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容積率是影響地價(jià)的重要因素，然而,，在估價(jià)作業(yè)中,，估價(jià)師對(duì)容積率的修正卻略顯隨意，有的在依據(jù)不足的前提下編造修正指數(shù),，有的直接參考基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正體系,，甚至直接套用來(lái)歷不明的測(cè)算模板,，五花八門，不一而足,。為了引起估價(jià)師們對(duì)容積率修正的重視并加強(qiáng)研究,，筆者從容積率對(duì)地價(jià)的作用機(jī)制及規(guī)律出發(fā)，提煉相關(guān)結(jié)論,，并提出一種科學(xué)的容積率修正方法,，供業(yè)界同仁參考。

容積率是以美國(guó)為代表的西方國(guó)家在20世紀(jì)初推行城市土地區(qū)劃管理制度中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo),。美,、日等國(guó)家稱為FloorArea Ratio, 縮寫為FAR。城市規(guī)劃基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)容積率的定義是: 在一定地塊上,，總建筑面積與地塊面積的比值,。容積率意味著開發(fā)強(qiáng)度，其與土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)者利益密切相關(guān),；同時(shí),，容積率大小也將影響城市面貌、城市環(huán)境以及城市交通等公共利益,。因此容積率往往成為規(guī)劃管理部門與土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)者之間矛盾的焦點(diǎn),。

一、地價(jià)與容積率的變化規(guī)律

據(jù)專家統(tǒng)計(jì),，影響地價(jià)的因素多達(dá)100多種,，盡管種類繁多，但基本上須經(jīng)過(guò)兩個(gè)通道來(lái)實(shí)現(xiàn),，一是通過(guò)土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收益來(lái)影響地價(jià),，且稱為收益機(jī)制；二是通過(guò)供求關(guān)系來(lái)影響地價(jià),，且稱為市場(chǎng)機(jī)制,。土地價(jià)值很大程度上決定于土地提供的經(jīng)濟(jì)剩余量，而經(jīng)濟(jì)剩余量必須由開發(fā)經(jīng)營(yíng)者在土地市場(chǎng)上通過(guò)投資,、租賃,、買賣等方式得以實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)供求關(guān)系使地價(jià)與經(jīng)濟(jì)剩余量的關(guān)系產(chǎn)生波動(dòng),，使地價(jià)的變化更趨復(fù)雜化,。

（一）收益機(jī)制下容積率對(duì)地價(jià)的影響

容積率作為影響地價(jià)的重要因素，其基本原理是容積率變化可導(dǎo)致土地利用收益發(fā)生變化,，這種變化主要是通過(guò)單位建筑面積分?jǐn)偟貎r(jià)的變化實(shí)現(xiàn)的,。假設(shè)商品房單位售價(jià)與單位建造成本不變，在此情況下，提高容積率,，在同面積土地上則能開發(fā)更多的建筑面積,，從而降低單位建筑面積分?jǐn)偟貎r(jià)，達(dá)到降低開發(fā)成本,，提高土地開發(fā)總收益的目的,，進(jìn)而獲取更多的經(jīng)濟(jì)剩余量，使地價(jià)上升,。反之,，容積率下降，土地開發(fā)收益降低,，地價(jià)亦隨之下降,。在這種假設(shè)前提下，地價(jià)與容積率呈正相關(guān),。

然而,，事實(shí)往往是復(fù)雜的。首先,，建造成本是變化的,。容積率增加的初始階段，單位工程造價(jià)成本（邊際成本）減少,，當(dāng)容積率達(dá)到一定值時(shí),，由于地基加固、結(jié)構(gòu)復(fù)雜化,、建材標(biāo)準(zhǔn)提高等因素,，單位工程造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升；其次,，單位售價(jià)是變化的,。隨著容積率的提高，公攤面積增加,，得房率下降,，開放空間及綠地面積的減少，消費(fèi)者愿意支付的單價(jià)隨之下降,。容積率、地價(jià),、售價(jià)三者這間的關(guān)系圖如下：

如圖1所示,，隨著容積率的上升，單位地價(jià)成本下降,；而建筑成本,，在容積率上升初始階段，建造成本緩慢上升，達(dá)到D點(diǎn)時(shí),，建造成本快速上升,，單位總成本在此點(diǎn)最低。

如圖2所示,，隨著容積率的上升,，環(huán)境質(zhì)量下降，消費(fèi)者愿意支付的價(jià)格越低,，當(dāng)容積率達(dá)到R點(diǎn)時(shí),，單位售價(jià)與單位成本相等，土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)者達(dá)到利潤(rùn)最大化,，R為最佳容積率,。

由此可見，容積率與地價(jià)呈正相關(guān)僅在某一臨界點(diǎn)前呈現(xiàn),，超過(guò)該臨界點(diǎn)后,，錯(cuò)過(guò)了最佳容積率，開發(fā)產(chǎn)品單位售價(jià)低于單位成本,，利潤(rùn)開始下降,，在收益機(jī)制的作用下，地價(jià)隨之下降,。

（二）供求機(jī)制下容積率對(duì)地價(jià)的影響

前述分析的收益機(jī)制下地價(jià)隨容積率變化規(guī)律,，存在一個(gè)假設(shè)前提：即在土地市場(chǎng)十分規(guī)范且充分競(jìng)爭(zhēng)的條件下，每個(gè)土地投資者只能獲得社會(huì)平均利潤(rùn),，而社會(huì)平均利潤(rùn)以外的經(jīng)濟(jì)剩余全部歸土地所有者所有,，并以地價(jià)的形式表現(xiàn)出來(lái)。土地收益的變化只是為地價(jià)的變化提供了物質(zhì)基礎(chǔ),，這些收益轉(zhuǎn)換為地價(jià),，必須由投資者在土地市場(chǎng)上通過(guò)經(jīng)營(yíng)、租賃,、買賣等方式得以實(shí)現(xiàn),。因此，土地所有者能否獲得全部的經(jīng)濟(jì)剩余量,，得“依賴”土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)者“積極性”,。于是供求機(jī)制開始發(fā)生作用，地價(jià)與經(jīng)濟(jì)剩余量的關(guān)系產(chǎn)生波動(dòng),。

由于土地的不可移動(dòng)性,，土地在不同的區(qū)域市場(chǎng)之間不能“互通有無(wú)”，市場(chǎng)機(jī)制難以充分發(fā)揮其調(diào)節(jié)作用,，因此,，地價(jià)與容積率的關(guān)系存在地域性,。一般而言, 土地市場(chǎng)規(guī)范、區(qū)域經(jīng)濟(jì)活躍,、土地需求量大,、供求矛盾突出的區(qū)域，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大,，愈接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)變化規(guī)律,。相反，土地需求量少,、供求矛盾不突出的區(qū)域,，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度則很小。下面主要從三個(gè)方面分析容積率對(duì)地價(jià)作用程度的區(qū)域性：

1,、容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)

一般來(lái)說(shuō),，城市規(guī)模越大，容積率對(duì)地價(jià)的作用越大,。反之越小,。大城市中，地價(jià)與容積率的關(guān)系,，等于或接近于土地收益機(jī)制下的作用規(guī)律,，因此，大城市許多時(shí)候用樓面地價(jià)來(lái)衡量地價(jià)水平更直接,，而在小城市或落后城市,，則很少使用樓面地價(jià)，甚至土地交易過(guò)程中并未涉及容積率這個(gè)控制指標(biāo),。

大城市人口密度大,、交通、供電,、供水,、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施完備程度高，投資者數(shù)量眾多,，容易形成賣方市場(chǎng),，競(jìng)爭(zhēng)激烈，迫使土地經(jīng)營(yíng)者只能獲得社會(huì)平均利潤(rùn),，容積率的增加所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余,，則通過(guò)地價(jià)返還土地所有者。而小城鎮(zhèn),，由于需求不足,，經(jīng)濟(jì)剩余沒(méi)有渠道通往土地所有者，表現(xiàn)為地價(jià)與容積率關(guān)系不大,。

2,、同一城市不同位置容積率對(duì)地價(jià)影響不同

城市中心區(qū)域條件優(yōu)越，土地集約利用,、土地收益水平,、土地需求量及稀缺程度均強(qiáng)于城市邊緣區(qū)域，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,，更高的地價(jià)成本必須與更高土地開發(fā)強(qiáng)度相匹配,，容積率與地價(jià)的關(guān)系更接近于收益機(jī)制下的關(guān)系。

3,、不同用地類型容積率對(duì)地價(jià)影響程度不同

商業(yè)地價(jià)對(duì)區(qū)位的反應(yīng)最為敏感,，因?yàn)樯虡I(yè)用途只能布局在少數(shù)區(qū)位條件優(yōu)越的沿街（路）區(qū)域，土地的稀缺程度與供求矛盾更為強(qiáng)烈,，眾多用地者的競(jìng)爭(zhēng)促使容積率增加的收益以地價(jià)的形式表現(xiàn)出來(lái),。住宅用地對(duì)區(qū)位條件反映的敏感程度比商業(yè)弱但比工業(yè)強(qiáng)；工業(yè)用地很多情況下沒(méi)有容積率限制,。故相應(yīng)的,，在同一城市中商業(yè)用地容積率對(duì)地價(jià)作用程度最大，住宅次之,，工業(yè)最小,。這一結(jié)論與國(guó)家關(guān)于集約節(jié)約利用土地的相關(guān)政策相符，也與我們估價(jià)實(shí)踐認(rèn)識(shí)一致,。

二,、估價(jià)過(guò)程中如何進(jìn)行容積率修正

容積率對(duì)地價(jià)的作用，總是繞不開上文所述的兩種作用機(jī)制,。在估價(jià)實(shí)踐中,，我們可分兩個(gè)步驟來(lái)進(jìn)行容積率修正，首先,，在單純土地收益機(jī)制條件下進(jìn)行修正,，其次，增加供求機(jī)制作用下的修正,。

（一）土地收益機(jī)制條件下的修正

在土地估價(jià)過(guò)程中,，往往會(huì)使用以下公式：

地面地價(jià)=容積率×樓面地價(jià)……  1

樓面地價(jià)=商品房售價(jià)×地價(jià)系數(shù)……  2

將2代入1，則可得：地面地價(jià)=容積率×商品房售價(jià)×地價(jià)系數(shù)……  3

上述的公式可以這樣解讀,，在單純的收益機(jī)制作用下,，容積率對(duì)地價(jià)的作用，必須通過(guò)地價(jià)系數(shù)這一通道,，這個(gè)通道的作用就如變壓器,，起著變壓作用（此處主要是降壓作用）。舉例說(shuō)明：

待估宗地用途為居住用地,，周邊區(qū)域同類型房地產(chǎn)售價(jià)7000元/平方米,，根據(jù)剩余法測(cè)算經(jīng)驗(yàn),，地價(jià)系數(shù)為35%左右，宗地容積率及修正指數(shù)如下： 

在開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)大致決定的前提下,，地價(jià)系數(shù)也隨之產(chǎn)生,，因此，公式3中的“商品房售價(jià)”可不再考慮,。從公式3中可以得出,，容積率上升1%，地價(jià)上升1%×35%,，按該原理,，可計(jì)算:

案例1的修正指數(shù)為：（2.3－2.1）÷2.1×35%×100+100=103

案例2的修正指數(shù)為：（2.5－2.1）÷2.1×35%×100+100=106

案例3的修正指數(shù)為：（3.0－2.1）÷2.1×35%×100+100=115

另外，從以上的計(jì)算中可看出,，容積率的修正過(guò)程中,，地價(jià)系數(shù)的選取對(duì)修正準(zhǔn)確性有決定性影響。估價(jià)師應(yīng)認(rèn)真分析待估宗地開發(fā)完成后的商品房售價(jià),，從而確定不同的地價(jià)系數(shù),。

（二）供求機(jī)制條件下的修正

供求機(jī)制在實(shí)際中表現(xiàn)為對(duì)收益機(jī)制的延緩作用，或變壓作用,。我們可通過(guò)分析城市規(guī)模,、土地在城市中所處區(qū)域、土地用途因素等因素,，綜合判斷土地供求程度,，并對(duì)不同的供求程度賦予不同系數(shù)，此處稱為“供求系數(shù)”,，系數(shù)取值范圍為0～1,。對(duì)于土地供不應(yīng)求或供求平衡的取值為1，供過(guò)于求,，容積率對(duì)地價(jià)幾乎不起作用的,，取值為0，介于兩者之間的,，取值于0與1之間,。最后，將“供求系數(shù)”與第一步修正指數(shù)之積即為最后修正系數(shù),。

三,、結(jié)語(yǔ)

在采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，除容積率以外的其它因素修正,，一般都可按具體的量化指標(biāo)進(jìn)行修正,，修正起來(lái)雖然繁瑣，但原理并不復(fù)雜,。唯獨(dú)容積率修正,，由于容積率與地價(jià)關(guān)系較復(fù)雜,，沒(méi)有簡(jiǎn)單公式可套用，估價(jià)過(guò)程若只進(jìn)行簡(jiǎn)單處理,，要么編造修正規(guī)則,，要么參照基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，結(jié)果,，修正過(guò)程不科學(xué)，降低市場(chǎng)比較法的說(shuō)服力,。上述修正方法,，僅為筆者個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)容深度與準(zhǔn)確度難免不妥之處,，望請(qǐng)批準(zhǔn)指正,。