摘 要：自住房商品化以來,，房地產稅制的改革就一直不斷的被提及,，但鑒于歷史原因和國情體制始終沒有正式出臺草案，2016年7月23日,，國家財政部部長樓繼偉在成都G20峰會上關于義無反顧的推動房地產稅改革的表態(tài),，引起了社會各界的極大關注，這也側面印證了之前十二屆人大常委會將房地產稅納入立法規(guī)劃的舉動絕非再是試探性的動作,，這一次,，房地產稅似乎真的要來了。政府為何要推動房地產稅的立法,？又將如何推動立法,？房地產稅一旦落地又會給社會帶來怎樣的影響？這一切都還沒有定論,，筆者將在下文中就房地產稅談談自己的看法,。
關鍵詞：房地產稅、立法,、房地產市場
征收房地產稅，從古至今都是世界上大多數國家的通行做法,，就以我國為例,，周朝時期的“廛布”，唐朝時的“間架稅”,，清末民國時期的“房捐”等,，1949年建國以后，房捐也作為保留稅種繼承了下來,，我國目前也征收房產稅,，其依據是1986年國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，那么這樣一個已經在我國實際征收很多年的稅種緣何引起社會的軒然大波呢,？下文筆者將談一談自己的看法,。
一、什么是房地產稅
到底什么是房地產稅呢,？房地產稅和房產稅并不相同,，一字之差，既聯(lián)系又區(qū)別，房產稅的征收對象是房屋,，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,，征收于持有環(huán)節(jié)，是一種直接財產稅（我國目前征收的就是房產稅）,，而房地產稅則是一個綜合性的概念,，即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅，涵蓋了房地產行業(yè)從開發(fā),，建設,、流轉到持有的整個過程的稅費，此次納入立法規(guī)劃的正是房地產稅,，從這個層面來看,，房地產稅改的目的更傾向于整合，把現(xiàn)行的增值稅,，所得稅,，土地使用稅等整合起來，是簡化稅制,，提高效率的做法,。然而這與我們并不相關，人們最關注的還是稅改之后是否會觸動自己的利益,，我國現(xiàn)行的房產稅,，征收對象主要是城鎮(zhèn)經營性房產，個人所有的非營利性房產不在征收之列,，所以對于普通公民而言,，利害關系不大，而此次稅改的提法不同,，按照既定的原則,，房地產稅將會把普通公民的非營利性住宅也納入征稅范疇，如果按照年征收額1.5%的世界通行做法,，那么這意味著除了購房款以外,，又多了一筆沉重的負擔。
二,、征收房地產稅的意義
政府為何要征收房地產稅呢,？先講講稅收吧，通俗點講就是政府為了實現(xiàn)公共職能,，而依據法律規(guī)定,，合法、強制的向居民和非居民征收非直接償還的金錢或實物,，是國家最主要的一種財政收入形式,。稅收除了可以增加財政收入以外,，還能夠調節(jié)經濟運行、完善資源配置和強化市場監(jiān)管等,，房地產稅作為房地產領域的一種稅收,，對政府把控整個房地產市場至關重要，因此推動房地產稅立法是法制化社會下的正常政府行為,，但房地產稅雖然一直以來都被不斷的提及,，但總給人以“猶抱琵琶半遮面”的感覺，風平浪靜的背后暗藏著利益的博弈與相互妥協(xié),，那這次樓部長的表態(tài)為何如此堅定和迫切,？我想主要有以下幾個方面的原因：
（一）優(yōu)化地方政府財政收入配置。
我國的稅務系統(tǒng)分為國稅和地稅,，國稅所占比重過大造成地方稅收來源結構單一,，財政相對緊張，地方政府需要維持正常運作和區(qū)域發(fā)展,，于是變現(xiàn)較快且金額巨大的土地財政成了搖錢樹,，但是土地是有限的，對于特大城市來說甚至是稀缺的,，縱使“地王”頻出,，土地價格一再飆升，從長期來看,，財政收入是缺乏可持續(xù)性的,，同時對土地財政的過度依賴還會滋生很多問題，例如有些地方政府會被金錢誘惑,，導致市場倒逼政策開綠燈,，打土地政策擦邊球，流轉土地性質,，模糊監(jiān)管,，這對國家層面調控房地產市場十分不利。房地產稅屬于地方稅,，可直接用于地方公務服務，可持續(xù)強,，所以全面開征房地產稅有利于擴大地方財政收入,，改善目前地方政府的財政收入結構的不合理現(xiàn)象；
（二）促進房地產市場的良性發(fā)展,。
房地產行業(yè)太過龐大,，不僅關系到每個家庭的福祉，更牽扯到諸多行業(yè)和利益相關體,，所以過熱或者過冷,，都不是政府想看的局面，較低的住房持有成本使得近年來投機性質的非理性房產投資行為激增，這樣的現(xiàn)象對國民經濟的發(fā)展來說就像一個越吹越大的氣球,，隨時存在著破裂的風險性,，很多人都在議論日本房價崩盤，我們是否也會像日本一樣失去寶貴的20年,，因此給房地產降溫,，適度平抑房價，是目前政府想看到的,，讓房屋回歸居住的本質,，促進房地產市場良性發(fā)展；
（三）引導投資性資金的合理分流,。
利益最大化導向使得市場資本的嗅覺十分靈敏,，中國股市低迷后，投資資金源源不斷的涌向來錢更快的房地產市場,，這樣一種市場投資比重失衡的現(xiàn)象,，不僅提升了房地產市場的風險性，也使得其他行業(yè)的發(fā)展空間受到擠壓,，資源配置不均不利于供給側改革的深化,，所以政府希望通過強化稅收對整個房地產市場的調控，加大投資性住房的持有成本,，讓資本回歸理性,。
（四）釋放存量盤活房產三級市場。
二手房市場交易對新盤的價格反應十分靈敏,，但是投資性住宅的持有率高使得這種反應變得不那么靈敏,，因此通過逼退投資性住房持有者流向三級市場的住宅，能夠釋放存量,，激活二手房市場的交易量,，從某種程度上甚至可以倒逼新盤價格的調整，使得房地產交易市場各層級間形成良性互動,；
（五）整合并稅強化市場監(jiān)管力度,。
人們過分的把關注點放在了對普通非營利性住宅的征稅上，房地產稅是一個綜合性的稅種,，涵蓋了房地產從開發(fā)到持有的所有環(huán)節(jié),，目前這些稅種的征收都沒有經過立法，各地標準大有不同,，對房地產行業(yè)各個環(huán)節(jié)的調節(jié)作用基本都是地方政府根據自身的發(fā)展需要進行一定的調整,，對市場的監(jiān)管力度差，房地產稅整合以后,，可以更好的發(fā)揮稅收的調控性作用,，有利于強化政府對房地產市場的監(jiān)管,。
三、爭議的焦點
此次“房地產稅”推進立法是在稅收法定的背景下提出的,，有很強的政治信號,，一是征稅的合法性，上升到法律層面,，由全國人大制定并通過,，其合法性不再會受到任何質疑；二是普遍性和強制性,，稅收法定,，約束的不僅是政府，更是公民,，只要是稅法規(guī)定的就必須征繳,；三是更加規(guī)范，法律的制定程序更加嚴謹規(guī)范,，可執(zhí)行性更強,；四是更加全面，由單純的“房產稅”到“房地產稅”的改變,，可見國家正在從宏觀上梳理房地產行業(yè)的整個稅收
規(guī)劃,。結合前文的分析，從理論上看,，房地產稅的落地對整個房地產市場的走向是有積極作用的,，從法理上講，房地產稅的落地也是踐行依法治國的重要一步,，那為何社會上仍然有許多不同的聲音呢,？筆者總結了幾個爭議較大的焦點：
（一）房地產稅是否合法
世界上通行的房地產稅是建立在土地私有制的基礎上，而我國土改之后,，土地收歸國有,，所有的土地都只有使用權，沒有所有權,，而且土地的使用是有期限的,，居民在購房和建房時是為土地使用權買過單的，如果再為房產每年繳稅,，就是重復征稅,，因此對于國家參照世界通行做法的法理性依據是存在較大爭議的。
（二）房地產稅是否真的能夠正向影響市場
房地產稅的落地是否真的會促使房地產市場良性運行,？有幾種可預期的可能，一種是房地產稅落地,，投資人為避免被征稅而大量拋售其名下房產,，根據市場經濟供需關系,，市場供給激增，房產價格暴跌,，市場信心透支,，最終導致房地產崩盤；一種是一線城市剛需性強,，房產稅落地的接盤量大,，投資者熱情不減，稅負轉嫁,，尤其是租房市場的稅負轉嫁嚴重,，最終是無房者買單，而中小城市房價本身不高,，庫存量大,，再加上賦稅影響，去庫存的壓力大大增強,，對整個地方房地產鏈是一個沉重的打擊,；還有一種比較特殊的是規(guī)避政策，“假離婚”,，“子女分戶”等,，房地產投資的高回報率必然會促使這樣的現(xiàn)象大量出現(xiàn)，增加社會的不穩(wěn)定性,。
（三）房地產稅將怎么征
假如征收房地產稅,，如何體現(xiàn)稅收對市場的調節(jié)目的，在確定征收的對象時如何做到優(yōu)化資源配置,，如何確立征收對象和征收標準,，對于居民家庭合理擁有的住房，是否會有免征,，如果有,，如何確定免征范圍，各地情況不同,，又如何制定一個可依據的統(tǒng)一標準,，如果將制定細則的權利下放到個地方政府，各地標準的不同造成的新社會不公將怎樣解決,。
四,、房地產稅如何才是良稅？
當然房地產稅納入立法規(guī)劃,，并不意味著就一定能夠通過立法,，還需要通過提案，草案,，聽證,，多次審議,，最后提交全國人大表決等多個程序，最終的表決權仍然在人民手中,，所以政府在制定草案的時候應當解難釋疑,，正確對待民眾訴求。如何制定法律草案,，筆者沒有發(fā)言權,，但是我想只要解決了三點問題，房地產稅才能真正的落實,，并為人民所接受：
（一）站得住,。
上文中講到，我國土地實行公有制,，個人對土地只有使用權,，沒有所有權，并且使用權根據土地使用性質和規(guī)劃用途是具有使用年限的,，那么,，如何在人民已繳納土地使用出讓金的情況下征收房地產稅，是擺在房地產稅改革面前的第一道坎,，政府在推動人大立法的同時必須要做到合法,、合理、合情,，并且在細則出臺的同時應做到,，廣泛征求意見，程序公開透明,，內容公平公正,，同時在制定稅法時應充分考慮我國國情，不應盲目的為了與國際接軌而接軌,，要明確稅收征之于民,，用之于民的宗旨，釋難答疑,。
（二）行得通,。
中國幅員遼闊，發(fā)展卻嚴重不均,，因此如何制定一套具有普遍指導意義的房地產稅法,，其可行性極其重要。在稅收法定不可更改的前提下,，如何能讓稅法體現(xiàn)出相當的意義,，發(fā)揮其應有的作用，就必須要要求行得通。
1,、如何征收,。因為針對個人非營利性住房征收的是直接稅，是一種財產稅,，這在我國建國以來的征稅史上很少見，公民一時間很難接受,，在普法上尚存在一定程度的困難（例如同是財產稅的遺產稅,，至今不被理解和接受）因此如何強制執(zhí)行，是有一定難度的,；再加上我國缺乏統(tǒng)一的不動產登記管理平臺,，原有的房產證換不動產證登記進度緩慢，讓政府很難對公民的房產概況有一個清晰的了解和認識,，在信息了解都不很充分的情況下,，征稅工作如何進行；關于標準問題,，房地產稅是一種地方稅,，受地域影響大，各地貧富不均,，居民收入差異大,，房價差異也大，因此如何在稅法的統(tǒng)一指導下又有差別的制定地方稅,，又不失法律的公平性,，是很有挑戰(zhàn)的。
2,、房地產稅是否能夠發(fā)揮調控作用,，根據此前上海和重慶的試點結果顯示，兩地均采取了較為溫和的試點政策,，債稅基,，低稅率，這與國際通行的款稅基,，低稅率和債稅基,，高稅率的做法完全不同，且免稅政策多,，基本不涉及市場上的存量部分,，其調控作用十分有限，所以兩地在試點房地產稅的同時,，房價依舊看漲,，如果全面征收仍采取這樣的模式，那是否就失去了政府所宣稱的意義,。
3,、房地產稅能否改變地方稅收結構,，通過查閱重慶市2015年統(tǒng)計年鑒得知當年房產稅的稅收收入為52.46億元，這其中包含了城鎮(zhèn)經營性和非經營性房地產的稅額,，占當年總稅收收入的0.036%,，單單從試點的成果上來看，房地產稅還遠遠達不到影響地方財政收入的重量級,，因此房地產稅的稅改之后能否擔起改變地方財政收入來源結構,，也有待考證。
（三）受得起,。
說起房子,，不得講一則老掉牙的故事，一位美國老太太和中國老太太在一起聊天,，美國老太太說都要過完這一生了,，終于還清了房貸，中國老太太說,，攢了一輩子錢,，終于可以買房了，雖然這則故事是用來講述不同的兩種生活方式,，可是,，從這則故事中也反應了一個事實，對于普通家庭來說,，房子的價值等于其一生的財富,，尤其是在一線城市，動輒幾萬元一平的房價,，讓不少人驚呼,，窮其一生，活了一套房子,。我算了一筆賬,，如按深圳剛需房90平米來算，以深圳市8月份成交均價7萬為依據,，一套剛需住宅的建購價應為630萬元左右,，如果用住房公積金貸款，五年以上年利率3.25%,，還款期為30年,，貸款額應為房價的70%共計441萬，那么每個月的月供逼近兩萬元,，利息差不多等于貸款額,，然而深圳市2016年的平均工資僅為8141元，我相信，這其中的辛酸苦辣,，可能只有房奴們才最清楚,，然而假如房地產稅不加區(qū)別的按購房總值征稅，那么600多萬的房子真的可以稱之為豪宅,，每年按國際通行標準1.5%征收,，一年又要交將近十萬的稅款，那么這種沉重的打擊將是毀滅性的,，所以如何界定免征范圍,，應征范圍的稅額最牽動老百姓的心，一個讓國民承受得起的稅費才不會被稱之為“惡稅”,。
五、結語
雖然目前社會對房地產稅的關注度仍然很高,，但市場對其反應依舊很弱,，人們似乎還在和從前一樣觀望，但我認為,，就我國目前的體制而言,，房地產稅的落地只是時間問題，既然它終究要來,，那么便來的痛快些,，來的明白些，踐行法治精神固然是好,，但更需明白法律雖是政府執(zhí)法的準繩,，更是對人民負責，權為民用的標尺,，我們要給予立法機關和政府足夠的時間和信任,，但也要行使公民權利，積極的參與和監(jiān)督,，所以,，對于房地產稅，我們只需靜待它的到來,。
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