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杭州分公司 顏純林

根據(jù)杭州市新近出臺《杭州市城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展導(dǎo)向性規(guī)劃綱要》,，到2015年末,，杭州將初步形成2個市級商業(yè)中心（①武林市級商業(yè)中心，空間范圍：以武林廣場為核心,，向南以延安路商業(yè)大街為軸心,，連接現(xiàn)有吳山,、湖濱、武林三大商圈,，向北輻射和延伸至運河沿線（湖墅南路）,；②錢江新城市級商業(yè)中心，空間范圍：以錢江新城中央商務(wù)區(qū)為核心,，南北以富春路為軸心,，包括錢江新城商圈,；東西以慶春東路為軸心，包括慶春商圈,。東臨錢塘江,，西至秋濤路、南至望江東路,，北至鳳起東路,、錢潮路）、3個市級商業(yè)副中心（臨平副城,、下沙副城,、蕭山江南城）、7個區(qū)域商業(yè)中心（濱江區(qū)域商業(yè)中心,、城西區(qū)域商業(yè)中心,、淳安區(qū)域商業(yè)中心、建德區(qū)域商業(yè)中心,、桐廬區(qū)域商業(yè)中心,、臨安區(qū)域商業(yè)中心、富陽區(qū)域商業(yè)中心）,、9個區(qū)域商業(yè)副中心（運河新城,、大江東新城、瓜瀝新城,、臨浦新城,、瓶窯、余杭,、良渚,、之江新城、城東新城）的大格局,?！耙恍亩帱c”的格局逐步展現(xiàn)并具備了向多心化發(fā)展的趨勢。（出處：《杭州市城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展導(dǎo)向性規(guī)劃綱要(2011-2020年)公示稿》）

一直以來“商住倒掛”的樓市怪象未能改變,，同一地段的住宅售價超過寫字樓甚至商鋪的價格,。杭州作為全省的經(jīng)濟、金融中心,，消費能力很強,，為其先天優(yōu)勢，但杭州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展又是和城市發(fā)展速度,、經(jīng)濟實力不成匹配，相對比較落后,。過去帶商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)項目更多的是以住宅的方法在做商業(yè)地產(chǎn),，最近幾年有了新的轉(zhuǎn)變,，整個商業(yè)地產(chǎn)都是迎來一個很大的契機。以下就濱江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)狀況做簡單分析,。

一,、濱江區(qū)概況

濱江區(qū)通過滬杭甬、杭金衢,、杭寧等高速公路,，三小時交通圈內(nèi)，直達上海,、南京,、蘇州、義烏,、溫州,、寧波等各大城市。在杭州從"西湖時代"走向"錢江時代"的過程中,，濱江區(qū)北承杭州主城區(qū),，南接蕭山區(qū)，被打造成為集商務(wù),、教育,、旅游、居住,、商貿(mào),、研發(fā)功能為一體的高科技、多功能,、園林化的科技城,。

濱江板塊作為杭州市十年戰(zhàn)略規(guī)劃（決戰(zhàn)東部、旅游西進,、沿江經(jīng)濟,、跨江發(fā)展）的重點，是眾多房產(chǎn)投資和自住客戶非市區(qū)區(qū)域的第一選擇,。該區(qū)域不僅獨享錢塘江壯美的江景資源,，還規(guī)劃有多個重點項目（如：地鐵、過江隧道,、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等）,。隨著配套的成熟、眾多小區(qū)的交付使用,，濱江將成為杭州人的“外灘”,。濱江未來商業(yè)被規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心，與慶春東路,、拱宸橋,、翠苑組成杭城的四大區(qū)域商業(yè)中心,。地鐵1號線的開通和大型社區(qū)相繼交付，驅(qū)動了濱江商業(yè)進一步成熟的需要,。

二,、濱江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)用房、街鋪）的現(xiàn)狀

至2012年,，濱江區(qū)有32.48萬常住人口,，催生了對商業(yè)配套的大量需求。以濱江區(qū)政府為中心的商務(wù)區(qū),、以高新產(chǎn)業(yè)基地為中心的高新產(chǎn)業(yè)區(qū),，和地鐵經(jīng)濟成為支撐濱江區(qū)域商業(yè)發(fā)展的三大支點。就目前濱江區(qū)的發(fā)展來說,，可以劃分成東,、西兩部分：

西區(qū)以濱盛路商業(yè)街為主，以社區(qū)商業(yè),、生活服務(wù)為主業(yè)態(tài),，發(fā)展比東區(qū)成熟，形成了醫(yī)院,、學(xué)校等配套區(qū)域,，業(yè)態(tài)定位于社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心；周邊有水晶城,、國信嘉園,、彩虹城、江濱花園,、太陽國際,、之江花園等十多個中高端住宅項目，是濱江優(yōu)質(zhì)社區(qū)最為集中的一條核心居住帶,。因此,，濱盛路的沿街商鋪和社區(qū)底商吸引了眾多定位社區(qū)配套的商家，形成了一條繁榮的商業(yè)街,，甚至出現(xiàn)一鋪難求的現(xiàn)象,，目前濱盛路底商的租金水平已經(jīng)達到5～10元/天·㎡。

東區(qū)因靠近區(qū)政府所在地,，且在地鐵1號線的輻射區(qū)內(nèi),，其龍頭項目星光大道是目前濱江最具規(guī)模的，集超市,、百貨,、餐飲、休閑為一體，業(yè)態(tài)定位為消費類大型商業(yè)區(qū)域,，包括麥當勞,、肯德基,、DQ,、味千拉面、咬不得等餐飲連鎖,，國美電器,、蘇寧電器、超市,、中影國際城,、麥嘟KTV、神彩飛揚游戲等生活休閑配套,?！靶枪獯蟮馈比L達1300米，總建筑面積約30萬平方米,，被打造成一個商業(yè)“明星”匯聚的展示平臺,，是杭州首個國際化體驗式主題商街，也是杭州提出的百個城市綜合體中比較具有代表性的一個,。而地鐵的開通,，也使周邊沿線商鋪售價與租金大幅度上海，其出售的底商由原本賣4萬多元/平方米,，漲到5萬～6萬元/平方米,，有些房東看著商鋪租金上漲索性轉(zhuǎn)變態(tài)度只租不售。

三,、濱江區(qū)期待走出消費困境

目前濱江區(qū)的大型商業(yè)中心僅有星光大道一個,，不足以滿足整個濱江區(qū)的需求，而濱江的大型居住社區(qū)基本上已交付使用或已經(jīng)進入尾盤的階段,，再加上地鐵效應(yīng)的推動,，進一步拉動了商業(yè)的增長。近年隨著城市改造,、基礎(chǔ)設(shè)施投入力度的加大,，整體環(huán)境的改善對商業(yè)房地產(chǎn)勢必具有積極作用。

濱江區(qū)可期待項目：

①星耀城

該項目毗鄰地鐵一號線江陵路站,，是濱江地鐵站中為數(shù)不多的地鐵上蓋物業(yè),，將建成數(shù)碼巨頭品牌聚集的高端數(shù)碼商業(yè)區(qū)，打造杭州新的IT中心,。目前星耀城在售酒店式公寓,，均價為25000元/平方米，在售商鋪均價40000元/平方米,，寫字樓均價21000元/平方米,。

②世茂中心,，位于在錢塘帝景北面，隔錢塘江與西湖景區(qū)相望,，與錢江新城遙相呼應(yīng),，項目周邊環(huán)繞著高端住宅區(qū)、高教園區(qū)等,，并有阿里巴巴,、網(wǎng)易、華為等品牌巨頭近距離分布,；其商業(yè)部分定位中高端,，商業(yè)建筑面積約7萬平方米，共設(shè)6層,，分別以生活源,、國際風(fēng)、淑女館,、時尚派,、童趣城等為主題；有IMAX院線,、親子主題的樂樂城,、城市精品超市等業(yè)態(tài)進駐。

四,、結(jié)論

從目前濱江區(qū)的人口絕對數(shù)量,、人口質(zhì)地、消費能力等綜合方面看,，其潛在基礎(chǔ)很好,，需求旺盛，以此為前提,，如果新的綜合體在物業(yè)規(guī)劃,、硬件配備、招商運營等各方面運作到位,，其未來前景可期,。綜合體的建設(shè)，對于濱江區(qū)未來城市的發(fā)展非常有益,。