目前很多銀行要求抵押報(bào)告中要有抵押凈值,，貸款金額按照抵押凈值確定,。抵押凈值等于抵押價(jià)值減去應(yīng)繳稅費(fèi)，當(dāng)?shù)盅簝r(jià)值確定了，應(yīng)繳稅費(fèi)如何扣減將直接影響抵押凈值的高低,。在中山銀行要求扣減的應(yīng)繳稅費(fèi)通常是賣(mài)方稅費(fèi),，有些估價(jià)人員認(rèn)為抵押評(píng)估時(shí),，賣(mài)方稅費(fèi)的稅率合計(jì)為10%,。他們認(rèn)為中山房地產(chǎn)交易計(jì)稅可以按申報(bào)價(jià)計(jì)算，申報(bào)價(jià)一般比市場(chǎng)價(jià)低,，而且低很多,，所以賣(mài)方稅費(fèi)計(jì)算時(shí)可以將合計(jì)稅率降低，降低為10%剛好為整數(shù)也方便計(jì)算,。明顯的這按10%計(jì)算是不對(duì)的,，首先按低價(jià)申報(bào)是一個(gè)漏洞,，原則上申報(bào)價(jià)應(yīng)當(dāng)為交易價(jià)，抵押物需要處置時(shí),，一般就是出現(xiàn)不良的時(shí)候,，雖然可以不通過(guò)法院，自行處置抵押物,，以較低的申報(bào)價(jià)納稅過(guò)戶,。但抵押評(píng)估需要遵循謹(jǐn)慎原則，假設(shè)出現(xiàn)不良時(shí),，抵押物是通過(guò)法院處置，而不是自行交易,，更加不應(yīng)當(dāng)以不合法規(guī)的行為（故意報(bào)低申報(bào)價(jià)）做假設(shè)前提,；第二，稅率是國(guó)家公布的統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn),，不可以私自更改,。
抵押評(píng)估中賣(mài)方稅費(fèi)應(yīng)該以稅務(wù)部門(mén)公布的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，對(duì)于計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),，應(yīng)當(dāng)調(diào)查各城市公布的相應(yīng)法規(guī)制度,，因?yàn)楦鞯胤降那闆r不同，稅率通常也會(huì)有所不一樣,。例如我們常常接觸到的堤圍防護(hù)費(fèi),，佛山是需要征收的，而周邊的很多城市如中山,、珠海,、廣州已經(jīng)不需要征收。現(xiàn)在估價(jià)公司接觸跨地域的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)很多,，當(dāng)接觸到這些業(yè)務(wù),，需要計(jì)算賣(mài)方稅費(fèi)時(shí)，應(yīng)該調(diào)查清楚估價(jià)對(duì)象所在地的稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn),，不能用執(zhí)業(yè)所在地的標(biāo)準(zhǔn)去套其他地方的標(biāo)準(zhǔn),。下面以中山市為例子介紹賣(mài)方稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的查詢方法以及計(jì)算方式。
通常賣(mài)方稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)在地方稅務(wù)部門(mén)的網(wǎng)站,、所在地城市政府網(wǎng)站或者國(guó)土,、房管部門(mén)有公布，除此以外還可以撥打區(qū)號(hào)加12366去所在地的稅務(wù)服務(wù)熱線查詢,。調(diào)查到的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)閱讀，了解各項(xiàng)稅費(fèi)的稅率,、征收對(duì)象以及減免標(biāo)準(zhǔn),。中山市二手房地產(chǎn)過(guò)戶稅收標(biāo)準(zhǔn)可以從中山市地稅局查詢得到,。中山市房地產(chǎn)稅費(fèi)征收可以按以下類(lèi)型區(qū)分：
①按征收方式區(qū)分有核定征收和據(jù)實(shí)征收兩種。
②按類(lèi)型區(qū)分有土地和房地產(chǎn)兩種,。
③按取得,、轉(zhuǎn)讓方式區(qū)分有轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)所得房產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓自建房產(chǎn),、個(gè)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)（繼承）所得房產(chǎn),、個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房產(chǎn)、法院裁定過(guò)戶或拍賣(mài)無(wú)證房產(chǎn)等共五種,。
中山市各類(lèi)型房地產(chǎn)（土地）交易賣(mài)方稅費(fèi)詳見(jiàn)下表：
中山市房地產(chǎn)交易賣(mài)方稅費(fèi)一覽表
稅種 | 轉(zhuǎn)讓類(lèi)型 | 個(gè)人 | 單位 | ||
轉(zhuǎn)讓方 | 增值稅 | 非住宅 | 購(gòu)買(mǎi),、法院裁定：(轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)購(gòu)置原價(jià))×5%；自建,、繼承（受贈(zèng)）：轉(zhuǎn)讓收入×5% | 購(gòu)買(mǎi),、法院裁定：(轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)購(gòu)置原價(jià))×5%；自建：轉(zhuǎn)讓收入×5% | |
住宅 | 購(gòu)買(mǎi),、繼承（受贈(zèng)）,、離婚析產(chǎn)、法院裁定商品房：未滿2年,，轉(zhuǎn)讓收入×5% | 個(gè)人自建自用住房免征,；繼承（受贈(zèng)）、離婚析產(chǎn)自建房：轉(zhuǎn)讓收入×5% | |||
購(gòu)買(mǎi),、繼承（受贈(zèng)）,、離婚析產(chǎn)、法院裁定商品房：超過(guò)2年(含),，免征 | |||||
城市維護(hù)建設(shè)稅 | 住宅,、非住宅 | 增值稅稅額×7%（城區(qū)指東區(qū)（含五桂山）、石岐區(qū),、西區(qū),、南區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)）或5%(鎮(zhèn)區(qū)） | |||
教育費(fèi)附加 | 住宅,、非住宅 | 增值稅稅額×3% | |||
地方教育附加 | 住宅,、非住宅 | 增值稅稅額×2% | |||
個(gè)人所得稅 | 住宅 | (轉(zhuǎn)讓收入-住房原值-合理費(fèi)用-轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金)×20% | 無(wú) | ||
未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,，按住房轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收 | |||||
轉(zhuǎn)讓五年唯一生活用房免征 | |||||
非住宅 | (轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-合理費(fèi)用-轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金)×20% | ||||
未提供完整,、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，按房屋轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收 | |||||
企業(yè)所得稅 | 住宅,、非住宅 | 無(wú) | 非本省企業(yè)無(wú)法提供外出經(jīng)營(yíng)證明或國(guó)稅征收企業(yè)所得稅證明的按轉(zhuǎn)讓收入3%核定征收 | ||
土地增值稅 | 住宅 | 免征 | 增值額×四級(jí)超率累進(jìn)稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù),；既不能提供房屋及建筑物重置價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的,，按轉(zhuǎn)讓收入的5%（普通住宅）或5.5%（其他房產(chǎn)）核定征收 | ||
非住宅 | 增值額×四級(jí)超率累進(jìn)稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)（注 ①） | 增值額=房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-重置成本價(jià)×成新度折扣率-取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和費(fèi)用-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 | |||
不能提供房屋及建筑物重置價(jià)格評(píng)估報(bào)告的,，增值額=房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-購(gòu)房發(fā)票所載金額×[1+從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的間隔年數(shù)×5%]-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 | |||||
既不能提供房屋及建筑物重置價(jià)格評(píng)估報(bào)告,，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的5.5%征收率征收,；純土地核定征收,，工業(yè)用途土地按轉(zhuǎn)讓收入的6%征收率征收，其他用途土地按轉(zhuǎn)讓收入的8%征收率征收,。 | |||||
印花稅 | 住宅 | 免征 | 合同金額×0.05% | ||
非住宅 | 合同金額×0.05% | ||||
注：①增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額,，增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額×100%，根據(jù)增值率確定使用稅率,，稅率表如下：
檔次 | 級(jí)距 | 稅率 | 速算扣除數(shù) | 應(yīng)納稅額計(jì)算公式 |
1 | 增值率≤50% | 30% | 0 | 增值額×30% |
2 | 50%<增值率≤100% | 40% | 5% | 增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5% |
3 | 100%<增值率≤200% | 50% | 15% | 增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15% |
4 | 增值率>200% | 60% | 35% | 增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35% |
按照上述稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，我們可以找一些案例試驗(yàn)一下，以便熟悉計(jì)算方法,。
案例一
從雅居樂(lè)公司公告可知：
雅居樂(lè)集團(tuán)公司間接非全資附屬公司中山雅耀以14.8億元收購(gòu)中山君匯投資發(fā)展有限公司全部股權(quán),，以此獲得中山市蘭溪泮島商住小區(qū)地塊。
資料顯示,，該地塊位于中山市火炬開(kāi)發(fā)區(qū)大環(huán)村、江尾頭村,、西椏村,，占地面積約為131,862.8平方米及容積率為3.0，國(guó)有土地使用權(quán)證證號(hào)為中府國(guó)用(2015)第1500406號(hào),，地塊賬面值為人民幣6.54億元,。
假設(shè)本次交易不是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式完成，而是直接交易上述土地,，土地使用權(quán)人由中山君匯投資發(fā)展有限公司變?yōu)橹猩窖乓?，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格為14.8億元。
即中山君匯投資發(fā)展有限公司應(yīng)納賣(mài)方稅費(fèi)如下表：
轉(zhuǎn)讓方 | 交易土地地址 | 《國(guó)有土地使用證》證號(hào) | 土地面積（㎡） | 交易總價(jià)（萬(wàn)元） | 原購(gòu)置價(jià) | ||
中山君匯投資發(fā)展有限公司 | 中山市火炬開(kāi)發(fā)區(qū)大環(huán)村,、江尾頭村,、西椏村 | 中府國(guó)用（2015）第1500406號(hào) | 131,862.80 | 148,000 | 65,400 | ||
預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi) | |||||||
計(jì)稅項(xiàng)目 | 計(jì)稅方式 | 預(yù)計(jì)稅費(fèi) | 備注 | ||||
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的賣(mài)方稅費(fèi) | A、增值稅 | （交易總價(jià)-原購(gòu)置價(jià)）× | 5.00% | 4,130.00 | —— | ||
B,、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) | 增值稅× | 7.00% | 289.10 | 城區(qū)7%,，鎮(zhèn)區(qū)5% | |||
C、教育費(fèi)附加（含地方教育附加） | 增值稅× | 5.00% | 206.50 | 教育費(fèi)附加3%,，地方教育附加2% | |||
D,、合同印花稅 | 交易總價(jià)× | 0.05% | 74.00 | —— | |||
E、土地增值稅（注①） | （交易總價(jià)-扣除項(xiàng)目）× | 50% | 28,435.26 | 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分：稅率30%,；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%未超過(guò)100%的,，稅率40%，扣除系數(shù)5%,；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%未超過(guò)200%的,，稅率50%,，扣除系數(shù)15%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,，稅率60%,，扣除系數(shù)35% | |||
F、企業(yè)所得稅 | （交易總價(jià)-扣除項(xiàng)目-土地增值稅）× | 25% | 12,366.29 | 假設(shè)公司經(jīng)營(yíng)僅發(fā)生土地交易 | |||
合計(jì)（取整至佰位） | 萬(wàn)元 | 45,501.15 | —— | ||||
注①土地增值稅扣除項(xiàng)目包括：原購(gòu)置價(jià)65400萬(wàn)元,、增值稅及附加4625.6萬(wàn)元,、印花稅74萬(wàn)元，合計(jì)70099.6萬(wàn)元,。即增值率為111%,，適用土地增值稅稅率為50%，扣除系數(shù)為15%,。 | |||||||
假設(shè)評(píng)估時(shí)評(píng)估出的抵押價(jià)值等于上述的交易總價(jià),，那么此次評(píng)估的賣(mài)方稅費(fèi)即為45,501.15萬(wàn)元，抵押凈值等于148,000-45,501.15=102,498.85（萬(wàn)元）,。
案例二
假設(shè)張某擁有一套商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估抵押價(jià)值為500萬(wàn)元,，原購(gòu)置價(jià)格為400萬(wàn)元。那么計(jì)算抵押凈值時(shí),，張某的預(yù)計(jì)賣(mài)方稅費(fèi)如下表：
轉(zhuǎn)讓方 | 交易房地產(chǎn)地址 | 房地產(chǎn)取得方式 | 建筑面積（㎡） | 交易總價(jià)（萬(wàn)元） | 原購(gòu)置價(jià) | ||
張某 | 中山市東區(qū)XX商鋪 | 購(gòu)買(mǎi) | 200.00 | 500.00 | 400.00 | ||
預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi) | |||||||
計(jì)稅項(xiàng)目 | 計(jì)稅方式 | 預(yù)計(jì)稅費(fèi) | 備注 | ||||
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的賣(mài)方稅費(fèi) | A,、增值稅 | （交易總價(jià)-原購(gòu)置價(jià)）× | 5.00% | 5.00 | —— | ||
B、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) | 增值稅× | 7.00% | 0.35 | 城區(qū)7%,，鎮(zhèn)區(qū)5% | |||
C,、教育費(fèi)附加（含地方教育附加） | 增值稅× | 5.00% | 0.25 | 教育費(fèi)附加3%，地方教育附加2% | |||
D,、合同印花稅 | 交易總價(jià)× | 0.05% | 0.00 | 個(gè)人房地產(chǎn)免征 | |||
E,、土地增值稅 | （交易總價(jià)-扣除項(xiàng)目）× | 30% | 28.32 | 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分：稅率30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%未超過(guò)100%的,，稅率40%,，扣除系數(shù)5%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%未超過(guò)200%的,，稅率50%,，扣除系數(shù)15%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,，稅率60%,，扣除系數(shù)35% | |||
F、個(gè)人所得稅 | （交易總價(jià)-扣除項(xiàng)目-土地增值稅）× | 20% | 13.22 | —— | |||
合計(jì)（取整至佰位） | 萬(wàn)元 | 47.14 | —— | ||||
土地增值稅扣除項(xiàng)目包括：原購(gòu)置價(jià)65400萬(wàn)元,、增值稅及附加5.6萬(wàn)元,、印花稅0萬(wàn)元，合計(jì)405.6萬(wàn)元,。即增值率為23%,，適用土地增值稅稅率為30%,，扣除系數(shù)為0。 | |||||||
國(guó)家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評(píng)估機(jī)構(gòu)
全國(guó)范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國(guó)A級(jí)資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
土地規(guī)劃甲級(jí)資質(zhì)工程咨詢機(jī)構(gòu) 土地登記代理機(jī)構(gòu)
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