提及萬達(dá)集團(tuán)的成功,不得不提的問題就是萬達(dá)的"外街",其商鋪的銷售和運(yùn)營,也正面臨各種考驗(yàn),。人們只看到萬達(dá)廣場表面的光鮮亮麗,要知道對于接踵而來的萬達(dá)產(chǎn)品，在其高速擴(kuò)張的背后,可是頻頻遭受各界的質(zhì)疑,。
一,、何為萬達(dá)的“外街”？
萬達(dá)廣場產(chǎn)品經(jīng)過了第一代的單店到第二代的組合店,，總結(jié)了前兩代產(chǎn)品對于當(dāng)時市場環(huán)境的不適應(yīng)性后,，萬達(dá)第三代產(chǎn)品“城市綜合體”應(yīng)運(yùn)而生。
何為萬達(dá)外街,？萬達(dá)命名其為“第三代產(chǎn)品的綜合體模式”——盒子+街區(qū)+高層的組合形式,。以里邊的盒子為中心，外面都是外街,。萬達(dá)將中間盒子的部位自己持有,，剩下盒子以外的就是外街，也就是室外步行街,，也稱為“金街”,。目前，萬達(dá)的金街商鋪分為三種：位于金街兩側(cè)的,、緊鄰大商業(yè)體的為“一環(huán)”商鋪,；與“一環(huán)”鋪隔金街相對、面向大商業(yè)體的為“二環(huán)”商鋪,；沿外分布就是“三環(huán)”商鋪,。
萬達(dá)第三代產(chǎn)品綜合體的自持部分以其獨(dú)特的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”形成了強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢，就是這門絕技使得萬達(dá)實(shí)現(xiàn)了先租后建,，完全避免了其它商業(yè)地產(chǎn)會遇到的招商問題,。
頭頂“萬達(dá)”光環(huán)，憑借多重價值優(yōu)勢,，“搶購萬達(dá)鋪”的熱潮案例屢屢出現(xiàn),，而且勢頭正猛！
2010~2014年,，萬達(dá)商鋪各地火爆銷售
2010年8月,，上海江橋萬達(dá)推出的100余套中央步行街鋪王產(chǎn)品，引發(fā)了一場爭搶商辦市場的“風(fēng)暴”,。
2011年,，哈爾濱哈西萬達(dá)廣場推出首期商鋪產(chǎn)品,，雖然低調(diào)開盤，銷售中心卻相當(dāng)火爆,，僅幾個小時,，首推百余套萬達(dá)臨街旺鋪全部售罄。
2012年,，余姚萬達(dá)廣場黃金旺鋪備受市場追捧,，數(shù)月蟬聯(lián)銷冠！同年,，江寧萬達(dá)廣場推出的黃金旺鋪,，一經(jīng)推出就被搶購一空。
2013年,，安陽萬達(dá)廣場首批金街鉆鋪正式開盤,，短短2小時內(nèi)，就完成銷售額4億元,。
2014年,，平陽萬達(dá)廣場壓軸金街鉆鋪開盤，所推出的金街商鋪供不應(yīng)求,，再次顯示了萬達(dá)強(qiáng)勁吸金力,。
根據(jù)2012年萬達(dá)工作報告顯示，商業(yè)管理公司的租金收入為52.07億元,，持有商業(yè)物業(yè)收入合計229.96億元,，占萬達(dá)集團(tuán)總營業(yè)收入的16.23%。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)竣工入伙539.3億元,，占商業(yè)地產(chǎn)收入的49.16%,。可見,，物業(yè)銷售仍占萬達(dá)營業(yè)收入大頭,。
作為中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌的萬達(dá)廣場，商鋪的市場認(rèn)可度極高,。而且萬達(dá)商業(yè)步行街商鋪,，依托萬達(dá)廣場中心再造品牌能力、8大主力店護(hù)航,、萬達(dá)超70%自持商業(yè),、訂單式商業(yè)地產(chǎn)、滿場開業(yè)模式等,，掀起投資熱潮自然就可以理解了,。
二、萬達(dá)外街別來無恙？
在萬達(dá)廣場商鋪火爆銷售,、高速擴(kuò)張的同時,，各種問題也在顯現(xiàn)，步行街街鋪產(chǎn)品“金街”更是成為萬達(dá)最為行業(yè)所詬病的產(chǎn)品,，被稱為“做一條死一條的商業(yè)街”,。
萬達(dá)金街商鋪怎么了？
負(fù)債率攀升,、業(yè)績下滑,，是全國多個萬達(dá)廣場存在的經(jīng)營困局,。大量已經(jīng)出售的室外商鋪空置,、人氣不振、萬達(dá)百貨虧損嚴(yán)重,。種種跡象表明,，萬達(dá)正在品嘗其高速擴(kuò)張帶來的苦果。
武漢菱角湖萬達(dá)廣場：菱角湖萬達(dá)街鋪交房一年多,，出租率只有三成左右,，已出售的街鋪運(yùn)營不佳，導(dǎo)致業(yè)主輪番投訴,。
上海江橋萬達(dá)廣場：江橋萬達(dá)廣場部分商鋪開業(yè)6天就停業(yè),，此后數(shù)次改造，幾次復(fù)業(yè)依然未能實(shí)現(xiàn)持久運(yùn)營,。百余套金街街鋪中至少有一半空置,。
上海寶山萬達(dá)廣場：室外步行街同樣大半空置，玻璃門窗上貼著都是招租的告示,，與商場內(nèi)形成鮮明的對比,。部分工作日客流稀少，毗鄰的萬達(dá)金街甚至有近半商鋪空置待租,。
南京鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場：“金街”更像一個被遺棄的“孤兒”,，曾經(jīng)號稱的“旺鋪”，現(xiàn)在只剩下空置店鋪的門上見到“旺鋪招租”的字樣,。
襄陽萬達(dá)廣場：金街售出去的商鋪基本屬于關(guān)門狀態(tài),。
鋪位火爆出售后卻頻頻遭到冷落，無一例外,。由此可見,，萬達(dá)金街商鋪的火爆銷售和后續(xù)經(jīng)營的好壞是不成正比的。
典型案例分析：廣州白云萬達(dá)廣場
記者于2014年3月22日星期六下午2點(diǎn)鐘,，在白云萬達(dá)金街逛了一圈,，發(fā)現(xiàn)不少商鋪大門緊閉，鋪內(nèi)空蕩蕩，甚至還有的店鋪門面被木板圍蔽起來,。
開業(yè)四年,，白云萬達(dá)廣場空置率依然頗高，室外的街鋪十分冷清,，入駐的商戶流失率至少30%,。在C區(qū)門面前的行人通道人跡罕見，慘變成了停車場,。
有業(yè)主就表示：“我2010年入手白云區(qū)萬達(dá)廣場的鋪位,，當(dāng)時售價50000元/㎡，給我們的預(yù)期月租金為250元/㎡,，但現(xiàn)在100元/㎡可能也租不出去,。”
然而,，就是這些外街地段較好而“租不出去”的鋪位,，目前在中介處掛牌是每平方米售價10萬元。按月租金150元/㎡計算,，若是以10萬元/㎡購買一個10平方米的萬達(dá)廣場臨街鋪,，需花費(fèi)1000萬元，但每月租金僅為1.5萬元,，需要超過83年才能回本,。就算按當(dāng)年50000元/㎡的價格計算，要近42年才能回本,。
從萬達(dá)商鋪的火爆銷售上看,，金街也許是成功的，其吸金能力毋庸置疑,，然而這些空置的商鋪對于資源的浪費(fèi)卻無法彌補(bǔ),。金街的后期運(yùn)營困境已經(jīng)給萬達(dá)品牌帶來負(fù)面影響，其過度透支未來升值空間的高售價也將面臨考驗(yàn),。
三,、萬達(dá)外街你被誰拋棄？
究竟為何場場銷售火爆的萬達(dá)金街商鋪會被拋棄,？利用外街商鋪達(dá)到資金回籠的收益,，后期經(jīng)營卻困難重重的問題，也著實(shí)讓王建林頭疼,。下面我們就來一探個究竟,！
1、萬達(dá)對外街的定位——資金回籠的工具,？
業(yè)內(nèi)人士指出：由于萬達(dá)金街缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃,，萬達(dá)自持部分的業(yè)態(tài)與金街商鋪業(yè)態(tài)形成直接的競爭，無論對于萬達(dá)自持商業(yè)還是金街商鋪的經(jīng)營者來說都不利于長遠(yuǎn)發(fā)展。所以,，萬達(dá)金街在出售和招商過程中應(yīng)當(dāng)做出更系統(tǒng)的規(guī)劃,。
萬達(dá)的選址都是在城市副中心地段，萬達(dá)金街與自持商業(yè)中心組合后的商業(yè)體量非常大,，與城市人口消費(fèi)能力是否匹配,，是二三線城市常容易出現(xiàn)的問題。萬達(dá)把整體業(yè)態(tài)的重心都放到了自持物業(yè)上,，對于散售物業(yè)“外街”沒有做好相應(yīng)的規(guī)劃,。外街的存在對萬達(dá)而言，只是一個附屬品,，同時也是一個資金回籠的工具,。
2、金街的建筑規(guī)劃——僵化的形態(tài),，單一的規(guī)格
上海萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司呂正韜提到：“金街應(yīng)該自然有其生命力,。金街產(chǎn)品是對室內(nèi)步行街的補(bǔ)充，有一些業(yè)態(tài)在大商業(yè)里受條件限制無法引進(jìn),，而開在外面的金街，不受營業(yè)時間影響,，在業(yè)態(tài)上也沒有太多限制,。
萬達(dá)金街幾乎都是獨(dú)立成街，室外步行街商鋪層數(shù)均為兩層,。然而,，現(xiàn)實(shí)狀態(tài)是“一拖二”的商鋪形式。其規(guī)劃的不足體現(xiàn)在：
（1）購物環(huán)境：南北方的氣候差異是非常明顯的,，萬達(dá)在外街的設(shè)計上并沒有考慮到全國各地域差異,，夏季熱，冬季冷,，在萬達(dá)外街尤為突出,。
（2）業(yè)態(tài)組合：在萬達(dá)金街一眼望去，所有商鋪都是4米寬,、10米深的規(guī)格,，只能適合做服裝、家品等,，非常明確的桎梏是無法做餐飲,、娛樂休閑等業(yè)態(tài)。清一色的業(yè)態(tài)組合,，毫無興趣可言,。
商業(yè)地產(chǎn)講究科學(xué)性、合理性、還有人性化設(shè)計,。而萬達(dá)整體的建筑格局都差不多,，對于南北差異地域的區(qū)分都沒有做到做到因地制宜，在建筑的設(shè)計上格局單調(diào),、乏善可陳,。
3、經(jīng)營管理策略——萬達(dá)外街就是被“沒有人疼的私生子”
財信地產(chǎn)謝尚偉：“金街只是一個概念,，本質(zhì)就是散售后的街鋪,，沒什么特別的，所以金街生死也逃不了商業(yè)的規(guī)律,?！?/span>
萬達(dá)一味的只要將商鋪甩賣出去后便撒手不管，導(dǎo)致一些業(yè)主在店鋪的租金上很不統(tǒng)一,。商鋪的后期裝修,、管理也是亂七八糟，沒有統(tǒng)一的管理模式,。如果說萬達(dá)的內(nèi)街是被萬千寵愛的孩子,，那么萬達(dá)的外街，便是沒人疼的私生子,。
4,、商鋪?zhàn)饨鸹貓舐省蹆r高、回報低
易居中國克而瑞信息集團(tuán)林戈：“業(yè)主而言,，高售價會令未來的租金回報率相對降低,，這意味利潤較低的行業(yè)無法承受業(yè)主希望達(dá)到的租金水平，也就是造成金街做一條死一條的原因,?！?/span>
萬達(dá)自持物業(yè)完整的業(yè)態(tài)幾乎占據(jù)了所有的盈利點(diǎn)，同時又利用知名度帶動金街的銷售價格提高其現(xiàn)金收入,，而購買街鋪的業(yè)主以個體名義招商,，其購買商鋪時的高售價使未來的租金回報率降低，業(yè)主自然沒有辦法達(dá)到預(yù)期的租金水平,。而金街的運(yùn)營困境已經(jīng)給萬達(dá)品牌帶來負(fù)面影響,，其過度透支未來升值空間的高售價也將面臨考驗(yàn)。
綜上所述,，專家們各執(zhí)其詞,，歸納為以下四點(diǎn)：
由此看來，萬達(dá)集團(tuán)在總體商業(yè)規(guī)劃的時候,，沒有把金街的規(guī)劃業(yè)態(tài)與其他商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行差異化,，而是頂著“光環(huán)”將投資者的錢圈進(jìn)來,，放任著后續(xù)的經(jīng)營不管，這是極其不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn),，必然對萬達(dá)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重要的影響,。
從萬達(dá)金街要想長遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)營角度來看，售后返租模式進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理也許是比較好的出路,。只有外街做得好,，才會消除這些不良的售后影響，這對于萬達(dá)這個品牌來說,，才真的是相得益彰,。
從萬達(dá)對金街的整體運(yùn)營管理方式上可以看出，一方面,，萬達(dá)享受著耀眼的光環(huán),，高高在上；另一方面,，又利用了它的影響力去誘惑了很多的投資者,，散賣商鋪，剩下的由商戶自己經(jīng)營管理,，而后期經(jīng)營的這些風(fēng)險最終必將由商戶自己來買單,。但是，隨著時間的推進(jìn),，這條條暗淡的“金街”也對萬達(dá)品牌埋下了一個個的“定時炸彈”,。
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