成都分公司 李譜
【摘要】我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，商業(yè)形態(tài)豐富多樣，如何對(duì)數(shù)量眾多的商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)的難點(diǎn)之一。本文基于收益法的特點(diǎn),，應(yīng)用報(bào)酬資本化模型，借鑒間接比較法,、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正體系,，分析收益法在商業(yè)地產(chǎn)批量評(píng)估的實(shí)際運(yùn)用。
【關(guān)鍵詞】商業(yè)房地產(chǎn),；批量評(píng)估,；間接比較法
商業(yè)房地產(chǎn)我們通常采用收益法進(jìn)行評(píng)估，選取合適的收益模型進(jìn)行測(cè)算,，對(duì)于單套或幾套商業(yè)物業(yè)測(cè)算較為簡(jiǎn)單,，但是如果遇到數(shù)量眾多、實(shí)物特征復(fù)雜,、個(gè)性突出的幾十,、上百套物業(yè)，運(yùn)用單個(gè)收益法測(cè)算就比較困難,，耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng),。而收益法批量評(píng)估具有速度快、測(cè)算簡(jiǎn)單,、評(píng)估精度高的優(yōu)勢(shì),，能夠彌補(bǔ)傳統(tǒng)收益法的不足。本文就評(píng)估公司在實(shí)際工作中如何運(yùn)用收益法快速批量評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值展開(kāi)分析,。
一,、收益法批量評(píng)估的理論基礎(chǔ)
根據(jù)國(guó)際財(cái)產(chǎn)征稅評(píng)估人員聯(lián)合會(huì)(簡(jiǎn)稱 IAAO)《房地產(chǎn)批量評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》（2002）對(duì)批量評(píng)估的定義，批量評(píng)估是指選用共同的數(shù)據(jù),，采用標(biāo)準(zhǔn)的方法,，利用統(tǒng)計(jì)學(xué)原理，在給定的時(shí)間內(nèi)對(duì)一系列房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程,。批量評(píng)估的理論基礎(chǔ)是傳統(tǒng)三大方法：收益法、比較法,、成本法,，批量評(píng)估特點(diǎn)是運(yùn)用計(jì)算機(jī)信息技術(shù)及數(shù)理統(tǒng)計(jì)原理，從數(shù)據(jù)收集,、建模到檢驗(yàn),、出具報(bào)告,，整個(gè)過(guò)程都是批量評(píng)估。評(píng)估程序來(lái)講,，批量評(píng)估是一種獨(dú)立的評(píng)估方法,，適用于計(jì)稅評(píng)估業(yè)務(wù)，價(jià)值類型為計(jì)稅價(jià)值,。目前批量評(píng)估業(yè)務(wù)在我國(guó)已逐步開(kāi)展,，杭州、深圳等地城市稅務(wù)局紛紛建立了批量評(píng)估系統(tǒng),，用于住宅房地產(chǎn)計(jì)稅服務(wù),。
但是，計(jì)算機(jī)批量評(píng)估在商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估中存在一定的局限性：首先計(jì)算機(jī)批量評(píng)估估價(jià)目比較單一,、主要是計(jì)稅評(píng)估,，評(píng)估結(jié)果精度低、難以做到“一房一價(jià)”,；其次,，開(kāi)發(fā)批量評(píng)估系統(tǒng)需要高效的團(tuán)隊(duì)、較高計(jì)算機(jī)信息化水平及建模知識(shí),，對(duì)評(píng)估公司的硬件,、軟件要求頗高，而我國(guó)大部分評(píng)估公司規(guī)模小,，發(fā)展滯后,，不利于計(jì)算機(jī)批量評(píng)估系統(tǒng)的廣泛推廣。本文認(rèn)為可以對(duì)傳統(tǒng)收益法進(jìn)行改進(jìn),，與間接比較法結(jié)合,，建立租金因素修正體系，能夠快速批量評(píng)估多宗商業(yè)房地產(chǎn),，評(píng)估結(jié)果精度高,，適用于抵押、拆遷等估價(jià)目的的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估,。不需要建立復(fù)雜的計(jì)算機(jī)批量評(píng)估系統(tǒng),，減少人力、物力投入,，對(duì)廣大中小評(píng)估公司承接大型商業(yè)綜合體,、專業(yè)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具有重要的實(shí)用意義。
目前收益法有兩種基本收益模型,，一個(gè)是直接資本化模型,，主要參數(shù)是毛租金、資本化率（毛租金乘數(shù)）；其優(yōu)點(diǎn)是參數(shù)少,、計(jì)算簡(jiǎn)單,、速度快；缺點(diǎn)是計(jì)算過(guò)程過(guò)于簡(jiǎn)單,、評(píng)估價(jià)值偏高,，在市場(chǎng)高度發(fā)達(dá)完善的地區(qū)才可使用。另一個(gè)是報(bào)酬資本化模型,，主要參數(shù)為租金,、報(bào)酬率、收益年限,，優(yōu)點(diǎn)是邏輯嚴(yán)謹(jǐn),、有較強(qiáng)的理論基礎(chǔ)；缺點(diǎn)計(jì)算復(fù)雜,、涉及參數(shù)多,。本文認(rèn)為直接資本化模型不宜在國(guó)內(nèi)使用，首先該模型的使用前提是房產(chǎn)收益年限不受限制,，但在我國(guó)城市土地所有權(quán)歸國(guó)家所有,，土地使用者擁有有限期的土地使用權(quán)，如商業(yè)土地使用權(quán)法定最高出讓年限為40年,，這樣房屋收益年限會(huì)受到土地使用權(quán)年限的約束,；其次毛租金乘數(shù)不宜確定，根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn),，毛租金乘數(shù)的確定需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度發(fā)達(dá)及交易,、租金數(shù)據(jù)的有效獲得。在充分占用大量市場(chǎng)數(shù)據(jù)的情況下,，毛租金乘數(shù)才能準(zhǔn)確的測(cè)算,。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不完善，市場(chǎng)難以收集,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)使用直接資本化進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)批量評(píng)估是比較困難的,；最后是評(píng)估價(jià)值偏高，由于直接資本化法是在房地產(chǎn)收益年限不受限制的情況下進(jìn)行,，計(jì)算出的房地產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)高于其真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值,，這樣會(huì)出現(xiàn)價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)，如果用于抵押價(jià)值評(píng)估,，不利于銀行及評(píng)估公司風(fēng)險(xiǎn)管控,。綜上認(rèn)為，采用報(bào)酬資本化模型評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值更符合我國(guó)實(shí)際,。
二,、收益法批量評(píng)估的技術(shù)路線
結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)批量評(píng)估的特點(diǎn),，確定其技術(shù)路線為：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域、實(shí)物狀況,，在一定區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行合理分區(qū)，使同一分區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)具有明顯的相似性,；然后在每個(gè)估價(jià)分區(qū)內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn),、標(biāo)準(zhǔn)租金，設(shè)計(jì)租金因素修正體系,，利用間接比較法,，進(jìn)行面積、樓層,、臨街狀況等實(shí)物狀況修正,，得到估價(jià)對(duì)象各宗租金；最后運(yùn)用報(bào)酬資本化模型,，將估價(jià)對(duì)象各租金折現(xiàn)為各宗房地產(chǎn)的價(jià)值,。
三、收益法批量評(píng)估的估價(jià)程序
1,、估價(jià)對(duì)象分區(qū)
對(duì)評(píng)估區(qū)域內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)區(qū)位,、功能、規(guī)模,、商圈級(jí)別等不同進(jìn)行分類,；在批量評(píng)估工作中,將相同類型的房地產(chǎn)盡量劃分到一個(gè)分區(qū)內(nèi),使分區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)之間突出同一性，分區(qū)之間的房地產(chǎn)突出差異性,根據(jù)不同類型房地產(chǎn)和不同分區(qū)構(gòu)建相應(yīng)的批量評(píng)估模型,可以保證評(píng)估模型的質(zhì)量及估價(jià)結(jié)果精確度,。
分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)可以考慮按臨街進(jìn)深,、位置、樓層,、用途類型,、面積、裝飾裝修劃分,，也可以按照河流,、行政區(qū)劃及道路等來(lái)劃分。
2,、采集各分區(qū)的租金數(shù)據(jù),，取得各分區(qū)房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)毛租金
（1）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)商鋪；根據(jù)估價(jià)對(duì)象面積規(guī)模,、進(jìn)深比,、臨街狀況等特征設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)商鋪，其實(shí)物特征能夠在分區(qū)估價(jià)對(duì)象中具有代表性,。
?。?）編制商業(yè)物業(yè)租金信息采集表；主要調(diào)查內(nèi)容有估價(jià)對(duì)象房屋坐落、四至,、面積,、用途等房地產(chǎn)基本狀況；房地產(chǎn)權(quán)益,、出租方,、承租方、年租金,、租期等租賃情況,；臨街狀況、樓層,、鋪面形狀,、面積、進(jìn)深比,、經(jīng)營(yíng)方式,、物業(yè)管理、人流量等房地產(chǎn)實(shí)體狀況,。
（3）分析租金內(nèi)涵,，剔除偶然、非正常因素,，得到標(biāo)準(zhǔn)毛租金,。
3、計(jì)算估價(jià)對(duì)象毛租金
（1）編制影響商業(yè)房地產(chǎn)租金因素說(shuō)明表,、系數(shù)表,；進(jìn)行交易情況、交易日期,、區(qū)位狀況,、實(shí)物狀況等修正，這里可以借鑒商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系,，結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體商業(yè)形態(tài),，分析影響租金大小的重要因素，不同的商業(yè)形態(tài),，其影響因素的不同的,，比如對(duì)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，位置,、臨路狀況,、人流量、經(jīng)營(yíng)范圍是影響商鋪或攤位租金的重要因素,；對(duì)于臨街商業(yè),，臨街狀況,、面積、層高,、進(jìn)深比是影響商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩?。因素不宜選多，5-7個(gè)為宜,；因素影響分為五個(gè)等級(jí)：優(yōu),、較優(yōu)、一般,、較劣、劣,；分級(jí)賦值可以根據(jù)實(shí)際調(diào)查結(jié)果或打分確定,，以一般為基準(zhǔn)，從優(yōu)到劣分值依次遞減,，受因素影響大小不同,，設(shè)定分值也不同。
（2）間接比較得到估價(jià)對(duì)象毛租金：
將標(biāo)準(zhǔn)租金通過(guò)間接比較法得到估價(jià)對(duì)象各租金,，通過(guò)實(shí)地調(diào)查找出對(duì)房地產(chǎn)租金影響比較大的因素,；建立修正系數(shù)體系，包含：房屋面積,、樓層,、臨街狀況等調(diào)整系數(shù)，將估價(jià)對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為租金差異程度,，并對(duì)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)租金進(jìn)行修正,，得出估價(jià)對(duì)象各宗租金。具體公式為,，估價(jià)對(duì)象各宗毛租金=標(biāo)準(zhǔn)毛租金×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域狀況修正×實(shí)物狀況修正
4,、計(jì)算估價(jià)對(duì)象凈租金
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括：房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加,、管理費(fèi),、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等,；根據(jù)收集近年的商業(yè)租金信息,，得到估價(jià)對(duì)象客觀運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；收益年限基于房屋耐用年限,、土地剩余年限,、經(jīng)營(yíng)權(quán)期限設(shè)定；收益年增長(zhǎng)率可根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)盈利模式,、生命發(fā)展周期及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平設(shè)定,，商業(yè)地產(chǎn)生命周期分為培育期,、成長(zhǎng)期、穩(wěn)定期,、衰退期,，不同的時(shí)期收益增長(zhǎng)率是不同的，所以估價(jià)師在評(píng)估物業(yè)時(shí),，要了解該物業(yè)所處的生命周期,。具體公式為，凈租金=毛租金×（1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）×（1-空置率）
5,、報(bào)酬率計(jì)算
報(bào)酬率計(jì)算方法比較多,，如市場(chǎng)提取法、累加法,、投資組合法,、資本資產(chǎn)定價(jià)模型等，前兩種方法使用比較廣泛,。
（1）租售比法：
采集同一分區(qū)內(nèi)3-5個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)與租賃可比案例,，運(yùn)用市場(chǎng)提取法求取該區(qū)的報(bào)酬率；
①首先采集近年各區(qū)商業(yè)用房的租金數(shù)據(jù),，選取同一區(qū)內(nèi)3-5個(gè)租賃可比案例進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化修正,，評(píng)估得出該區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的毛租金（元/平方/年）；
②采集商業(yè)房地產(chǎn)售價(jià)與租金實(shí)例,，
③ 利用試差法得到報(bào)酬率
（2）累加法：
以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率,。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè),、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定,。
市場(chǎng)租售比法得到的報(bào)酬率通常比累加法低，單一運(yùn)用市場(chǎng)法提取的報(bào)酬率計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值高于后者,，實(shí)際工作中選取兩種方法綜合考慮為宜,。
6、選擇適當(dāng)?shù)氖找婺Ｐ?，得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值
報(bào)酬資本化收益模型有以下幾種：(1)每年基本固定不變,；(2)按某個(gè)固定數(shù)額遞增或遞減；(3) 按某個(gè)固定比率遞增或遞減,；(4)其他有規(guī)則變動(dòng),，例如呈指數(shù)增長(zhǎng)等。選擇收益模型盡量符合該物業(yè)實(shí)際情況,。
采用報(bào)酬資本化法進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)批量評(píng)估,，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)可操作性。其優(yōu)勢(shì)在于深化對(duì)估價(jià)理論的運(yùn)用,，計(jì)算參數(shù)及價(jià)格影響因素考慮較為全面,，評(píng)估結(jié)果精度較高,，估價(jià)人員可操作強(qiáng)。但有一定限制條件,，如估價(jià)對(duì)象必須是正常出租情況下,，數(shù)量不宜過(guò)多，對(duì)物業(yè)租金資料的收集要準(zhǔn)確,、全面,。為了減少因素修正幅度，估價(jià)對(duì)象盡量在同一物業(yè),、同一項(xiàng)目?jī)?nèi),，減少區(qū)位因素修正，另外估價(jià)對(duì)象普遍存在租約,，租期時(shí)間長(zhǎng)短不同,，批量評(píng)估難以充分考慮各個(gè)物業(yè)租約限制，因此需要設(shè)定估價(jià)對(duì)象的租約租金符合市場(chǎng)客觀租金,，以此作為評(píng)估假設(shè)前提條件。
四,、建立與完善收益法批量評(píng)估的建議
1,、建立完善的數(shù)據(jù)庫(kù)
批量評(píng)估的前提基礎(chǔ)是需要商業(yè)物業(yè)的全面的出租信息，如租金,、面積,、租約年限等，數(shù)據(jù)的全面,、真實(shí),，會(huì)直接會(huì)影響到批量評(píng)估的準(zhǔn)確。房地產(chǎn)評(píng)估公司需要建立自己的市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù),，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,、走訪、購(gòu)買,、建立伙伴關(guān)系等渠道得到市場(chǎng)租賃資料,，利用信息化手段保存、管理,。
2,、合理進(jìn)行估價(jià)對(duì)象分區(qū)
批量評(píng)估的關(guān)鍵在于能否合理分區(qū)，這需要估價(jià)師擁有豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)市場(chǎng)物業(yè)敏銳的觀察力,，今后可通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)分區(qū)內(nèi)及分區(qū)間的估價(jià)對(duì)象物業(yè)價(jià)值進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)差分析,，對(duì)差異過(guò)大或過(guò)小的物業(yè)重新進(jìn)行分區(qū)，優(yōu)化,、提高估價(jià)結(jié)果精度,。
3,、科學(xué)量化因素修正體系
因素的量化賦值對(duì)于計(jì)算租金非常重要，租金的影響因素眾多,，針對(duì)不同的物業(yè),，其因素的選取是不同的，即使同一因素對(duì)于不同的物業(yè)來(lái)說(shuō),，其重要性也不一樣,。目前因素的量化較為主觀，可以通過(guò)德?tīng)柗品?、層次分析法等方法科學(xué)量化因素體系修正,。
五、結(jié)語(yǔ)
本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的收益法批量評(píng)估做了一定的研究,，但是由于本人能力所限對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)批量評(píng)估涉及統(tǒng)計(jì)學(xué),、數(shù)理分析、房地產(chǎn)評(píng)估理論等多個(gè)領(lǐng)域尚未進(jìn)行深入探討,，本文分析存在著很多的不足,，比如在確定影響房地產(chǎn)租金的影響因素體系設(shè)立中，沒(méi)有考慮房地產(chǎn)無(wú)形因素（商場(chǎng)品牌,、聲譽(yù)）對(duì)租金的影響,，以后的批量評(píng)估中可以充分考慮；另外隨著市場(chǎng)數(shù)據(jù)的不斷完善及共享,，今后在批量評(píng)估中,，利用統(tǒng)計(jì)學(xué)原理科學(xué)抽樣提取標(biāo)準(zhǔn)商鋪?zhàn)饨鹦畔ⅲ⑦x擇多元回歸分析模型對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn),。
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國(guó)家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評(píng)估機(jī)構(gòu)
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