別墅是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所,。國土資源部之前對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院,，兩至三層樓形式,；占地面積又相當大,，容積率又非常低,；包括地下層在內(nèi)的最多三層的獨棟住宅形式,，帶室內(nèi)車庫,。此定義比較模糊,，像很多亞別墅,、類別墅，如：“四層單棟洋房”,、“雙拼,、聯(lián)排排屋”、“疊加小高層”都是高檔住宅,，也叫排屋,、洋房，并不屬于別墅范圍。
中國別墅市場的發(fā)展可追溯到20世紀90年代,。1991年-1993年,，中國誕生了批外銷花園式別墅，其目的主要是為了滿足久居國內(nèi)的外籍人士對居住生活的需求,。它們的出現(xiàn)揭開了中國別墅市場發(fā)展的序幕,，帶動了整個國內(nèi)別墅市場的發(fā)展。
2000年以后,，我國的別墅市場開始蓬勃發(fā)展,，而經(jīng)過十幾年沉淀的別墅消費層在這時期的購買熱情也表現(xiàn)得極其高漲。近幾年,，中國別墅市場逐漸走向成熟與理性,，與十多年前別墅市場起步時有個質的飛躍。2003年國土資源部就發(fā)布緊急通知停止別墅類土地的供應,，到2006年,，相關禁令連續(xù)出臺，但前面所提到的亞別墅,、類別墅都不在別墅定義范圍,，所以開發(fā)商仍可打擦邊球大力開發(fā)此類別墅，全國各大城市別墅類新樓盤依然層出不窮地推出,。從2008年金融危機開始,，中國房地產(chǎn)市場雖然整體樓市在2008年遭受了“價量雙跌”的重創(chuàng)，別墅的銷量也隨之大幅減少,，2009年以來,，全國各主要城市的別墅市場保持了良好增勢，線城市北京,、上海,、深圳地別墅市場需求旺盛，在樓市整體回暖的帶動下,，2008年壓抑的需求逐漸釋放,，別墅成交活躍，成交面積和成交套數(shù)增幅較大,。但伴隨著限購的出臺及反腐的大刀闊斧,，存量別墅及其他高檔次投資物業(yè)面臨拋售且少人接盤的局面。
有消息指出國土資源部將重新規(guī)范別墅定義,，嚴格限制此類低密度住宅開發(fā)建設,，若此舉真出，預計別墅增量將大大放緩,，估計對現(xiàn)有別墅價格會有提升作用,。所以別墅市場對政策依賴性強,，市場波動較大。從長遠來看,，由于國家對別墅市場已有定的限制,，別墅將成為越來越稀缺的產(chǎn)品，別墅市場的發(fā)展將會隨著中國目前經(jīng)濟的復蘇而越來越好,。
影響別墅價格的因素除了政策這個外部因素外,，個體因素的影響也相當大。建筑面積,、土地面積,、容積率、建筑形式,、裝修風格,、獨特的資源與景觀、環(huán)境衛(wèi)生狀況,、交通情況,、管理狀況、公共設施,、花園的獨立性,，花園面積大小，臨水狀況,，私密性等對別墅價格影響都很大,。
由于別墅千差萬別，市場環(huán)境及供需變化較大,，其價格起伏也較大,，短短兩至三年即可升值一倍甚至幾倍，同樣也可在一兩年內(nèi)貶損近半,。那么對于此類特殊物業(yè),，我們該如何評估呢？
按照房地產(chǎn)估價規(guī)范,，首選的就是市場比較法,。市場比較法適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū),，并且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性,，而別墅,，具備選用此方法的條件,。首先，別墅一般為開發(fā)商組團開發(fā),，同一供需圈內(nèi)具備一定的量,，另外近幾年別墅市場發(fā)展較快,，具備一定的成交，所以選用市場比較法有一定的可行性,。
收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn),，而別墅物業(yè)一般為自用或閑置坐等升值，較少有出租案例,，故不宜選用此方法評估別墅類房地產(chǎn),。由于別墅類物業(yè)市場價格波動較大，成本法僅從成本角度估量物業(yè)價值,，故也不適用,。假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)或土地的評估，而別墅作為已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn),，顯然也不適用此種方法進行評估,。
所以對別墅進行評估，最適宜的就是市場比較法,。市場比較法又稱為市場法,，交易實例比較法，買賣實例比較法,，市場資料比較法,，現(xiàn)行市價法等，簡稱為市場法或者比較法,，是指將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點的近期發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照,，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象房地產(chǎn)價值的方法。
市場比較法的計算公式：
Pi=P’×A×B×C×D
P=∑（Pi×權重系數(shù)）
式中： P—待估房地產(chǎn)評估價格 A—交易情況修正系數(shù)
Pi—待估房地產(chǎn)比準價格 B—交易日期修正系數(shù)
P’—可比交易實例價格 C—區(qū)域因素修正系數(shù)
D—個別因素修正系數(shù)
選用市場比較法評估別墅房地產(chǎn)需要特別注意三個方面：
一是交易案例的選擇,?？杀劝咐龖撌枪纼r對象類似的房地產(chǎn)，其區(qū)位應該相近,、檔次相當,、類型應該相同、規(guī)模應該相當,、交易時間應該相近,。區(qū)位應該相近的意思是可以選擇同一樓盤內(nèi)類似別墅作為案例，也可選擇區(qū)域內(nèi)類似樓盤的類似別墅做為案例,；檔次相當?shù)囊馑际撬x案例在建筑形式,、裝修風格、物業(yè)管理,、配套服務等方面應該相當,；類型相同是說估價對象與交易實例應該是獨立別墅、雙拼別墅,、聯(lián)排別墅,、疊加別墅等類型中相同的一種,；規(guī)模相當?shù)囊馑际墙灰讓嵗c估價對象在建筑面積與土地面積上均大致相當。所以評估獨立別墅時就不能選擇聯(lián)排別墅作為交易實例,，花園面積相差太大的別墅也不宜選作交易實例,，另外有特殊景觀如湖景或高爾夫景觀的別墅也不可選用普通景觀別墅作為交易實例。另外因為別墅市場價格變化較普通住宅大,，所選案例的交易日期應盡量接近估價時點,，盡量選擇半年內(nèi)的交易實例，最長不應超過一年,。
二是可比因素的選擇,。對于別墅評估，較難的應該是比較因素的選擇,，而比較因素的選擇實際就是對別墅價格影響因素的選擇,。對于別墅來講，可比因素應該包含建筑面積,、土地面積,、容積率、建筑形式,、裝修風格,、獨特的資源與景觀、環(huán)境衛(wèi)生狀況,、交通情況,、管理狀況、公共設施,、花園的獨立性,，花園面積大小，臨水狀況,，私密性等方面,，任何一點不同，其價格均會有較大差異,。
三是因素修正幅度的確定,。因素修正是一個難點，究竟選擇什么樣的修正幅度才合適,，并沒有明確的數(shù)據(jù)可參考,，實際操作中唯一可行的是搜集大量的案例，通過案例間實體情況的不同及價格的不同進行對比分析,，最終確定出較合適的修正幅度,。
值得注意的是，市場法求得的價值有時并一定合理,、真實,，因為在房地產(chǎn)市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價格可能被高估或低估,，造成了房地產(chǎn)市場價格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價值,。有時房地產(chǎn)價格變化過快，估價報告尚未完成房地產(chǎn)市場價格就發(fā)生了明顯變化,。所以在評估時要特別關注市場變化,，選取案例必須是近期案例，市場變化大而評估報告尚未使用時需重新評估,。
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