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重慶分公司  賴生軍

重慶市地票交易制度從2008年建立至今已運(yùn)行了5年之久,，在這5年中贊許和質(zhì)疑的聲音從未停息,。但是地票交易制度能夠有效解決我國目前二元土地制度之間的矛盾,，能夠統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,，這一點(diǎn)有目共睹,。而作為整個(gè)交易的核心，地票的基準(zhǔn)價(jià)格涉及眾多利益方,。地票基準(zhǔn)價(jià)格是如何的產(chǎn)生的,，制定一個(gè)維護(hù)各方利益又符合現(xiàn)行市場狀況需求的地票基準(zhǔn)價(jià)格，而采用的方法及計(jì)算過程是本文主要探討的核心問題,。

一,、地票產(chǎn)生概述

改革開發(fā)以來，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,，人民生活水平不斷提高,，改革寬度不斷拓展，改革深度不斷增加,。近幾年我國城市化進(jìn)程的加快,，房地產(chǎn)和土地市場的快速發(fā)展也對我國城市和農(nóng)村土地政策以及土地流轉(zhuǎn)等方面的制度的完善提出了更為迫切的要求。

重慶作為國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū),，率先進(jìn)行了相關(guān)方面的改革實(shí)驗(yàn),。根據(jù)國務(wù)院頒布的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)【2004】28號(hào))和國土資源部頒布的《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見》（國土資發(fā)【2005】207號(hào)）以及《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》等法律規(guī)范，2008年重慶市人民政府第22次常務(wù)會(huì)議通過了《重慶市農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》,，該《辦法》對重慶市地票交易的原則,，地票交易實(shí)物，交易機(jī)構(gòu)的設(shè)立,，交易方式以及后續(xù)管理等方面都做了較為詳細(xì)的規(guī)定,。

二、地票及地票交易

1,、 地票

將閑置的農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地,、農(nóng)村公共設(shè)施和公益用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，變成符合栽種農(nóng)作物要求的耕地,，經(jīng)由土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后騰出的建設(shè)用地指標(biāo),，由市國土房管部門發(fā)給等量面積建設(shè)用地指標(biāo)憑證。這個(gè)憑證就稱為“地票”,。

2,、 地票交易

經(jīng)由復(fù)墾、驗(yàn)收等程序形成地票后,，還要經(jīng)過地票交易,、地票落地和收益分配等程序后，整個(gè)地票交易才算完成,。地票交易是重慶市推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地資源配置,，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場,，盤活農(nóng)村土地資產(chǎn)，緩解城鎮(zhèn)建設(shè)用地供求矛盾的重要途徑之一,。

地票交易僅僅是民間對指標(biāo)交易的稱呼,，官方對于地票交易，仍稱之為“指標(biāo)交易”,。由此可見,，地票交易的本質(zhì)是城市建設(shè)用地指標(biāo)交易。

三,、地票價(jià)值和價(jià)格

    價(jià)格是價(jià)值的反映,，價(jià)值決定價(jià)格，要測算地票的價(jià)格就必須清楚地票的價(jià)值,。地票價(jià)值有以下各部分構(gòu)成,，由此我們可以看出地票交易不單單是農(nóng)村建設(shè)用地用途變更那么簡單，這個(gè)變更的過程中農(nóng)民不僅失去了資本價(jià)值,，同時(shí)由于用途變更,，其資源價(jià)值也大大降低；而地票交易的內(nèi)容實(shí)質(zhì)上就是土地的發(fā)展權(quán),，因此發(fā)展權(quán)的價(jià)值才是地票價(jià)值的最主要構(gòu)成部分,。

3.1地票基準(zhǔn)價(jià)格測算思路

地票基準(zhǔn)價(jià)格測算屬于土地估價(jià)范疇，其估價(jià)的總體思路是首先要明確地票制度設(shè)置初衷,，明確涉及各方權(quán)利和利益,，結(jié)合市場和實(shí)際情況，參考《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等估價(jià)規(guī)范文件,，盡可能真實(shí)準(zhǔn)確的明確其市場價(jià)值,。其中，可能應(yīng)用的估價(jià)方法有收益法,、市場比較法,、成本逼近法、剩余法等方法,，同時(shí)可結(jié)合基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,、路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法等方法,。

3.2地票基準(zhǔn)價(jià)格測算方法

根據(jù)《土地管理辦法》的規(guī)定,，目前農(nóng)用地土地征用補(bǔ)償價(jià)格為“法定補(bǔ)償價(jià)格”，而不可能為市場價(jià),。地票集農(nóng)村土地價(jià)值,，城市土地價(jià)值、土地發(fā)展價(jià)值于一體,，在地票基準(zhǔn)價(jià)格測算過程中應(yīng)對其方法篩選更為謹(jǐn)慎,。

市場比較法：在求取一宗待評估土地價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則,，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較,，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照改土地的交易情況,、日期,、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評估日期的方法,。這里的“類似土地”,，指土地所在區(qū)域的區(qū)域特性，以及影響地價(jià)的因素和條件均與待估土地相類似的土地,。地票交易涉及地票落地問題,，某一地票未落地，其所指的城市建設(shè)土地就不明確,，更勿論從市場中選取和其條件相似的比較土地案例,。因此，市場比較法不適宜作為地票基準(zhǔn)價(jià)格的測算方法,。但是,，隨著未來地票交易制度的完善，市場比較法可以作為地票落地后驗(yàn)證其價(jià)格是否合理,，或者作為測算應(yīng)退價(jià)款或補(bǔ)繳價(jià)款的依據(jù)方法,。

基準(zhǔn)地價(jià)法：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)影響各種類型用地的宗地地價(jià)區(qū)域因素和個(gè)別因素,，簡歷宗地地價(jià)修正系數(shù)表,，并利用宗地地價(jià)修正系數(shù)表評估宗地地價(jià)的一種應(yīng)用方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)國家制定的基準(zhǔn)地價(jià)表依據(jù)全域性,、分用途、平均性,、有限期,、時(shí)效性幾大特點(diǎn)，對該宗土地使用年期,、地產(chǎn)市場供求狀況,、土地收益、用途,、區(qū)域影響因素,、個(gè)別因素進(jìn)行調(diào)查和具體分析，對照因素修正系數(shù)表對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正,，從而快速方便地得到宗地價(jià)格,。在具體適用上,，基準(zhǔn)地價(jià)法也涉及地票的落地問題，即地票未落地,，就沒有辦法確定出一個(gè)條件較為明確的土地進(jìn)行低價(jià)評估,。

剩余法：剩余法的依據(jù)源于地租理論和價(jià)格構(gòu)成理論，從地租理論上看,，土地價(jià)格實(shí)質(zhì)上就是資本化的地租,，是土地使用者為了獲得土地使用權(quán)而向土地所有者支付的代價(jià)，從價(jià)格形成理論上來看,，任何商品的銷售都是有成本,、稅收和利潤構(gòu)成，扣除成本和預(yù)計(jì)正常開發(fā)成本及有關(guān)利息,、利潤,、稅收等費(fèi)用后的剩余價(jià)值為土地價(jià)值。剩余法是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造,、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息,、利潤,、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定土地價(jià)格的一種方法,。地票的落地使用后權(quán)益有多重化,，例如：工業(yè)、住宅,、商業(yè)等,，其成本構(gòu)成要比一般房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成復(fù)雜，數(shù)據(jù)采集更難,，剩余法不適應(yīng)作為地票基準(zhǔn)價(jià)格的評定方法,。

收益還原法：收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率,，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時(shí)點(diǎn)收益總和的一種方法,。地票基準(zhǔn)價(jià)格的評定只能以落地后未來各年的正常純收益，并利用一定的資本化率將該預(yù)期收益折現(xiàn)求和,，以求取地票現(xiàn)在的基準(zhǔn)價(jià)格的一種方法,。具體到地票上，因?yàn)榈仄苯灰缀笊婕暗铰涞貑栴},，落地后土地的區(qū)位,，規(guī)劃條件等直接影響了土地的使用方式和未來收益情況。因此在用收益法測算地票的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，可首先采取測算一個(gè)城市或區(qū)域在估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地的平均收益,，以此收益來評估地票的基準(zhǔn)價(jià)格,。待地票落地后，再計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳或應(yīng)退的地票價(jià)款,。從另外一個(gè)角度,，筆者認(rèn)為將來地票交易制度越來越完善,，可以明確地票性質(zhì),，如工業(yè)地票，住宅地票,，商業(yè)地票等,，這樣可相對直接的明確地票落地后的收益情況，利于地票基準(zhǔn)價(jià)格的測算,。最后在使用收益法測算地票的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí),，要盡可能公平、客觀的確定土地未來收益,，保護(hù)農(nóng)戶和城市建設(shè)用地使用者的利益,。

成本法：市場上交易的對象都有價(jià)格和成本，而成本在一定程度上決定了價(jià)格,。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律,，地票進(jìn)行交易就必須像其他商品一樣，價(jià)格和成本是其交易的核心,，不合適的價(jià)格勢必會(huì)使交易所涉及的利益主體受到損害,。地票生產(chǎn)及交易涉及多個(gè)利益主體，但最主要的有政府,、集體經(jīng)濟(jì)組織,、農(nóng)戶和開發(fā)復(fù)墾公司。在地票的定價(jià)過程中,，成本無疑是一個(gè)重要的影響因素,。要計(jì)算地票的生產(chǎn)成本，就必須清楚地票生產(chǎn)的四個(gè)環(huán)節(jié),，即申請,、復(fù)墾、驗(yàn)收和落地,，每個(gè)環(huán)節(jié)都產(chǎn)生的大量的成本,，其中主要成本支出在復(fù)墾和驗(yàn)收環(huán)節(jié)。地票的生產(chǎn)與交易雖然帶有較強(qiáng)的政府宏觀調(diào)控,，但交易需按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行,，所以交易前必須按照這些生產(chǎn)成本（含利息和稅費(fèi)等）為基礎(chǔ)，也就是說交易的最低價(jià)格不能低于各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)中生產(chǎn)成本加總之和,。同樣,，地票購買者也會(huì)考慮地票的生產(chǎn)價(jià)格,，如果高于生產(chǎn)價(jià)格太多，則開發(fā)商地票落地后土地取得費(fèi)所占比例過高,，造成利益損失,。這一基本思路即是商品價(jià)格的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論，基于這一理論而分析得出的地票基準(zhǔn)價(jià)格測算方法,，稱為成本法或成本估價(jià)法,。

（1） 成本法測算公式

地票的成本構(gòu)成主要有：土地取得費(fèi)、土地開發(fā)復(fù)墾費(fèi),、手續(xù)費(fèi)（申請審批驗(yàn)收等過程中產(chǎn)生）和利潤利息費(fèi)用,。

P=C1+C2+C3+C4+C5      （式1）

式中：P為地票成本價(jià)格；

      C1土地取得費(fèi),；

      C2土地復(fù)墾費(fèi),；

      C3利息；

      C4利潤,；

      C5手續(xù)費(fèi),。

（2） 各成本參數(shù)分析

① 土地取得費(fèi)。地票生產(chǎn)過程中所取得的都是農(nóng)村集體建設(shè)用地,，可以把征地費(fèi)用作為計(jì)費(fèi)依據(jù),；如果是未使用的破舊宅基地，這時(shí)土地取得費(fèi)則應(yīng)以拆除房屋和構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)以及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)為主要依據(jù),。土地取得費(fèi)=拆遷安置補(bǔ)償+相關(guān)稅費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi),，其中計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以參照重慶市征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)依據(jù)。

② 土地復(fù)墾費(fèi),。地票生產(chǎn)復(fù)墾環(huán)節(jié)中,，土地復(fù)墾費(fèi)用包括工程施工費(fèi)、監(jiān)測與管護(hù)費(fèi),、其他費(fèi)用,、預(yù)備費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)金5部分,。其中,，其他費(fèi)用包括前期工作費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi),、竣工驗(yàn)收費(fèi)與業(yè)主管理費(fèi),，預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。工程施工費(fèi)包括：包括建（構(gòu)）筑物拆遷工程費(fèi),、土地平整工程費(fèi),、農(nóng)田水利工程費(fèi)、田間道路工程費(fèi)和其他工程費(fèi)，是土地復(fù)墾費(fèi)用的最主要構(gòu)成部分,。前期工作費(fèi)是指地票復(fù)墾項(xiàng)目在工程施工前所發(fā)生的各項(xiàng)支出,，包括土地利用及生態(tài)現(xiàn)狀調(diào)查費(fèi)用、資料收集費(fèi),、專家咨詢費(fèi),、復(fù)墾方案編制費(fèi)、方案評審費(fèi)以及在此過程中發(fā)生的公眾參與費(fèi)用以及工程施工前的工程指標(biāo)費(fèi),?？⒐を?yàn)收費(fèi)是復(fù)墾項(xiàng)目主管單位也就是各區(qū)縣土地整治中心組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家現(xiàn)場進(jìn)行工程驗(yàn)收所發(fā)生的費(fèi)用。工程監(jiān)理費(fèi)：項(xiàng)目實(shí)施單位委托具有工程資質(zhì)的單位,，按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行全程監(jiān)督管理所發(fā)生的費(fèi)用,?！蛾P(guān)于規(guī)范地票價(jià)款使用促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾的指導(dǎo)意見（試行）》（渝國土房管〔2010〕384號(hào)）文規(guī)定：工程施工費(fèi)原則上按不高于1.2萬元/畝核算,；其他費(fèi)用中的前期工作費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi),、工程監(jiān)理費(fèi),、業(yè)主管理費(fèi)，分別按0.15-0.22萬元/畝,、0.04-0.06萬元/畝,、0.02-0.03萬元/畝、0.02-0.03萬元/畝核算,。預(yù)備費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)金主要包括自然災(zāi)害,、復(fù)墾項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更以及由此導(dǎo)致的工程設(shè)計(jì)、工程量等發(fā)生變化而增加的費(fèi)用,。如果建設(shè)項(xiàng)目工期短,，不可預(yù)見費(fèi)用較低，預(yù)備費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)金按工程施工費(fèi),、監(jiān)測與管護(hù)費(fèi),、其他費(fèi)用3項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)取,；如果生產(chǎn)項(xiàng)目周期較長,，其生產(chǎn)能力存在較大的變更可能性，預(yù)備費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)金按工程施工費(fèi),、監(jiān)測與管護(hù)費(fèi),、其他費(fèi)用3項(xiàng)費(fèi)用之和的5%計(jì)取。

③ 利潤和利息,。通過墊資,、貸款籌集資金的農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地復(fù)墾項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)墊資或貸款金額、同期人民銀行確定的貸款利息率等據(jù)實(shí)支付復(fù)墾項(xiàng)目資金成本,。因地票沒有明確土地的規(guī)劃利用條件,，故利潤可采用不同的土地利用條件實(shí)際利潤的平均值，待落地后可計(jì)算補(bǔ)繳或應(yīng)退差額,。

④ 手續(xù)費(fèi),。手續(xù)費(fèi)是整個(gè)地票生產(chǎn)過程中，申請,、審批,、驗(yàn)收所產(chǎn)生的一些稅務(wù)費(fèi)用，所占份額相對較少,。具體稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

（3） 方法評價(jià)

我國完善的土地交易市場沒有建立，市場上沒有充分客觀真實(shí)的交易信息,，在這樣的情況下,，成本法成為土地評估實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的方法。但成本法在實(shí)際估價(jià)實(shí)務(wù)中暴露除了許多明顯的問題,，從而導(dǎo)致其評估結(jié)果在很大程度上不能很好地反應(yīng)土地的真實(shí)價(jià)值,。地票是連接城鄉(xiāng)二元土地制度鴻溝的橋梁，它是一種建設(shè)用地指標(biāo),，更是一種土地發(fā)展權(quán),，而地票的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止地票的成本價(jià)格，其潛在價(jià)值更大,。

成本法的特點(diǎn)是地票發(fā)生的“成本”能讓一般人看得見,，看似有“依據(jù)”，特別是在有“文件”規(guī)劃的土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi),，集體建設(shè)用地復(fù)墾費(fèi),，農(nóng)戶購房補(bǔ)償?shù)惹闆r下。但是“文件”規(guī)定的計(jì)費(fèi)依據(jù)作為計(jì)算市場價(jià)值的基礎(chǔ)總是有諸多不妥之處,。其次地票只是一種指標(biāo),，并非是一特定的城鎮(zhèn)地塊，還需要通過“招拍掛”多次手續(xù)后才能獲得土地,，而在現(xiàn)實(shí)中,，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于它的效用，而非花費(fèi)的成本,，成本的增加一定要對效用增大有作用才能構(gòu)成價(jià)值的上升,；從另一個(gè)角度來看，地票的成本增加并不一定能使落地地塊房地產(chǎn)的價(jià)值增加,，地票成本不多也不一定能說明地票落地地塊價(jià)值不高,。

我國正處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,，地票所采用的方式為犧牲農(nóng)村集體建設(shè)用地的發(fā)展權(quán)，把土地集中到城鎮(zhèn)進(jìn)行開發(fā),，同時(shí)為了防止耕地的減少,，需對農(nóng)村的建設(shè)用地進(jìn)行按質(zhì)按量的復(fù)墾。農(nóng)村建設(shè)用地土地發(fā)展權(quán)由閑置的農(nóng)村集體所有者手中轉(zhuǎn)讓到建設(shè)用地緊缺的城鎮(zhèn)土地使用者手中,，因此,，農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)價(jià)值應(yīng)該在地票交易中得到體現(xiàn)。農(nóng)村集體建設(shè)用地土地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償費(fèi)是地票基準(zhǔn)價(jià)格的重要組成部分,，但利用成本法卻無法將該項(xiàng)價(jià)格表達(dá)出來,。

運(yùn)用成本法來測算地票基準(zhǔn)價(jià)格，只能對地票生產(chǎn)過程中看得見的,，可預(yù)見的成本進(jìn)行核算并加總,，但是卻忽略了地票的潛在價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值,，農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地時(shí)土地發(fā)展權(quán)價(jià)值,。

四、綜述

迄今為止,，全市72％的地票來自遠(yuǎn)離中心城市的渝東南,、渝東北“兩翼”地區(qū)，而97％的落地地票,，集中落于“一圈”內(nèi)城，揭示了愈遠(yuǎn)程,、地票功效愈彰顯的特征,。重慶地票的衍生會(huì)隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)育、城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場的逐步完善而修訂,，國家對耕地的保護(hù),，一直處于高度重視的態(tài)度，從宏觀來說地票使用狀況條件及狀況可能會(huì)有更大的空間,。

本文簡單敘述了地票的產(chǎn)生過程,，相關(guān)地票基準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算方式，從評估角度來說,，我們了解更多地票基準(zhǔn)地價(jià)的產(chǎn)生,，可以更能掌握成本法里的依據(jù)參考，對于農(nóng)村建設(shè)用地招標(biāo),、掛牌,、出讓的成本低價(jià)的認(rèn)知度會(huì)更加的提高。

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