摘要：常用的五種土地估價(jià)方法中，成本逼近法歷來飽受垢病。雖然它與其它方法一樣,，具有可靠的理論基礎(chǔ),，然而在我國土地所有制二元化的背景下，理論“落地”變地相當(dāng)困難,，久而久之,，我們對該方法的使用便局限于新開發(fā)土地及欠發(fā)育市場,。本文通過分析該方法的三大缺陷,，并提出若干解決方法,，以期提高成本逼近法的評估準(zhǔn)確度，擴(kuò)大其適用范圍,。
關(guān)鍵詞：成本逼近法 土地增值收益 修正
1,、成本逼近法
1.1基本概念
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上一定的利潤,、利息,、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。
1.2 理論依據(jù)
成本逼近法所運(yùn)用的基本原理是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論,，具體可以從買者與賣者兩個(gè)角度來分析,。從買方角度上看，在購買某一宗房地產(chǎn)時(shí),，他所愿意支付的價(jià)格,，不會(huì)超過他自己購買一宗地，并對其進(jìn)行開發(fā)建設(shè)所需要的總成本,，否則,，他將放棄購買，轉(zhuǎn)而自行開發(fā)建設(shè),；從賣方角度上看,，如果他的銷售價(jià)格，不能保證他收回已支付的成本和應(yīng)得利潤,，他將不接受這一價(jià)格,。簡而言之，必要成本與應(yīng)得利潤,，對于需求者,，是愿意支付的價(jià)格上限，對于供給者,，則是他所能接受的價(jià)格下限,。
1.3 操作思路
成本逼近法評估土地價(jià)格的基本思路是求取“基本成本”與“所有者權(quán)益”之和。其中,，“基本成本”包括土地取得費(fèi)用,、開發(fā)費(fèi)用、利息,、利潤,。“所有者權(quán)益”是指我們通常所采用的土地增值收益,。
1.4 計(jì)算公式
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》,，成本逼近法的基本公式如下：
土地價(jià)格=土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地增值
隨著估價(jià)實(shí)踐的豐富及對理論的加深認(rèn)識與理解,，估價(jià)從業(yè)人員對公式進(jìn)行改進(jìn)、演變,，形成一些更客觀,、更全面的公式，譬如：
土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地增值）×（1±區(qū)域因素修正）×（1±個(gè)別因素修正）×年期修正
這樣的公式,，在內(nèi)容上更加豐富客觀,，在形式上更加具體完善。然而,，在實(shí)際運(yùn)用中，公式的運(yùn)用失當(dāng)及方法本身的缺陷,，仍然制約著成本逼近法的準(zhǔn)確性與適用范圍,。
2、成本逼近法的缺陷
2.1 忽略市場因素修正
房地產(chǎn)的價(jià)格主要取決于其效用,，而非花費(fèi)的成本,。增加的成本只有對效用的增加產(chǎn)生作用，才能被納入成本構(gòu)成,。簡言之,，成本高的不一定價(jià)值高，成本低的也不一定價(jià)值低,。價(jià)格等于成本加平均利潤必需具備兩個(gè)前提條件,，一是自由競爭，主場主體可以自由進(jìn)出市場,，二是商品可以大量復(fù)制,。顯然，在土地市場上,，該前提條件并不成立,，即使成立了，價(jià)格等于成本加平均利潤也是偶然,，多數(shù)情況下,，價(jià)格是圍繞成本與平均利潤之和上下波動(dòng)。由此可見,，只重視成本構(gòu)成,，忽略市場因素的修正，評估結(jié)果出現(xiàn)偏差是一種必然,。
2.2 忽略估價(jià)期日修正
在估算“基本成本”時(shí),，多數(shù)情況下，我們是按照征收集體土地的方式計(jì)算土地取得成本,。其中,，土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算,，通常是根據(jù)當(dāng)?shù)仡C布的一些行政味道極濃的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。這些補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),，自頒布實(shí)施后,，常年未更新，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)早已不具現(xiàn)實(shí)意義,，或許在實(shí)際征地中早已不按該標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行了,。然而，我們還是不得不運(yùn)用這些標(biāo)準(zhǔn)套算土地取得成本,。其后果如何,？同一宗地，在兩個(gè)相差較遠(yuǎn)的估價(jià)期日進(jìn)行估價(jià),，其結(jié)果可能相近,，估價(jià)期日變成了擺設(shè)。
2.3 忽略土地用途修正
在成本逼近法的公式中,，有一重要概念,，叫土地增值收益，其作用是衡量土地因用途等使用條件改變或進(jìn)行土地開發(fā)而產(chǎn)生的價(jià)值增額,，是土地所有者的一種權(quán)益,，它包含了級差地租與絕對地租。這種權(quán)益,，有時(shí)歸國家所有,，有時(shí)歸集體所有，本文僅考慮歸國家所有的情況,。土地增值收益從理論上解決了土地用途對價(jià)格的影響,。然而在實(shí)踐中，理論的初衷難以落地,。土地從原來的農(nóng)地被規(guī)劃為不同用途,，其增值可能是幾十倍，甚至幾千上萬倍,，如何確定土地增值收益成為成本逼近法的瓶頸,。而如今，估價(jià)師們多數(shù)不分青紅皂白的按10%～30%的增值收益率計(jì)算增值收益,，忽略土地用途的修正,，這更使得成本逼近法的地位岌岌可危，成為“最后的選擇”,。
3,、成本逼近法的改善
3.1 土地增值收益的解決思路
3.1.1 增加用途修正因素
土地的用途對土地的效用有決定性作用。一般情況下,，土地效用由低至高,，其對應(yīng)的用途應(yīng)為農(nóng)用地,、工業(yè)用地、住宅用地,、商業(yè)用地,。土地估價(jià)實(shí)踐中，我們通常以土地“基本成本”,，即土地取得費(fèi),、稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi),、利息,、利潤之和為基數(shù)，乘以土地增值收益率（一般用10%～30%）,，作為土地增值收益,。當(dāng)用該思路測算工業(yè)用地價(jià)格時(shí)，測算結(jié)果往往皆大歡喜,。這說明，無論是估價(jià)從業(yè)者,，還是市場經(jīng)濟(jì)主體,，潛意識里都接受10%～30%的土地增值收益率適用于工業(yè)用地。因此,，我們可以這一結(jié)果為基礎(chǔ),，在成本逼近法的公式中，增加用途修正這一項(xiàng),。具體可以參照當(dāng)?shù)仡C布的基準(zhǔn)地價(jià),，根據(jù)同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)不同用途基準(zhǔn)地價(jià)比例關(guān)系進(jìn)行修正。這種方法修正,，考慮了用途對地價(jià)的影響,，但仍無法解決市場因素對地價(jià)的影響。
3.1.2 市場提取法
根據(jù)近期發(fā)生的土地交易價(jià)格與其“基本成本”之間的比例關(guān)系,，提取增值收益率,。或許有人認(rèn)為,，既然有交易案例,，那么何不直接用市場比較法評估，何需成本逼近法呢,？其實(shí)不然,。一是采用市場比較法評估土地價(jià)格時(shí)，其對可比實(shí)例的要求甚是“苛刻”,，而運(yùn)用在提取增值收益率時(shí),，要求盡可放寬,；二是，除了市場比較法,，其它方法都不適用的時(shí)候,，成本逼近法是不會(huì)“嫌棄”我們的，這時(shí)用成本逼近法,，既是一種檢驗(yàn),，也是報(bào)告 “規(guī)范化”的解決之道。值得一提的時(shí),，由于交易案例的成交價(jià)格,，既包含的土地增值因素，也包含了市場供需因素,，因此,，采用市場提取法確定增值收益時(shí)，可不必進(jìn)行用途修正,，也無需考慮市場供需因素,，實(shí)現(xiàn)了一步到位。
3.2 估價(jià)期日修正的改善
傳統(tǒng)的成本逼近法之所以無法實(shí)現(xiàn)估價(jià)期日的修正,，根本原因是土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有與時(shí)俱進(jìn),。因此，改善成本逼近法的這一缺陷,，應(yīng)從土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的入手,。隨著城市化的發(fā)展，城市公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,、城市更新項(xiàng)目越來越多,，當(dāng)中涉及農(nóng)村集體土地征收和城鎮(zhèn)國有土地收回，這些項(xiàng)目是成本逼近法在社會(huì)的實(shí)踐,，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)往往更具現(xiàn)實(shí)意義,，可以參考使用。在使用過程中有兩點(diǎn)需注意,，一是分析擬參照項(xiàng)目的“公”與“私”的性質(zhì),，并與估價(jià)對象和估價(jià)目的進(jìn)行“匹配”，選擇合適的補(bǔ)償方案,；二是根據(jù)土地取得方式選擇適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式,。
除參照近期征收拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)外，還可以通過各種價(jià)格指數(shù),，對常年未更新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正,。
3.3 區(qū)域因素與個(gè)別因素修正
在以征收農(nóng)村集體土地的方式計(jì)算土地取得成本時(shí)，通常我們采用的是政府頒布的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)的劃分往往以某一行政區(qū)域?yàn)閱挝?，譬如,，以縣為單位制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，則該縣內(nèi)所有同類土地都按該標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償,。所以,，我們求得的土地取得成本僅代表該區(qū)域內(nèi)的平均標(biāo)準(zhǔn)。為了使土地取得成本“落實(shí)”到待估宗地上,，則需經(jīng)過區(qū)域因素修正與個(gè)別因素修正,。《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中成本逼近法基本公式中并無該項(xiàng)修正,，但筆者認(rèn)為,，這些修正屬于廣義土地增值收益的范疇，基本公式中原本包含這些內(nèi)容,，這些修正的出現(xiàn),，正是估價(jià)師們將原本隱含的內(nèi)容逐步具體化形象化的結(jié)果。
至于因素的選擇與修正方法,，考慮到這一過程同基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法求取宗地價(jià)格的過程相似,，故可以參照各地的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系進(jìn)行設(shè)計(jì)。
4,、結(jié)語
《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中列示的成本逼近法基本公式比較簡單,，但內(nèi)容更豐富。估價(jià)師們在使用成本逼近法評估土地價(jià)格時(shí),，不應(yīng)拘泥于該基本公式，而應(yīng)透過基本公式,，秉著實(shí)事求是的精神,，挖掘公式背后的內(nèi)容，使成本逼近法不再成為“最后的選擇”,。筆者通過自身估價(jià)實(shí)踐,，圍繞如何提高成本逼近法評估準(zhǔn)確度，提出幾點(diǎn)思路,，以供同行參考,。
參考文獻(xiàn)（References）
[1]中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中國建筑工業(yè)出版社.
[2]廣東省土地估價(jià)師協(xié)會(huì),、估價(jià)師資訊網(wǎng),，《全國土地估價(jià)師資格考試復(fù)習(xí)指南》（上冊），廣東經(jīng)濟(jì)出版社
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國A級資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
土地規(guī)劃甲級資質(zhì)工程咨詢機(jī)構(gòu) 土地登記代理機(jī)構(gòu)
Copyright 2022 © 深圳市國策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 版權(quán)所有 粵ICP備10040144號
