商業(yè)街按照規(guī)模可劃分為大型商業(yè)街（10萬㎡以上）,、中型商業(yè)街（5萬-10萬㎡）及小型商業(yè)街（5萬㎡以下）,。
我國商業(yè)街發(fā)展面臨的問題主要在于市場供應(yīng)量過大,，商鋪銷售壓力不斷增大,，后期運(yùn)營難度大,。
現(xiàn)在大型商業(yè)街區(qū)越來越難做,，開業(yè)后的慘淡經(jīng)營是投資方不能承受之重,。如何破解這一困局？
審視商業(yè)街的產(chǎn)品開發(fā)鏈條，包含戰(zhàn)略,、研發(fā)及操作三個環(huán)節(jié),，九洲遠(yuǎn)景認(rèn)為，研發(fā)是開發(fā)鏈條中最為關(guān)鍵部分,，其決定了戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)程度，也決定了操作的方向,，因此需對研發(fā)部分進(jìn)行重點(diǎn)研究,。
商業(yè)街的前期研發(fā)主要包括三部分：商業(yè)定位、產(chǎn)品設(shè)計和物業(yè)處置方式,，這三部分存在一定的相互關(guān)系,，在其分別研究的基礎(chǔ)上，應(yīng)統(tǒng)一進(jìn)行考慮,。如對這些環(huán)節(jié)能正確地分析,、研究、處理,，基本可避免產(chǎn)品研發(fā)上出致命傷,。
一、商業(yè)定位
商業(yè)定位對一個項目的影響可以有多大,？可以先看看三里屯SOHO的案例,。
三里屯SOHO位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè)，商業(yè)街總體量約12萬㎡,，定位為配套型商業(yè)街,，目前經(jīng)營狀況慘淡。
一切問題始于“商務(wù)配套型商業(yè)街”這一定位,。12萬㎡的大規(guī)模商業(yè)街以內(nèi)街形式出現(xiàn),，難以吸引項目以外的客群，而核心的商務(wù)人群無法支撐如此大體量商業(yè),，導(dǎo)致供需嚴(yán)重不平衡,，再加上銷售價格過高，業(yè)態(tài)規(guī)劃不統(tǒng)一,，導(dǎo)致后期經(jīng)營困難,。
破解方法一：商業(yè)定位對商業(yè)街的商業(yè)價值有著關(guān)鍵的決定性作用，是實(shí)現(xiàn)開發(fā)訴求的首要保證：
1）開發(fā)商應(yīng)首先依據(jù)自身開發(fā)訴求,，確定目標(biāo)收益,。
2）依據(jù)確定的目標(biāo)收益，確定商業(yè)街規(guī)模體量,。
3）在項目規(guī)模確定的前提下,，結(jié)合項目所在區(qū)位條件，綜合考慮項目內(nèi)外部條件。
4）根據(jù)項目規(guī)模,、區(qū)位環(huán)境客群等因素,，確定項目商業(yè)定位。
5）根據(jù)項目商業(yè)定位,、客群定位,，進(jìn)一步進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃。
二,、產(chǎn)品設(shè)計
商業(yè)街在建筑設(shè)計方面,，應(yīng)以商業(yè)整體定位為前提，遵循產(chǎn)品設(shè)計的一般原則,，以總體建筑布局,、商鋪分割、交通規(guī)劃及建筑設(shè)計為核心,，打造與定位相符合的商業(yè)街產(chǎn)品,。
產(chǎn)品設(shè)計有三個主要步驟：
1）建筑布局：大規(guī)模商業(yè)街項目布局方式有板式布局、獨(dú)棟式布局,、條狀式布局,，應(yīng)根據(jù)自身定位及區(qū)位特點(diǎn)選擇。
2）店鋪分割：應(yīng)在注重商業(yè)整體定位的同時,，充分考慮各業(yè)態(tài)的實(shí)際物業(yè)需求,、承租能力以及購買客戶的實(shí)際承受能力。
3）商業(yè)街交通規(guī)劃：應(yīng)對交通規(guī)劃原則加以重視,，重視內(nèi)部溝通,，各樓層各業(yè)態(tài)的溝通，注意垂直交通設(shè)計,，避免盲區(qū),。
4）商業(yè)街空間設(shè)計：應(yīng)以定位為前提，注重空間尺度,、建筑外觀,、主題環(huán)境及非建筑元素等方面的打造，從而有效提升商業(yè)街銷售價值,。
破解方法二：通過對商業(yè)街外部環(huán)境及核心產(chǎn)品的打造,，可有效提升銷售價格及去化速度，在一定程度上支撐銷售價值的實(shí)現(xiàn)：
1）在保證商業(yè)街有效的整體定位的前提下,，商業(yè)街產(chǎn)品設(shè)計將對商業(yè)街的去化速度,、銷售價值有一定影響。
2）商業(yè)街的總體建筑布局在一定程度上決定了商業(yè)街臨街面的長度及規(guī)模,，在一定程度上有助于提升商業(yè),。價值,，因此應(yīng)盡可能將商業(yè)街設(shè)置在價值較高的臨街位置。
3）商業(yè)街有效的產(chǎn)品設(shè)計,，將直接影響商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃的落地性,。
4）良好的產(chǎn)品設(shè)計將對商業(yè)街后期的運(yùn)營有一定積極影響。
三,、物業(yè)處置方式
隨著商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展,，在商業(yè)街處置方式方面日趨多元化，在項目定位確定的前提下,，選擇適當(dāng)?shù)牟僮髂Ｊ?，可有為項目定位以及開發(fā)訴求的最終實(shí)現(xiàn)提供有效支撐。
物業(yè)處置有五大方式：
1）全部持有：以長期收取租金為收入來源,。
**適用于資金實(shí)力較為雄厚的開發(fā)商，且項目處于城市區(qū)位價值較高區(qū)域,。
2）全部裸售：是現(xiàn)階段商業(yè)街普遍的處置方式,，將商業(yè)街商鋪切割出售，商鋪產(chǎn)權(quán)分散到客戶,，爭取銷售收益最大化,。
**適用于中小規(guī)模商業(yè)街項目。
3）租約銷售：部分商業(yè)街項目由于入市時銷售市場環(huán)境較差,，需要等待銷售最佳時機(jī),，可采用招商先行，從而提升項目商業(yè)氛圍,，促進(jìn)后期商鋪銷售,。但部分商業(yè)項目由于出售情況不好，被動采取此方式進(jìn)項銷售,。
4）售后返租：是開發(fā)商在實(shí)現(xiàn)資金快速回籠的前提下,，實(shí)現(xiàn)商業(yè)街統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營的較為有效的手段，通過將商鋪分散出售給小業(yè)主,，并簽訂反租合同,，獲取統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，再按照整體規(guī)劃定位實(shí)施招商,。
5）租售并舉：開發(fā)商根據(jù)前期商業(yè)概念定位,、業(yè)態(tài)規(guī)劃以及項目自身特點(diǎn)，確定一定的租售比例,，劃定銷售范圍,，對于大部分物業(yè)仍然采取出租模式，以便在資金回收相對平衡的條件下保持物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營,。
典型案例：龍湖“金蘋果計劃”
龍湖地產(chǎn)在銷售型商業(yè)方面通過“金蘋果計劃”的315價值體系,，在操作模式方面,，由傳統(tǒng)投資型（散售）逐漸向資產(chǎn)管理型轉(zhuǎn)變。
315是指三大資源主體：龍湖地產(chǎn),、龍湖商業(yè),、龍湖物業(yè)，一個資源價值平臺,，金蘋果計劃,，五大衍生功能即提供商家資源共享、提供定位建議,、招商促進(jìn),、經(jīng)營輔導(dǎo)、資產(chǎn)包,。
通過“金蘋果計劃”所實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)管理型處置方式,，在投資購買途徑、購買環(huán)節(jié),、收益途徑及收益環(huán)節(jié)均有所轉(zhuǎn)變,，從而保證了開發(fā)商在實(shí)現(xiàn)銷售價值及商業(yè)價值兩方面達(dá)到平衡。
如何決策租售比,？
應(yīng)遵循三方面主要原則——主力店自持,、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)商鋪?zhàn)猿帧N售利潤最大化的情況下,，低價值商鋪被動自持 ,，從而實(shí)現(xiàn)銷售收入最大化的同時，保證良性運(yùn)營,。
破解方法三：產(chǎn)品設(shè)計與操作模式可在一定程度上對商業(yè)街銷售,、定位提供支撐與促進(jìn)作用。
1）在準(zhǔn)確定位的前提下,，有效的操作手法可以提升產(chǎn)品溢價,。
2）選擇符合項目定位及開發(fā)訴求的處置方式，可以有效提升商業(yè)街去化速度,、減少銷售阻力,。
3）有效的物業(yè)處置方式可以使銷售、招商,、運(yùn)營等環(huán)節(jié)達(dá)到平衡,，在銷售收益最大化的前提下，保證整體定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃的落地性,。
4）物業(yè)租售比的確定,，在追求銷售收益最大化的同時，保證商業(yè)街后期的良性運(yùn)營,。
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