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一,、成都市車位現(xiàn)狀

2013年成都市機動車保有量突破300萬輛,，成為僅次于北京的城市。如果根據(jù)目前成都市區(qū)機動車保有量來計算，每戶至少應(yīng)該配置一個車位,。但是成都市內(nèi)大部分老小區(qū)基本無標配車位,，市區(qū)內(nèi)新建樓盤的車位也基本處于飽和狀態(tài)，且很多家庭不止擁有一輛機動車,，導致很多車主直接占道停車或?qū)C動車停在人行道上,，如此做法存在著極大的安全隱患，停車難的狀況日趨嚴重,。

成都市住宅小區(qū)車位一般分為三類,，第一類是地上露天停車位（無產(chǎn)權(quán)），第二類是地上停車位（可辦理產(chǎn)權(quán)）,，第三類是地下停車位（可辦理產(chǎn)權(quán)）,。本文僅就成都市住宅小區(qū)地下車位評估進行探討。

二,、影響地下車位價格的因素

1,、車位配比

一般情況下城市規(guī)劃管理部門會針對城市自身的發(fā)展情況對車位配比有一個基本的規(guī)定，并且該規(guī)定會隨著經(jīng)濟的發(fā)展,、城市私家車擁有量的不斷攀升而不斷的修訂,。以成都市住宅用房的車位配比為例，2010年出臺的《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》規(guī)定,，二環(huán)路以內(nèi)機動車位配比為≥0.7,，二環(huán)路以外機動車位配比為≥1.0，但根據(jù)2014年最新的《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》規(guī)定,，二環(huán)路以內(nèi)機動車位配比為≥1.0（即每100㎡建筑面積至少配比1個機動車位）,，二環(huán)路以外機動車位配比為≥1.2。 

住宅小區(qū)內(nèi)停車難已經(jīng)成為成都市十分突出的問題,，小區(qū)車位配比愈發(fā)成為市民買房選擇的重要指標之一,。車位配比越低，小區(qū)住戶對車位的需求也就越緊張,，在供求原理的影響下,，車位價格一般會高于同區(qū)域車位配比高的小區(qū)。就成都市錦江區(qū)牛市口附近的兩個住宅小區(qū)為例,，詳見下圖及下表

2,、使用面積

地下車位的公攤系數(shù)浮動空間較大，一般為40%-50%,，評估時不能單純的關(guān)注其建筑面積,，更應(yīng)重點關(guān)注其套內(nèi)使用面積。以公攤系數(shù)分別為50%,、40%為例,，當車位的建筑面積為30平方米時,，套內(nèi)使用面積分別為15平方米、18平方米,，若評估時僅根據(jù)建筑面積將這兩個車位定價相同是不合理的,。

3、平面布局

在評估小區(qū)地下車位用房時,，因數(shù)量較多,，無法做到對每個地下車位逐一查勘，通常是根據(jù)測繪報告所載面積對地下車位按面積區(qū)間劃分進行分類評估,，往往忽略地下車位的平面布局，車位的平面布局直接影響其使用效果,。

上圖所示車位（75號車位）在宣傳資料上標注的尺寸為2.4m×5.04m,，但該車位一側(cè)靠柱，且該柱有一半布局在車位內(nèi),，直接影響車位的使用,。

上圖所示車位（37號車位）在宣傳資料上標注的尺寸為2.4m×5.4m，但該車位兩側(cè)靠墻,，當車輛?？亢笾荒艽蜷_一側(cè)車門，不同于其他兩側(cè)不靠墻的車位,，可與旁邊的車位共用空間,。

若從車位尺寸看，37號車位的售價應(yīng)高于75號車位,，但開發(fā)商定價卻是37號車位35,000元/個,，75號車位45,000元/個，足以證明平面布局對車位售價的影響,。建議估價人員在現(xiàn)場查勘時比對車位平面圖,，將特殊車位標注于圖紙上，定價時充分考慮這些因素,。

4,、所在樓層

一般情況下，負1層的車位售價高于負2層,，負2層高于負3層,，以此類推，所在樓層直接影響停車便利度,、停車的時間消耗及油耗等,。

5、停車便利度

（1）出入口分流

出,、入口單獨設(shè)置的地下車位便利度高于出,、入口混合使用的地下車位,。

（2）車道寬窄程度

車道寬敞利于車輛會車、進庫,、出庫,。

（3）停車后進入單元的便利性

靠近單元入口的車位便利度高于遠離單元入口的車位。

6,、其他因素

上圖所示車位內(nèi)設(shè)置有一陰井口,，若車輛長期放置于此，陰井堵塞或陰井內(nèi)釋放的氣體將對車輛造成損傷,，因此在評估該車位時應(yīng)做減值修正,。

三、評估中應(yīng)關(guān)注的事項

1,、針對車位的特點編制測算表格

通過上述對影響車位價格的因素進行后,，可以看出其價格影響因素是不同于其他常規(guī)房地產(chǎn)的，應(yīng)針對其特殊性編制測算表格,。在個別因素中應(yīng)考慮其車位配比,、使用面積、平面布局,、所在樓層,、停車便利度其他因素等。

2,、關(guān)注地下車位的變現(xiàn)能力

小區(qū)內(nèi)按規(guī)劃修建的車位是為小區(qū)內(nèi)業(yè)主提供停車服務(wù)的配套設(shè)施,，其出租、出售應(yīng)當符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,，應(yīng)首先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主對車位,、車庫的使用需求，其通用性低于住宅,、商業(yè)用房,，目標購買群體相對較小，變現(xiàn)能力較差,。成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局2012年4月17日印發(fā)了《關(guān)于建筑區(qū)劃配套停車位（庫）租售有關(guān)問題的通知》,，該通知明確規(guī)定，“開發(fā)建設(shè)單位出租車位,、車庫的,，應(yīng)當首先出租給建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主要求承租尚未銷售的空置車位,、車庫,，開發(fā)建設(shè)單位不得拒絕”；“開發(fā)建設(shè)單位出租,、出售車位,、車庫,，應(yīng)當在15日前以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公示擬出租、出售車位,、車庫的地址,、數(shù)量、價格,、相關(guān)證明文件及承租人,、購買人條件等。超過公示期仍無業(yè)主承租或購買的空置車位,、車庫,，可以臨時對建筑區(qū)劃外的單位和個人出租”；“開發(fā)建設(shè)單位向本建筑區(qū)劃外的單位或個人出售車位,、車庫的,，應(yīng)當征得本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主同意?！痹诘叵萝囄挥梅康盅涸u估報告中應(yīng)當提請金融機構(gòu)重點關(guān)注變現(xiàn)能力分析。