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   深圳分公司  楊雅榮 
 

核心結(jié)論

 2013年1-8月土地供應(yīng)以新區(qū)為主；

 2013年1-8月新房,、二手房成交均呈“量?jī)r(jià)齊升”局面,；

后市展望

 預(yù)計(jì)未來(lái)3個(gè)月市場(chǎng)成交趨于穩(wěn)定；

 前海綜合規(guī)劃公布,，前海價(jià)值崛起,；

 房地產(chǎn)仍是投資首選。

 房產(chǎn)稅或?qū)⒆笥沂袌?chǎng)

2013年1-8月,，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值3515.8億元,，比上年同期（下同）增長(zhǎng)8.4%，比去年同期提高3.6個(gè)百分點(diǎn),。全市實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資1429.82億元,，增長(zhǎng)12.1%，比1-7月提高0.5個(gè)百分點(diǎn),，達(dá)到今年以來(lái)的最高增速,。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2788.15億元，增長(zhǎng)9.2%,，比1-7月提高0.1個(gè)百分點(diǎn),，達(dá)到今年以來(lái)的最高增速。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì),，1-8月,，全市進(jìn)出口總額3799.67億美元，增長(zhǎng)30.6%,，增速比1-7月回落5.2個(gè)百分點(diǎn),。其中，出口總額2120.67億美元,，增長(zhǎng)25.3%,；進(jìn)口總額1678.99億美元，增長(zhǎng)37.9%,。全市實(shí)現(xiàn)公共財(cái)政預(yù)算收入1202.41億元,，增長(zhǎng)17.7%；

共財(cái)政預(yù)算支出925.40億元,，下降0.6%,。8月末國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額28351.01億元，比年初增長(zhǎng)9.4%,；國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額19211.45億元，比年初增長(zhǎng)10.7%。

2,、城市規(guī)劃及政策分析 
 深圳市發(fā)布《房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》 
 《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》已經(jīng)市政府五屆六十四次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò),，自2013年5月1日起施行?！掇k法》明確規(guī)定,，房屋征收實(shí)行先補(bǔ)償、后搬遷,，任何單位和個(gè)人不得采取暴力,、威脅等非法方式迫使被征收人搬遷。這意味著行政強(qiáng)拆將成歷史,。 
 安居房最高價(jià)將寫(xiě)入土地出讓合同 
 《深圳市安居型商品房定價(jià)實(shí)施細(xì)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細(xì)則》）,。《細(xì)則》明確,，安居型商品房（毛坯）最高銷(xiāo)售價(jià)格是在評(píng)估確定的毛坯房最高基準(zhǔn)銷(xiāo)售價(jià)格基礎(chǔ)上,，考慮樓層、朝向等因素調(diào)整得出的最高價(jià)格,；超過(guò)其市場(chǎng)評(píng)估價(jià)70%的,，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的70%為最高銷(xiāo)售價(jià)格。最高銷(xiāo)售價(jià)格和最高基準(zhǔn)銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同或補(bǔ)充協(xié)議中約定,。 
 深圳調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn) 
 9月1日起深圳《關(guān)于深圳市2013年享受優(yōu)惠政策普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》將調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn),。新標(biāo)準(zhǔn)改單價(jià)核算方式為按總價(jià)核算方式。根據(jù)各區(qū)情況,，總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)介于160萬(wàn)元至390萬(wàn)元之間,。 
 二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 
 1,、土地市場(chǎng)分析 
 (1）2013年1-8月土地市場(chǎng)供應(yīng)情況 
 2013年1-8月深圳共出讓31宗地,，出讓面積達(dá)1,000,864.64平方米。 
 （2）2013年1-8月土地交易類(lèi)型分析 
 2013年1-8月商業(yè)用地成交1宗,，成交土地面積4,322.29平方米,；成交面積占成交總量的0.43%；成交金額6.3億元,，占總成交金額的2.26%,，樓面地價(jià)為9875元/平方米。 
 居住用地成交1宗,，成交土地面積47,175.81m2,；成交面積占成交總量的4.71%；成交金額14.1億元,，占成交總價(jià)的5.07%,，樓面地價(jià)為7472元/平方米,。 
 辦公用地成交5宗，成交土地面積合計(jì)186,304平方米,，成交面積占成交總量的18.61%,，成交金額合計(jì)237.9億元，占成交總價(jià)的85.50%,。 
 工業(yè)用地成交22宗,，成交土地面積695,082.27m2；成交面積占成交總量的69.45%,；成交金額19.2864億元,，占成交總價(jià)的6.93%。 
 表：2013年1-8月土地交易用地性質(zhì)比較

(3）土地交易區(qū)域分析 
 2013年1-8月深圳市22宗工業(yè)用地供應(yīng)主要集中在光明新區(qū),、坪山新區(qū),、龍華新區(qū)，只有1宗位于關(guān)內(nèi)南山區(qū),，工業(yè)用地成交面積占總成交面積的69.45%,；商業(yè)用地成交1宗，位于南山區(qū),。居住用地成交1宗,，位于光明新區(qū)。辦公用地成交5宗,，分別位于南山區(qū)和福田區(qū),。另外還有1宗公共綠地+社會(huì)停車(chē)場(chǎng)庫(kù)用地，位于福田區(qū),。 
 2,、住宅市場(chǎng)分析 
 （1）供應(yīng)分析 
 從2012年9月-2013年8月的預(yù)售數(shù)據(jù)來(lái)看，年后由于春節(jié)假期影響,，預(yù)售面積及套數(shù)都較少,，但3、4月份預(yù)售面積及套數(shù)逐漸上升,，4月份達(dá)到峰值,。8月份預(yù)售面積42.21萬(wàn)平方米，同比下降0.09%,，環(huán)比上升24.30%,；預(yù)售套數(shù)4129套，同比下降22.95%,，環(huán)比上升16.94%,。 
 （2）成交分析 
 2013年8月深圳新房成交均價(jià)22141元/平方米，同比上升2.69%,，環(huán)比下降4.21%,。 
 2013年1月份,，一手房成交最活躍。由于2月份春節(jié)假期沖擊,，2月份一手房成交跌至谷底,。2月份至8月份一手房成交呈現(xiàn)波動(dòng)起伏的態(tài)勢(shì)，其中6月份成交量最多,，以6月份數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，成交量逐月遞減,。8月份成交面積32.80萬(wàn)平方米,，同比下降12.27%，環(huán)比下降0.58%,；成交套數(shù)3419,，同比下降10.64%，環(huán)比下降1.53%,。整體來(lái)看1-8月份成交較為活躍,。 
 3、二手住宅市場(chǎng)分析 
 2013年8月深圳二手房住宅成交均價(jià)27401元/平方米,，同比增長(zhǎng)33.66%,，環(huán)比增長(zhǎng)2.48%。 
 8月份深圳的住宅租金環(huán)比持平,，為55元/平方米/月,，同比上漲10%。從2013年8月所監(jiān)測(cè)的六個(gè)區(qū)的數(shù)據(jù)中看出,，南山區(qū)和鹽田區(qū)環(huán)比均有上漲,，其中鹽田區(qū)環(huán)比上漲幅度最大，達(dá)到2.08%,，租金達(dá)到49元/平方米/月,；羅湖區(qū)和龍崗區(qū)均環(huán)比下跌，其中龍崗區(qū)環(huán)比下跌2.78%,，租金為35元/平方米/月,；福田區(qū)、寶安區(qū)環(huán)比持平,。 
 2013年8月深圳二手房住宅成交面積65.88萬(wàn)平方米,，同比下降8.60%，環(huán)比下降13.38%,；成交套數(shù)7144套,，同比下降7.84%，環(huán)比下降14.30%,。2013年3月二手房成交出現(xiàn)峰值,，主要原因是“國(guó)五條”要求房?jī)r(jià)交易環(huán)節(jié)征收20%稅率,，較多市民趁細(xì)則落地前進(jìn)行二手房過(guò)戶(hù)，導(dǎo)致“二手房”交易暴增,。 
 4,、商業(yè)市場(chǎng)分析 
 （1）供應(yīng)分析 
 2013年8月深圳商業(yè)預(yù)售面積5.07萬(wàn)平方米，同比上升63.81%,，環(huán)比增長(zhǎng)3.6倍,；2013年8月深圳商業(yè)預(yù)售套數(shù)259套，同比下降22.22%,，環(huán)比增長(zhǎng)2.15倍,。 
 （2）成交分析 
 2013年8月深圳一手商業(yè)成交均價(jià)38044元/平方米，環(huán)比上升7.28%,，同比上升54.12%,。 
 從2012年9月-2013年8月一手商業(yè)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，1月份成交量最多,，從2月份開(kāi)始成交量基本呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì),，但8月份成交量有下跌。2013年8月深圳一手商業(yè)成交面積4.03萬(wàn)平方米,，同比增加1.54倍,，環(huán)比下降25.24%；2013年6月深圳一手商業(yè)成交套數(shù)419套,，同比增加89.59%,，環(huán)比下降18.48%。 
 5,、二手商業(yè)市場(chǎng)分析 
 8月份深圳的二手商業(yè)掛牌環(huán)比下跌0.98%至72646元/平方米,，同比上漲21.28%。從商業(yè)房地產(chǎn)所監(jiān)測(cè)的五個(gè)區(qū)域數(shù)據(jù)中,，除福田區(qū)環(huán)比有上升外,，其他四個(gè)區(qū)均有環(huán)比均下降。福田區(qū)環(huán)比上漲4.90%超過(guò)90000元/平方米,，同比上漲25.72%,。環(huán)比下降的四個(gè)區(qū)域中，龍崗區(qū)二手商業(yè)掛牌均價(jià)環(huán)比下降7.86%至43915元/平方米,，羅湖區(qū),、南山區(qū)、寶安區(qū)的環(huán)比下降幅度均未超過(guò)1%,。 
 8月份深圳的商業(yè)租金環(huán)比上漲2.94%,，為315元/平方米/月,，同比上漲24.51%,。從商業(yè)房地產(chǎn)所監(jiān)測(cè)的五個(gè)區(qū)域數(shù)據(jù)中,，龍崗區(qū),、福田區(qū)的租金環(huán)比均有下降，其中福田區(qū)下降至305元/平方米/月,，環(huán)比下降19.74%,，同比下降1.3%。羅湖區(qū),、南山區(qū),、寶安區(qū)二手商業(yè)租金環(huán)比均有上漲，其中南山區(qū)漲幅最大,，8月南山區(qū)二手商業(yè)租金達(dá)到358元/平方米/月,。 
 2013年8月深圳二手商業(yè)成交面積2.69萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11.99%,，同比減少60.50%；2013年8月深圳二手商業(yè)成交套數(shù)485套,，環(huán)比增加29.20%,，同比增加29.14%。 
 6,、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 
 （1）供應(yīng)分析 
 2013年8月深圳寫(xiě)字樓預(yù)售面積為1.52萬(wàn)平方米,，預(yù)售套數(shù)為231套。從2012年9月-2013年8月整體來(lái)看,，寫(xiě)字樓預(yù)售項(xiàng)目獲批的月份變化較大,，其中有5個(gè)月份深圳全市沒(méi)有預(yù)售項(xiàng)目。 
 （2）成交分析 
 2013年8月深圳一手寫(xiě)字樓成交均價(jià)42695元/平方米,，環(huán)比上升19.88%,，同比上升10.30%。
 2013年8月深圳寫(xiě)字樓成交面積0.97萬(wàn)平方米,，環(huán)比增加32.24%,，同比增加1.56倍，2013年8月深圳寫(xiě)字樓成交套數(shù)為33套,，環(huán)比下跌10.81%,，同比上漲73.68%。 
 7,、二手寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 
 8月份深圳的寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)環(huán)比上升0.26%達(dá)到34468元/平方米,，同比上漲1.68%。所監(jiān)測(cè)的三個(gè)區(qū)的寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)環(huán)比只有南山區(qū)呈跌勢(shì),，8月份南山區(qū)二手寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)為34721元/平方米,，同比下降1.30%。羅湖區(qū)的寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)超過(guò)25000元/平方米,，環(huán)比上漲2.48%,，同比上漲21.9%,，福田區(qū)的寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)略微上漲達(dá)到35198元/平方米，同比下降3.99%,。 
 8月份深圳的寫(xiě)字樓租金環(huán)比持平,，為123元/平方米/月，同比上漲9.82%,。所監(jiān)測(cè)的三個(gè)區(qū)除南山區(qū)外,，福田區(qū)和羅湖區(qū)的寫(xiě)字樓租金環(huán)比均有小幅上漲，其中,，羅湖區(qū)的寫(xiě)字樓租金為118元/平方米/月,，同比上漲25.53%；福田區(qū)為130元/平方米/月,，環(huán)比上漲0.78%,，同比上漲8.33%；南山區(qū)8月份的寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌0.92%,，為108元/平方米/月,，同比上漲13.68%。

2013年8月深圳二手寫(xiě)字樓成交面積1.04萬(wàn)平方米,，環(huán)比下降11.98%,，同比下降43.47%；2013年8月深圳二手寫(xiě)字樓成交套數(shù)64套,，環(huán)比持平,，同比下降47.97%。 
 三,、總結(jié)及后市展望 
 1,、預(yù)計(jì)未來(lái)3個(gè)月市場(chǎng)成交趨于穩(wěn)定 
 自2013年3月出臺(tái)的“國(guó)五條”政策調(diào)控后，從深圳市4-8月成交價(jià)格,、成交面積,、成交套數(shù)來(lái)看，均呈現(xiàn)小幅波動(dòng)上升的趨勢(shì),，成交趨于穩(wěn)定,。 
 預(yù)計(jì)未來(lái)政策將更具機(jī)動(dòng)性，對(duì)市場(chǎng)有一定的警示性,，加之新房市場(chǎng)在“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”的約束下,，若未出臺(tái)新政，預(yù)計(jì)一二手房?jī)r(jià)在未來(lái)3個(gè)月市場(chǎng)成交趨于穩(wěn)定,。 
 2,、前海綜合規(guī)劃公布，前海價(jià)值增值 
 《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》在6月27號(hào)獲得深圳市政府批復(fù)并正式公布。根據(jù)規(guī)劃,，前海將采取“三區(qū)兩帶”的城市規(guī)劃結(jié)構(gòu),，建設(shè)成為具有國(guó)際化濱海城市中心，據(jù)了解,，2015年全面建成前海合作區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,，到2020年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1500億元。前海“規(guī)劃”的正式公布,，標(biāo)志著前海崛起,，人居價(jià)值再升級(jí)。 
 在7月26日公開(kāi)出讓的2宗和8月16日公開(kāi)出讓的1宗均位于前海桂灣片區(qū)的商業(yè)性辦公用地,，土地總面積168464.92平方米,，最終卓越集團(tuán)和華潤(rùn)集團(tuán)分別以123.69億元和109億元競(jìng)得，前海樓市一路看好,。按照計(jì)劃,，前海年內(nèi)要啟動(dòng)建筑工程面積500萬(wàn)平方米，計(jì)劃供應(yīng)80萬(wàn)平方米的土地,。 
 3,、房地產(chǎn)仍是投資首選 
 在錢(qián)荒來(lái)襲、金價(jià)下降,、股票暴跌等一系列經(jīng)濟(jì)不景氣的現(xiàn)象下，房?jī)r(jià)仍然沒(méi)有低下它高昂的頭顱,。雖然目前上漲趨平緩,，但業(yè)內(nèi)人士大多表示，隨著前海首宗土地出讓近日成功拍賣(mài),，前海概念也影響著深圳樓市,，房產(chǎn)的投資地位依舊穩(wěn)固。 
 4,、房產(chǎn)稅或?qū)⒆笥沂袌?chǎng) 
嚴(yán)厲的調(diào)控政策不放松,，下半年將會(huì)是房產(chǎn)稅是否在深圳實(shí)施的關(guān)鍵時(shí)期。從目前來(lái)看,，假使未來(lái)征稅房產(chǎn)稅,，從增量房征稅的概率依舊較大，參照目前上海市房產(chǎn)稅征稅方式,，由于戶(hù)籍人口構(gòu)成,、年齡段構(gòu)成等因素綜合分析考慮，房產(chǎn)稅對(duì)深圳的影響將大于上海,，房產(chǎn)稅將成為左右市場(chǎng)的關(guān)鍵因素之一,。