摘要：剩余法對評估具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地是一種行之有效的方法,。然而不管是《土地估價實務基礎》還是《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對剩余法的說明都較為粗略,。本文結合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《土地估價實務基礎》要求，對現(xiàn)實操作評估過程計算明細進行詳細討論,，由于地方政策法規(guī)、地方土地估價協(xié)會協(xié)會及金融機構要求而不同,，選取重慶地區(qū)為例,。
關鍵詞：剩余法 計算明細 參數(shù)取值
一、剩余法公式分析
1,、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB／T18508-2014),，公式為：
待估宗地價格=不動產(chǎn)總價-開發(fā)項目整體的開發(fā)成本-客觀開發(fā)利潤..........................................................(1)
2,、根據(jù)《土地估價實務基礎》基本公式：
購置開發(fā)場地的價格=總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資本價值-整個項目的開發(fā)成本-開發(fā)商合理利潤.................................(2)
3,、現(xiàn)實評估中一個較為具體的計算公式為：
地價=預期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-利潤-稅費..........................................................(3)
4、在報告中,，筆者所在公司處理的基本計算公式為：
土地價格=項目開發(fā)總價值－建造成本-專業(yè)費－管理費－不可預見費－投資利息－稅金及銷售費用-購地稅費－投資利潤...................(4)
上述幾個公式中,，公式（1）與公式（2）描述相似，整個項目的開發(fā)成本已包括建筑費,、專業(yè)費,、利息、稅費,。公式（3）較為具體,，專業(yè)費用與銷售費用從開發(fā)成本中剝離出來。公式（4）更為詳細,，易于操作?，F(xiàn)以公式（4）的計算明細進行討論。
二,、計算明細討論
1,、項目開發(fā)總價值
由于公式（4）已計算利息和利潤，考慮了資金的時間價值,，那么開發(fā)完成的項目價值,，即為終值，而非對于估價時點價值的現(xiàn)值,，也就不用再考慮折現(xiàn),。需要根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格現(xiàn)狀趨勢預測未來房地產(chǎn)價值。
對于出售的房地產(chǎn),，如居住用商品房,、工業(yè)廠房等，可采用市場法計算,；對于出租房地產(chǎn),，如寫字樓、商業(yè)門面等,，可采用收益法計算,。
2,、建造成本
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB／T18508-2014)，土地開發(fā)項目中,，開發(fā)成本包括購地稅費,、將土地開發(fā)完成所許需的開發(fā)費用、管理費用,、投資利息和銷售稅費,。
房屋建造成本主要包括：規(guī)劃報建費、建筑成本等
（1） 城市建設配套費
城市基礎設施配套費是指按城市總體規(guī)劃要求,，為籌集城市市政公用基礎設施建設資金所收取的費用,，它按建設項目的建筑面積計征，其專項用于城市基礎設施和城市共用設施建設,，包括城市道路,、橋梁、公共交通,、供水,、燃氣、污水處理,、集中供熱,、園林、綠化,、路燈,、環(huán)境衛(wèi)生等設施的建設。
根據(jù)《重慶市城市建設配套費征收管理辦法》(渝府令第253號 2011) 結合地區(qū)收費辦法,，可知綦江區(qū)文龍街道城市建設配套費為230元/平方米,。
（2）建筑成本
建筑成本費用（包括直接工程費、間接工程費,、建筑承包商利潤等）可采用比較法來測算,，即通過當?shù)赝惤ㄖ锂斍捌骄幕蛞话憬ㄔ熨M用來測算，也可通過建筑工程概預算的方法來估算,。
實際評估中,，主要包括土建、設備及安裝工程,、裝飾（初裝）工程費等,。土建可參考重慶市建設工程造價管理總站公布的重慶市2015年建筑工程單方造價指標（該單方造價包括了基礎，但不包括二次精裝修及水電安裝）,。
設備及安裝工程含水電,、消防、燃氣,、弱電,、通風及電梯工程,，一般單層100元/平方米，多層無電梯取250元/平方米,，多層有電梯取300元/平方米,。
裝飾工程費，玻璃幕墻取700-1000元/平方米,，瓷磚取150元/平方米,，涂料取250元/平方米。
（3）基礎設施建設費及公共配套設施建設費
基礎設施配套費主要用于建設項目以外的市政公用配套設施,，包括城市主次干道,、給排水、供電,、供氣,、路燈,、公共交通,、環(huán)境衛(wèi)生和園林綠化等項目的建設和維護，是市政基礎設施建設資金的補充,，與各項城市建設資金統(tǒng)籌安排使用,。
基礎設施建設費及公共配套設施建設費，根據(jù)本地房地產(chǎn)市場狀況,、建筑市場的一般水平及本項目的實際情況,，確定基礎設施建設費及公共配套設施建設費取建筑成本的5%-15%。
（4）人防工程費
如果在建筑面積中已經(jīng)考慮了防空地下室（按地面總建筑面積的2%-3%計算),此處不再重復計算費用,。也可按防空地下室易地建設費收費標準進行取值,。
重慶地區(qū)，結合民用建筑修建防空地下室易地建設費收費標準有所調(diào)整渝價[2010]230號計取,按建設項目地面規(guī)劃設計總建筑面積計收,，一類地區(qū)45元/㎡,，二類地區(qū)35元/㎡，三類地區(qū)25元/㎡,。兩種方法的結果大致相同,。
3、專業(yè)費用
專業(yè)費用包括建筑師的建筑設計費,、預算師的工程概預算費用等,，一般根據(jù)建筑費的5%估算。
4,、購地稅費
為購買土地時買方應負擔的稅費,，包括契稅3%及印花稅0.05%，共計3.05%,
5,、管理費
管理費用指為組織和管理項目開發(fā)提供各種服務而發(fā)生的費用,。根據(jù)本地房地產(chǎn)市場狀況,、建筑市場的一般水平及本項目的實際情況，管理費一般為建造成本,、土地取得費的5%,。
6、不可預見費
不可預見費又稱為預備費,，是指考慮建設期可能發(fā)生的風險因素而導致的建設費用增加的這部分內(nèi)容,。按照風險因素的性質(zhì)劃分，預備費又包括基本預備費和漲價預備費兩大種類型,。
根據(jù)重慶地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況,、建筑市場的一般水平及本項目的實際情況，一般為開發(fā)費用,、土地取得費及稅費的6%,。
7、投資利息
根據(jù)估價對象的建設規(guī)模,，參照區(qū)域內(nèi)同類項目的開發(fā)周期,，我們確定該項目的正常建設周期。于估價期日,，中國人民銀行公布的對應的年期貸款年利率,。一般假設城市配套建設費、專業(yè)費用,、土地取得費,、購地稅費于開發(fā)初期一次性投入；建筑成本,、管理費用,、不可預見費、基礎設施建設費及公共配套設施建設費在整個開發(fā)期內(nèi)均勻投入,，則投資利息為：
（城市配套建設費+專業(yè)費用+土地取得費
用+購地稅費）×[（1+貸款利率）建設期-1]+(建筑成本+管理費用+不可預見費+基礎設施建設費及公共配套設施建設費)×[（1+貸款利率）建設期/2-1]
8,、稅金及銷售費用
（1）營業(yè)稅金及附加
根據(jù)當?shù)囟悇站钟嬎恪Ｈ缰貞c市綦江區(qū)稅局公布,，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%,。
（2）土地增值稅預征
根據(jù)重慶市地方稅務局通告2011年第2號：普通標準住宅預征率為2%；非普通標準住宅,、非住宅(商業(yè)用房,、車庫等)預征率為3.5%；獨棟商品住宅預征率為5%,。則土地增值稅預征為：
預測開發(fā)完成后住宅房地產(chǎn)總價值×2%+（預測開發(fā)完成后商業(yè)用房總價值+地下車位用房總價值）×3.5%
（3）印花稅
印花稅為開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價值的0.05%,。
9、投資利潤
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》：開發(fā)項目客觀利潤一般以土地或不動產(chǎn)總價值或全部預付資本的比例計算,。利潤率宜采用同一市場上,。類似土地或不動產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率,。
根據(jù)《土地估價實務基礎》：開發(fā)商的合理利潤一般以不動產(chǎn)總價或預付總資本的一定比例計算（按預付總資本的一定比例計算利潤，該利潤常稱作投資回報率）,，比例高低隨地區(qū)和項目類型不同而有所不同,。
房地產(chǎn)的利潤率關鍵要看市場供求狀況?？紤]區(qū)域房地產(chǎn)實際市場情況,，結合估價對象的規(guī)模和開發(fā)周期，以投資利潤率取土地取得成本,、開發(fā)成本,、管理費用、銷售費用為計算基數(shù),，投資利潤率一般取10%-25%,。房地產(chǎn)行情好，開發(fā)周期越長,，取值越高,；反之亦然。
10,、地價測算
土地價格=項目開發(fā)總價值－建造成本-專業(yè)費－管理費－不可預見費－
投資利息－稅金及銷售費用-購地稅費－投資利潤
11,、地價修正
（1）使用年限修正
對使用年限一般在基準地價系數(shù)修正法中才修正，剩余法一般不做年限修正,，從準確的角度來說，應該修正,，可根據(jù)當?shù)鼗鶞实貎r系數(shù)修正法的年期修正公式：
年期修正系數(shù)=[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)m]
式中： r----土地還原率
n----估價土地的使用年限
m----各用途法定最高出讓年限
對于多種用途用地,，如商住混合用地，應分別進行修正,。
（2）權利狀況修正
一般設定無他項權利限制,，與開發(fā)項目售價設定的權利狀況一致，則土地權利狀況修正系數(shù)為1.00,。
（3）開發(fā)程度修正
可使用基準地價系數(shù)修正法的方法進行修正,。
如重慶地區(qū)可根據(jù)《重慶市國有土地使用權土地級別基準地價和公示地價實施細則》進行開發(fā)程度修正。對混合用地也需分開進行修正,。
（4）其他相關修正
其他修正主要指在取得土地時應支付的相關稅費和手續(xù)費用,，該部分費用在上述項已作為費用扣除，一般不再重復修正,。
三,、總結
本文在《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《土地估價實務基礎》的基礎上，結合實際評估過程中的操作,，利用剩余法對待開發(fā)土地的計算明細做了詳細討論,，具有一定的參考作用,。
參考文獻
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