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廣州分公司  劉義

一,、 琶洲概況 
    1,、  基本情況  
    琶洲總占地面積10.4平方公里，比占地6.6平方公里的珠江新城要大3.8平方公里。琶洲儲備用地面積為433萬平方米,，可出讓用地面積98萬平方米,，可出讓建筑面積160萬平方米，均位于琶洲的A區(qū)和B區(qū),，土地使用性質(zhì)是與會展中心相配套的商務(wù)辦公,、酒店、居住用地,。目前琶洲的規(guī)劃定位是以“已會展博覽業(yè)為核心的城市幅中心區(qū)”,。從政府的詳細(xì)規(guī)劃看，琶洲地區(qū)儲備用地總面積超過5平方公里,，其中絕大部分與會展相關(guān),，用于住宅開發(fā)的用地空置較嚴(yán)，調(diào)整后可出讓的建筑面積增加到146萬平方米,。 
    2,、琶洲開發(fā)現(xiàn)狀 
 據(jù)相關(guān)規(guī)劃，琶洲地區(qū)的交通用地面積將會擴(kuò)大到2.5平方公里,，占該地區(qū)總用地面積的24%。規(guī)劃中華快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為明顯的A,、B,、C三個區(qū)。A區(qū)是西區(qū),，以居住,、康樂為主導(dǎo)功能；B區(qū)是會展博覽園區(qū),，周圍將發(fā)展起與會議和展覽相關(guān)的配套設(shè)施：酒店,、寫字樓、銀行,、商業(yè)服務(wù)等,；C區(qū)是東區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā),、旅游度假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū),。 
    3、交通條件 
 目前,，琶洲大交通格局已現(xiàn)雛形：聯(lián)結(jié)海珠區(qū)與珠江北岸的九←大橋中,，將有華南大橋、南環(huán)高速跨江橋,、東圃特大橋,、琶洲大橋等幾座大橋飛架琶洲；地鐵二號線與地鐵四號線在琶洲塔形成十字交匯；在島內(nèi),，還有新港東路（10車道）和環(huán)到北路兩條東西向道路,。目前琶洲無論到天河CBD、科學(xué)城和五山大學(xué)群,，還是到廣州大學(xué)城及蓮花山旅游休閑中心,，車程都在20分鐘左右便可達(dá)到，乘坐地鐵到達(dá)廣州千年商業(yè)中心北京路也僅20余分鐘,。 
    二,、 琶洲寫字樓市場分析 
    1、廣州市寫字樓市場狀況 
    據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的《2012年第一季寫字樓簡報》,，過去的2011年廣州甲級寫字樓市場表現(xiàn)十分突出,。相較之下2012年第一季出現(xiàn)了較大放緩，季度凈吸納量為3.7萬㎡,，其中大約44%是位于珠江新城,；全市空置率為9.5%，環(huán)比上升0.4%,；租金環(huán)比上升0.9%,，為每㎡每月151.2元；根據(jù)廣州市房管局?jǐn)?shù)據(jù),，2012年6月份,，廣州市新建寫字樓銷售價格為每㎡28905元，其中珠江新城是主要成交區(qū)域,。 
    2,、廣州市寫字樓概況 
    廣州甲級寫字樓的主要分布在珠江新城、天河北,、越秀區(qū)和琶洲會展中心,。

 3、琶洲代表性寫字樓分布情況 
     琶洲代表性寫字樓目前主要分布在華南快速干線以東,，科韻路以西即B區(qū)會展博覽園區(qū),，例如廣州國際采購中心寫字樓、保利國際廣場,、中洲交易中心,、保利世貿(mào)。 
     4,、琶洲代表性寫字樓概況

三,、 琶洲寫字樓發(fā)展預(yù)測 
    琶洲，廣州新世紀(jì)CBD的重要組成成員,。根據(jù)廣州CBD的最新規(guī)劃,，緊鄰珠江新城東南側(cè),，面積比前者大兩倍半，包攬珠江兩岸的琶洲-員村地區(qū),，將成為廣州未來的新城市中心,、珠江新城的“泛CBD區(qū)”，繼珠江新城之后,，成為最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?ldquo;明星”,。以珠江新城—員村—琶洲地區(qū)為主體的中央商務(wù)核心區(qū)承擔(dān)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的重要使命，帶領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)走向國際化,、全球化,，琶洲寫字樓發(fā)展空間被長遠(yuǎn)看好。