成都分公司 李歡,、李譜
1,、背景
2013年，中共中央,、國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見(jiàn)》（1號(hào)文件）,，提出“改善農(nóng)村金融服務(wù)。加強(qiáng)國(guó)家對(duì)農(nóng)村金融改革發(fā)展的扶持和引導(dǎo),，切實(shí)加大商業(yè)性金融支農(nóng)力度,，充分發(fā)揮政策性金融和合作性金融作用，確保持續(xù)加大涉農(nóng)信貸投放,。”同時(shí)要求“創(chuàng)新符合農(nóng)村特點(diǎn)的抵（質(zhì)）押擔(dān)保方式和融資工具,，建立多層次、多形式的農(nóng)業(yè)信用擔(dān)保體系”。根據(jù)中央文件指示精神,，成都市早已開(kāi)展了關(guān)于建立農(nóng)村金融制度探索嘗試,，而農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)擔(dān)保是農(nóng)村金融改革的重要突破口。
早在2007年,，成都獲批為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)在加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)等方面進(jìn)行了有益的探索,而農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)為核心的農(nóng)村土地制度改革正是試驗(yàn)的核心和關(guān)鍵,。2008年，成都市出臺(tái)了《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》,，鼓勵(lì)農(nóng)村集體建設(shè)用地以出讓,、出租、作價(jià)（出資）入股,、聯(lián)營(yíng)和抵押等多種方式進(jìn)入土地市場(chǎng)。該文件的出臺(tái),，對(duì)加快農(nóng)村土地市場(chǎng)的建立,、形成，構(gòu)建現(xiàn)代農(nóng)村金融制度,，完善農(nóng)業(yè)信用擔(dān)保體系具有重要意義,。
2、農(nóng)村房地產(chǎn)抵押政策
成都在農(nóng)村土地制度改革探索在全國(guó)是走在前面的,，2008年出臺(tái)的《中共成都市委,、成都市人民政府關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)，進(jìn)一步改革完善農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度的意見(jiàn)》：“明確農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán),，確認(rèn)農(nóng)村房屋所有權(quán),，核發(fā)房屋所有權(quán)證，支持農(nóng)村集體所有的未利用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn),。”這為農(nóng)村宅基地,、集體建設(shè)用地、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ),。
2009年成都市出臺(tái)《關(guān)于成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資總體方案及相關(guān)管理辦法的通知》包括《成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資總體方案》及《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資管理辦法(試行)》,、《成都市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法(試行)》、《成都市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資管理辦法(試行)》等三個(gè)具體操作文件,。從操作思路,、配套措施、組織保障等方面給成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點(diǎn)定下基調(diào),，并首次就農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的貸款主體,、貸款流程、債權(quán)實(shí)現(xiàn)以及相應(yīng)的配套措施作出明確規(guī)定,。
同時(shí),，政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、銀行緊跟著出臺(tái)了一系列配套制度,，指導(dǎo)農(nóng)村土地抵押擔(dān)保融資及土地價(jià)值評(píng)估實(shí)踐,，如：①成都市國(guó)土資源局制定了《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記實(shí)施細(xì)則（暫行）》；②成都市房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定了《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范（試行）》,，指導(dǎo)不同類型的農(nóng)村房地產(chǎn)（如集中居住區(qū)農(nóng)房,、散居點(diǎn)農(nóng)房、川西林盤等）價(jià)值評(píng)估,；③成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)成都市財(cái)政局市政府金融辦關(guān)于《成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)基金籌集和使用管理暫行辦法》的通知,，通過(guò)設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)基金，建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制,，防范金融風(fēng)險(xiǎn),，對(duì)到期不能償還債務(wù)的抵押農(nóng)村房屋和抵押農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，由風(fēng)險(xiǎn)基金完成收購(gòu),；④成都農(nóng)商銀行作為專業(yè)服務(wù)三農(nóng),、服務(wù)中小的銀行，最早在全市開(kāi)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資業(yè)務(wù),，率先制定《成都農(nóng)商銀行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資擔(dān)保管理辦法（試行）》,，并已在青白江、崇州,、都江堰,、邛崍等地受理借款申請(qǐng)，擁有較高的市場(chǎng)占有率,；⑤為推進(jìn)成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革,，積極響應(yīng)政府開(kāi)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的號(hào)召，成房擔(dān)保在無(wú)先例可循的情況下,，通過(guò)幾個(gè)月深入實(shí)地的調(diào)查研究,，并與相關(guān)銀行積極接觸，摸索出了一整套農(nóng)村房產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的工作機(jī)制,，切實(shí)為創(chuàng)業(yè)中急需資金的農(nóng)民群體提供了便捷安心的融資渠道,。
作為房地產(chǎn)評(píng)估公司，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)形勢(shì)發(fā)展,，積極投身農(nóng)村房地產(chǎn),、土地評(píng)估實(shí)踐，農(nóng)村房地產(chǎn),、集體建設(shè)用地評(píng)估將成為評(píng)估行業(yè)新興的業(yè)務(wù)來(lái)源,。
3、案例分析
作為一名估價(jià)師,，我在工作中遇到過(guò)一些農(nóng)村房地產(chǎn),、集體建設(shè)用地評(píng)估的項(xiàng)目，也摸索著開(kāi)展工作，根據(jù)親身經(jīng)歷,，在此與各位同行共同探討一下農(nóng)村房地產(chǎn)及集體建設(shè)用地的評(píng)估,。
3.1農(nóng)村房地產(chǎn)評(píng)估
農(nóng)村房地產(chǎn)的評(píng)估方法不應(yīng)局限于成本法，尤其是在成都,，作為改革試點(diǎn)的重要城市,，該類房屋的交易市場(chǎng)相對(duì)比較活躍，因此在案例充足的情況下應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法,。
案例一：
項(xiàng)目名稱：金堂縣高板鎮(zhèn)××村5組××小區(qū)農(nóng)村新型社區(qū)住宅用途擬抵押房地產(chǎn)
技術(shù)思路：①估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)內(nèi)即有同類型住宅用房的成交案例,，故采用了市場(chǎng)比較法；②估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價(jià)尚未正式公布,，本著“同地同權(quán),，同權(quán)同價(jià)”的公允市場(chǎng)原則，雖然估價(jià)對(duì)象所占用的土地使用權(quán)屬于集體建設(shè)用地土地使用權(quán),，但宗地地價(jià)可參照高板鎮(zhèn)末級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià),，故可運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；估價(jià)對(duì)象地上建筑物現(xiàn)值采用重置成本法進(jìn)行測(cè)算,。
估價(jià)師心得：①在沒(méi)有集體土地基準(zhǔn)地價(jià)、市場(chǎng)成交案例的前提下采用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估集體土地地價(jià)的合理性有待商榷,雖然在評(píng)估中我們考慮了國(guó)有土地與集體建設(shè)用地的所有者權(quán)益是不同的,，也扣除了土地增值收益,，但是各地政府對(duì)土地增值收益這方面沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定，因此確定增值收益的依據(jù)不充分,；②估價(jià)對(duì)象中有部分房屋所在樓幢位置為以前的墳場(chǎng),，未能實(shí)現(xiàn)銷售，故個(gè)別因素修正中應(yīng)考慮該因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響,；③變現(xiàn)能力分析應(yīng)具有針對(duì)性,，估價(jià)對(duì)象所處的位置決定了其目標(biāo)客戶多為當(dāng)?shù)氐姆莿?wù)農(nóng)居民、在××村經(jīng)營(yíng)生意的農(nóng)村人口或者居民等,，外來(lái)投資者和外地人口特意來(lái)該區(qū)域居住的可能性較小,。其原因是：抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)存在短期強(qiáng)制處分等因素引起社會(huì)問(wèn)題；購(gòu)買群體的范圍相對(duì)狹小引起交易困難的問(wèn)題,。由此可能出現(xiàn)其順利變現(xiàn)或變現(xiàn)價(jià)值偏低等問(wèn)題,。
案例二：
項(xiàng)目名稱：都江堰市紫坪鋪鎮(zhèn)岷江村××小區(qū)商業(yè)旅游用房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估
技術(shù)思路： 區(qū)域內(nèi)類似房地產(chǎn)交易案例較多且易于收集，因此可以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估,。
估價(jià)師心得：因?yàn)樵擃悩潜P較為分散,，初期廣告較少，知名度不高,，現(xiàn)場(chǎng)查看后感覺(jué)比較茫然,，認(rèn)為這是一個(gè)比較特殊的房地產(chǎn)，缺乏市場(chǎng)案例，因此首先想到的是采用成本法,。但是通過(guò)和客戶的溝通,、網(wǎng)上查詢，發(fā)現(xiàn)在地震災(zāi)區(qū)此類聯(lián)建的房屋較多,，交易市場(chǎng)活躍,，且有政策支持，因此可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估,。估價(jià)人員不僅應(yīng)熟悉房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及政府對(duì)價(jià)格的宏觀調(diào)控政策,，還應(yīng)關(guān)注其他相關(guān)的政策，才有利于拓寬技術(shù)思路,。
地震災(zāi)區(qū)相關(guān)政策摘要：根據(jù)“成統(tǒng)籌[2008]93號(hào)”文《關(guān)于重災(zāi)區(qū)農(nóng)戶災(zāi)毀住房聯(lián)建等有關(guān)事項(xiàng)的通知》中關(guān)于農(nóng)村集體性質(zhì)土地產(chǎn)權(quán)的記載：農(nóng)戶與聯(lián)建方共同向市(縣)國(guó)土資源局提出土地登記申請(qǐng),，市(縣)國(guó)土資源局對(duì)農(nóng)戶的原宅基地使用證進(jìn)行變更，為農(nóng)戶自住用地發(fā)放集體建設(shè)用地使用證,，土地用途為住宅,；為聯(lián)建方使用的剩余集體建設(shè)用地發(fā)放集體建設(shè)用地使用證，土地用途為非住宅(包括商業(yè),、旅游業(yè),、服務(wù)業(yè)等)，土地使用年限參照國(guó)有建設(shè)用地出讓年限或自行協(xié)商確定,。
隨著該類房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,，現(xiàn)在我們已經(jīng)能在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上很容易的搜集到類似的房地產(chǎn)銷售信息，如下：
樓盤信息表
3.2農(nóng)村集體建設(shè)用地評(píng)估
案例一：
項(xiàng)目名稱：××土地股份合作社抵押貸款涉及位于崇州市榿泉鎮(zhèn)××村若干宗農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估
技術(shù)思路：估價(jià)對(duì)象登記用途為農(nóng)村集體建設(shè)用地,，規(guī)劃用途為商服用地,，經(jīng)綜合考慮，本次評(píng)估采用成本法及基準(zhǔn)地價(jià)修數(shù)修正法評(píng)估,。
估價(jià)師心得：目前成都當(dāng)?shù)劂y行也開(kāi)始受理農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押,，估價(jià)對(duì)象作為零星建設(shè)用地，分散在榿泉鎮(zhèn)多個(gè)自然村,，周邊尚無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，難以明確土地未來(lái)商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值，且所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)類似交易案例較少,，但當(dāng)?shù)卣雠_(tái)了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià),，加之農(nóng)村土地取得、開(kāi)發(fā)費(fèi)用較易測(cè)算,，因此采用成本法及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估,，因無(wú)法獲得農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，本次評(píng)估參考當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)末級(jí)修正體系進(jìn)行測(cè)算,。筆者認(rèn)為,，估價(jià)人員在進(jìn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地評(píng)估時(shí),，搜集資料非常關(guān)鍵，需要利用多種途徑獲取當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)交易案例,，土地取得,、開(kāi)發(fā)費(fèi), 用及當(dāng)?shù)剞r(nóng)村基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系?？紤]到農(nóng)村土地市場(chǎng)方興未艾及受政策影響比較大,，當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的農(nóng)村集體用地基準(zhǔn)地價(jià)或流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)應(yīng)該是我們分析、測(cè)算土地價(jià)值的重要參考準(zhǔn)繩,。
4,、有關(guān)評(píng)估方法的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
在上述的案例中，我們對(duì)案例涉及的方法進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析,，下面我們就農(nóng)村房地產(chǎn),、集體建設(shè)用地評(píng)估中常用的幾種方法做個(gè)總結(jié)。
4.1市場(chǎng)比較法
在市場(chǎng)成交活躍的區(qū)域應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法,，成都市農(nóng)村房地產(chǎn)及集體土地建設(shè)用地流轉(zhuǎn)經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐,，交易市場(chǎng)已日趨成熟，在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上很容易搜集到類似的房地產(chǎn)銷售信息（如上述）,，在“成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所”網(wǎng)站上,，我們也能查詢到相當(dāng)多的集體建設(shè)用地出讓成交案例（如下圖），因此在評(píng)估農(nóng)村房地產(chǎn)及集體土地建設(shè)用地時(shí),，市場(chǎng)比較法是一種切實(shí)可行的方法,。
4.2剩余法
如上述我們?cè)谟懻?ldquo;農(nóng)村房地產(chǎn)評(píng)估方法”時(shí)涉及到的聯(lián)建房集體土地及整理好的集體建設(shè)用地，該類土地規(guī)劃明確,，手續(xù)合法,，開(kāi)發(fā)完成后的售價(jià)能夠預(yù)測(cè),，因此評(píng)估該類集體建設(shè)用地時(shí),，我們可以采用剩余法。
4.3基準(zhǔn)地價(jià)法
2008年9月8日成都市國(guó)土資源局簽發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》,，意見(jiàn)明確要求在全市范圍內(nèi)建立與國(guó)有土地相協(xié)調(diào)的集體土地基準(zhǔn)地價(jià)體系,，目前成都二、三圈層郊縣陸續(xù)開(kāi)展了基準(zhǔn)地價(jià)制定工作,，筆者現(xiàn)已收集到部分集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià),、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)，并與同行們分享（如下表）,。但是在現(xiàn)階段使用基準(zhǔn)地價(jià)法有一定的局限性,，首先制定并開(kāi)始使用農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)較少，其次評(píng)估人員很難收集到基準(zhǔn)地價(jià)修正體系,，所以也希望相關(guān)部門能夠盡早制定并公布農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系,。
青白江區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地集中使用區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表
基準(zhǔn)地價(jià)的定義：
①估價(jià)基準(zhǔn)日：2009年1月1日,；
②主要用途：商服用地、工業(yè)用地,、集中居住用地,；
③權(quán)利狀況：出讓集體土地，無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制,；
④使用年期：商服40年,、工業(yè)40年、集中居住70年（按同用途國(guó)有土地使用權(quán)出讓最高年限計(jì)算）,；
⑤開(kāi)發(fā)程度：“三通一平”,，即通水、通電,、通路,、場(chǎng)地平整；
⑥容積率：商服,、住宅1.0,，其它集體建設(shè)用地0.6。
成都市中心城區(qū)“198”區(qū)域農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)
集中使用區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)定義：
①估價(jià)基準(zhǔn)日：2009年1月1日,；
②土地使用年期：商服用地40年,、農(nóng)民集中居住用地70年；
③容積率：商服用地1.5,、農(nóng)民集中居住用地1.5,；
④開(kāi)發(fā)程度：宗地外"生地"、宗地內(nèi)"場(chǎng)平",；
⑤權(quán)利狀況：出讓集體用地,，無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。
零星集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)定義：
①估價(jià)基準(zhǔn)日：2009年1月1日,；
②無(wú)使用年期限制,；
③容積率：0.5；
④開(kāi)發(fā)程度：宗地外"生地",、宗地內(nèi)"場(chǎng)平",；
⑤權(quán)利狀況：劃撥集體用地，無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制,。
4.4成本逼近法
集體建設(shè)用地評(píng)估與國(guó)有土地評(píng)估基本思路是一致的,，但是需要注意的是國(guó)有土地所有者權(quán)益與集體土地所有者權(quán)益是不同的，因此集體建設(shè)用地的成本構(gòu)成中不應(yīng)該包含土地增值收益,、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi),、耕地占用稅、社保安置費(fèi)等,。但是目前成都市對(duì)土地增值收益這方面沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定,，估價(jià)人員在確定土地增值收益時(shí)難度較大,。
5、結(jié)語(yǔ)
雖說(shuō)成都市作為集體土地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)城市,，流轉(zhuǎn)案例較多,，但是作為一個(gè)估價(jià)師，接手的每一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目都有其特殊性,，這就需要估價(jià)師不僅要熟悉宏觀政策,，還要有開(kāi)拓的思維和創(chuàng)新的能力。以上是我作為一個(gè)估價(jià)師在農(nóng)村房地產(chǎn),、集體建設(shè)用地評(píng)估工作中的心得,，希望各位同行能給予我更多的建議。
國(guó)家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評(píng)估機(jī)構(gòu)
全國(guó)范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國(guó)A級(jí)資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
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