佛山分公司 劉偉祥
【摘要】由于星級酒店投資量大,、回收期長,、通用性差,、市場交易實例少,，而且其市場價值不僅取決于區(qū)域環(huán)境,、坐落位置,、星級標準,、酒店定位及服務水平,，更與經營模式、管理水平,、品牌效應等直接相關,，因此星級酒店評估價值的確定成為房地產估價的一個難點。本文從完善技術方法體系和實際應用的角度出發(fā),，對星級酒店價值評估相關問題進行了剖析,，通過研究酒店價值的評估技術路線和評估方法、確定影響酒店價值的關鍵技術參數,，進而提高星級酒店價值評估的科學性和準確性,，促進房地產估價技術的應用。
【關鍵詞】星級酒店 價值評估 收益法 成本法
一,、概論
酒店是房地產與旅游服務高度結合的產物,，是商業(yè)房地產中的一種。在傳統的概念中,，酒店首先是房地產,，其以特定的房地產形態(tài)向客戶提供服務。酒店在最初多是自主經營,，隨著社會分工的專業(yè)化發(fā)展,，委托管理或者是加盟連鎖成為越來越重要的產業(yè)形態(tài)。
酒店,，尤其是高星級的酒店,，具有位置佳、價值高,、通用性差,、流動性差等特點。但對于經營好的酒店,，除了具有良好的現金流入能力外,，還能夠成為一個地區(qū)、一個城市,、甚至是一個國家的地標性的建筑,，成為構筑當地完善、合理商務功能的不可或缺的組成部分,。
從國際經驗來看,，對于酒店業(yè)的投資已經成為眾多投資機構全球化投資組合中的重要組成部分,。經營業(yè)績良好的酒店具有良好的現金流入能力,，能夠對投資（債務融資）提供良好的保證,。而酒店一般沒有直接的市場價格，不能簡單地通過與其他物業(yè)類比的方法得出,，因此很難判斷和評估一個酒店的客觀市場價值,。酒店的價值應通過房地產估價來確定，為酒店交易提供價值參考,。
此外,，隨著各個商業(yè)銀行經營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務的增多，特別是以正常經營的酒店作為抵押物的中長期貸款比例增加,，如果金融機構對抵押物價值的判斷出現失誤,，可能直接導致呆壞賬的產生，進而影響正常的貸款回收和信貸循環(huán),，降低銀行對酒店信貸的支持力度和信心,。因此只有正確把握酒店業(yè)的發(fā)展趨勢，了解特定區(qū)域酒店業(yè)的現狀,，才能準確把握酒店類經營性物業(yè)的市場價值,，對于酒店的投融資業(yè)務的開展有非常的現實意義。
二,、星級酒店估價特點
相對于一般房地產估價,，星級酒店估價有以下特點：
1、范圍廣,、情況復雜,、價值量巨大，對估價人員的專業(yè)性和估價經驗要求較高,。
由于星級酒店個體差異往往比較突出,，不同酒店之間可比性較差，估價要建立在對酒店整體經營及實物現狀全面了解的基礎上進行,。
2,、收入來源的復雜性、運營成本項目較多,，受品牌,、經營方式影響較大。
收益法評估星級酒店最關鍵是把握其經營收入和成本費用,。星級酒店的收入主要有客房收入,、各種餐飲收入、商品部商品銷售收入,、會議及展覽收入,、商務中心收入和其他娛樂,、健身設施收入等等，收入與整體建筑規(guī)模的大小,、酒店經營水平的高低,、經營項目的品種組合和經營面積大小及帶來的額外收入的各種特殊因素有直接關系。經營費用包括營業(yè)稅金及附加,、營業(yè)成本費用,、人員工資、營業(yè)費用,、管理費,、能源維修費、市場推廣,、房產稅,、保險費、商業(yè)設備的折舊,、物業(yè)管理公司酬金等,。
三、星級酒店評估思路及估價方法的選擇:
根據《房地產估價規(guī)范》,，對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價,。根據已明確的估價目的,，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價,，不得隨意取舍,；若必須取舍,，應在估價報告中予以說明并陳述理由。
據此,，對于已取得相關權屬文件、正常運營的高星級酒店,，由于在市場上很少有整體買賣交易案例，且所在地理位置往往極佳,，在建成投入運行后每年都能產生穩(wěn)定的收益，對于市場價值的求取,，因估價對象為收益性房地產,，在基本評估方法的選擇上只有收益法適合，故收益法應作為星級酒店類房地產的首要評估方法,。又由于酒店類房地產買賣案例極少，市場比較法尚不具備使用條件,，難于選擇市場法進行價值評估,，而長期趨勢法以及路線價法根本就不具備使用的技術條件,。故選用成本法作為第二種方法對酒店的整體價值進行估價,，只有成本法在理論上是唯一的第二種評估方法。同時對房地產抵押價值評估時運用成本法也是謹慎評估的一種體現,。
綜上所述,，在實際估價作業(yè)中，星級酒店評估的一般評估方法有收益法和成本法,。
收益法計算公式： V=a÷（r-g）×[1-（1+g）n/（1+r）n]
其中： V表示房地產價格,； a表示房地產第一年年純收益；
r表示房地產報酬率,； g表示房地產收益年遞增比率；
n表示房地產的有效使用年限,；
成本法計算公式：
房地價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費 ＋開發(fā)利潤（適用于新建成房地產）
或房地價值＝房地重新購建價格－建筑物折舊＝土地重新購建價格＋建筑物重新購建價格－建筑物折舊（適用于舊房地產）
四、酒店估價中關鍵技術參數的確定
1,、成本法估價中關鍵技術參數的確定
（1）,、土地取得成本的確定
土地取得成本是取得土地所需的費用,、稅金等。在完善的市場經濟下,，土地取得成本一般包括購置土地價款和應繳納的稅金（如契稅和交易手續(xù)費）,。在求取土地取得成本時，通常采取市場比較法,、基準地價修正法等方法來求取。
（2）,、開發(fā)成本的確定
開發(fā)成本包括建安工程費、前期工程及其他專業(yè)費,，在估價中，一般根據估價對象建筑物的結構類型,，參照當地現行《建設工程概算定額》和《材料預算價格》,、《機械臺班費用定額》以及《建設工程間接費及其它費用定額》進行測算,，并參考近期同類型建筑物的結算價格,，綜合考慮后確定建筑物的建造成本。
（3）,、利潤率的確定
開發(fā)利潤是按一定基數乘以同一市場上類似房地產所要求的相應的平均利潤率來計算。通常按土地取得成本和開發(fā)成本,、建筑物開發(fā)成本與管理費用之和乘以一定的投資利潤率求取。其計算公式如下：
開發(fā)利潤=（土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費用）×利潤率,。
在目前國內的房地產市場，房地產價格一般會顯著高于其投資成本,，高出部分即為開發(fā)利潤,。在星級酒店的估價實務中，確定利潤率時,，應充分考慮酒店的區(qū)域環(huán)境、坐落位置,、建筑規(guī)模,、投資多少、星級標準,、酒店定位及服務水平、經營模式,、經營情況,、管理水平,、品牌效應等狀況。通常酒店上述條件越好利潤率越高,，反之，則越低,。酒店利潤率一般在 20—50%之間,。
2,、收益法估價中關鍵技術參數的確定
（1）,、凈收益的求取
收益性房地產獲取收益的方式主要有出租和經營兩種。據此,，凈收益的測算途徑可分為兩種：基于租賃收入測算凈收益和基于營業(yè)收入測算凈收益,。出租型房地產，估價師應根據租約中的租金,、其他收益、費用等信息計算其凈收益,，凈收益為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。
對于有多種收益類型的房地產,，如星級酒店一般有客房,、會議室、餐飲,、商場、娛樂等多種收入來源和經營模式,，其凈收益視具體情況采用下列兩種方式求?。?/span>
①,、把費用分為變動費用和固定費用，將測算出的各種類型物收入分別減去相應的變動費用,，予以加總后再減去總的固定費用,。
對一個星級酒店而言，客房部分的變動費用是與入住客人多少直接相關的費用,，會議室部分的變動費用是與使用會議室的次數、時間長短等直接相關的費用,，餐飲部分的變動費用是與用餐客人數量的多少及消費水準直接相關的費用等等,。固定費用是指人員工資,、固定資產折舊,、房地產稅、保險費等,，不管客房是否有人住,、會議室時否有人租用、餐廳是否有人就餐,、商場是否有人購物等，都要發(fā)生的費用,。
②,、把混合收益的房地產看成是各種單一收益類型房地產的簡單組合，先分別根據客房,、餐飲、會議,、娛樂等各自的收入和費用求出各自的凈收益,，然后將所有凈收益相加。
在星級酒店實際估價中,，估價對象的凈收益的一般采用第二種方法來求取。
（2）,、收益期限的確定
收益期限是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時點,。收益期限應在估價對象房地產自然壽命、不同用途土地使用權限定的剩余使用年限和合同約定的期限等基礎上,，結合房地產剩余經濟壽命來確定,。
（3）、資本化率的求取方法
資本化率實質上是投資的預期收益率,，其影響因素非常眾多,、復雜多變。確定資本化率的方法有：市場提取法,、安全利率加風險調整值法,、投資收益率排序插入法和復合投資收益率法四種。
目前最常用的資本化率的確定方法是安全利率加風險調整值法,，即累加法,。
報酬率=無風險報酬率+風險報酬率
風險報酬率=投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠
其中無風險報酬率又稱安全利率,，是無風險投資的報酬率，是資金的機會成本,。
在實際估價中,，由于近年來國家多次頻繁調整銀行存款利率且變化較大，而利率的變化與房地產市場價格的升降變化是不一致的且與社會一般利潤率水平相差較大,，因此在實際估價中,，一般參考一年期的貸款利率作為累加法中的無風險報酬率。
項目的風險越大,，資本化率越高，反之,，項目的風險越小,，資本化率越低；收益期越長,，不確定因素也越多,，風險越大，資本化率越高,。同時,，資本化率與投資發(fā)生的時間也有關,，投資發(fā)生時間不同，投資項目面臨的市場環(huán)境和風險情況不同,，造成資本化率也會不同。因此,，在確定項目的資本化率時首先應選取資本化率的確定方法,，再根據項目的當前房地產市場經濟環(huán)境、項目特點和估價師掌握的市場資料充分分析,，并根據自身實踐經驗最終確定項目的資本化率數值,。
五,、結語
一般來說，在估價過程中,，理論上酒店的收益與成本費用數據可以通過財務報表獲得,，但現實情況是企業(yè)提供的財務報表一些數據往往失真，不能真實反映酒店經營的情況。因此應對估價對象本身及周邊類似用途檔次的飯店物業(yè)進行了詳細的調查,，并對取得的資料仔細分析,，經過整理，去偽存真,?？傊频暝u估比較復雜,，技術參數比較難以把握,，只有不斷實踐，總結經驗,，評估價值才能比較客觀地反映其內在價值,。
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