東莞分公司 楊岳釗
【摘要】自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來,，政策經(jīng)歷了五次升級,，這些調(diào)控政策表明，政府對抑制投機投資性需求,，遏制房價過快增長,，促進樓市健康發(fā)展的決心是堅定的,。在這種政策環(huán)境下,，投機投資者們紛紛把目光轉(zhuǎn)向受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)。近兩年來,，筆者接到的商業(yè)地產(chǎn)評估項目越來越多,，有新增商業(yè)項目，有爛尾盤活項目,，也有在營商場升級改造項目,。這些地產(chǎn)項目往往以整層或整棟商業(yè)體形式出現(xiàn)，建筑面積較大,，且多以“商場內(nèi)鋪”或“產(chǎn)權(quán)式商鋪”形式呈現(xiàn),，市場上可比租售案例較少，客觀價值撲朔迷離,，各方觀點莫衷一是,。本文試圖通過策劃者的角度，為“商場內(nèi)鋪”或“產(chǎn)權(quán)式商鋪”開啟一扇別樣的價值認識窗口,。
【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn),；價值評估
一、重新認識兩類商業(yè)地產(chǎn)
商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售,、批發(fā),、餐飲、娛樂,、健身,、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)。狹義的商業(yè)地產(chǎn)主要指零售業(yè),、批發(fā)業(yè)房地產(chǎn),，主要包括百貨商場、購物中心,、商業(yè)店鋪,、超級市場、批發(fā)市場,、便利店,、倉儲商場等。廣義的商業(yè)地產(chǎn),，除零售業(yè),、批發(fā)業(yè)房地產(chǎn)外，還包括酒店,、餐飲,、娛樂休閑、商務(wù)辦公等房地產(chǎn)。本文主要討論的是百貨商場,、購物中心兩類商業(yè)地產(chǎn)的價值評估,。
1、百貨商場
百貨商場是指在一個建筑體內(nèi),，實行統(tǒng)一管理,，按樓層、區(qū)位,，以開架或?qū)９竦姆绞?，銷售若干類別商品，并為顧客選購提供必要服務(wù)的零售業(yè)態(tài),。其主要特點是：一是商品種類齊全,，功能上以服裝、化妝品,、金飾,、珠寶和家庭日用品為主；二是開架銷售與專柜銷售相結(jié)合,；三是目標客戶相對固定,，一般為中高收入人群及追求時尚的年輕人；四是統(tǒng)一管理,，統(tǒng)一收銀,；五是商品在不同樓層或同一樓層不同區(qū)域之間分化明顯。
百貨商場于1852年誕生于巴黎,。如今,，在大型綜合超市、shopping mall,、電子商務(wù)的沖擊下,，已逐漸步入衰退期。很多百貨商場正在某求新的出路,，引入體驗消費概念是未來發(fā)展趨勢。
2,、購物中心（Shopping Mall）
購物中心是指多種零售店鋪,、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體,。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個甚至數(shù)百個服務(wù)場所,，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店,、專賣店,、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等,。其特點是：一是功能齊全,，集購物,、餐飲、娛樂,、休閑,、運動、旅游,、游樂于一體,。一些大型的購物中心甚至包含了酒店和辦公的功能，如東莞的華南摩爾,；二是業(yè)態(tài)組合層次分明,，分別由主力店、次主力店及品牌店組成,；三是目標顧客為全客層,，以流動顧客為主；四是經(jīng)營上實行統(tǒng)分相結(jié)合,，商業(yè)公司統(tǒng)一管理與和各大商戶獨立經(jīng)營并存,，稱“店中店”；五是具備城市觀光功能,，是建筑美學(xué)與市場營銷的有機結(jié)合,。
3、兩者區(qū)別
（1）業(yè)態(tài)組合不同
百貨商場經(jīng)營的是若干類別的商品,，以家庭日用品為主,；購物中心則集旅游、購物,、休閑,、娛樂、飲食等各種商業(yè)功能于一體,，一般購物,、餐飲、娛樂的比例要達到50:32:18,。
（2）運營管理重點不同
百貨商場運營管理的重點是商品組合和促銷,；購物中心運營管理的重點是業(yè)態(tài)組合和商戶管理。
（3）服務(wù)對象不同
百貨商場業(yè)態(tài)服務(wù)對象是特點的目標顧客,，這在項目定位時已確定,；購物中心管理的是商戶，經(jīng)營的是全客層,、潛在購買需求的顧客,。
（4）布局模式不同
百貨商場以商品島方式布局，共享空間有限；購物中心多以數(shù)條步行街或回廊式多層布局,，其共享空間不僅要通透各業(yè)態(tài)的聚集和互動,，更要擴展到周邊環(huán)境。
（5）購物環(huán)境不同
百貨商場重點強調(diào)商品展示效果,，關(guān)注銷售便捷性,；購物中心引入體驗式消費概念，關(guān)注整體氛圍和綜合體驗的效果,。
百貨商場與購物中心雖然有眾多不同的特點,，然而，在現(xiàn)實生活中,，這兩種商業(yè)地產(chǎn)容易混淆,，這表現(xiàn)在，當購物中心規(guī)模,、外觀特征,、城市功能應(yīng)有的特點沒有體現(xiàn)出來的時候，就容易淪為百貨商場,，而經(jīng)過升級改造,，更換經(jīng)營模式，重新布局業(yè)態(tài),，就體現(xiàn)出購物中心部分特征,。此外，這兩類商業(yè)地產(chǎn)的盈利方式目前也逐漸趨于一致,，即純租金模式,、銷售提成模式及兩者結(jié)合模式。因此,，對這兩類商業(yè)地產(chǎn)的評估,，有一定的共性。
二,、價值影響因素
傳統(tǒng)的評估理論,，分析商業(yè)地產(chǎn)價值影響因素時，可分為區(qū)域因素與實物因素,。其中,，區(qū)域因素包括地段繁華程度、交通條件,、臨街狀況；實物因素包括建筑品質(zhì)與內(nèi)部格局,、樓層,、凈高、面積、裝修,、無形價值等,。然而，這對上述兩類商業(yè)地產(chǎn)而言,，如果僅分析上述因素,，未必能客觀的揭示其內(nèi)在價值。因此,，筆者認為有必要重新認識上述兩類地產(chǎn),，并在此基礎(chǔ)上，針對其各自特點進行深入分析,。為了便于表述,，下文將上述兩類商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)稱“商業(yè)地產(chǎn)項目”。
1,、定位是否準確
無論是百貨商場還是購物中心,，在項目啟動時，第一步便是市場研判和市場定位,。切準市場脈動,，正確選擇“商業(yè)地產(chǎn)項目”的定位方向，是決定“商業(yè)地產(chǎn)項目”成敗的重要前期工作,，也決定著“商業(yè)地產(chǎn)項目”的價值,。那么，作為評估師而言,，如何評價一個在營“商業(yè)地產(chǎn)項目”的定位是否準確呢,？這是一個“馬后炮”工作，比策劃者們當初為項目做市場定位容易得多,。筆者根據(jù)自身從業(yè)經(jīng)驗,，提供幾個判斷方法。
（1）消費檔次是否與商業(yè)項目輻射范圍內(nèi)的居民收入相匹配,。譬如東莞的星河城,，其高端定位與周邊居民較高的收入水平相互匹配，使該項目在短時間內(nèi)便得到市場認可取得成功,。
（2）是否與消費者需求偏好吻合,。需求創(chuàng)造價值，迎合消費需求的產(chǎn)品才會占有市場的機會,。區(qū)域間的需求差異相當大,，“商業(yè)地產(chǎn)項目”的定位是否符合當?shù)叵M習慣，是項目成功的關(guān)鍵,。譬如東莞的東城十三碗,，是東城區(qū)運營非常成功的美食一條街,，其規(guī)劃設(shè)計并無復(fù)雜前衛(wèi)理念，然而,，它能緊緊抓住當?shù)叵M習慣與偏好,，設(shè)置足夠的停車位，引入豐富的美食品牌,，為項目的成功立下汗馬功勞,。
（3）區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)地產(chǎn)項目的重點研究。兩個在“硬件”與“軟件”僅有細微差別的“商業(yè)地產(chǎn)項目”,，在市場最終表現(xiàn)可能會有極大差異,。這好比我們經(jīng)常能看到，同一個商業(yè)街上的兩個相鄰項目,，會出現(xiàn)一個火紅經(jīng)營,，一個倒閉停業(yè)的現(xiàn)象?！吧虡I(yè)地產(chǎn)項目”不可能完全復(fù)制,，因此了解不同業(yè)態(tài)及競爭者在本項目輻射范圍內(nèi)的存在及發(fā)展狀況，分析待評估項目是否能夠做到趨利避害,，挖掘新的市場機會,，就變得尤為重要。同時,，這也要求估價師們走訪競爭項目時,，不要只看熱鬧（人流量），更要關(guān)注門道（業(yè)態(tài)組合,、規(guī)劃設(shè)計等）,。
（4）招商效果。商戶只在乎盈利,，盈利達不到要求,，即使0租金，商戶也不會進駐,。一個成功的“商業(yè)地產(chǎn)項目”,，在開業(yè)之前，招商應(yīng)達到理想狀態(tài),。如果一個商業(yè)項目在開業(yè)后,，仍有大量空置鋪位，說明定位,、規(guī)劃設(shè)計,、業(yè)態(tài)布局各環(huán)節(jié)都可能已出現(xiàn)致命失誤，這樣的項目,，往往在開業(yè)時熱鬧幾天,，過后就迅速變冷,，進入低潮，同時可能引起一系列不良反應(yīng),，這樣的項目，很難再盤活,。東莞東城區(qū)某商業(yè)項目,，建筑外觀獨特，足以讓路人過目難忘,。項目一度擱置數(shù)年,，2013年又開始搗騰，采取“售后包租”模式,，一樓內(nèi)鋪售價達4萬元/平方米,，對外宣傳轟轟烈烈，揚言年內(nèi)擇期開業(yè),。然而,，一年過去了，筆者又接到該商業(yè)地產(chǎn)項目其中一鋪位的評估業(yè)務(wù),，現(xiàn)場查勘時發(fā)現(xiàn),，依舊空空如也。
2,、是否為產(chǎn)權(quán)式商鋪
產(chǎn)權(quán)式商鋪是指開發(fā)商將大商場分割成若干小塊單元的商鋪,。通常的操作是，開發(fā)商以較高的價格出售商鋪,，并承諾一定年限的高回報率返租,。返租年限最高可達15年。這種經(jīng)營模式也稱“售后包租”,，是法律法規(guī)明文禁止的,。
“售后包租”的產(chǎn)生，主要是由于商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)時經(jīng)常遭遇資金困難,。商業(yè)地產(chǎn)項目具有“總價高,、風險大、回收期長”的特點,，開發(fā)商往往不愿意或者沒有實力沉淀大筆資金在漫長的商業(yè)地產(chǎn)項目上,，使得開發(fā)商面臨買家難覓，資金回籠困難的局面,，于是采取分割出售,，售后包租或返購的運營模式。
認清“售后包租”的動機,，有利于我們把控評估風險,。
開發(fā)商采用“售后包租”的動機,，無外乎以下幾種：一是不良中小型開發(fā)商，這類開發(fā)商從一開始就是惡意欺詐,，目的就是打著高回報的晃子,，快速高價售出商鋪，迅速撤離資本,，打一槍換一個地方,；二是大中型集團公司，通過售出部分商鋪,，回籠部分先期投資成本,，作為后期經(jīng)營的啟動資金。這種項目一般經(jīng)營思路,、項目定位已清晰,，且管理經(jīng)驗較豐富，風險較低,。然而這類集團公司的商業(yè)地產(chǎn)項目,，如今也要謹慎對待了。如某專注商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)多年的集團公司,，慣用手法是出售“金街”商鋪,，回籠資金，但隨著項目運營失敗,，“金街”投資者們也血本無歸了,。三是看好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景，很想躋身分一塊蛋糕,，但自己既無資金實力,，也無先進商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗，于是通過“售后包租”轉(zhuǎn)嫁風險,。
商業(yè)地產(chǎn)項目分割銷售的弊端越來越為有識之士所認知,，早前采用此種模式的商業(yè)項目，無一例外遭受失敗,。分割銷售一般會有以下不利情況導(dǎo)致項目失敗,。一是管理失控。產(chǎn)權(quán)分割銷售后,，商業(yè)公司則成為“純粹”的第三方,，在管理上話語權(quán)極弱，容易造成管理失控,。特別是在一些“售后包租”項目在包租期被迫提前結(jié)束后,，產(chǎn)權(quán)人各自管理，商場再無經(jīng)營理念,、更無市場定位可言,，管理失控程度可見一般,。二是業(yè)態(tài)失控。商業(yè)公司在管理上無話語權(quán),，不同的業(yè)主對商戶的選擇有不同的考慮,，商場在整體上難以實現(xiàn)合理的業(yè)態(tài)組合。三是促銷失控,。產(chǎn)權(quán)出售后,，開發(fā)商不再享有物業(yè)增值的回報，不可能對項目進行二次投資,；而商業(yè)公司難以代表全部業(yè)主行使絕對的管理權(quán)利，其向商戶收取促銷費用也有相當難度,，久而久之,，商場便處于一種可怕的“自然經(jīng)營”狀態(tài)。
3,、適應(yīng)性的建筑設(shè)計
“商業(yè)地產(chǎn)項目”的招商過程好比中國傳統(tǒng)的相親過程,，十分講究門當戶對，項目的地段好比人的身世,，建筑本身好比相貌,，一個項目如果希望國際一線品牌進駐，最好是“身世”與“相貌”兼?zhèn)?。商業(yè)品牌往往都優(yōu)先考慮入駐城市標志性項目,。此外，建筑設(shè)計還應(yīng)考慮最終商戶對硬件的要求,，譬如,，超市層高達到5.5米為好，電影院層高需9米以上,，餐飲則要有煙道,、燃氣預(yù)留。對于已建成的商業(yè)項目,，這些硬件指標影響著未來業(yè)態(tài)重組和硬件更新的成本,。因此，估價師們應(yīng)將建筑設(shè)計列入價值影響因素進行考慮,。
4,、專業(yè)團隊的力量
對于“商業(yè)地產(chǎn)項目”，前期策劃,、中期招商及后期運營缺一不可,。對于在營或新增商業(yè)項目，前期策劃,、中期招商已基本定型,，影響項目未來發(fā)展的,，就看后期營運了。專業(yè)的商業(yè)公司對“商業(yè)地產(chǎn)項目”的成敗起著“后天教育”的作用,。商業(yè)公司對“商業(yè)地產(chǎn)項目”的作用,，可概括為“自從有了商業(yè)公司，我們賣的不再是鋼筋水泥,，而是商業(yè)計劃”,。
5、主力店的經(jīng)營狀況
主力店能為“商業(yè)地產(chǎn)項目”帶來的相對穩(wěn)定的人流,，促進整體經(jīng)營,。若主力店經(jīng)營不善，會引致項目大面積空置,，同時還會引起一系列不良反應(yīng),。而主力店經(jīng)營的成功，則會帶來事半功倍的效果,。因此,，評估“商業(yè)地產(chǎn)項目”時，可以通過關(guān)注主力店的經(jīng)營狀況,，判斷“商業(yè)地產(chǎn)項目”的成敗,。
三、評估須注意問題
1,、評估方法的選擇
如上文所述,，“商業(yè)地產(chǎn)項目”是難以復(fù)制的。因此,，對于產(chǎn)權(quán)式商鋪的評估,，我們可將該“商業(yè)地產(chǎn)項目”視為封閉的市場，各鋪位由于其所處“地理位置”的不同,，引起租售價格的不同,。所以可選擇同一“商業(yè)地產(chǎn)項目”內(nèi)的其它鋪位作為比較案例，采用比較法與收益法進行評估,。
至于非產(chǎn)權(quán)式商鋪,，由于產(chǎn)權(quán)同屬于某一人或某一企業(yè)，項目的運作更注重整體效果,，而整體效果的呈現(xiàn),，則由項目定位、規(guī)劃設(shè)計,、盈利模式,、商業(yè)公司管理水平等共同作用，因此，該“商業(yè)地產(chǎn)項目”是獨一無二,，此時我們應(yīng)慎用比較法,，轉(zhuǎn)而關(guān)注其運營狀況、收益模式及財務(wù)報表,，從而求取整體收益水平,，通過收益水平測算其物業(yè)價值，更具說服力,。
2,、“售后包租”協(xié)議的內(nèi)部矛盾
如前文所述，開發(fā)商為快速高價銷售商鋪,，承諾高回報率以博取購房者的歡心,，如果最終商場運營成功，則“危險”會少些,，一旦失敗,，或本來就是惡意欺詐，后果將非常嚴重,。對于這種“售后包租”協(xié)議，我們應(yīng)理性對待,。只要通過承諾的租金與銷售價格倒推折現(xiàn)率,，你就會發(fā)現(xiàn)，這是一個開發(fā)商引誘購房者的“童話故事”,。筆者曾見過一個類似合同,，經(jīng)過租金與售價推算出的折現(xiàn)率竟是3.6%。只要代入合適的折現(xiàn)率,，就會發(fā)現(xiàn)銷售價格只剩一半,。
3、豐富多樣的租金的內(nèi)涵
“商業(yè)地產(chǎn)項目”一般有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營公司統(tǒng)一管理,，統(tǒng)一經(jīng)營,，商業(yè)經(jīng)營公司與商戶簽訂合同時，往往包含經(jīng)營管理費,、物業(yè)管理費,、公共水電費等。對于此類物業(yè),，應(yīng)綜合分析其租金內(nèi)涵,，扣除相關(guān)費用，還原歸屬于估價對象的客觀租金,。此外,，目前商業(yè)公司為了與商戶實現(xiàn)共同成長，租金中還包含商戶的業(yè)績分成。這時,，租金的內(nèi)涵就更加復(fù)雜了,，要分析物業(yè)的客觀租金，就不得不借助業(yè)主提供的財務(wù)資料了,。
4,、關(guān)于產(chǎn)權(quán)式商鋪的“位置”
開發(fā)商按規(guī)劃設(shè)計圖，將商場分割成N個“獨立”鋪位,，并通過種種手段,，為這N個“獨立”商鋪分別辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》。某天,，如果開發(fā)商不按這個規(guī)劃設(shè)計圖經(jīng)營了,，完全可以拆平重新規(guī)劃，這時,，這些《房地產(chǎn)權(quán)證》也將形同虛設(shè),。我們在評估時，必須十分關(guān)注其位置狀況,，考察估價對象在商場內(nèi)的位置是否“看得見”,，位置是否相對固定且有封閉圍護結(jié)構(gòu)，同時批露《房地產(chǎn)權(quán)證》在未來變得形同虛設(shè)的可能性,。
5,、關(guān)于變現(xiàn)能力
在對“商業(yè)地產(chǎn)項目”的變現(xiàn)能力分析中，除了分析一般商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)因素外,，還應(yīng)著重分析其產(chǎn)權(quán)形式,，經(jīng)營模式、租賃合同,、整體經(jīng)營狀況,、商業(yè)公司運作水平。特別是“售后包租”的產(chǎn)權(quán)式商鋪,，在包租期滿后,，繼續(xù)經(jīng)營的可能性。
四,、結(jié)語
本文從策劃者的角度出發(fā),，通過重新認識“百貨商場 ”與“購物中心”兩類商業(yè)地產(chǎn)項目，為“商業(yè)地產(chǎn)項目”的價值認定提供新視角,，并將有限的相關(guān)經(jīng)驗提供給業(yè)界同仁參考,。撰文倉促，思想淺薄,，經(jīng)驗有限,，不妥之處，望批評指正。
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