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佛山分公司  劉偉祥

【摘要】由于星級(jí)酒店投資量大、回收期長、通用性差,、市場交易實(shí)例少,，而且其市場價(jià)值不僅取決于區(qū)域環(huán)境、坐落位置、星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、酒店定位及服務(wù)水平，更與經(jīng)營模式,、管理水平、品牌效應(yīng)等直接相關(guān),，因此星級(jí)酒店評(píng)估價(jià)值的確定成為房地產(chǎn)估價(jià)的一個(gè)難點(diǎn),。本文從完善技術(shù)方法體系和實(shí)際應(yīng)用的角度出發(fā),，對(duì)星級(jí)酒店價(jià)值評(píng)估相關(guān)問題進(jìn)行了剖析，通過研究酒店價(jià)值的評(píng)估技術(shù)路線和評(píng)估方法,、確定影響酒店價(jià)值的關(guān)鍵技術(shù)參數(shù),，進(jìn)而提高星級(jí)酒店價(jià)值評(píng)估的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)的應(yīng)用,。

【關(guān)鍵詞】星級(jí)酒店  價(jià)值評(píng)估  收益法  成本法

一,、概論

酒店是房地產(chǎn)與旅游服務(wù)高度結(jié)合的產(chǎn)物，是商業(yè)房地產(chǎn)中的一種,。在傳統(tǒng)的概念中,，酒店首先是房地產(chǎn)，其以特定的房地產(chǎn)形態(tài)向客戶提供服務(wù),。酒店在最初多是自主經(jīng)營,，隨著社會(huì)分工的專業(yè)化發(fā)展，委托管理或者是加盟連鎖成為越來越重要的產(chǎn)業(yè)形態(tài),。 

酒店,，尤其是高星級(jí)的酒店，具有位置佳,、價(jià)值高,、通用性差、流動(dòng)性差等特點(diǎn),。但對(duì)于經(jīng)營好的酒店,，除了具有良好的現(xiàn)金流入能力外,，還能夠成為一個(gè)地區(qū),、一個(gè)城市、甚至是一個(gè)國家的地標(biāo)性的建筑,，成為構(gòu)筑當(dāng)?shù)赝晟?、合理商?wù)功能的不可或缺的組成部分。

從國際經(jīng)驗(yàn)來看,，對(duì)于酒店業(yè)的投資已經(jīng)成為眾多投資機(jī)構(gòu)全球化投資組合中的重要組成部分,。經(jīng)營業(yè)績良好的酒店具有良好的現(xiàn)金流入能力，能夠?qū)ν顿Y（債務(wù)融資）提供良好的保證,。而酒店一般沒有直接的市場價(jià)格,，不能簡單地通過與其他物業(yè)類比的方法得出，因此很難判斷和評(píng)估一個(gè)酒店的客觀市場價(jià)值,。酒店的價(jià)值應(yīng)通過房地產(chǎn)估價(jià)來確定,，為酒店交易提供價(jià)值參考。

此外,，隨著各個(gè)商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)的增多,，特別是以正常經(jīng)營的酒店作為抵押物的中長期貸款比例增加,，如果金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物價(jià)值的判斷出現(xiàn)失誤，可能直接導(dǎo)致呆壞賬的產(chǎn)生,，進(jìn)而影響正常的貸款回收和信貸循環(huán),，降低銀行對(duì)酒店信貸的支持力度和信心。因此只有正確把握酒店業(yè)的發(fā)展趨勢,，了解特定區(qū)域酒店業(yè)的現(xiàn)狀,，才能準(zhǔn)確把握酒店類經(jīng)營性物業(yè)的市場價(jià)值，對(duì)于酒店的投融資業(yè)務(wù)的開展有非常的現(xiàn)實(shí)意義,。 

二,、星級(jí)酒店估價(jià)特點(diǎn)

相對(duì)于一般房地產(chǎn)估價(jià)，星級(jí)酒店估價(jià)有以下特點(diǎn)： 

1,、范圍廣,、情況復(fù)雜、價(jià)值量巨大,，對(duì)估價(jià)人員的專業(yè)性和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)要求較高,。

由于星級(jí)酒店個(gè)體差異往往比較突出，不同酒店之間可比性較差,，估價(jià)要建立在對(duì)酒店整體經(jīng)營及實(shí)物現(xiàn)狀全面了解的基礎(chǔ)上進(jìn)行,。 

2、收入來源的復(fù)雜性,、運(yùn)營成本項(xiàng)目較多,，受品牌、經(jīng)營方式影響較大,。

收益法評(píng)估星級(jí)酒店最關(guān)鍵是把握其經(jīng)營收入和成本費(fèi)用,。星級(jí)酒店的收入主要有客房收入、各種餐飲收入,、商品部商品銷售收入,、會(huì)議及展覽收入、商務(wù)中心收入和其他娛樂,、健身設(shè)施收入等等,，收入與整體建筑規(guī)模的大小、酒店經(jīng)營水平的高低,、經(jīng)營項(xiàng)目的品種組合和經(jīng)營面積大小及帶來的額外收入的各種特殊因素有直接關(guān)系,。經(jīng)營費(fèi)用包括營業(yè)稅金及附加、營業(yè)成本費(fèi)用,、人員工資,、營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi),、能源維修費(fèi),、市場推廣,、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi),、商業(yè)設(shè)備的折舊,、物業(yè)管理公司酬金等。

三,、星級(jí)酒店評(píng)估思路及估價(jià)方法的選擇:

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)已明確的估價(jià)目的,，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍,；若必須取舍,，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由。 

據(jù)此,，對(duì)于已取得相關(guān)權(quán)屬文件,、正常運(yùn)營的高星級(jí)酒店，由于在市場上很少有整體買賣交易案例,，且所在地理位置往往極佳,，在建成投入運(yùn)行后每年都能產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，對(duì)于市場價(jià)值的求取,，因估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn),，在基本評(píng)估方法的選擇上只有收益法適合，故收益法應(yīng)作為星級(jí)酒店類房地產(chǎn)的首要評(píng)估方法,。又由于酒店類房地產(chǎn)買賣案例極少,，市場比較法尚不具備使用條件，難于選擇市場法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估,，而長期趨勢法以及路線價(jià)法根本就不具備使用的技術(shù)條件,。故選用成本法作為第二種方法對(duì)酒店的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià),，只有成本法在理論上是唯一的第二種評(píng)估方法,。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎評(píng)估的一種體現(xiàn)。

綜上所述,，在實(shí)際估價(jià)作業(yè)中,，星級(jí)酒店評(píng)估的一般評(píng)估方法有收益法和成本法。

收益法計(jì)算公式： V=a÷（r-g）×[1-（1+g）n/（1+r）n]

其中：   V表示房地產(chǎn)價(jià)格,；                      a表示房地產(chǎn)第一年年純收益,；

r表示房地產(chǎn)報(bào)酬率；                     g表示房地產(chǎn)收益年遞增比率,；

n表示房地產(chǎn)的有效使用年限,；

成本法計(jì)算公式：

房地價(jià)值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi) ＋開發(fā)利潤（適用于新建成房地產(chǎn)）

或房地價(jià)值＝房地重新購建價(jià)格－建筑物折舊＝土地重新購建價(jià)格＋建筑物重新購建價(jià)格－建筑物折舊（適用于舊房地產(chǎn)）

四,、酒店估價(jià)中關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)的確定

1、成本法估價(jià)中關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)的確定

（1）,、土地取得成本的確定

土地取得成本是取得土地所需的費(fèi)用,、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下,，土地取得成本一般包括購置土地價(jià)款和應(yīng)繳納的稅金（如契稅和交易手續(xù)費(fèi)）,。在求取土地取得成本時(shí)，通常采取市場比較法,、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法來求取,。

（2）、開發(fā)成本的確定

開發(fā)成本包括建安工程費(fèi),、前期工程及其他專業(yè)費(fèi),，在估價(jià)中，一般根據(jù)估價(jià)對(duì)象建筑物的結(jié)構(gòu)類型,，參照當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行《建設(shè)工程概算定額》和《材料預(yù)算價(jià)格》,、《機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用定額》以及《建設(shè)工程間接費(fèi)及其它費(fèi)用定額》進(jìn)行測算，并參考近期同類型建筑物的結(jié)算價(jià)格,，綜合考慮后確定建筑物的建造成本,。

（3）、利潤率的確定

開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)所要求的相應(yīng)的平均利潤率來計(jì)算,。通常按土地取得成本和開發(fā)成本,、建筑物開發(fā)成本與管理費(fèi)用之和乘以一定的投資利潤率求取。其計(jì)算公式如下：

開發(fā)利潤=（土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費(fèi)用）×利潤率,。

在目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場,，房地產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)顯著高于其投資成本，高出部分即為開發(fā)利潤,。在星級(jí)酒店的估價(jià)實(shí)務(wù)中,，確定利潤率時(shí)，應(yīng)充分考慮酒店的區(qū)域環(huán)境,、坐落位置,、建筑規(guī)模、投資多少,、星級(jí)標(biāo)準(zhǔn),、酒店定位及服務(wù)水平、經(jīng)營模式,、經(jīng)營情況,、管理水平、品牌效應(yīng)等狀況,。通常酒店上述條件越好利潤率越高,，反之,，則越低。酒店利潤率一般在 20—50%之間,。

2,、收益法估價(jià)中關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)的確定

（1）、凈收益的求取

收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式主要有出租和經(jīng)營兩種,。據(jù)此,，凈收益的測算途徑可分為兩種：基于租賃收入測算凈收益和基于營業(yè)收入測算凈收益。出租型房地產(chǎn),，估價(jià)師應(yīng)根據(jù)租約中的租金,、其他收益、費(fèi)用等信息計(jì)算其凈收益,，凈收益為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額,。

對(duì)于有多種收益類型的房地產(chǎn)，如星級(jí)酒店一般有客房,、會(huì)議室,、餐飲、商場,、娛樂等多種收入來源和經(jīng)營模式,，其凈收益視具體情況采用下列兩種方式求取：

①,、把費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用,，將測算出的各種類型物收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用,。

對(duì)一個(gè)星級(jí)酒店而言,，客房部分的變動(dòng)費(fèi)用是與入住客人多少直接相關(guān)的費(fèi)用，會(huì)議室部分的變動(dòng)費(fèi)用是與使用會(huì)議室的次數(shù),、時(shí)間長短等直接相關(guān)的費(fèi)用,，餐飲部分的變動(dòng)費(fèi)用是與用餐客人數(shù)量的多少及消費(fèi)水準(zhǔn)直接相關(guān)的費(fèi)用等等。固定費(fèi)用是指人員工資,、固定資產(chǎn)折舊,、房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等,，不管客房是否有人住,、會(huì)議室時(shí)否有人租用、餐廳是否有人就餐,、商場是否有人購物等，都要發(fā)生的費(fèi)用,。

②,、把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合,，先分別根據(jù)客房、餐飲,、會(huì)議,、娛樂等各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有凈收益相加,。

在星級(jí)酒店實(shí)際估價(jià)中,，估價(jià)對(duì)象的凈收益的一般采用第二種方法來求取。

（2）,、收益期限的確定

收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可以獲得收益的時(shí)點(diǎn),。收益期限應(yīng)在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)自然壽命、不同用途土地使用權(quán)限定的剩余使用年限和合同約定的期限等基礎(chǔ)上,，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定,。

（3）、資本化率的求取方法

資本化率實(shí)質(zhì)上是投資的預(yù)期收益率,，其影響因素非常眾多,、復(fù)雜多變。確定資本化率的方法有：市場提取法,、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法,、投資收益率排序插入法和復(fù)合投資收益率法四種。

目前最常用的資本化率的確定方法是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法,，即累加法,。

報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠

其中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱安全利率，是無風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率,，是資金的機(jī)會(huì)成本,。

在實(shí)際估價(jià)中，由于近年來國家多次頻繁調(diào)整銀行存款利率且變化較大,，而利率的變化與房地產(chǎn)市場價(jià)格的升降變化是不一致的且與社會(huì)一般利潤率水平相差較大,，因此在實(shí)際估價(jià)中，一般參考一年期的貸款利率作為累加法中的無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,。

項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大,，資本化率越高，反之,，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越小,，資本化率越低；收益期越長,，不確定因素也越多,，風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高。同時(shí),，資本化率與投資發(fā)生的時(shí)間也有關(guān),，投資發(fā)生時(shí)間不同，投資項(xiàng)目面臨的市場環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)情況不同,，造成資本化率也會(huì)不同,。因此，在確定項(xiàng)目的資本化率時(shí)首先應(yīng)選取資本化率的確定方法,，再根據(jù)項(xiàng)目的當(dāng)前房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境,、項(xiàng)目特點(diǎn)和估價(jià)師掌握的市場資料充分分析，并根據(jù)自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)最終確定項(xiàng)目的資本化率數(shù)值,。

五,、結(jié)語

一般來說，在估價(jià)過程中,，理論上酒店的收益與成本費(fèi)用數(shù)據(jù)可以通過財(cái)務(wù)報(bào)表獲得,，但現(xiàn)實(shí)情況是企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表一些數(shù)據(jù)往往失真，不能真實(shí)反映酒店經(jīng)營的情況,。因此應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象本身及周邊類似用途檔次的飯店物業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查,，并對(duì)取得的資料仔細(xì)分析，經(jīng)過整理,，去偽存真,。總之,，酒店評(píng)估比較復(fù)雜,，技術(shù)參數(shù)比較難以把握，只有不斷實(shí)踐,，總結(jié)經(jīng)驗(yàn),，評(píng)估價(jià)值才能比較客觀地反映其內(nèi)在價(jià)值。