摘 要：當(dāng)前，眾多估價(jià)機(jī)構(gòu),，為了在激烈的競爭環(huán)境中占有既定份額,，主動(dòng)突圍,，努力開拓咨詢顧問業(yè)務(wù),，業(yè)務(wù)來源主要是銀行,、開發(fā)商,、企業(yè)及政府機(jī)構(gòu),，非銀行金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)占比較少，隨著金融機(jī)構(gòu)多元化的發(fā)展,，估價(jià)機(jī)構(gòu)如何從服務(wù)銀行拓展到服務(wù)金融機(jī)構(gòu)是我們需要考慮的問題,，本文從分析銀行與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系出發(fā)，闡述了估價(jià)機(jī)構(gòu)服務(wù)于非銀行金融機(jī)構(gòu)的必要性,，明確了估價(jià)機(jī)構(gòu)可提供的服務(wù)內(nèi)容,，進(jìn)而對銀行業(yè)務(wù)與非銀行金融業(yè)務(wù)進(jìn)行分析，找出了兩者的共性與區(qū)別,，最后以我公司為例進(jìn)行說明,，提出了估價(jià)機(jī)構(gòu)從服務(wù)銀行拓展到服務(wù)非銀行金融機(jī)構(gòu)的辦法,。
關(guān)鍵詞：估價(jià)機(jī)構(gòu) 業(yè)務(wù)拓展 金融機(jī)構(gòu)
今年“兩會(huì)”后,，金融改革的步伐明顯加快，存款保險(xiǎn)制度已于2015年5月落地，利率市場化,、匯率市場化,、人民幣的自由可兌換、民營銀行的全面放開,，包括資本市場的注冊制都會(huì)在今年落地,。隨著這些改革制度的實(shí)施，銀行之間的競爭會(huì)更加激烈,，有相當(dāng)一部分的中小銀行或者是村鎮(zhèn)銀行可能會(huì)被收購,，被兼并，更多的非銀行金融機(jī)構(gòu)會(huì)崛起,。作為跟銀行關(guān)系密切的估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何未雨綢繆,，如何借助改革的春風(fēng)尋求新的發(fā)展機(jī)遇，如何轉(zhuǎn)型來順應(yīng)變革的趨勢,，是我們必須考慮的問題,，本文從分析銀行與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系出發(fā)，以非銀行金融機(jī)構(gòu)為研究重點(diǎn),，著重分析估價(jià)機(jī)構(gòu)服務(wù)銀行與服務(wù)非銀行金融機(jī)構(gòu)的異同點(diǎn),，最后提出估價(jià)機(jī)構(gòu)將業(yè)務(wù)拓展到非銀行金融機(jī)構(gòu)的辦法。
一,、銀行與金融機(jī)構(gòu)
（一）銀行與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系
我國的金融機(jī)構(gòu),，按地位和功能可分為四大類： 第一類，中央銀行,，即中國人民銀行,。 第二類，銀行,。包括政策性銀行,、商業(yè)銀行，村鎮(zhèn)銀行,。第三類,，非銀行金融機(jī)構(gòu)。主要包括信托,、證券,、保險(xiǎn)、融資租賃等機(jī)構(gòu)以及財(cái)務(wù)公司等,。 第四類,，在境內(nèi)開辦的外資、僑資,、中外合資金融機(jī)構(gòu),。以上各種金融機(jī)構(gòu)相互補(bǔ)充,，構(gòu)成了一個(gè)完整的金融機(jī)構(gòu)體系。
因此,，可以籠統(tǒng)的說,，金融機(jī)構(gòu)分為銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)，銀行只是金融機(jī)構(gòu)的一小部分,，二者是包含與被包含的關(guān)系,，本文所研究的金融機(jī)構(gòu)專指非銀行金融機(jī)構(gòu)。
（二）非銀行金融機(jī)構(gòu)與商業(yè)銀行的區(qū)別
1,、資金來源不同,。商業(yè)銀行以吸收存款為主要資金來源，而非銀行金融機(jī)構(gòu)主要依靠發(fā)行股票,、債券等其他方式籌措資金,。
2、資金運(yùn)用不同,。商業(yè)銀行的資金運(yùn)用以發(fā)放貸款,，特別是以短期貸款為主，而非銀行金融機(jī)構(gòu)的資金運(yùn)用主要是以從事非貸款的某一項(xiàng)金融業(yè)務(wù)為主,，如保險(xiǎn),、信托、證券,、租賃等金融業(yè)務(wù),。
3、不具有信用創(chuàng)造功能,。商業(yè)銀行具有“信用創(chuàng)造”功能,，而非銀行金融機(jī)構(gòu)由于不從事存款的劃轉(zhuǎn)即轉(zhuǎn)賬結(jié)算業(yè)務(wù)，因而不具備信用創(chuàng)造功能,。
（三）主要的非銀行金融機(jī)構(gòu)
1,、存款性金融機(jī)構(gòu)：信用合作社、儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)
2,、非存款性金融機(jī)構(gòu)：保險(xiǎn)公司,、養(yǎng)老基金組織、信托公司,、證券公司,、投資公司、財(cái)務(wù)公司,、小額信貸公司,。
二、估價(jià)機(jī)構(gòu)從服務(wù)銀行拓展到服務(wù)金融機(jī)構(gòu)的必要性
（一）外部環(huán)境的需要
隨著2015年金融改革制度的落地,，會(huì)有越來越多的民營銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)興起,，改革的趨勢迫使估價(jià)機(jī)構(gòu)在做大做強(qiáng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時(shí),，進(jìn)行調(diào)整戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,。
（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)生存與發(fā)展的需要
當(dāng)前估價(jià)機(jī)構(gòu)眾多，行業(yè)內(nèi)競爭激烈,，傳統(tǒng)的銀行業(yè)務(wù)日益萎縮,，為了機(jī)構(gòu)的生存與發(fā)展，保持市場上的既定份額,，我們必須主動(dòng)尋求新的業(yè)績增長點(diǎn),，開拓新的業(yè)務(wù)渠道。
（三）非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)展的需要
近年來,，隨著信托公司,、基金公司、資產(chǎn)管理公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展,，業(yè)務(wù)范圍越來越廣,，很多涉及到房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)需要估價(jià)機(jī)構(gòu)的參與（見表1），我們必須看到這一趨勢,，調(diào)整內(nèi)部管理模式,、人員結(jié)構(gòu)、提高人員技能,，適應(yīng)該類金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展,。
表1 非銀行金融機(jī)構(gòu)與估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)上的關(guān)系
（四）估價(jià)師發(fā)展的需要
隨著傳統(tǒng)、成熟估價(jià)業(yè)務(wù)不斷智能化,，估價(jià)師往往在做大量機(jī)械的重復(fù)工作,，沒有充分發(fā)揮自身的專業(yè)價(jià)值，估價(jià)師的重要性逐漸被弱化,，只有拓展業(yè)務(wù)范圍,、推進(jìn)非常規(guī)類業(yè)務(wù)，體現(xiàn)個(gè)性化,、專業(yè)化的服務(wù),，才能真正實(shí)現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)價(jià)值。
三,、估價(jià)機(jī)構(gòu)服務(wù)銀行與服務(wù)非銀行金融機(jī)構(gòu)的共性與區(qū)別
（一）共性
1,、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)相同
無論是服務(wù)銀行還是服務(wù)非銀行金融機(jī)構(gòu)，估價(jià)機(jī)構(gòu)均需具備基本的行業(yè)資質(zhì),，即房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書（分為一級,、二級、三級）,，土地評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書（全國范圍執(zhí)業(yè),、省內(nèi)執(zhí)業(yè)和注冊所在地執(zhí)業(yè)）,。
2、研究對象相同
無論是服務(wù)銀行還是服務(wù)非銀行金融機(jī)構(gòu),，估價(jià)機(jī)構(gòu)的研究對象均是房地產(chǎn),，以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán),、使用權(quán),、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán),、租賃權(quán)等,。
3、評估程序相同
無論是服務(wù)銀行還是服務(wù)非銀行金融機(jī)構(gòu),，均需按照以下的估價(jià)程序進(jìn)行：（1）獲取估價(jià)業(yè)務(wù),；（2）受理估價(jià)委托；（3）制定估價(jià)作業(yè)方案,；（4）搜集估價(jià)所需材料,；（5）實(shí)地查勘估價(jià)對象；（6）分析估價(jià)對象價(jià)值,；（7）測算及確定估價(jià)對象價(jià)值,；（8）撰寫估價(jià)報(bào)告；（9）內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告,；（10）交付估價(jià)報(bào)告及估價(jià)資料歸檔,。
4、估價(jià)方法相同
無論是服務(wù)銀行還是服務(wù)非銀行金融機(jī)構(gòu),，在確定房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),，均是采用比較法、收益法,、成本法,、假設(shè)開發(fā)法等基本的估價(jià)方法，確定土地價(jià)值時(shí),，均是采用市場比較法,、剩余法、收益還原法,、成本逼近法,、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等基本的估價(jià)方法。
（二）區(qū)別
銀行業(yè)務(wù)與非銀行金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)雖然有很多相同的地方,，但在估價(jià)目的,、報(bào)告類型、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等方面也有不同,，見下表2：
表2 銀行業(yè)務(wù)與非銀行金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的區(qū)別
四,、估價(jià)機(jī)構(gòu)服務(wù)于非銀行金融機(jī)構(gòu)的舉措
（一）加強(qiáng)主營業(yè)務(wù)的同時(shí),，往多元化方向發(fā)展
每家估價(jià)機(jī)構(gòu)均有自己的主營業(yè)務(wù)，有的以銀行抵押類業(yè)務(wù)為主,，有的以征收（拆遷）業(yè)務(wù)為主,，有的以政府業(yè)務(wù)為主，有的以咨詢顧問業(yè)務(wù)為主,。為了能在行業(yè)里立于不敗之地,，占有更多的既定份額，就必須不斷拓展新的業(yè)務(wù)品種,，開展除估價(jià)主業(yè)以外的資產(chǎn)評估、工程咨詢,、工程造價(jià),、不動(dòng)產(chǎn)登記代理等業(yè)務(wù)，這種非常規(guī)業(yè)務(wù)的開展,，有利于更好的為非銀行金融機(jī)構(gòu)服務(wù),。國內(nèi)幾家規(guī)模較大的估價(jià)機(jī)構(gòu)均是如此，如深圳國策評估除具備房地產(chǎn),、土地評估資質(zhì)外,，還申請了資產(chǎn)評估、證券評估,、工程咨詢資質(zhì),、進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記代理中介機(jī)構(gòu)登記，可以從事資產(chǎn)評估,、證券評估業(yè)務(wù),，可以編制項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告,、項(xiàng)目申請報(bào)告,、節(jié)能評估報(bào)告等，可以從事不動(dòng)產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)等,，服務(wù)于非銀行金融機(jī)構(gòu)的同時(shí)也找到了新的業(yè)績增長點(diǎn),，實(shí)現(xiàn)了機(jī)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。
（二）搭建專業(yè)的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)
目前,，很多估價(jià)機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)銀行平臺(tái)的全覆蓋,，投入了較大的人力和物力，組成了強(qiáng)大的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì),。同銀行業(yè)務(wù)一樣,，要將業(yè)務(wù)拓展到非銀行金融機(jī)構(gòu)，也需要搭建一支專業(yè)的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì),，負(fù)責(zé)該類機(jī)構(gòu)的對接,，同時(shí)進(jìn)行公司非傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的宣傳與推廣,。在這方面，深圳國策評估也走到了前面,，如專門成立了金融事業(yè)部來對接銀行業(yè)務(wù),，成立了公共事業(yè)部來對接政府業(yè)務(wù)，成立了拓展部來對接非銀行金融機(jī)構(gòu),，并且已經(jīng)有所成效,，已成功簽約了信托公司、投資公司,、資產(chǎn)管理公司及小額信貸公司等非銀行金融機(jī)構(gòu),。
（三）搭建專業(yè)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)
非銀行金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)均是非常規(guī)類及咨詢業(yè)務(wù)，具有項(xiàng)目大,、難度大,、溝通時(shí)間長、方案多變,、來回反復(fù)等特點(diǎn),，但收費(fèi)相對較高，必須搭建專業(yè)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)來服務(wù),，目前深圳國策評估不管是技術(shù)部,、咨詢部還是資產(chǎn)部，均有專人對接該類業(yè)務(wù),，提供的服務(wù)及產(chǎn)品也得到了客戶的認(rèn)可,，為以后的合作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
（四）提供差異化,、個(gè)性化的服務(wù)
非銀行金融機(jī)構(gòu)眾多,，每家機(jī)構(gòu)由于不同的業(yè)務(wù)品種，對產(chǎn)品,、對估價(jià)機(jī)構(gòu)的要求都不同,，因此我們需要提供差異化、個(gè)性化的服務(wù),。比如,，針對信托公司、我們主要提供房地產(chǎn)評估,、價(jià)值咨詢服務(wù),，針對投資公司，我們主要提供房地產(chǎn)評估,、咨詢顧問服務(wù),，針對資產(chǎn)管理公司，我們主要提供不良資產(chǎn)、抵押貸款服務(wù),，針對小額信貸公司,，我們搭建了B2B平臺(tái)，可以提供網(wǎng)上詢價(jià),、微信詢價(jià)服務(wù)等,。
（五）大數(shù)據(jù)時(shí)代互聯(lián)網(wǎng)+的應(yīng)用
隨著非銀行金融機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展,，對數(shù)據(jù)的需求越來越多,，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)從傳統(tǒng)的作業(yè)方式轉(zhuǎn)為信息化、數(shù)據(jù)化的作業(yè)方式,，把紙質(zhì)的東西變成數(shù)據(jù)化的東西,，能儲(chǔ)存、能分析,、能應(yīng)用,，更好的為金融機(jī)構(gòu)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。目前深圳國策評估已建立了強(qiáng)大的數(shù)據(jù)平臺(tái),，開發(fā)了自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng),、微信詢價(jià)系統(tǒng),、網(wǎng)上詢價(jià)系統(tǒng)等智能系統(tǒng),，能夠更方便、更快捷的為客戶服務(wù),，也順應(yīng)了互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展需要,。
五、結(jié)語
估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展來源于客戶的發(fā)展及需求,，一方面我們要不斷開拓新的業(yè)務(wù),，不斷尋求新的業(yè)績增長點(diǎn)，另一方面我們也要堅(jiān)持走專業(yè)化的道路,，分清專業(yè)化與多元化的關(guān)系,。估價(jià)機(jī)構(gòu)從服務(wù)銀行拓展到服務(wù)金融機(jī)構(gòu)僅是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型中一個(gè)很小的方面，本文旨在拋磚引玉,，期待更多的同行們參與討論,。
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國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
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