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北京分公司  周海菊,、呂飛

一,、片區(qū)概況 
   （一）片區(qū)界定及現(xiàn)狀概述 
   馬連道商圈位于北京市宣武區(qū),，它西臨西三環(huán)路,，北靠廣安門外大街，整條街南北貫通,，街區(qū)總面積82公頃,，街道主干路長1500米,。走進馬連道茶葉街，每隔幾十米就能看到“北京國際茶城”的標語,。 
   隨便走進一家茶葉店，店主都會熱情歡迎,。若是你還沒想好買什么茶,，可以先坐在茶海邊品一杯香茗,，店主會陪你聊聊天,、講講茶,，絲毫沒有商家的感覺。整條街除了各大茶城和臨街小店,，還有百安居,、家樂福等商業(yè)體。 
   1999年,，政府開始整治周邊環(huán)境,、修路、開通公交車等,，全力打造馬連道茶葉一條街,。2000年，北京市政府正式命名馬連道街為“京城茶葉第一街”,。2005年又被中國商業(yè)步行街工作委員會命名為“全國特色商業(yè)街”,，馬連道的知名度進一步提升，并隨著家樂福,、百安居等國際知名品牌連鎖企業(yè)的進駐,，逐步形成了如今的馬連道商圈。2012年7月8日,，馬連道第三區(qū)商業(yè)街盛大開幕,。2萬余平米的步入式商街，青磚青瓦,、紅色廊柱,，筑就了中式特色。在CPD中央采購區(qū)規(guī)劃,，以及西城并宣武合力發(fā)展利好之后,，馬連道商圈已成為京城特色商圈。 
   如今,，這里積聚了馬連道茶城,、北京國際茶城、格調(diào)茶城,、京馬,、京閩、京鼎隆,、信益祥等十大茶城，云集了全國各地茶商近三千戶,。茶城內(nèi)的茶葉檔次高,、品種全,，從名貴的西湖龍井、武夷大紅袍,、安溪鐵觀音到經(jīng)濟實惠的福建花茶,、廣西綠茶等一應俱全。這里還匯聚了印度紅茶,、阿根廷馬代茶、韓國大麥茶等進口茶及杭白菊,、金銀花、玫瑰花,、黃山貢菊等花類飲品。自政府進入規(guī)劃和引導之后,，2006－2007年，馬連道茶葉街進入發(fā)展的巔峰狀態(tài),。當時茶葉街總體的業(yè)務還是以批發(fā)為主,，批發(fā)功能大于零售功能,，批發(fā)范圍主要在北京周邊省市和整個華北地區(qū),。西城區(qū)區(qū)域整合后，這條街在九個特色商業(yè)街中也被列入了規(guī)劃，主要發(fā)展方向是調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局,，引進其他業(yè)態(tài),，打造成一個綜合茶業(yè)商貿(mào)區(qū),。 
   （二）交通狀況及區(qū)域配套 
   馬連道商圈現(xiàn)有的道路交通條件不是很理想。馬連道地區(qū)已具有商業(yè)零售,、專業(yè)采購批發(fā)等功能，但相對于此,，現(xiàn)狀交通條件已顯示出不適應的狀態(tài),，常出現(xiàn)交通擁堵現(xiàn)象,。一是對外交通主要通過廣安門外大街,、南馬連道路和馬連道路匯入城市道路網(wǎng)系統(tǒng),，導致現(xiàn)狀外圍道路網(wǎng)負荷度較高,；二是鄰近的西客站與廣安門貨運站的鐵路場站及軌道占地也成為影響本地區(qū)對外交通聯(lián)系的重要障礙之一,；三是地區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)尚未形成,，路面普遍較窄。馬連道商圈公共交通狀況也較為一般，周邊特5路,、715路、57路,、477路等公交線路均在次設(shè)站，目前地下軌道交通較為不便,，距離最近的現(xiàn)有的地鐵站六里橋東站和北京西站,，連接地鐵站和馬連道的公交卻是為數(shù)不多的,，步行的話距離稍遠,，不過正在建設(shè)的地鐵7號線灣子站也預計2013年年底通車，屆時馬連道商圈的交通狀況也會有所改善,。 
   城南完成了廣安門內(nèi)外大街危房改造,，隨著兩廣大街通車，新商圈已初具規(guī)模,。區(qū)域內(nèi)國家部委和機關(guān)較多,，有中建二局、中國彩票總公司,、北京市審計局,、華北電力等大量政府機構(gòu)和直屬企業(yè)等，學校有北京市第66中學,、63中學,、148中學、紅聯(lián)小學、北京小學等,。 
   （三）片區(qū)規(guī)劃發(fā)展 
   從誕生的那天起,，馬連道就有完全不同于商業(yè)的文化意義，因為它承載著中國最深厚的文化之一——茶文化,。自從有了馬連道茶葉批發(fā)一條街,，博大精深的中國傳統(tǒng)茶文化就此擺脫了寄居農(nóng)業(yè)、散居全國,、秘藏深山,、缺乏產(chǎn)業(yè)制高點的局面。馬連道茶葉街有3000家左右茶商,，70%是福建茶商，于是很多福建茶商自發(fā)組織成立北京福建茶葉商會,，旨在形成合理共同推動茶葉發(fā)展的社會團體,。很多企業(yè)需要通過商會的平臺幫助企業(yè)升級、裝修和品牌的提升,，從批發(fā)慢慢轉(zhuǎn)向零售,，未來馬連道側(cè)重于品牌零售的方向很明顯。經(jīng)過“十二五”的發(fā)展,，馬連道將在茶葉批發(fā)一條街的基礎(chǔ)上,，向著功能高端化、特色化,、延伸化的方向發(fā)展,，保持和增強商業(yè)功能，培育和發(fā)展文化休閑功能,、商務功能,、國際交往功能，發(fā)展成為一個與西單,、王府井等功能區(qū)齊名,，茶文化氣氛濃郁，具有多種城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的茶葉特色商業(yè)區(qū),。 
   二,、代表性茶城情況 
   從2006－2007年茶葉街的高峰期之后，整體銷售額度增加了,，但個體商戶的銷售額卻沒有大的增加,，因為隨著入駐商戶的增加，經(jīng)營等各項費用在加大,，其利潤空間也越來越薄,。如今的馬連道茶葉街，整體業(yè)態(tài)處在歷史轉(zhuǎn)折期，整個產(chǎn)業(yè)需要提升,。之前的小規(guī)模私人販茶的經(jīng)營模式已經(jīng)不能提升茶產(chǎn)業(yè)經(jīng)營常久和持續(xù)的發(fā)展,，最終會被淘汰。因此茶城現(xiàn)在提倡做品牌,，擴大經(jīng)營規(guī)模,，要有經(jīng)營標準，才能保證茶的等級和標準,。目前很多茶商也開始注重品牌建設(shè),，力爭在競爭中立于不敗之地。 
   1）,、茶貿(mào)國際中心 
 茶貿(mào)國際項目位于宣武區(qū)馬連道茶葉一條街,，用地面積約為3萬平方米，整體建筑規(guī)模為13萬多平米,。一,、二層為商鋪，總面積為1.8萬平米,，樓上辦公部分總面積為8萬多平米,。項目是宣武區(qū)的重點工程之一。項目采用了國際先進的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計理念,，通過科學的業(yè)態(tài)布局,，合理地將私人小公館及臨街旺鋪結(jié)合在一起，最大化地滿足了商住,、辦公一體化的需求,。項目一、二層為商鋪,，面積為40平米左右,。二層商業(yè)挑高5米，可隔為兩層使用,。 
   2）,、北京國際茶城 
   北京國際茶城位于華北地區(qū)最大的茶葉集散地，北京宣武區(qū)馬連道茶葉特色街6號,。茶城建筑面積18000平方米,，共五層。 茶城地下一層為交易大廳,，品種以時令為主的專店交易：一層為臨街店面和茶城內(nèi)鋪,，以品牌專賣為主；四層以會所形式向外展示,；其余樓層以精品經(jīng)營和國際品牌展示,，綠色聯(lián)盟茶葉拍賣市場為主,。北京國際茶城志在為國際、國內(nèi)友人搭建一個集現(xiàn)代交易,、文化發(fā)展,、特色旅游、網(wǎng)絡(luò)營銷,、現(xiàn)代拍賣和國際經(jīng)營推廣為一體的專業(yè)貿(mào)易平臺,。 
   3）、格調(diào)茶城 
   格調(diào)茶城位于北京市西城區(qū)馬連道路6號院6,，以經(jīng)營六大茶類,，茶具茶器，批發(fā)零售一條龍服務為經(jīng)營宗旨,，是繼馬連道茶城和北京國際茶城的又一規(guī)模茶城,。格調(diào)茶城共四層，其中地下一層與三層均主要銷售茶具茶器,，規(guī)模較大,；其余樓層仍以茶葉銷售為主。 
   4）,、馬連道茶城 
 馬連道茶城坐落在“京城茶葉第一街”的中心位置，是規(guī)模經(jīng)營的大型茶葉市場,。這里云集著來自全國十幾個省市的300余家茶商,，年銷售近3億元。除茶葉經(jīng)營外,，還經(jīng)營茶具,、茶工藝品、茶道和茶文化傳播等,。獨具特色的經(jīng)營和規(guī)范化的管理,，使其在短短三年就在全國具有了很強的輻射力和影響力。馬連道茶城共四層,，一層為店鋪形式,，二、三層則為賣場形式,，四層為攝影器材城,。 
 三、片區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)租售價格情況 
 四,、商圈SWOT分析及結(jié)論 

四、商圈SWOT分析及結(jié)論 
 優(yōu)勢（S）： 
  歷史文化悠久,，知名度高,，能夠吸引世界各地的游人和茶人來此消費，體驗,，進行茶葉的大宗交易 
  具有獨特的文化功能及商業(yè)氛圍濃厚 
  馬連道處于金融街商圈和麗澤商圈兩大核心商圈連結(jié)線的中心。通過兩區(qū)合并,，馬連道商圈和金融街商圈實現(xiàn)了有效的資源整合,。 
  政府大力支持發(fā)展 
  住宅規(guī)劃基本到位，居住人群數(shù)量龐大,，商業(yè)配套設(shè)施成熟 
 劣勢（W）： 
  小規(guī)模私人販茶的經(jīng)營模式已不能滿足市場經(jīng)濟發(fā)展和競爭要求 
  道路交通條件不理想,，公共交通更需進一步的規(guī)劃發(fā)展 
  馬連道商業(yè)街整體上較為凌亂粗放，街區(qū)景觀以“農(nóng)貿(mào)市場”的批發(fā)市場與零散的沿街自營店為主,，商業(yè)與商務,、居住混雜，功能區(qū)劃不合理 
  馬連道商業(yè)街茶交易業(yè)態(tài)獨大,，其他業(yè)態(tài)發(fā)展不足,，同時茶交易表現(xiàn)出附加值不高，增長后勁乏力 
 機會（O）： 
  商圈改造提升進行中 
  第三區(qū)2萬平方米的中式商業(yè)街開街,，有望將馬連道商圈傳統(tǒng)業(yè)態(tài)帶入精細化管理的運營模式,，助推商圈整合升級 
 威脅（T）： 
  業(yè)態(tài)的附加值較低,，對區(qū)域的財政貢獻也非常有限，極易造成同業(yè)的惡性競爭,，不利于商業(yè)街的可持續(xù)發(fā)展 
 馬連道商圈應利用自己的歷史文化優(yōu)勢,，使商鋪與傳統(tǒng)文化相結(jié)合，大力發(fā)展茶產(chǎn)品研發(fā),、設(shè)計,、營銷與品牌管理等茶產(chǎn)業(yè)鏈高端環(huán)節(jié)，提升業(yè)態(tài)的附加值,，提高商業(yè)街的品味和價值,，在政府和民眾的大力支持下，馬連道商圈必然能繼續(xù)煥發(fā)出新的生機,。