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    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,。近年來,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展較快,，在活躍市場(chǎng),、促進(jìn)交易等方面發(fā)揮了重要作用,。但部分中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員存在著經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范,、侵害群眾合法權(quán)益,、擾亂市場(chǎng)秩序等問題,。

2016年11月1日14時(shí)起,，由杭州市住保房管局打造的“杭州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)”正式上線試運(yùn)行,，在這個(gè)平臺(tái)上，群眾不僅可以看到各個(gè)中介機(jī)構(gòu)的基本信息,，還能查詢到中介促成每單交易的記錄和評(píng)價(jià)信息,。此前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，提出“完善行業(yè)管理制度,、加強(qiáng)中介市場(chǎng)監(jiān)管”,，平臺(tái)的上線運(yùn)行，是對(duì)《意見》的貫徹落實(shí),，標(biāo)志著杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理在本輪調(diào)控中率先從個(gè)案監(jiān)管轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效化管理機(jī)制,。

一,、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的定義及其重要性

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要是幫助房地產(chǎn)出售者、出租人尋找到房地產(chǎn)的購(gòu)買者,、承租人,，或者幫助房地產(chǎn)的購(gòu)買者、承租人尋找到其欲購(gòu)買,、承租的房地產(chǎn),，是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的潤(rùn)滑劑。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員來完成,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提供平臺(tái)和品牌,。從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)需要一定的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和較好的信譽(yù),。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是知識(shí)密集和勞動(dòng)密集的行業(yè),。

    從發(fā)展的眼光來看，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的概念界定是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,，市場(chǎng)交易活動(dòng)頻繁，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的范圍在逐漸拓展,，因此,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念也在逐漸擴(kuò)展。有學(xué)者認(rèn)為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),、轉(zhuǎn)讓,、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的當(dāng)事人有償提供居間介紹,、代理和行紀(jì)以及與房地產(chǎn)交易相關(guān)的咨詢等有償服務(wù)性營(yíng)業(yè)活動(dòng),。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，是專門從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的行業(yè),?！拘屑o(jì)（háng jì）是指一方（行紀(jì)人）接受他方（委托人）委托，以自己的名義為他方利益,，從事物品的賣出和買入等行為并收取報(bào)酬的營(yíng)業(yè)行為,。】

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由新建商品房買賣為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪糠抠I賣和租賃為主,，房地產(chǎn)業(yè)將逐步由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)服務(wù)為主,。在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體,。

二,、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的不良現(xiàn)象及其危害

進(jìn)入2016年以來，隨著房地產(chǎn)交易契稅調(diào)減,、營(yíng)改增等利好政策的加碼,，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出積極向好的態(tài)勢(shì),。一些不法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員，抓住政策調(diào)整的契機(jī),，利用購(gòu)房者或急于置業(yè)或跟風(fēng)入市的心理,，捏造或夸大房市利好消息，鼓吹房?jī)r(jià)大幅上漲,，一定程度上也是房?jī)r(jià)大幅攀升的原因,，違背了國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的初衷，導(dǎo)致了“越限購(gòu),、限貸,，房地產(chǎn)市場(chǎng)越火熱，房?jī)r(jià)越漲”的局面,。主要有以下幾種方式：

1,、不限購(gòu)：上有政策下有對(duì)策，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控每個(gè)城市會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的限購(gòu)措施,，例如限制一個(gè)家庭購(gòu)二套房，夫妻就扮假離婚,，或者使用假離婚證騙買二套房,；限制異地投機(jī)購(gòu)房，對(duì)非本市常住人口出臺(tái)限購(gòu)政策,，就有補(bǔ)繳社?；蚣{稅證明以規(guī)避這一限制，這些規(guī)避手段不僅嚴(yán)重影響調(diào)控效果,，不良風(fēng)氣的盛行更是對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)造成威脅,。

2、少限貸：國(guó)家通過增加二套房首付比率以及提高其貸款利率的形式,，來擠壓投機(jī)投資客的獲利空間,。但不法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)卻會(huì)以造假、作假,、串通信貸人員的方式予以規(guī)避,。

3、避稅：由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)熟悉交易流程以及稅收政策,，往往通過瞞報(bào),、作假、簽訂“陰陽”合同的方式偷逃稅款,，不僅減少了國(guó)家的稅收收入,，也致使房地產(chǎn)調(diào)控效果大打折扣。

4,、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員違法侵占客戶房屋租金,。主要是以低房租長(zhǎng)租期的方式進(jìn)行的,，一方面中介人員和租客簽訂租房合同，租金比市場(chǎng)價(jià)低,，同時(shí)要求租客付較長(zhǎng)時(shí)間的租金,；另一方面，偽造另一方正常租金,，將正常租金支付周期的協(xié)議交給公司,，中間差額進(jìn)行截留。中介利用房東和租客之間不直接接觸的特點(diǎn),，在中間試圖“套利”,。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的這些不法行為，一定程度上推高房?jī)r(jià),、租價(jià),，嚴(yán)重影響民生。一方面由于民眾法律知識(shí)匱乏,、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足以及貪利心理,，對(duì)“黑中介”缺乏識(shí)別能力，沒有預(yù)知可能造成的嚴(yán)重后果,，另一方面也是缺乏一個(gè)親民便捷的監(jiān)管平臺(tái),。中介公司解決了租售過程中信息不對(duì)稱的問題，然而客戶很難保證自己選擇的是一家誠(chéng)信可靠的中介機(jī)構(gòu),，很難了解該中介公司是否存在一些違法人員,，暗箱操作。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)急需一個(gè)可以讓市民群眾自主查詢經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),、從業(yè)人員,、網(wǎng)簽交易記錄等信息的平臺(tái)，需要像網(wǎng)上購(gòu)物服務(wù)一樣有評(píng)價(jià),、反饋機(jī)制,。

三、我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理模式

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)綜合管理模式為“一體兩翼”框架,，就是主體框架與支撐框架相結(jié)合的模式,。主體框架包括行業(yè)自律框架、行政管理框架以及法制化和社會(huì)監(jiān)管框架模式,，行政監(jiān)管,、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督三位一體；支撐框架主要是信息管理模式框架以及經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量管理模式框架,，人才教育培訓(xùn)體系和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)為其兩翼,。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，其核心能力主要體現(xiàn)在人才和信息的數(shù)量與質(zhì)量上。

為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理,，保護(hù)群眾合法權(quán)益,，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，國(guó)家頒布了一系列規(guī)章制度：

    《建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的緊急通知》(2007年11月 建住房[2007]274號(hào)),；

    《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展和管理的若干意見》(2009年8月 市委〔2009〕23號(hào)),；

    《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》（中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 中華人民共和國(guó)人力資源和社會(huì)保障部令第8號(hào)，自2011年4月1日起施行）,，我國(guó)第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章,；

    《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（2015年6月  人社部發(fā)〔2015〕47號(hào)）；

    《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》(2016年7月 建房[2016]168號(hào)),；

2016年6月16日,，由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)舉辦的2016中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)年會(huì)暨房地產(chǎn)中介誠(chéng)信服務(wù)承諾活動(dòng)在北京新疆大廈舉行。房地產(chǎn)中介誠(chéng)信服務(wù)承諾：發(fā)布真實(shí)房源信息,、從業(yè)人員實(shí)名服務(wù),、服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)、不侵占挪用交易資金,、不哄抬房?jī)r(jià),、不炒買炒賣房地產(chǎn)、不違規(guī)提供金融服務(wù),、不泄露客戶信息,、及時(shí)處理投訴糾紛、營(yíng)造行業(yè)良好環(huán)境十大承諾,，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)交易安全,，提高中介服務(wù)水平,。

行政監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督三位一體為主要管理框架,，兼以人才教育和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)為兩翼輔助,，切實(shí)做到：一是規(guī)范服務(wù)行為，切實(shí)維護(hù)群眾權(quán)益,；二是建立起守信激勵(lì),，失信懲戒的體系和機(jī)制。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,，盡管宏觀政策提及懲處“陰陽合同”行為,，但是由于過戶指導(dǎo)價(jià)過低以及合理避稅等客觀原因的存在，再加上主觀頑疾,，陰陽合同的清除多為紙上談兵,，而此次行業(yè)管理辦法再次發(fā)布禁令，配以強(qiáng)化后的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究,，再加上住建部會(huì)同價(jià)格,、人力資源和社會(huì)保障等部門聯(lián)合控制,，預(yù)計(jì)讓陰陽合同減少乃至根除的可行性大增。

四,、網(wǎng)上管理平臺(tái)上線,，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量

服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)的一項(xiàng)投資，它能夠給企業(yè)以真實(shí)的經(jīng)濟(jì)回報(bào),。眾多研究者的成果表明,，服務(wù)質(zhì)量對(duì)駐留顧客，營(yíng)造長(zhǎng)久顧客關(guān)系的作用是毋庸置疑的,。

今年以來全國(guó)各地開展專項(xiàng)規(guī)范整頓房地產(chǎn)中介的活動(dòng),，嚴(yán)查問題中介，規(guī)范中介行為,，在本輪調(diào)控中,，杭州市從個(gè)案監(jiān)管率先轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效化管理機(jī)制，下發(fā)了：

《杭州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員信息管理辦法（試行）》（2016年11月1日）,；

《杭州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)實(shí)施辦法（試行）》（2016年11月1日）,；

嚴(yán)肅處理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員徐*寧扣留押金事件，杭州市住保房管局就向該從業(yè)人員所在機(jī)構(gòu)杭州我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司下達(dá)《責(zé)令限期整改通知書》,并暫停網(wǎng)簽,，該事件得到妥善解決,，并于2016年11月1日運(yùn)行的“杭州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)”上，對(duì)該行政處理予以公示,。

“杭州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)”主要有以下幾大亮點(diǎn)：

一是覆蓋行業(yè)全體的信息備案體系,。此次平臺(tái)建成覆蓋行業(yè)全體(包含所有經(jīng)紀(jì)企業(yè)、門店,，以及所有從業(yè)人員)的信息備案體系,。這次第一批上線的我愛我家(微博)、鏈家,、豪世華邦三家經(jīng)紀(jì)企業(yè),，備案門店數(shù)量即已達(dá)377家，從業(yè)人員達(dá)到10873人,。

二是實(shí)名掛牌服務(wù)的大數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)機(jī)制,。所有經(jīng)平臺(tái)備案的從業(yè)人員，均須佩戴由杭州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)監(jiān)制的實(shí)名服務(wù)牌上崗服務(wù),。通過關(guān)聯(lián)大數(shù)據(jù)的實(shí)名掛牌服務(wù)機(jī)制,，消費(fèi)者可以便捷、直觀地獲取相關(guān)信息,，擇優(yōu)選取經(jīng)紀(jì)服務(wù)人員,。

三是針對(duì)每單交易的記錄和評(píng)價(jià)機(jī)制。平臺(tái)與二手房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)相關(guān)聯(lián)，經(jīng)紀(jì)企業(yè),、門店以及從業(yè)人員促成的每單交易均會(huì)相應(yīng)記錄和累積,，并實(shí)時(shí)進(jìn)行公示。同時(shí),，完成網(wǎng)簽手續(xù)后,，買賣雙方均可在一定期限內(nèi)對(duì)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、門店和從業(yè)人員的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià),，每單交易的評(píng)價(jià)亦會(huì)實(shí)時(shí)進(jìn)行公示,。

四是實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整的星級(jí)評(píng)定系統(tǒng)。平臺(tái)各模塊收集到的每日實(shí)時(shí)更新的行政監(jiān)管信息,、行業(yè)檢查和考試培訓(xùn)信息,、促成交易的累積數(shù)量、以及消費(fèi)者針對(duì)每單交易的評(píng)價(jià)信息,，將通過平臺(tái)的星級(jí)評(píng)定模塊,，生成對(duì)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、門店以及從業(yè)人員的動(dòng)態(tài)星級(jí)評(píng)定,，實(shí)時(shí)向社會(huì)公示(試運(yùn)行期間進(jìn)行內(nèi)部測(cè)試和數(shù)據(jù)累積,，三個(gè)月后正式向社會(huì)公示)。

五,、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是知識(shí)密集和勞動(dòng)密集的行業(yè),，面對(duì)大數(shù)據(jù)時(shí)代的沖擊，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn),。例如多重上市服務(wù)系統(tǒng)MLS（Multiple Listing Service）,，即MLS系統(tǒng)，早己被成功運(yùn)用于美國(guó),、英國(guó),、新加坡等多個(gè)國(guó)家，是被行業(yè)廣泛接受的行業(yè)準(zhǔn)則和經(jīng)營(yíng)管理模式,，核心理念是信息共享、獨(dú)家代理,、聯(lián)合銷售和傭金分成,。其優(yōu)點(diǎn)一方面是經(jīng)紀(jì)服務(wù)商的業(yè)務(wù)更加趨于專業(yè)化，另一方面是滿足消費(fèi)者選擇的多樣性,。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)要做到立足,，逐步轉(zhuǎn)型升級(jí)，應(yīng)由勞動(dòng)密集型向科技型轉(zhuǎn)變,，提高行業(yè)經(jīng)營(yíng)水平和效率,；由速度型向效益型轉(zhuǎn)變，提高品牌企業(yè)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)占有率，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)正是大數(shù)據(jù)背景下的產(chǎn)物,，平臺(tái)的上線運(yùn)行是必然的選擇,。