摘 要：當前中國房地產(chǎn)估價機構(gòu)服務(wù)的主要金融客戶是銀行,，且核心產(chǎn)品是房地產(chǎn)抵押估價,。但隨著估價機構(gòu)同質(zhì)化競爭的加劇，抵押估價帶來的收入已很難維持估價公司的發(fā)展。本文著力研究房地產(chǎn)估價機構(gòu)在金融領(lǐng)域的服務(wù)機會,。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；金融機構(gòu),；產(chǎn)品和服務(wù)
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)一直以來在金融服務(wù)中占比很小,，主要的金融服務(wù)客戶是銀行。房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供給銀行的服務(wù),，核心的產(chǎn)品是房地產(chǎn)抵押估價,，這部分業(yè)務(wù)在大多數(shù)機構(gòu)的收入里，占據(jù)絕對比重,。但是,，隨著估價機構(gòu)同質(zhì)化競爭的加劇，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的廣泛運用,，抵押評估特別是個貸抵押評估收費連年降低,，其對應(yīng)的業(yè)務(wù)收入已很難維持估價機構(gòu)的發(fā)展。
當前,，隨著中國資本市場的繁榮與發(fā)展,，金融改革的不斷深化，金融服務(wù)領(lǐng)域不斷擴大?，F(xiàn)在的金融機構(gòu)除了銀行以外,，還有資產(chǎn)管理公司、小額貸款公司,、保險公司,、擔保公司、信托公司,、證券公司,、基金公司、P2P網(wǎng)絡(luò)平臺,、按揭公司,、票據(jù)公司、保理公司,、典當行等等,，隨著客戶群體的增多,，配套服務(wù)需求多樣化、個性化,，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在金融服務(wù)領(lǐng)域的市場機會得到了很大的延伸,。
本文通過對全國排名前十的房地產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)構(gòu)成的研究，結(jié)合房地產(chǎn)評估公司的未來發(fā)展方向,，總結(jié)除房地產(chǎn)估價機構(gòu)的金融服務(wù)機會主要在以下兩個方面,。
一、在最核心的銀行客戶系統(tǒng)里延伸服務(wù)鏈條
在現(xiàn)有銀行抵押貸款評估業(yè)務(wù)之外,，對銀行內(nèi)部其他不同部門,，有針對性地開發(fā)估價產(chǎn)品和服務(wù)內(nèi)容。
（一）授信審批及信貸管理部門——數(shù)據(jù)庫,、市場研究及價值復核
針對授信審批部門以及信貸管理部門,，提供房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫、房地產(chǎn)市場分析及價值趨勢判斷研究,、存量正常類抵押物價值復核等產(chǎn)品服務(wù),。
1、客戶面對的核心問題
（1）目前的房地產(chǎn)市場狀況如何,？
（2）未來抵押物價值有何變化趨勢？
（3）哪些押品會出現(xiàn)貸后風險,？
2,、押品復核服務(wù)要點
（1）建立指標盤，定期監(jiān)控住宅,、商業(yè),、辦公、工業(yè)等各類物業(yè)價格變化,；
(2)系統(tǒng)研究整個城市以及各個板塊的房地產(chǎn)市場狀況,；
(3)在宏觀經(jīng)濟及政策、城市人口,、城市規(guī)劃的研究基礎(chǔ)上,，判斷城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢；
(4)根據(jù)銀行提供的抵押物,，計算房價的變化幅度以及有效抵押率,，判斷押品貸后風險。
（二）個人金融部——自動估價系統(tǒng)查詢,、網(wǎng)上報告
針對個人金融部,，提供自動估價系統(tǒng)查詢、網(wǎng)上報告,、數(shù)據(jù)分析等服務(wù)產(chǎn)品,；
1,、客戶面對的核心問題
（1）如何快速查詢價格？
（2）如何快速得到評估機構(gòu)的簡易報告,？
2,、自動估價系統(tǒng)服務(wù)要點：
（1）建立龐大的房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)庫，開發(fā)方便快捷的自動估價系統(tǒng),；
（2）加強網(wǎng)上報告的審核效率,，讓客戶可以網(wǎng)上打印報告。
（三）資產(chǎn)保全部——金融不良資產(chǎn)定價及處置服務(wù)
針對資產(chǎn)管理保全部門,，提供金融不良資產(chǎn)定價及處置服務(wù),。
1、客戶面對的核心問題
（1）不良資產(chǎn)的往往具有瑕疵,，如何定價,？
（2）打包資產(chǎn)項目眾多，處置時間緊迫,，如何提高工作效率,？
（3）在保證價格合理的情況下，資產(chǎn)包如何快速處置變現(xiàn),？
2,、不良資產(chǎn)定價及處置服務(wù)要點
（1）讓銀行及時提供所需要的各類資料（包括授信資料及保全資料、銀行經(jīng)辦人聯(lián)系方式,、企業(yè)聯(lián)系方式）,，安排好查勘人員、查勘時間,，規(guī)劃好查勘路線,；
（2）根據(jù)不良資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況、理清抵債資產(chǎn)是否存在瑕疵,，并依據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)理清完善產(chǎn)權(quán)需要的行政程序,、所需費用等，從而確定產(chǎn)權(quán)狀況對抵債資產(chǎn)價格的影響程度,，結(jié)合市場交易情況,，最終確定抵債資產(chǎn)的價格；
（3）除了司法處置,、邀請資產(chǎn)管理機構(gòu)投標之外,，估價機構(gòu)可以針對比較重要的抵押物進行處置變現(xiàn)全程服務(wù)（前期策劃——競買會舉行——簽約過戶），成功的解決客戶的核心問題,。
（四）分行戰(zhàn)略及規(guī)劃部門——選址規(guī)劃咨詢
針對分行戰(zhàn)略及規(guī)劃部門,，提供營業(yè)網(wǎng)點區(qū)域選址、租金咨詢及談判、城市營業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃調(diào)整方案研究等服務(wù)產(chǎn)品,。
網(wǎng)點選址,、租金咨詢及談判一般銀行會提供備選方案，是估計機構(gòu)可以提供的初級產(chǎn)品,，相對而言比較容易操作,。而城市營業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃調(diào)整方案是一項系統(tǒng)的工程，需要研究的深度和廣度都要大得多,。
1,、客戶面對的核心問題
（1）城市發(fā)展趨勢如何判斷？
（2）銀行的目標客戶分布如何,？
（3）目標功能區(qū)如何劃分,？
（4）各片區(qū)的社會經(jīng)濟現(xiàn)狀如何？
（5）各片區(qū)營業(yè)機構(gòu)如何配置,？
（6）未來規(guī)劃網(wǎng)點選址遵循哪些原則,？
（7）未來規(guī)劃網(wǎng)點的租金情況如何？
（8）未來規(guī)劃網(wǎng)點具體實施計劃怎樣,？
2,、網(wǎng)點規(guī)劃服務(wù)要點
（1）開展金融消費者行為特征調(diào)查抽樣研究，進行零售銀行目標客戶定位研究工作,。
（2）對主城區(qū)金融需求點,、營業(yè)網(wǎng)點和城市發(fā)展規(guī)劃等地理信息資料進行調(diào)查研究，并進行圖上作業(yè),，劃分金融功能區(qū),，完成營業(yè)網(wǎng)點開發(fā)的目標市場定位研究。
（3）以上研究分析基礎(chǔ)上,，開展營業(yè)網(wǎng)點進行總量研究、功能類型研究定位工作,。
（4）營業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃,、布局和選址建議。
二,、將服務(wù)拓展到非銀行金融機構(gòu)
非銀行金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍及服務(wù)需求與銀行有很大的不同,，服務(wù)的產(chǎn)品更加多樣化。
（一）四大資產(chǎn)管理公司及地方性資產(chǎn)管理公司——金融不良資產(chǎn)包定價及咨詢服務(wù)
針對四大資產(chǎn)管理公司以及各地方性資產(chǎn)管理公司,，估價機構(gòu)主要為其提供金融不良資產(chǎn)包定價及咨詢服務(wù),。
這一部分的內(nèi)容與應(yīng)對銀行資產(chǎn)保全部的服務(wù)比較類似，無非一個是為賣方服務(wù),，一個買方服務(wù),，這里不再贅述。
（二）信托機構(gòu)——資金投前及投后管理
針對信托機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)投資，估價機構(gòu)不僅可以做全過程資金投前的價值評估,、可行性研究,、盡職調(diào)查等服務(wù)，還可以為其提供投資過程中的資金監(jiān)管服務(wù)以及資金退出時的利潤水平測算,、股權(quán)價值評估服務(wù),。
1、客戶面對的核心問題
（1）待投資項目未來收益如何,？
（2）資金如何監(jiān)管,，特別是項目工程款如何根據(jù)進度進行支付？
（3）銷售資金如何監(jiān)管,？
（4）資金退出時,，股權(quán)價值如何確定？
2,、資金投前投后管理服務(wù)要點
（1）進行待投項目可行性研究,，做好盡職調(diào)查；
（2）進行項目進度跟蹤,，做好合同管理,；
（3）查閱銷售月報，監(jiān)控好收款賬戶,；
（4）查閱財務(wù)報表,，核實各類原始憑證，研究項目規(guī)劃資料,，核實項目進度及工程款支付情況,，研究房地產(chǎn)市場狀況，測算整個項目的利潤水平并進行房地產(chǎn)企業(yè)整體價值評估,，進而得到資金退出時信托公司應(yīng)分得的利潤及其持有的股權(quán)價值,。
（三）房地產(chǎn)基金公司——投資可行性研究以及抵押價值評估
房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是變現(xiàn)能力較強的住宅、可分割銷售的商業(yè)物業(yè)和辦公樓,，或能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的服務(wù)式公寓,、寫字樓、倉庫,、廠房及商業(yè)用房等物業(yè),，其收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值。
針對基金公司,，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可提供投資可行性研究以及抵押價值評估等服務(wù),。
1、客戶面對的核心問題
（1）待投資項目的可行性如何,？
（2）抵押物（包括土地,、在建工程、已建成房屋）價值如何確定？
（3）未來投資收益如何,？
2,、投資可行性研究以及抵押價值評估服務(wù)要點
（1）進行待投項目可行性研究，為基金的初步?jīng)Q策提供參考,；
（2）研究各類資料,，根據(jù)市場狀況，評估房地產(chǎn)抵押價值,，協(xié)助基金做好風控安排,；
（3）測算項目的租售收入、評估房地產(chǎn)市場價值,，為收益分配及資金退出提供依據(jù),。
（四）保險公司——保險價值評估以及投資性房地產(chǎn)增值評估
針對保險公司，估價機構(gòu)主要提供保險價值評估,、自有存量物業(yè)在每個會計年度的價值定價以及保險公司投資性房地產(chǎn)評估增值評估等服務(wù),。
1、客戶面對的核心問題
（1）保險價值如何確定,？
（2）投資性房地產(chǎn)如何確定增值額,？
2、保險價值評估以及投資性房地產(chǎn)增值評估服務(wù)要點
（1）考慮房地產(chǎn)保險價值評估的特殊性,，明確估價目的和估價范圍,；
（2）充分研究標的物及市場狀況，確保保險價值評估的客觀性,；
（3）根據(jù)保險公司提供的原始資料,，核算投資性房地產(chǎn)的初始投資成本、價值時點的賬面價值,，根據(jù)房地產(chǎn)狀況以及市場情況評估價值時點的公允價值,。
（五）互聯(lián)網(wǎng)金融——數(shù)據(jù)合作
應(yīng)對目前正在崛起的互聯(lián)網(wǎng)金融，估價機構(gòu)可以依靠常年積累的房地產(chǎn)數(shù)據(jù),，發(fā)展云估價平臺,，和互聯(lián)網(wǎng)金融公司在數(shù)據(jù)方面開展合作。
1,、客戶面對的核心問題
（1）房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)異常龐大，如何保證數(shù)據(jù)全面性和準確性,？
（2）如何控制金融風險,？
2、數(shù)據(jù)服務(wù)要點
（1）整理并積累房地產(chǎn)成交價格數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)評估價格數(shù)據(jù),，為互聯(lián)網(wǎng)金融提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ),；
（2）開發(fā)高效的云估價平臺，為互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)提供服務(wù)端口，幫助企業(yè)控制風險,；
（3）找準估價機構(gòu)在互聯(lián)網(wǎng)金融鏈條里面的卡位,，在跨界的整合、產(chǎn)業(yè)的整合中發(fā)揮自己的優(yōu)勢,。
以上服務(wù)只不過是估價機構(gòu)可開發(fā)的金融服務(wù)類產(chǎn)品中很小的一部分,，房地產(chǎn)估價應(yīng)該不斷加強對市場及客戶的研究、加強產(chǎn)品研發(fā),、加強數(shù)據(jù)運用推廣,、提升專業(yè)人員服務(wù)水平，打開在金融領(lǐng)域的想象力,，面對新的形勢以及蓬勃發(fā)展的金融市場帶來的新的機遇和挑戰(zhàn),。
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全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機構(gòu) 全國A級資信土地估價機構(gòu)
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