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從2011年深圳土地供應(yīng)出現(xiàn)存量土地供應(yīng)首超新增供應(yīng)的拐點(diǎn)開(kāi)始,，四年來(lái)深圳本地開(kāi)發(fā)商通過(guò)城市更新項(xiàng)目拿地已經(jīng)成為主流。2014年全市共審批4批次52項(xiàng)更新單元計(jì)劃項(xiàng)目,，涉及用地面積368萬(wàn)公頃,；深圳目前在建城市更新項(xiàng)目100個(gè),，涉及用地約781公頃,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)土地公開(kāi)市場(chǎng)成功出讓的188公頃的供應(yīng)量,。城市更新為城市建設(shè)提供了必不可少的土地資源，片區(qū)整體配套改造效果亦強(qiáng)于以往,，由于城市更新涉及面廣,、流程多而復(fù)雜的特點(diǎn)也使評(píng)估人員較少的介入項(xiàng)目前期，對(duì)城市更新模式的了解也只僅限于政策,、流程等方面，實(shí)操性知識(shí)需要長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)累積,。本文僅從拆除重建類的城市更新合法用地類型進(jìn)行簡(jiǎn)要分析,，以便從申報(bào)拆除重建類城市更新的可行性方面做出簡(jiǎn)單判斷：

根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施的通知》（深府辦[2014]8號(hào)文）,，申報(bào)拆除重建類城市更新計(jì)劃的城市更新單元，拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例應(yīng)當(dāng)不低于60%,。政策中的合法用地面積即文中所提的“五類用地”。下文就五類用地的組成及內(nèi)涵做出具體分析：

一,、城市更新五類用地的組成

五類用地是指申報(bào)拆除重建類城市更新計(jì)劃的城市更新單元拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地,。在實(shí)際操作過(guò)程中包括以下幾種用地：

1,、國(guó)有用地

2,、非農(nóng)建設(shè)用地

3,、征地返還用地

4,、舊屋村用地

5,、已處理的歷史遺留違法用地

二、各類型用地的內(nèi)涵

1,、國(guó)有用地

國(guó)有用地包括出讓的國(guó)有用地,、劃撥的國(guó)有用地及未出讓用地,。出讓的國(guó)有用地、劃撥的國(guó)有用地一般指辦理了土地手續(xù),，取得了相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件（土地出讓合同,、房地產(chǎn)證等）的國(guó)有用地。國(guó)有合法用地可細(xì)分為：居?。ㄗ≌┯玫?、商業(yè)用地（包括商業(yè)金融業(yè)用地）、商住用地,、辦公用地,、工業(yè)用地等。

在城市更新五類用地中的國(guó)有用地不包括國(guó)有未出讓用地,。

2,、非農(nóng)建設(shè)用地

根據(jù)市政府1993年發(fā)布的《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃,、國(guó)土管理暫行辦法》,、2004年發(fā)布的《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》劃定的非農(nóng)建設(shè)用地。

根據(jù)非農(nóng)建設(shè)用地的用途可分為：工業(yè),、工商,、統(tǒng)建樓、公建（如電影院）等,；根據(jù)劃定用途與劃定時(shí)間段可分為：轉(zhuǎn)地劃定,、98合同、原批劃定等,。

根據(jù)《深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定》,，非農(nóng)建設(shè)用地中的原農(nóng)村居民住宅用地（含統(tǒng)建樓用地）和公共設(shè)施用地不得進(jìn)行土地使用權(quán)交易，即不能納入更新五類用地范圍,。因此上述指標(biāo)既不能進(jìn)行土地交易，所建房屋也不能在市場(chǎng)上公開(kāi)銷售,，一般在城市更新中用于返還給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用,。

另扶貧奔康用地（為政府扶持原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)濟(jì)發(fā)展而單獨(dú)劃分的土地）,，不計(jì)入非農(nóng)指標(biāo)，一般納入其他用地,，不能納入更新五類用地范圍,。

3、征地返還用地

政府征收原農(nóng)村集體所有的土地后,，返還給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的建設(shè)用地,。一般為批復(fù)或會(huì)議紀(jì)要明確的返還用地。

4,、舊屋村用地

舊屋村是指1993年7月14日前建成舊居住區(qū)。據(jù)了解,，目前的宅基地一般納入舊屋村范圍,。

目前各區(qū)已完成舊屋村范圍的劃定工作,，具體可到各街道城市更新科室查詢。

5、已處理的歷史遺留違法用地

按照“兩規(guī)”（即《深圳市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題處理工作的若干意見(jiàn)》與《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》）處理的用地（只需繳納兩規(guī)罰款即可）。一般情況已處理的歷史遺留違法用地上的房屋是辦理了綠本房地產(chǎn)證的,。

本文通過(guò)對(duì)各項(xiàng)城市更新政策的梳理,，將五類用地的具體內(nèi)涵作了一個(gè)簡(jiǎn)要分析,，城市更新項(xiàng)目涉及點(diǎn)較多，本文僅僅只是從城市更新用地處置政策的小角度切入,，希望能給估價(jià)人員特別是咨詢?nèi)藛T帶來(lái)一點(diǎn)幫助,。