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【摘要】隨著我國(guó)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的日益頻繁,，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求也隨之不斷增長(zhǎng),。2005年建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》至今,，大批房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)相繼實(shí)現(xiàn)省內(nèi)和跨省設(shè)立分支機(jī)構(gòu),。在這個(gè)過(guò)程中，來(lái)自于社會(huì)性的,、行業(yè)性的宏觀層面的問(wèn)題以及估價(jià)機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營(yíng)管理能力等微觀層面的問(wèn)題相互交織,。本文就估價(jià)行業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展的難點(diǎn)與應(yīng)對(duì)進(jìn)行了討論。 

【關(guān)鍵詞】估價(jià)機(jī)構(gòu)　　跨區(qū)域發(fā)展　　難點(diǎn)與應(yīng)對(duì)

一,、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)跨區(qū)域發(fā)展的現(xiàn)狀

2005年10月12日建設(shè)部令第142號(hào)發(fā)布《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》,，正式明確了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立異地分支機(jī)構(gòu)的具體要求和相關(guān)操作流程，該辦法的發(fā)布拉開(kāi)了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)大規(guī)?？鐓^(qū)域發(fā)展的序幕,。隨后,，一大批房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)相繼實(shí)現(xiàn)省內(nèi)和跨省設(shè)立分支機(jī)構(gòu),。

（一）發(fā)展現(xiàn)狀

為延伸業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)地域,，全國(guó)388家一級(jí)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)基本都設(shè)立分支機(jī)構(gòu),、實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展,。

從經(jīng)營(yíng)模式上看，各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在跨區(qū)域設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式上都做了不同的嘗試,，目前主要有兩種情況：一是將區(qū)域原有的小規(guī)模房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)合并,、參股等經(jīng)濟(jì)方式吸納為分支機(jī)構(gòu)。這種模式因?yàn)橹苯游{當(dāng)?shù)匾言诮?jīng)營(yíng)的估價(jià)機(jī)構(gòu),，在設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的流程,、業(yè)務(wù)的開(kāi)展上可利用已有資源快速布局，有一定優(yōu)勢(shì),，但是總分公司之間更多關(guān)注利益分成,，管理上較難統(tǒng)一，不利于長(zhǎng)期發(fā)展,；二是該一級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)直接在各區(qū)域設(shè)立分支機(jī)構(gòu),，由機(jī)構(gòu)內(nèi)部分派管理、技術(shù)等骨干帶動(dòng)分支機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展,。這種模式在分支機(jī)構(gòu)設(shè)立初期在業(yè)務(wù)開(kāi)展上的困難比較多,，但其成熟統(tǒng)一的管理模式和總部后臺(tái)支持能夠保證分支機(jī)構(gòu)在技術(shù)、業(yè)務(wù)等方面穩(wěn)步成長(zhǎng),。

從地域上看,，目前各機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)布局多集中在北上廣深及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角、珠三角,、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈,。

（二）相關(guān)政策

目前專門針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的跨區(qū)域發(fā)展的相關(guān)政策主要為估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的方面。在《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》（2005年10月12日建設(shè)部令第142號(hào)發(fā)布,，根據(jù)2013年10月16日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部令第14號(hào)修正）中,，第三章“分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立”用五個(gè)條款對(duì)該項(xiàng)活動(dòng)做了要求：首先是資質(zhì)等級(jí)，只有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以按規(guī)定設(shè)立分支機(jī)構(gòu),，明確了設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入要求,；第二是分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備的條件，包括分支機(jī)構(gòu)的名稱,、場(chǎng)所,、管理制度、組織架構(gòu)等,，對(duì)成立分支機(jī)構(gòu)的基本條件做了要求,；第3至5條是對(duì)分支機(jī)構(gòu)備案、變更以及應(yīng)提交資料等,，明確了設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的具體操作流程,。

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)跨區(qū)域發(fā)展存在的問(wèn)題

建設(shè)部于2005年發(fā)布《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》。十年來(lái),，各大房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)積極嘗試并不斷總結(jié)改進(jìn),，在跨區(qū)域發(fā)展、設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,，無(wú)論從整個(gè)行業(yè)發(fā)展的角度去看,、還是僅僅從某個(gè)公司經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程去考慮，都還存在著一些問(wèn)題,，筆者從以下幾個(gè)方面進(jìn)行了分析：

（一）分支機(jī)構(gòu)在發(fā)達(dá)地區(qū)集中,，資源分布不均衡；

各大評(píng)估公司的分支機(jī)構(gòu)在布局時(shí)一般都將市場(chǎng)目標(biāo)定位在經(jīng)濟(jì)成熟區(qū)域,，分支機(jī)構(gòu)選址多集中在北上廣深及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角,、珠三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈,，而在中西部經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的區(qū)域,，多以當(dāng)?shù)卦u(píng)估公司為主，基本沒(méi)有評(píng)估公司設(shè)立分支機(jī)構(gòu),。這就造成兩種情況：一是經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的區(qū)域缺少新生力的激勵(lì)與帶動(dòng),，行業(yè)發(fā)展相對(duì)較慢；二是新設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)集中扎堆,、與本土房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象,。這些地區(qū)的市場(chǎng)蛋糕被分薄，行業(yè)素質(zhì)良莠不齊,、行業(yè)亂象叢生,，地方相關(guān)行業(yè)監(jiān)管部門的管理難度加大。

（二）服務(wù)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,，缺少競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),；

隨著社會(huì)的發(fā)展，各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益頻繁,，傳統(tǒng)的單一估價(jià)業(yè)務(wù)受到阻滯,，多元化的估價(jià)服務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。許多評(píng)估公司在跨區(qū)域設(shè)立分支機(jī)構(gòu)初期的業(yè)務(wù)往往停留在傳統(tǒng)的抵押和課稅等評(píng)估上面,，在該區(qū)域缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，難以打開(kāi)局面，發(fā)展前景堪憂,。同時(shí),，集中扎堆的估價(jià)機(jī)構(gòu)以單一的估價(jià)業(yè)務(wù)為其業(yè)務(wù)重心，服務(wù)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,，使社會(huì)對(duì)行業(yè)認(rèn)同感降低,，使服務(wù)水平、服務(wù)收費(fèi)等受到影響。

（三）人才流失與儲(chǔ)備的矛盾,，影響分支機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展；

無(wú)論是前文在發(fā)展現(xiàn)狀中提到的哪一種經(jīng)營(yíng)模式,，必要的人才儲(chǔ)備是確保房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)跨區(qū)域發(fā)展并平穩(wěn)運(yùn)行的前提,。目前大多數(shù)已實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展的機(jī)構(gòu)都存在不同程度的人才儲(chǔ)備不足的問(wèn)題。鑒于房地產(chǎn)評(píng)估的行業(yè)特殊性,，要求估價(jià)人員對(duì)當(dāng)?shù)剌^為熟悉,，所以異地分支機(jī)構(gòu)人員招聘一般以當(dāng)?shù)厝藶橹鳌I(yè)務(wù)精英和持證的專職估價(jià)師是各機(jī)構(gòu)都希望儲(chǔ)備的人才,，但是公司與人才之間也面臨著雙向選擇的問(wèn)題,，公司的發(fā)展平臺(tái)、福利待遇,、文化理念,、行業(yè)口碑等等多種因素決定著人才儲(chǔ)備的穩(wěn)定性。公司集中扎堆,，必然造成行業(yè)間互相挖角的現(xiàn)象,；缺少競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同質(zhì)化服務(wù)，既難以多盈利而增加員工的收入也會(huì)因長(zhǎng)期的單一作業(yè)降低員工的價(jià)值感,；人才的“儲(chǔ)備－培養(yǎng)－流失－再儲(chǔ)備”已形成一個(gè)不良循環(huán)制約著評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展,，人才流失與儲(chǔ)備的矛盾使得評(píng)估機(jī)構(gòu)跨區(qū)域發(fā)展的可持續(xù)性面臨挑戰(zhàn)。

（四）“互聯(lián)網(wǎng)＋”的行業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展模式下面臨的壓力

現(xiàn)今越來(lái)越多的傳統(tǒng)行業(yè)受到互聯(lián)網(wǎng)的影響發(fā)生著極大的改變,，“互聯(lián)網(wǎng)＋”已然成為一個(gè)熱詞,。隨著科技漸漸滲透到各行各業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)與中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)也在對(duì)大數(shù)據(jù),、云估價(jià)等進(jìn)行探討,；許多估價(jià)機(jī)構(gòu)也開(kāi)始了一些嘗試：比如建立自己的數(shù)據(jù)庫(kù)、開(kāi)發(fā)自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng),、提供客戶端口的估價(jià)平臺(tái)等等,。這些嘗試顯然是行業(yè)向“互聯(lián)網(wǎng)＋”方向努力的良好開(kāi)端，未來(lái)這些獨(dú)立的數(shù)據(jù)庫(kù)可能被整合成一個(gè)龐大的資源庫(kù),，從量與質(zhì)兩個(gè)維度對(duì)庫(kù)內(nèi)數(shù)據(jù)做出要求,，我們從數(shù)據(jù)分析結(jié)果中得到的不僅僅是某個(gè)物業(yè)的價(jià)值，而是有關(guān)于房地產(chǎn)的各種數(shù)據(jù)分析,，比如報(bào)酬率等我們以往無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算的數(shù)據(jù),、比如某種因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度等用傳統(tǒng)估價(jià)方法很難量化的修正幅度，甚至結(jié)合前若干年的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)考慮在某些相關(guān)因素的影響下對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè),。當(dāng)估價(jià)從“科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合”變?yōu)椤翱茖W(xué)與數(shù)據(jù)的結(jié)合”時(shí),，估價(jià)工作更需要的是一個(gè)成熟的數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)和一些職業(yè)的數(shù)據(jù)采集人員，這時(shí)我們的估價(jià)機(jī)構(gòu)將面臨的怎樣的行業(yè)變革。

（五）分支機(jī)構(gòu)與當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng),；

評(píng)估公司跨區(qū)域設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)勢(shì)必與當(dāng)?shù)氐脑u(píng)估機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)上展開(kāi)激烈的競(jìng)爭(zhēng),，然而傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)市場(chǎng)容量畢竟有限，越來(lái)越多的估價(jià)機(jī)構(gòu)爭(zhēng)搶業(yè)務(wù),，行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了一些壓價(jià),、回扣等等不良的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)手段，擾亂了行業(yè)經(jīng)濟(jì)秩序,、降低了社會(huì)對(duì)評(píng)估行業(yè)的認(rèn)同感,。

（六）對(duì)異地分支機(jī)構(gòu)的管理缺乏有效管控；

從評(píng)估公司異地分支機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看,，多數(shù)存在總部有效支撐不足的問(wèn)題,。一般評(píng)估機(jī)構(gòu)都是以當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)為重心，而跨區(qū)域布局之后面對(duì)的是分布在不同地域的分支機(jī)構(gòu),，總部的戰(zhàn)略布局和管理方式都應(yīng)該再提升一個(gè)高度,。而一些評(píng)估公司的總部受管理人員慣性思維、新進(jìn)人員專業(yè)技能的掌握速度等因素的影響,，短期內(nèi)難以發(fā)生根本改變,，從而對(duì)異地分支機(jī)構(gòu)缺乏有效的管控，分支機(jī)構(gòu)的管理出現(xiàn)種種問(wèn)題,。

三,、估價(jià)機(jī)構(gòu)跨區(qū)域發(fā)展的問(wèn)題應(yīng)對(duì)

以上所述的在跨區(qū)域設(shè)立分支機(jī)構(gòu)過(guò)程中遇到的問(wèn)題有著一定的關(guān)聯(lián)性，集中設(shè)立,、服務(wù)同質(zhì)化是現(xiàn)象,，人才儲(chǔ)備、業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng),、總部管控及未來(lái)發(fā)展都是由現(xiàn)象衍生出的管理方面的問(wèn)題,。針對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)跨區(qū)域發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，協(xié)會(huì)和有關(guān)部門可從行業(yè)發(fā)展的宏觀角度給予引導(dǎo)并進(jìn)行監(jiān)管,。

對(duì)于一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),，行業(yè)協(xié)會(huì)本著對(duì)社會(huì)、對(duì)行業(yè)發(fā)展負(fù)責(zé)的出發(fā)點(diǎn)可以從業(yè)績(jī)情況,、執(zhí)業(yè)水平,、行業(yè)貢獻(xiàn)、社會(huì)美譽(yù)度等多個(gè)方面對(duì)其開(kāi)設(shè)異地分支機(jī)構(gòu)的資質(zhì),、水平及能力進(jìn)行考查,，允許其分支機(jī)構(gòu)在某個(gè)或某些區(qū)域開(kāi)展業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),，特別是跨區(qū)域設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)為拓展業(yè)務(wù)渠道應(yīng)結(jié)合當(dāng)前形勢(shì),，多元化開(kāi)展估價(jià)業(yè)務(wù),。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度息息相關(guān)。隨著中西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)新發(fā)展,、城鎮(zhèn)化建設(shè)的逐步推進(jìn),，以及各種對(duì)外投資等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的頻繁，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商,、投資者,、企業(yè)、銀行以及政府部門需要有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師為他們提供估價(jià)與咨詢服務(wù),。估價(jià)業(yè)務(wù)可以由傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)讓、租賃,、抵押,、保險(xiǎn)、征收 拆遷,、司法,、課稅等向更高端進(jìn)行擴(kuò)展：比如擔(dān)任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的全程顧問(wèn)，或向企業(yè)甚至政府提供咨詢服務(wù),，可以提供可行性研究報(bào)告,、投資策略分析等報(bào)告； 有能力的機(jī)構(gòu)也可通過(guò)獲取其他資質(zhì)開(kāi)展相關(guān)的諸如資產(chǎn)評(píng)估,、工程咨詢,、土地登記代理等業(yè)務(wù)。

在人力資源方面,，為確?？鐓^(qū)域發(fā)展的可持續(xù)性以及對(duì)異地分支機(jī)構(gòu)的有效管控，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的總部應(yīng)根據(jù)制定的中長(zhǎng)期跨區(qū)域發(fā)展規(guī)劃加大跨區(qū)域發(fā)展所需人才的培養(yǎng)力度,，尤其是對(duì)異地分支機(jī)構(gòu)重要管理崗的培養(yǎng),，做好人才儲(chǔ)備。同時(shí),，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè),，特別要注意培養(yǎng)異地分支機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)理念的價(jià)值認(rèn)同；還需要完善培訓(xùn)機(jī)制,，加大對(duì)分支機(jī)構(gòu)各層次人員的業(yè)務(wù)及技術(shù)培訓(xùn),；為員工做和職業(yè)規(guī)劃、提供晉升的空間和良性的競(jìng)爭(zhēng)渠道,；完善各項(xiàng)福利待遇,。 

在做好上述管理工作的基礎(chǔ)上，總部對(duì)各異地分支機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管控,，加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè),，充分利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)分享總部成功的管理經(jīng)驗(yàn),、成熟的業(yè)務(wù)和技術(shù)體系，注入企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)理念,?？偡謾C(jī)構(gòu)之間做好互動(dòng)，允許分支機(jī)構(gòu)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況開(kāi)展行之有效的工作,，但要杜絕不良競(jìng)爭(zhēng)手段,。總部應(yīng)強(qiáng)調(diào)技術(shù)提升工作的重要性,，積極進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新,，為各分支機(jī)構(gòu)提供新的業(yè)務(wù)平臺(tái)；能力許可的情況下,，可以利用廣布各地的分支機(jī)構(gòu)做好數(shù)據(jù)采集工作,，在云評(píng)估領(lǐng)域做一些嘗試。

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