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東莞分公司  楊岳釗

【摘要】自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了五次升級(jí)，這些調(diào)控政策表明,，政府對(duì)抑制投機(jī)投資性需求,，遏制房價(jià)過快增長,，促進(jìn)樓市健康發(fā)展的決心是堅(jiān)定的。在這種政策環(huán)境下，投機(jī)投資者們紛紛把目光轉(zhuǎn)向受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)。近兩年來,，筆者接到的商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目越來越多，有新增商業(yè)項(xiàng)目,，有爛尾盤活項(xiàng)目,，也有在營商場(chǎng)升級(jí)改造項(xiàng)目。這些地產(chǎn)項(xiàng)目往往以整層或整棟商業(yè)體形式出現(xiàn),，建筑面積較大,，且多以“商場(chǎng)內(nèi)鋪”或“產(chǎn)權(quán)式商鋪”形式呈現(xiàn)，市場(chǎng)上可比租售案例較少,，客觀價(jià)值撲朔迷離,，各方觀點(diǎn)莫衷一是,。本文試圖通過策劃者的角度，為“商場(chǎng)內(nèi)鋪”或“產(chǎn)權(quán)式商鋪”開啟一扇別樣的價(jià)值認(rèn)識(shí)窗口,。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；價(jià)值評(píng)估

一,、重新認(rèn)識(shí)兩類商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售,、批發(fā)、餐飲,、娛樂,、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn),。狹義的商業(yè)地產(chǎn)主要指零售業(yè),、批發(fā)業(yè)房地產(chǎn)，主要包括百貨商場(chǎng),、購物中心,、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng),、批發(fā)市場(chǎng),、便利店、倉儲(chǔ)商場(chǎng)等,。廣義的商業(yè)地產(chǎn),，除零售業(yè)、批發(fā)業(yè)房地產(chǎn)外,，還包括酒店,、餐飲、娛樂休閑,、商務(wù)辦公等房地產(chǎn),。本文主要討論的是百貨商場(chǎng)、購物中心兩類商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估,。

1,、百貨商場(chǎng)

百貨商場(chǎng)是指在一個(gè)建筑體內(nèi)，實(shí)行統(tǒng)一管理,，按樓層,、區(qū)位，以開架或?qū)９竦姆绞?，銷售若干類別商品,，并為顧客選購提供必要服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。其主要特點(diǎn)是：一是商品種類齊全,，功能上以服裝,、化妝品,、金飾、珠寶和家庭日用品為主,；二是開架銷售與專柜銷售相結(jié)合,；三是目標(biāo)客戶相對(duì)固定，一般為中高收入人群及追求時(shí)尚的年輕人,；四是統(tǒng)一管理,，統(tǒng)一收銀；五是商品在不同樓層或同一樓層不同區(qū)域之間分化明顯,。

百貨商場(chǎng)于1852年誕生于巴黎,。如今，在大型綜合超市,、shopping mall,、電子商務(wù)的沖擊下，已逐漸步入衰退期,。很多百貨商場(chǎng)正在某求新的出路,，引入體驗(yàn)消費(fèi)概念是未來發(fā)展趨勢(shì)。

2,、購物中心（Shopping Mall）

購物中心是指多種零售店鋪,、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體,。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場(chǎng)所,，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店,、專賣店,、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等,。其特點(diǎn)是：一是功能齊全,，集購物、餐飲,、娛樂,、休閑、運(yùn)動(dòng),、旅游,、游樂于一體。一些大型的購物中心甚至包含了酒店和辦公的功能,，如東莞的華南摩爾,；二是業(yè)態(tài)組合層次分明，分別由主力店,、次主力店及品牌店組成,；三是目標(biāo)顧客為全客層,，以流動(dòng)顧客為主；四是經(jīng)營上實(shí)行統(tǒng)分相結(jié)合,，商業(yè)公司統(tǒng)一管理與和各大商戶獨(dú)立經(jīng)營并存,，稱“店中店”；五是具備城市觀光功能,，是建筑美學(xué)與市場(chǎng)營銷的有機(jī)結(jié)合,。

3、兩者區(qū)別

（1）業(yè)態(tài)組合不同

百貨商場(chǎng)經(jīng)營的是若干類別的商品,，以家庭日用品為主,；購物中心則集旅游,、購物,、休閑、娛樂,、飲食等各種商業(yè)功能于一體,，一般購物、餐飲,、娛樂的比例要達(dá)到50:32:18,。

（2）運(yùn)營管理重點(diǎn)不同

百貨商場(chǎng)運(yùn)營管理的重點(diǎn)是商品組合和促銷；購物中心運(yùn)營管理的重點(diǎn)是業(yè)態(tài)組合和商戶管理,。 

（3）服務(wù)對(duì)象不同

百貨商場(chǎng)業(yè)態(tài)服務(wù)對(duì)象是特點(diǎn)的目標(biāo)顧客,，這在項(xiàng)目定位時(shí)已確定；購物中心管理的是商戶,，經(jīng)營的是全客層,、潛在購買需求的顧客。

（4）布局模式不同

百貨商場(chǎng)以商品島方式布局,，共享空間有限,；購物中心多以數(shù)條步行街或回廊式多層布局，其共享空間不僅要通透各業(yè)態(tài)的聚集和互動(dòng),，更要擴(kuò)展到周邊環(huán)境,。

（5）購物環(huán)境不同

百貨商場(chǎng)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)商品展示效果，關(guān)注銷售便捷性,；購物中心引入體驗(yàn)式消費(fèi)概念,，關(guān)注整體氛圍和綜合體驗(yàn)的效果。

 百貨商場(chǎng)與購物中心雖然有眾多不同的特點(diǎn),，然而,，在現(xiàn)實(shí)生活中，這兩種商業(yè)地產(chǎn)容易混淆,，這表現(xiàn)在,，當(dāng)購物中心規(guī)模,、外觀特征、城市功能應(yīng)有的特點(diǎn)沒有體現(xiàn)出來的時(shí)候,，就容易淪為百貨商場(chǎng),，而經(jīng)過升級(jí)改造，更換經(jīng)營模式,，重新布局業(yè)態(tài),，就體現(xiàn)出購物中心部分特征。此外,，這兩類商業(yè)地產(chǎn)的盈利方式目前也逐漸趨于一致,，即純租金模式、銷售提成模式及兩者結(jié)合模式,。因此,，對(duì)這兩類商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估，有一定的共性,。

二,、價(jià)值影響因素

傳統(tǒng)的評(píng)估理論，分析商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值影響因素時(shí),，可分為區(qū)域因素與實(shí)物因素,。其中，區(qū)域因素包括地段繁華程度,、交通條件,、臨街狀況；實(shí)物因素包括建筑品質(zhì)與內(nèi)部格局,、樓層,、凈高、面積,、裝修,、無形價(jià)值等。然而,，這對(duì)上述兩類商業(yè)地產(chǎn)而言,，如果僅分析上述因素,，未必能客觀的揭示其內(nèi)在價(jià)值,。因此，筆者認(rèn)為有必要重新認(rèn)識(shí)上述兩類地產(chǎn),，并在此基礎(chǔ)上,，針對(duì)其各自特點(diǎn)進(jìn)行深入分析。為了便于表述,，下文將上述兩類商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)稱“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”,。

1,、定位是否準(zhǔn)確

無論是百貨商場(chǎng)還是購物中心，在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí),，第一步便是市場(chǎng)研判和市場(chǎng)定位,。切準(zhǔn)市場(chǎng)脈動(dòng)，正確選擇“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”的定位方向,，是決定“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”成敗的重要前期工作,，也決定著“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”的價(jià)值。那么,，作為評(píng)估師而言,，如何評(píng)價(jià)一個(gè)在營“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”的定位是否準(zhǔn)確呢？這是一個(gè)“馬后炮”工作,，比策劃者們當(dāng)初為項(xiàng)目做市場(chǎng)定位容易得多,。筆者根據(jù)自身從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，提供幾個(gè)判斷方法,。

（1）消費(fèi)檔次是否與商業(yè)項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的居民收入相匹配,。譬如東莞的星河城,，其高端定位與周邊居民較高的收入水平相互匹配，使該項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)便得到市場(chǎng)認(rèn)可取得成功,。

（2）是否與消費(fèi)者需求偏好吻合,。需求創(chuàng)造價(jià)值，迎合消費(fèi)需求的產(chǎn)品才會(huì)占有市場(chǎng)的機(jī)會(huì),。區(qū)域間的需求差異相當(dāng)大,，“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”的定位是否符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵,。譬如東莞的東城十三碗，是東城區(qū)運(yùn)營非常成功的美食一條街,，其規(guī)劃設(shè)計(jì)并無復(fù)雜前衛(wèi)理念,，然而,，它能緊緊抓住當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣與偏好,，設(shè)置足夠的停車位,，引入豐富的美食品牌,，為項(xiàng)目的成功立下汗馬功勞。

（3）區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)研究,。兩個(gè)在“硬件”與“軟件”僅有細(xì)微差別的“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”,，在市場(chǎng)最終表現(xiàn)可能會(huì)有極大差異。這好比我們經(jīng)常能看到,，同一個(gè)商業(yè)街上的兩個(gè)相鄰項(xiàng)目,，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)火紅經(jīng)營，一個(gè)倒閉停業(yè)的現(xiàn)象,?！吧虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”不可能完全復(fù)制,，因此了解不同業(yè)態(tài)及競(jìng)爭(zhēng)者在本項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的存在及發(fā)展?fàn)顩r,，分析待評(píng)估項(xiàng)目是否能夠做到趨利避害，挖掘新的市場(chǎng)機(jī)會(huì),，就變得尤為重要,。同時(shí)，這也要求估價(jià)師們走訪競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目時(shí),，不要只看熱鬧（人流量）,，更要關(guān)注門道（業(yè)態(tài)組合、規(guī)劃設(shè)計(jì)等）,。

（4）招商效果,。商戶只在乎盈利，盈利達(dá)不到要求,，即使0租金,，商戶也不會(huì)進(jìn)駐。一個(gè)成功的“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”,，在開業(yè)之前,，招商應(yīng)達(dá)到理想狀態(tài)。如果一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在開業(yè)后,，仍有大量空置鋪位,，說明定位、規(guī)劃設(shè)計(jì),、業(yè)態(tài)布局各環(huán)節(jié)都可能已出現(xiàn)致命失誤,，這樣的項(xiàng)目，往往在開業(yè)時(shí)熱鬧幾天,，過后就迅速變冷,，進(jìn)入低潮，同時(shí)可能引起一系列不良反應(yīng),，這樣的項(xiàng)目,，很難再盤活。東莞東城區(qū)某商業(yè)項(xiàng)目，建筑外觀獨(dú)特,，足以讓路人過目難忘,。項(xiàng)目一度擱置數(shù)年，2013年又開始搗騰,，采取“售后包租”模式,，一樓內(nèi)鋪售價(jià)達(dá)4萬元/平方米，對(duì)外宣傳轟轟烈烈,，揚(yáng)言年內(nèi)擇期開業(yè),。然而，一年過去了,，筆者又接到該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目其中一鋪位的評(píng)估業(yè)務(wù)，現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)發(fā)現(xiàn),，依舊空空如也,。

2、是否為產(chǎn)權(quán)式商鋪

產(chǎn)權(quán)式商鋪是指開發(fā)商將大商場(chǎng)分割成若干小塊單元的商鋪,。通常的操作是,，開發(fā)商以較高的價(jià)格出售商鋪，并承諾一定年限的高回報(bào)率返租,。返租年限最高可達(dá)15年,。這種經(jīng)營模式也稱“售后包租”，是法律法規(guī)明文禁止的,。

“售后包租”的產(chǎn)生,，主要是由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)經(jīng)常遭遇資金困難,。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有“總價(jià)高,、風(fēng)險(xiǎn)大、回收期長”的特點(diǎn),，開發(fā)商往往不愿意或者沒有實(shí)力沉淀大筆資金在漫長的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上,，使得開發(fā)商面臨買家難覓，資金回籠困難的局面,，于是采取分割出售,，售后包租或返購的運(yùn)營模式。

認(rèn)清“售后包租”的動(dòng)機(jī),，有利于我們把控評(píng)估風(fēng)險(xiǎn),。

開發(fā)商采用“售后包租”的動(dòng)機(jī)，無外乎以下幾種：一是不良中小型開發(fā)商,，這類開發(fā)商從一開始就是惡意欺詐,，目的就是打著高回報(bào)的晃子，快速高價(jià)售出商鋪，迅速撤離資本,，打一槍換一個(gè)地方,；二是大中型集團(tuán)公司，通過售出部分商鋪,，回籠部分先期投資成本,，作為后期經(jīng)營的啟動(dòng)資金。這種項(xiàng)目一般經(jīng)營思路,、項(xiàng)目定位已清晰,，且管理經(jīng)驗(yàn)較豐富，風(fēng)險(xiǎn)較低,。然而這類集團(tuán)公司的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，如今也要謹(jǐn)慎對(duì)待了。如某專注商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)多年的集團(tuán)公司,，慣用手法是出售“金街”商鋪,，回籠資金，但隨著項(xiàng)目運(yùn)營失敗,，“金街”投資者們也血本無歸了,。三是看好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景，很想躋身分一塊蛋糕,，但自己既無資金實(shí)力,，也無先進(jìn)商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，于是通過“售后包租”轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分割銷售的弊端越來越為有識(shí)之士所認(rèn)知,，早前采用此種模式的商業(yè)項(xiàng)目，無一例外遭受失敗,。分割銷售一般會(huì)有以下不利情況導(dǎo)致項(xiàng)目失敗,。一是管理失控。產(chǎn)權(quán)分割銷售后,，商業(yè)公司則成為“純粹”的第三方,，在管理上話語權(quán)極弱，容易造成管理失控,。特別是在一些“售后包租”項(xiàng)目在包租期被迫提前結(jié)束后,，產(chǎn)權(quán)人各自管理，商場(chǎng)再無經(jīng)營理念,、更無市場(chǎng)定位可言,，管理失控程度可見一般。二是業(yè)態(tài)失控,。商業(yè)公司在管理上無話語權(quán),，不同的業(yè)主對(duì)商戶的選擇有不同的考慮,，商場(chǎng)在整體上難以實(shí)現(xiàn)合理的業(yè)態(tài)組合。三是促銷失控,。產(chǎn)權(quán)出售后,，開發(fā)商不再享有物業(yè)增值的回報(bào)，不可能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行二次投資,；而商業(yè)公司難以代表全部業(yè)主行使絕對(duì)的管理權(quán)利,，其向商戶收取促銷費(fèi)用也有相當(dāng)難度，久而久之,，商場(chǎng)便處于一種可怕的“自然經(jīng)營”狀態(tài),。

3、適應(yīng)性的建筑設(shè)計(jì)

“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”的招商過程好比中國傳統(tǒng)的相親過程,，十分講究門當(dāng)戶對(duì),，項(xiàng)目的地段好比人的身世，建筑本身好比相貌,，一個(gè)項(xiàng)目如果希望國際一線品牌進(jìn)駐,，最好是“身世”與“相貌”兼?zhèn)洹Ｉ虡I(yè)品牌往往都優(yōu)先考慮入駐城市標(biāo)志性項(xiàng)目,。此外,，建筑設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮最終商戶對(duì)硬件的要求，譬如,，超市層高達(dá)到5.5米為好,，電影院層高需9米以上，餐飲則要有煙道,、燃?xì)忸A(yù)留,。對(duì)于已建成的商業(yè)項(xiàng)目，這些硬件指標(biāo)影響著未來業(yè)態(tài)重組和硬件更新的成本,。因此,，估價(jià)師們應(yīng)將建筑設(shè)計(jì)列入價(jià)值影響因素進(jìn)行考慮。

4,、專業(yè)團(tuán)隊(duì)的力量

對(duì)于“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”,，前期策劃、中期招商及后期運(yùn)營缺一不可,。對(duì)于在營或新增商業(yè)項(xiàng)目，前期策劃,、中期招商已基本定型,，影響項(xiàng)目未來發(fā)展的，就看后期營運(yùn)了,。專業(yè)的商業(yè)公司對(duì)“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”的成敗起著“后天教育”的作用,。商業(yè)公司對(duì)“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”的作用，可概括為“自從有了商業(yè)公司，我們賣的不再是鋼筋水泥,，而是商業(yè)計(jì)劃”,。

5、主力店的經(jīng)營狀況

主力店能為“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”帶來的相對(duì)穩(wěn)定的人流,，促進(jìn)整體經(jīng)營,。若主力店經(jīng)營不善，會(huì)引致項(xiàng)目大面積空置,，同時(shí)還會(huì)引起一系列不良反應(yīng),。而主力店經(jīng)營的成功，則會(huì)帶來事半功倍的效果,。因此,，評(píng)估“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”時(shí)，可以通過關(guān)注主力店的經(jīng)營狀況,，判斷“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”的成敗,。

三、評(píng)估須注意問題

1,、評(píng)估方法的選擇

如上文所述,，“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”是難以復(fù)制的。因此,，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式商鋪的評(píng)估,，我們可將該“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”視為封閉的市場(chǎng)，各鋪位由于其所處“地理位置”的不同,，引起租售價(jià)格的不同,。所以可選擇同一“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”內(nèi)的其它鋪位作為比較案例，采用比較法與收益法進(jìn)行評(píng)估,。

至于非產(chǎn)權(quán)式商鋪,，由于產(chǎn)權(quán)同屬于某一人或某一企業(yè)，項(xiàng)目的運(yùn)作更注重整體效果,，而整體效果的呈現(xiàn),，則由項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì),、盈利模式,、商業(yè)公司管理水平等共同作用，因此,，該“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”是獨(dú)一無二,，此時(shí)我們應(yīng)慎用比較法，轉(zhuǎn)而關(guān)注其運(yùn)營狀況,、收益模式及財(cái)務(wù)報(bào)表,，從而求取整體收益水平,，通過收益水平測(cè)算其物業(yè)價(jià)值，更具說服力,。

2,、“售后包租”協(xié)議的內(nèi)部矛盾

如前文所述，開發(fā)商為快速高價(jià)銷售商鋪,，承諾高回報(bào)率以博取購房者的歡心,，如果最終商場(chǎng)運(yùn)營成功，則“危險(xiǎn)”會(huì)少些,，一旦失敗,，或本來就是惡意欺詐，后果將非常嚴(yán)重,。對(duì)于這種“售后包租”協(xié)議,，我們應(yīng)理性對(duì)待。只要通過承諾的租金與銷售價(jià)格倒推折現(xiàn)率,，你就會(huì)發(fā)現(xiàn),，這是一個(gè)開發(fā)商引誘購房者的“童話故事”。筆者曾見過一個(gè)類似合同,，經(jīng)過租金與售價(jià)推算出的折現(xiàn)率竟是3.6%,。只要代入合適的折現(xiàn)率，就會(huì)發(fā)現(xiàn)銷售價(jià)格只剩一半,。

3,、豐富多樣的租金的內(nèi)涵

“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”一般有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營公司統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營,，商業(yè)經(jīng)營公司與商戶簽訂合同時(shí),，往往包含經(jīng)營管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi),、公共水電費(fèi)等,。對(duì)于此類物業(yè)，應(yīng)綜合分析其租金內(nèi)涵,，扣除相關(guān)費(fèi)用,，還原歸屬于估價(jià)對(duì)象的客觀租金。此外,，目前商業(yè)公司為了與商戶實(shí)現(xiàn)共同成長,，租金中還包含商戶的業(yè)績分成。這時(shí),，租金的內(nèi)涵就更加復(fù)雜了,，要分析物業(yè)的客觀租金，就不得不借助業(yè)主提供的財(cái)務(wù)資料了,。

4,、關(guān)于產(chǎn)權(quán)式商鋪的“位置”

開發(fā)商按規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，將商場(chǎng)分割成N個(gè)“獨(dú)立”鋪位,，并通過種種手段,，為這N個(gè)“獨(dú)立”商鋪分別辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》。某天,，如果開發(fā)商不按這個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖經(jīng)營了,，完全可以拆平重新規(guī)劃，這時(shí),，這些《房地產(chǎn)權(quán)證》也將形同虛設(shè),。我們?cè)谠u(píng)估時(shí)，必須十分關(guān)注其位置狀況,，考察估價(jià)對(duì)象在商場(chǎng)內(nèi)的位置是否“看得見”,，位置是否相對(duì)固定且有封閉圍護(hù)結(jié)構(gòu)，同時(shí)批露《房地產(chǎn)權(quán)證》在未來變得形同虛設(shè)的可能性,。

5,、關(guān)于變現(xiàn)能力

在對(duì)“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”的變現(xiàn)能力分析中，除了分析一般商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)因素外,，還應(yīng)著重分析其產(chǎn)權(quán)形式,，經(jīng)營模式、租賃合同,、整體經(jīng)營狀況,、商業(yè)公司運(yùn)作水平。特別是“售后包租”的產(chǎn)權(quán)式商鋪,，在包租期滿后,，繼續(xù)經(jīng)營的可能性。

四,、結(jié)語

本文從策劃者的角度出發(fā),，通過重新認(rèn)識(shí)“百貨商場(chǎng) ”與“購物中心”兩類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”的價(jià)值認(rèn)定提供新視角,，并將有限的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)提供給業(yè)界同仁參考,。撰文倉促，思想淺薄,，經(jīng)驗(yàn)有限,，不妥之處，望批評(píng)指正,。

參考文獻(xiàn)：

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[2]韓慶榮 蔡光勝 袁江華.評(píng)估產(chǎn)權(quán)式商鋪價(jià)值應(yīng)注意的幾個(gè)問題