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引言：2015年5月10日,，央行宣布自2015年5月11日起金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%,；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%,。該項(xiàng)政策并沒有在工作日發(fā)出，而是在母親節(jié)之際對(duì)外公布,，并于次日進(jìn)行實(shí)施，因此網(wǎng)友調(diào)侃“世上只有央媽好”,，將此項(xiàng)政策戲稱為“央媽的禮物”,。

一、具體內(nèi)容

此次降息的具體內(nèi)容為：自2015年5月11日起金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%,，同時(shí),，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍，其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率,、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整,。從2014年至今一路降息行為來看，主要有兩個(gè)特點(diǎn),，一是快,。此次降息距離上次降息不到3個(gè)月，準(zhǔn)確來說是2個(gè)月又10天,。第二個(gè)特點(diǎn)是總體幅度大,。下調(diào)幅度如下表：

二,、降息的原因

眾所周知，此次降息距離上次不到三個(gè)月,，從我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形式來看,，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、居民投資消費(fèi)意愿疲軟,，因此此次降息應(yīng)在預(yù)料之內(nèi),，但速度如此之快卻實(shí)出乎意料。通過降息能達(dá)到三個(gè)方面的作用：一是能夠化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，二是能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,，三是能夠適應(yīng)國(guó)際化的需要，這就使得我國(guó)以降息的方式來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)在必行,。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2015年第一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值140667億元，按可比價(jià)格計(jì)算,，同比增長(zhǎng)7.0%,，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比上漲1.2%，宏觀經(jīng)濟(jì)處于觸底階段,，而國(guó)家今年的任務(wù)仍然是穩(wěn)增長(zhǎng)為主,，因此這一現(xiàn)實(shí)情況下啟動(dòng)了今年第二次降息；而當(dāng)前房地產(chǎn)庫存壓力仍然較大,，此時(shí),，通過降準(zhǔn)降息等短期政策刺激樓市復(fù)蘇，拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必要性增加,；另外專家方面認(rèn)為此次降息并非是今年終結(jié),，由于現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)下行和貸款意愿下行的現(xiàn)實(shí)情況，預(yù)計(jì)本輪利率下降周期利率至少可下降1個(gè)百分點(diǎn)左右,，而截止目前央行已經(jīng)有三次降息,，因此，從未來預(yù)期的降息幅度來看,，仍然有0.25個(gè)百分點(diǎn)左右的空間,。

從市場(chǎng)供需層面看，重慶市2014年全年新增庫存49.8萬平方米,，加上過去幾年留存下來的庫存量,，到2015年初，其累計(jì)庫存面積約為2589.33萬平方米,。按照此前每年的消化速度看,，在未有新增存量房的情況下，仍還需要一年左右的時(shí)間來消化,。

盡管2015年一季度后重慶各樓盤推盤供應(yīng)節(jié)奏有所放慢,，但市場(chǎng)的需求量也因居民房屋飽和度不斷增加,，導(dǎo)致市場(chǎng)存量依然偏高。這輪降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有改善性的作用,，會(huì)延緩它整個(gè)市場(chǎng)的下行,。但是并不能據(jù)此判斷降息后房?jī)r(jià)會(huì)上升，“去庫存”仍將是2015年,，最起碼是今年上半年樓市的重要任務(wù),。

三、降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

自3月降息后,，市場(chǎng)迎來一輪購房潮,，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面壓力有所緩解，如今再次降息無疑是為了刺激經(jīng)濟(jì),，穩(wěn)定我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍，利率下降對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有直接的影響,。

根據(jù)重慶統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2015年1-4月，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資1006.77億元,，同比增長(zhǎng)7.8%。其中,，住宅投資638.53億元,，增長(zhǎng)0.5%。商品房銷售面積1392.61萬平方米,，同比增長(zhǎng)3.0%,。其中，住宅銷售面積下降0.2%,，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)5.9%,，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降4.5%。

重慶商品房銷售面積與住宅銷售面積增速            

                                                          單位：%

根據(jù)上圖可以看出,，降息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,，無論是銷量還是銷售價(jià)格，都會(huì)產(chǎn)生積極的影響,。降息一方面降低了按揭貸成本,，能夠刺激購房需求者加快購房行為，對(duì)剛性需求及改善住房需求將得到一定程度的釋放,；另一方面開發(fā)商融資成本有望降低,，債務(wù)壓力有所減輕，同時(shí)開發(fā)商也會(huì)趁機(jī)加大促銷力度,，盡快去庫存,。無論是買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng),，這對(duì)于房地產(chǎn)未來市場(chǎng)都是利好消息，有利于提振雙方的信心,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)轉(zhuǎn),。另外央行降息，對(duì)于一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn),，房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于零,，但三四線因?yàn)閹齑娼^對(duì)值過高，這種情況下,，即使信貸刺激,，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

四,、對(duì)于開發(fā)商和消費(fèi)者而言

傳統(tǒng)老百姓對(duì)于存款的打理無非是將錢存入銀行,，而目前銀行利率并不高的情況下，老百姓該如何管理自己的金錢呢,？降息影響最大的莫過于股市和樓市,，對(duì)于樓市的影響應(yīng)從開發(fā)商和消費(fèi)者兩個(gè)角度出發(fā)：

1、開發(fā)商

就開發(fā)商而言,，在目前利好信號(hào)頻發(fā)的市場(chǎng)情況下,，開發(fā)商首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好兩次降準(zhǔn)三次降息之后的跑量去庫存的“窗口期”,，增加上半年銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤?，防止市?chǎng)環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面；其次,，調(diào)整并優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu),，積極去庫存，不要戀戰(zhàn)（期待房?jī)r(jià)再次快速上漲,，或繼續(xù)博弈市場(chǎng),，即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤惜售，因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)進(jìn)入下半場(chǎng),，市場(chǎng)需求已基本得到滿足,，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過放量的“窗口期”，錯(cuò)過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會(huì)）,，盡快實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)回升,；第三，通過調(diào)整企業(yè)城市布局,，優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu),，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

從重慶市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來看，重慶市2015年第一季度可售商品住宅177550套,，環(huán)比下降1.6%,，同比上漲11.8%，可售面積1696.4萬平方米,，環(huán)比下降0.2%,，同比上漲8.9%；成交35236套,，面積331萬平方米,，環(huán)比大幅下降42.4%，同比下降4.6%,。商鋪銷售面積為23萬平方米,，環(huán)比下降58.6%，同比下降0.3%,；寫字樓交易面積為33.9萬平方米,，環(huán)比下降34.5%，同比下降0.2%,。在第一季度末,，連續(xù)出臺(tái)的新政無疑是一劑強(qiáng)心針。330政策從改善土地供應(yīng)到下調(diào)首付比例,，再到營(yíng)業(yè)稅“五改二”,。對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩端同時(shí)做出調(diào)整，以存量決定土地的供應(yīng)和土地可退,、可改用途的方式減緩了土地乃至樓市的供應(yīng)速度,，同時(shí)以刺激二手房產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)改需消費(fèi)群體入市,，加大去存動(dòng)力的手段推動(dòng)市場(chǎng)消化，加上國(guó)家二次降準(zhǔn)降息,，這無疑是對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀做出了最強(qiáng)勁的“救市”動(dòng)作,。

2、消費(fèi)者而言

（1）對(duì)于剛性需求而言

關(guān)于未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向,有理財(cái)分析師表示,，常態(tài)下政策的持續(xù)寬松,，有利于樓市延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，無論是首次購房為滿足居住需求,，還是購入改善型住房,現(xiàn)在都不失為入手的好時(shí)機(jī),，未來樓市整體的格局將是量增價(jià)穩(wěn)。

降息對(duì)于購房者來說有許多好處,，最明顯的就是按揭成本的降低,。據(jù)測(cè)算，與此前基準(zhǔn)利率下相比，本次降息后購房者貸款100萬30年總共可少繳利息5萬7,，即每月可以減少月供159元,。顯然，應(yīng)該把握好市場(chǎng)節(jié)奏變化過程中的購房時(shí)機(jī),。簡(jiǎn)單來講,，購房者應(yīng)該把握好上述市場(chǎng)節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場(chǎng)還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購房,，也趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張的階段,，選擇購房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市購房，把控好本輪兩次降準(zhǔn)三次降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”,。

（2）對(duì)于投資而言

從國(guó)內(nèi)的情況看,，資料顯示，家庭需求在過去六個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)改善趨勢(shì),，就業(yè)增長(zhǎng)亦轉(zhuǎn)強(qiáng),。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)疲軟的情況下，投資者正在觀望地產(chǎn)周期,，此時(shí)利率下跌,，對(duì)投資有一定的助推作用。但不少業(yè)內(nèi)人事表示,，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去,，白金時(shí)代也接近尾聲，國(guó)家此時(shí)采用的稅收工具箱和金融工具箱其目的是為了穩(wěn)定我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng),，因此,，對(duì)于投資者而言應(yīng)理性投資，不能盲目跟風(fēng),。

筆者認(rèn)為,，央行降息，其目的是用強(qiáng)有力措施來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，利于降低企業(yè)融資成本,，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，此次降息對(duì)于開發(fā)商而言不僅解決了融資成本高的問題,，還解決了庫存問題,。對(duì)于首套房置業(yè)者來講，未來幾個(gè)月仍然是自住需求最佳的購房時(shí)間窗口,，在未來幾個(gè)月,，首套房自住需求將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖。對(duì)于改善型需求以及部分投資型需求來講,，此番新政一出,，會(huì)在短期內(nèi)達(dá)到改善樓市現(xiàn)狀，加快改善型產(chǎn)品去化的效果。

五,、總結(jié)

總的來說,，此次央行降息主要是為了起到預(yù)期和示范效應(yīng)，我們預(yù)計(jì)降息將會(huì)和此前的各個(gè)利好政策疊加,，促進(jìn)剛需和改善需求的緩慢釋放,。這將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和上漲。但短期內(nèi)價(jià)格可能不會(huì)有明顯的漲幅,。新政的目的必然會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的一陣躁動(dòng),，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在炎炎夏日也發(fā)出夏天的味道，總的來說,，在新政的支持下,，走量仍是重慶房市的主旋律。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,、配套齊全,、品質(zhì)優(yōu)越的住宅產(chǎn)品仍受到市場(chǎng)的追捧，而區(qū)位優(yōu)勢(shì)稍弱的區(qū)域開發(fā)商則以降低價(jià)格換取成交量的策略進(jìn)行資金的回流,。目前重慶的商品住宅市場(chǎng)整體是健康發(fā)展的,，并沒有造成供需的根本性失衡。然而在宏觀經(jīng)濟(jì)和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力不斷加大整體環(huán)境下,，重慶商品房市場(chǎng)仍受到一定的考驗(yàn),，區(qū)位優(yōu)勢(shì)弱的樓盤日子會(huì)過的更加艱難。