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近日，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海甲級寫字樓2014第二季度整體平均租金為每天每平方米8.57元，環(huán)比下降0.92%，同比下降1.27%,為兩年半以來的歷史最低點(diǎn),。其中,，浦東區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓的平均租金持續(xù)上升,，達(dá)到每天每平方米9.20元,，環(huán)比上浮2.22%,，同比上漲4.90%；而浦西區(qū)域?yàn)槊刻烀科椒矫?.29元,，環(huán)比和同比分別下降2.36%與4.05%,。

“上海寫字樓租賃市場呈現(xiàn)浦西大型外資總部型企業(yè)持續(xù)向非核心區(qū)外遷的趨勢。大型知名企業(yè)在選擇非核心區(qū)作為總部辦公場所時(shí),，通常會(huì)重點(diǎn)考量六大因素：規(guī)劃優(yōu)勢,、交通優(yōu)勢、產(chǎn)品和服務(wù),、產(chǎn)業(yè)和客戶,、政策優(yōu)惠以及生態(tài)環(huán)境?！贝鞯铝盒卸?、華東區(qū)寫字樓部主管沈潔分析認(rèn)為，“由于成交不理想,，很多寫字樓開始轉(zhuǎn)向整租,，探索新的管理服務(wù)模式?！?/span>

供應(yīng)大增

區(qū)域分化

在最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2014年第二季度，上海甲級寫字樓共有約17萬平方米的新增供應(yīng)入市,，總存量達(dá)到646萬平方米,；2014下半年全市預(yù)計(jì)仍有近28萬平方米的甲級寫字樓入市，其中約20萬平方米位于非核心商務(wù)區(qū),。由于郊區(qū)多個(gè)項(xiàng)目的集中交付,，第二季度整個(gè)浦西甲級寫字樓市場空置率為12.61%，達(dá)到2008年金融危機(jī)以來的最高點(diǎn),。

寫字樓在今年上半年已經(jīng)迎來了一輪洗牌,，而這樣的洗牌在寫字樓市場熱門區(qū)域板塊的變更上體現(xiàn)得尤為明顯。具體來說,，外灘,、陸家嘴、人民廣場等老牌核心商務(wù)區(qū)內(nèi)有限的辦公樓供應(yīng)已不能滿足企業(yè)迅速擴(kuò)張的需要,，不斷上漲的租金令企業(yè)成本越來越高,，而市郊非傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)雖異軍突起但自身劣勢明顯，相比較而言諸如大連路,、世博浦西段,、淮海西路等一些原本就占據(jù)市中心城區(qū)核心位置的板塊由于規(guī)劃支撐,、交通配套完善、高端商務(wù)氛圍日漸提升,，正迎來“二次崛起”的良機(jī),。

實(shí)際上，以陸家嘴為代表的浦東核心商務(wù)區(qū)寫字樓市場正陷入“一房難求”的緊張局面,。數(shù)據(jù)顯示,，目前陸家嘴核心商務(wù)區(qū)的寫字樓入住率已達(dá)到了100%，整個(gè)中央商務(wù)區(qū)的空置率更是創(chuàng)下了六年來的最低點(diǎn),，僅為0.34%,。

與陸家嘴寫字樓供應(yīng)緊張的情況相反，被規(guī)劃熱炒的大虹橋商務(wù)區(qū)正遭遇寫字樓過剩的煩惱,，商業(yè)地產(chǎn)扎堆開發(fā)造成的供需難題或?qū)⒅饾u暴露出來,。

“中國經(jīng)濟(jì)增速放緩,，上海寫字樓市場已經(jīng)進(jìn)入這樣一個(gè)階段——越來越多的租戶開始考慮如何控制成本的同時(shí),，也在放緩擴(kuò)租的計(jì)劃?！备呔暛h(huán)球企業(yè)租賃策略部董事孫琦告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者,。

孫琦表示，很多集團(tuán)型大企業(yè),，類似醫(yī)藥,、消費(fèi)品等，由于規(guī)模的擴(kuò)張,，希望有自己的企業(yè)總部,，所以它們需要從市中心外遷到更適合自己的地方，而這類企業(yè)的外遷,，對于市中心的寫字樓會(huì)帶來不小的挑戰(zhàn),。

探尋運(yùn)營新模式

商業(yè)運(yùn)營模式的改變對于開發(fā)商來說至關(guān)重要?！澳壳?，辦公樓產(chǎn)品的同質(zhì)化比較嚴(yán)重，但在成熟的市場,，我們可以看到每一棟樓的規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、營銷,、運(yùn)營,、招商手段各有不同。未來,，管理得好的辦公樓可以長期收取比較高的租金,，如果管理不善,，租金回報(bào)會(huì)低很多?！?/span>

由于部分地區(qū)租賃市場的不景氣,，市場催生了多種寫字樓包裝重組新模式。以中華企業(yè)大廈為例,，十年前這里曾吸引歐萊雅等世界500強(qiáng)企業(yè)總部入駐,，但后來物業(yè)逐漸老化，歐萊雅等企業(yè)陸續(xù)遷離,。但它的地理位置非常優(yōu)越,，位于上海最繁華的位置，2012年高和資本收購后,，改名靜安高和大廈,。經(jīng)過對大廈進(jìn)行內(nèi)外整體改造、提升大廈品質(zhì),，吸引了眾多優(yōu)質(zhì)的租客,。

“傳統(tǒng)意義上的甲級寫字樓代表了高端、豪華,、專業(yè),，但同時(shí)也可能意味著細(xì)節(jié)僵化。夏天你穿著西服,、打著領(lǐng)帶都覺得冷颼颼的,，這就是甲級寫字樓對制冷溫度的要求。我不相信所有人都喜歡上班的地方一進(jìn)去就像酒店大堂,。比如做創(chuàng)意的白領(lǐng),，肯定希望工作場所有個(gè)性和設(shè)計(jì)感。這就是機(jī)會(huì),?！备吆唾Y本董事長蘇鑫對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

目前,，這類資產(chǎn)精裝修概念之下的寫字樓租賃模式創(chuàng)新正不斷花樣翻新,。資產(chǎn)精裝修的初衷，是針對市場上出售型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)無統(tǒng)一管理,、統(tǒng)一運(yùn)營而導(dǎo)致租客良莠不齊,、資產(chǎn)貶值而提出的一種理念。通過資產(chǎn)管理提升租金水平,、租客品質(zhì),、物業(yè)品質(zhì)，提供金融服務(wù),，可以實(shí)現(xiàn)客戶投資收益的最大化,。

蜂巢辦公空間CEO張鵬表示,，各類企業(yè)對辦公空間的靈活性和智慧性需求正迅速提升，這大大促進(jìn)了服務(wù)式辦公室市場的高速發(fā)展,?！翱紤]到企業(yè)用戶的成長性需求，蜂巢辦公空間在為入駐企業(yè)提供靈活,、智慧的辦公空間的基礎(chǔ)上,，還可為有需求的入駐企業(yè)提供諸如金融服務(wù)、公務(wù)租車等多元化的跨界服務(wù)支持,，以全方位助力企業(yè)快速發(fā)展,。”