié)性波動對房價的影響,。

2,、數(shù)學曲線擬合法預測未來房地產價格

最小平方和法是以時間軸為X軸,，價格水平為Y軸,，找出一個函數(shù)Y=F（x）使之逼近所有的數(shù)值，即使得每一個時間軸x對應求得的數(shù)值Y=F（x）與實際數(shù)據(jù)y之間誤差的平方和最小,。

本文僅分析進行直線數(shù)據(jù)擬合即線性關系F（x）=ax+b進行分析,，通過某市片區(qū)同類樓盤歷史均價監(jiān)測數(shù)據(jù)如下：

數(shù)據(jù)呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢,，取其中時間軸2015年10月為函數(shù)F（x）=ax+b的時間軸（x）的原點（0）,，則

即擬合函數(shù)函數(shù)為F（x）=80.82923x+4073.36

則預測該樓盤2018年10月的該房地產預測價格時,，時間軸X為36

則Y=80.82923×36+4073.36=6983

即該樓盤2018年10月的房地產預測價格V=6983

小結：用擬合函數(shù)尋找離散的數(shù)據(jù)與時間的對應關系,，將無序時間序列上的離散數(shù)值進行整合，進行分析,，尋找其中的潛在變化規(guī)律,。

   B、持有加轉售模式中的長期趨勢法運用

持有期末轉售收益的求取,，計算公式

其中,，V——收益價值

Ai——期間收益

Vt——期末轉售收益

Yi——未來第i年的報酬率

Yt——期末報酬率

t——持有期

視持有加轉售模式一種連續(xù)的投資行為，故獲取的收益為凈收益,。即其中持有期末轉售收益Vt=-轉售成本（即轉售相關稅金和成本費用）

k為估價對象個別因素修正系數(shù)，f為房價月平均增長率,。

通過歷史數(shù)據(jù)及周邊同類物業(yè)市場的分析（略）,，采用持有加轉售模型對某商業(yè)物業(yè)進行估價測算，持有期5年,，土地剩余年期35年,，房地產報酬率Y，持有期首年凈收益為A,，商業(yè)物業(yè)年凈收益遞增率g,，個別因素修正系數(shù)k，該物業(yè)年月平均價格增長率f,，轉售成本占轉售售價的百分比為d,，則持有加轉售模式下估價對象收益法測算結果

即持有加轉售模式收益公式變?yōu)殛P于所求收益法測算結果V的等式

該方程存在大于0的解V）

小結：在此模型中，通過歷史數(shù)據(jù)及周邊同類物業(yè)市場的分析,，采用持有加轉售模型對某商業(yè)物業(yè)進行估價測算,，就采用長期趨勢法的思想，其中還包括凈收益的增長率g,、月平均價格的增長f,、凈收益A、持有期等都采用了長期趨勢法的思想,。

三,、結語

長期趨勢法運用較為普遍，如用來比較,、分析兩宗或兩類以上房地產價格的發(fā)展趨勢或潛力,，分析項目的經濟可行性，用來填補某些房地產歷史價格資料等等,，在估價實踐中往往基于長期趨勢法分析并選取合適的收益模型,、在租賃水平咨詢中預測未來的租金水平及租金增長趨勢?？傊?，長期趨勢法運用廣泛,，尤其是目前大數(shù)據(jù)的時代環(huán)境下，數(shù)據(jù)的時效性,、大規(guī)模,、多樣性及數(shù)據(jù)共享，使長期趨勢法的運用更為便利,，同時也對估價從業(yè)者探索新的預測模型和改進,、優(yōu)化已有預測模型都提出了新的要求。

本文尚有不足之處,，歡迎各位同行批評指正并加以深入探討,。