重慶分公司 賴生軍
重慶市地票交易制度從2008年建立至今已運行了5年之久,，在這5年中贊許和質(zhì)疑的聲音從未停息,。但是地票交易制度能夠有效解決我國目前二元土地制度之間的矛盾,，能夠統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,，這一點有目共睹,。而作為整個交易的核心,，地票的基準價格涉及眾多利益方,。地票基準價格是如何的產(chǎn)生的,，制定一個維護各方利益又符合現(xiàn)行市場狀況需求的地票基準價格,，而采用的方法及計算過程是本文主要探討的核心問題,。
一、地票產(chǎn)生概述
改革開發(fā)以來,，我國經(jīng)濟快速發(fā)展,，人民生活水平不斷提高，改革寬度不斷拓展,，改革深度不斷增加,。近幾年我國城市化進程的加快，房地產(chǎn)和土地市場的快速發(fā)展也對我國城市和農(nóng)村土地政策以及土地流轉(zhuǎn)等方面的制度的完善提出了更為迫切的要求,。
重慶作為國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū),，率先進行了相關(guān)方面的改革實驗,。根據(jù)國務(wù)院頒布的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)【2004】28號)和國土資源部頒布的《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點工作的意見》（國土資發(fā)【2005】207號）以及《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》等法律規(guī)范，2008年重慶市人民政府第22次常務(wù)會議通過了《重慶市農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》,，該《辦法》對重慶市地票交易的原則,，地票交易實物，交易機構(gòu)的設(shè)立,，交易方式以及后續(xù)管理等方面都做了較為詳細的規(guī)定,。
二、地票及地票交易
1,、 地票
將閑置的農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地,、農(nóng)村公共設(shè)施和公益用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地進行復(fù)墾，變成符合栽種農(nóng)作物要求的耕地,，經(jīng)由土地管理部門嚴格驗收后騰出的建設(shè)用地指標,，由市國土房管部門發(fā)給等量面積建設(shè)用地指標憑證。這個憑證就稱為“地票”,。
2,、 地票交易
經(jīng)由復(fù)墾、驗收等程序形成地票后,，還要經(jīng)過地票交易,、地票落地和收益分配等程序后，整個地票交易才算完成,。地票交易是重慶市推進統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地資源配置,，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，盤活農(nóng)村土地資產(chǎn),，緩解城鎮(zhèn)建設(shè)用地供求矛盾的重要途徑之一,。
地票交易僅僅是民間對指標交易的稱呼，官方對于地票交易,，仍稱之為“指標交易”,。由此可見，地票交易的本質(zhì)是城市建設(shè)用地指標交易,。
三,、地票價值和價格
價格是價值的反映，價值決定價格,，要測算地票的價格就必須清楚地票的價值,。地票價值有以下各部分構(gòu)成，由此我們可以看出地票交易不單單是農(nóng)村建設(shè)用地用途變更那么簡單,，這個變更的過程中農(nóng)民不僅失去了資本價值,，同時由于用途變更，其資源價值也大大降低,；而地票交易的內(nèi)容實質(zhì)上就是土地的發(fā)展權(quán),，因此發(fā)展權(quán)的價值才是地票價值的最主要構(gòu)成部分,。
3.1地票基準價格測算思路
地票基準價格測算屬于土地估價范疇，其估價的總體思路是首先要明確地票制度設(shè)置初衷,，明確涉及各方權(quán)利和利益,，結(jié)合市場和實際情況,，參考《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等估價規(guī)范文件,，盡可能真實準確的明確其市場價值。其中,，可能應(yīng)用的估價方法有收益法,、市場比較法、成本逼近法,、剩余法等方法,，同時可結(jié)合基準地價系數(shù)修正法、路線價估價法,、標準宗地估價法等方法,。
3.2地票基準價格測算方法
根據(jù)《土地管理辦法》的規(guī)定，目前農(nóng)用地土地征用補償價格為“法定補償價格”,，而不可能為市場價,。地票集農(nóng)村土地價值，城市土地價值,、土地發(fā)展價值于一體,，在地票基準價格測算過程中應(yīng)對其方法篩選更為謹慎。
市場比較法：在求取一宗待評估土地價格時,，根據(jù)替代原則,，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格,，參照改土地的交易情況,、日期、區(qū)域以及個別因素等差別,，修正得出待估土地的評估日期的方法,。這里的“類似土地”，指土地所在區(qū)域的區(qū)域特性,，以及影響地價的因素和條件均與待估土地相類似的土地,。地票交易涉及地票落地問題，某一地票未落地,，其所指的城市建設(shè)土地就不明確,，更勿論從市場中選取和其條件相似的比較土地案例。因此,，市場比較法不適宜作為地票基準價格的測算方法,。但是,，隨著未來地票交易制度的完善，市場比較法可以作為地票落地后驗證其價格是否合理,，或者作為測算應(yīng)退價款或補繳價款的依據(jù)方法,。
基準地價法：基準地價系數(shù)修正法在基準地價的基礎(chǔ)上，根據(jù)影響各種類型用地的宗地地價區(qū)域因素和個別因素,，簡歷宗地地價修正系數(shù)表,，并利用宗地地價修正系數(shù)表評估宗地地價的一種應(yīng)用方法?；鶞实貎r國家制定的基準地價表依據(jù)全域性,、分用途、平均性,、有限期,、時效性幾大特點，對該宗土地使用年期,、地產(chǎn)市場供求狀況,、土地收益、用途,、區(qū)域影響因素,、個別因素進行調(diào)查和具體分析，對照因素修正系數(shù)表對基準地價進行系數(shù)修正,，從而快速方便地得到宗地價格,。在具體適用上，基準地價法也涉及地票的落地問題,，即地票未落地,，就沒有辦法確定出一個條件較為明確的土地進行低價評估。
剩余法：剩余法的依據(jù)源于地租理論和價格構(gòu)成理論,，從地租理論上看,，土地價格實質(zhì)上就是資本化的地租，是土地使用者為了獲得土地使用權(quán)而向土地所有者支付的代價,，從價格形成理論上來看,，任何商品的銷售都是有成本、稅收和利潤構(gòu)成,，扣除成本和預(yù)計正常開發(fā)成本及有關(guān)利息,、利潤、稅收等費用后的剩余價值為土地價值,。剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上,，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息,、利潤,、稅收等費用后，以價格余額來確定土地價格的一種方法,。地票的落地使用后權(quán)益有多重化,，例如：工業(yè)、住宅,、商業(yè)等,，其成本構(gòu)成要比一般房地產(chǎn)價格構(gòu)成復(fù)雜，數(shù)據(jù)采集更難,，剩余法不適應(yīng)作為地票基準價格的評定方法,。
收益還原法：收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上,，以一定的還原率,，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時點收益總和的一種方法。地票基準價格的評定只能以落地后未來各年的正常純收益,，并利用一定的資本化率將該預(yù)期收益折現(xiàn)求和,，以求取地票現(xiàn)在的基準價格的一種方法。具體到地票上,，因為地票交易后涉及到落地問題,，落地后土地的區(qū)位，規(guī)劃條件等直接影響了土地的使用方式和未來收益情況,。因此在用收益法測算地票的基準價格時,，可首先采取測算一個城市或區(qū)域在估價時點土地的平均收益，以此收益來評估地票的基準價格,。待地票落地后,，再計算應(yīng)補繳或應(yīng)退的地票價款。從另外一個角度,，筆者認為將來地票交易制度越來越完善,，可以明確地票性質(zhì)，如工業(yè)地票,，住宅地票,，商業(yè)地票等，這樣可相對直接的明確地票落地后的收益情況,，利于地票基準價格的測算,。最后在使用收益法測算地票的基準價格時，要盡可能公平,、客觀的確定土地未來收益,，保護農(nóng)戶和城市建設(shè)用地使用者的利益。
成本法：市場上交易的對象都有價格和成本，而成本在一定程度上決定了價格,。根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律,，地票進行交易就必須像其他商品一樣，價格和成本是其交易的核心,，不合適的價格勢必會使交易所涉及的利益主體受到損害,。地票生產(chǎn)及交易涉及多個利益主體，但最主要的有政府,、集體經(jīng)濟組織,、農(nóng)戶和開發(fā)復(fù)墾公司。在地票的定價過程中,，成本無疑是一個重要的影響因素,。要計算地票的生產(chǎn)成本，就必須清楚地票生產(chǎn)的四個環(huán)節(jié),，即申請,、復(fù)墾、驗收和落地,，每個環(huán)節(jié)都產(chǎn)生的大量的成本,，其中主要成本支出在復(fù)墾和驗收環(huán)節(jié)。地票的生產(chǎn)與交易雖然帶有較強的政府宏觀調(diào)控,，但交易需按照市場經(jīng)濟規(guī)律進行,，所以交易前必須按照這些生產(chǎn)成本（含利息和稅費等）為基礎(chǔ)，也就是說交易的最低價格不能低于各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)中生產(chǎn)成本加總之和,。同樣,，地票購買者也會考慮地票的生產(chǎn)價格，如果高于生產(chǎn)價格太多,，則開發(fā)商地票落地后土地取得費所占比例過高,，造成利益損失。這一基本思路即是商品價格的生產(chǎn)費用價值理論,，基于這一理論而分析得出的地票基準價格測算方法,，稱為成本法或成本估價法。
（1） 成本法測算公式
地票的成本構(gòu)成主要有：土地取得費,、土地開發(fā)復(fù)墾費,、手續(xù)費（申請審批驗收等過程中產(chǎn)生）和利潤利息費用。
P=C1+C2+C3+C4+C5 （式1）
式中：P為地票成本價格,；
C1土地取得費,；
C2土地復(fù)墾費；
C3利息,；
C4利潤,；
C5手續(xù)費,。
（2） 各成本參數(shù)分析
① 土地取得費。地票生產(chǎn)過程中所取得的都是農(nóng)村集體建設(shè)用地,，可以把征地費用作為計費依據(jù),；如果是未使用的破舊宅基地，這時土地取得費則應(yīng)以拆除房屋和構(gòu)筑物的補償費以及拆遷安置補助費為主要依據(jù),。土地取得費=拆遷安置補償+相關(guān)稅費+不可預(yù)見費,，其中計費標準可以參照重慶市征地補償標準和相關(guān)依據(jù)。
② 土地復(fù)墾費,。地票生產(chǎn)復(fù)墾環(huán)節(jié)中,，土地復(fù)墾費用包括工程施工費、監(jiān)測與管護費,、其他費用,、預(yù)備費、風險金5部分,。其中,，其他費用包括前期工作費、工程監(jiān)理費,、竣工驗收費與業(yè)主管理費,，預(yù)備費包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。工程施工費包括：包括建（構(gòu)）筑物拆遷工程費,、土地平整工程費、農(nóng)田水利工程費,、田間道路工程費和其他工程費,，是土地復(fù)墾費用的最主要構(gòu)成部分。前期工作費是指地票復(fù)墾項目在工程施工前所發(fā)生的各項支出,，包括土地利用及生態(tài)現(xiàn)狀調(diào)查費用,、資料收集費、專家咨詢費,、復(fù)墾方案編制費,、方案評審費以及在此過程中發(fā)生的公眾參與費用以及工程施工前的工程指標費?？⒐を炇召M是復(fù)墾項目主管單位也就是各區(qū)縣土地整治中心組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家現(xiàn)場進行工程驗收所發(fā)生的費用,。工程監(jiān)理費：項目實施單位委托具有工程資質(zhì)的單位，按照國家有關(guān)規(guī)定進行全程監(jiān)督管理所發(fā)生的費用,?！蛾P(guān)于規(guī)范地票價款使用促進農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾的指導(dǎo)意見（試行）》（渝國土房管〔2010〕384號）文規(guī)定：工程施工費原則上按不高于1.2萬元/畝核算；其他費用中的前期工作費,、竣工驗收費,、工程監(jiān)理費,、業(yè)主管理費，分別按0.15-0.22萬元/畝,、0.04-0.06萬元/畝,、0.02-0.03萬元/畝、0.02-0.03萬元/畝核算,。預(yù)備費和風險金主要包括自然災(zāi)害,、復(fù)墾項目設(shè)計變更以及由此導(dǎo)致的工程設(shè)計、工程量等發(fā)生變化而增加的費用,。如果建設(shè)項目工期短,，不可預(yù)見費用較低，預(yù)備費和風險金按工程施工費,、監(jiān)測與管護費,、其他費用3項費用之和的2%計取,；如果生產(chǎn)項目周期較長,，其生產(chǎn)能力存在較大的變更可能性，預(yù)備費和風險金按工程施工費,、監(jiān)測與管護費,、其他費用3項費用之和的5%計取。
③ 利潤和利息,。通過墊資,、貸款籌集資金的農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地復(fù)墾項目，應(yīng)根據(jù)墊資或貸款金額,、同期人民銀行確定的貸款利息率等據(jù)實支付復(fù)墾項目資金成本,。因地票沒有明確土地的規(guī)劃利用條件，故利潤可采用不同的土地利用條件實際利潤的平均值,，待落地后可計算補繳或應(yīng)退差額,。
④ 手續(xù)費。手續(xù)費是整個地票生產(chǎn)過程中,，申請,、審批、驗收所產(chǎn)生的一些稅務(wù)費用,，所占份額相對較少,。具體稅費標準按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（3） 方法評價
我國完善的土地交易市場沒有建立,，市場上沒有充分客觀真實的交易信息,，在這樣的情況下，成本法成為土地評估實務(wù)中經(jīng)常運用的方法,。但成本法在實際估價實務(wù)中暴露除了許多明顯的問題,，從而導(dǎo)致其評估結(jié)果在很大程度上不能很好地反應(yīng)土地的真實價值,。地票是連接城鄉(xiāng)二元土地制度鴻溝的橋梁，它是一種建設(shè)用地指標,，更是一種土地發(fā)展權(quán),，而地票的價值遠遠不止地票的成本價格，其潛在價值更大,。
成本法的特點是地票發(fā)生的“成本”能讓一般人看得見,，看似有“依據(jù)”，特別是在有“文件”規(guī)劃的土地使用權(quán)補償費,，集體建設(shè)用地復(fù)墾費,，農(nóng)戶購房補償?shù)惹闆r下。但是“文件”規(guī)定的計費依據(jù)作為計算市場價值的基礎(chǔ)總是有諸多不妥之處,。其次地票只是一種指標,，并非是一特定的城鎮(zhèn)地塊，還需要通過“招拍掛”多次手續(xù)后才能獲得土地,，而在現(xiàn)實中,，房地產(chǎn)的價格直接取決于它的效用，而非花費的成本,，成本的增加一定要對效用增大有作用才能構(gòu)成價值的上升,；從另一個角度來看，地票的成本增加并不一定能使落地地塊房地產(chǎn)的價值增加,，地票成本不多也不一定能說明地票落地地塊價值不高,。
我國正處于快速城鎮(zhèn)化進程中，地票所采用的方式為犧牲農(nóng)村集體建設(shè)用地的發(fā)展權(quán),，把土地集中到城鎮(zhèn)進行開發(fā),，同時為了防止耕地的減少，需對農(nóng)村的建設(shè)用地進行按質(zhì)按量的復(fù)墾,。農(nóng)村建設(shè)用地土地發(fā)展權(quán)由閑置的農(nóng)村集體所有者手中轉(zhuǎn)讓到建設(shè)用地緊缺的城鎮(zhèn)土地使用者手中，因此,，農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)價值應(yīng)該在地票交易中得到體現(xiàn),。農(nóng)村集體建設(shè)用地土地發(fā)展權(quán)補償費是地票基準價格的重要組成部分，但利用成本法卻無法將該項價格表達出來,。
運用成本法來測算地票基準價格,，只能對地票生產(chǎn)過程中看得見的，可預(yù)見的成本進行核算并加總,，但是卻忽略了地票的潛在價值,、風險價值，農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地時土地發(fā)展權(quán)價值,。
四,、綜述
迄今為止,，全市72％的地票來自遠離中心城市的渝東南、渝東北“兩翼”地區(qū),，而97％的落地地票,，集中落于“一圈”內(nèi)城，揭示了愈遠程,、地票功效愈彰顯的特征,。重慶地票的衍生會隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)育、城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場的逐步完善而修訂,，國家對耕地的保護,，一直處于高度重視的態(tài)度，從宏觀來說地票使用狀況條件及狀況可能會有更大的空間,。
本文簡單敘述了地票的產(chǎn)生過程,，相關(guān)地票基準價格的計算方式，從評估角度來說,，我們了解更多地票基準地價的產(chǎn)生,，可以更能掌握成本法里的依據(jù)參考，對于農(nóng)村建設(shè)用地招標,、掛牌,、出讓的成本低價的認知度會更加的提高。
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