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杭州分公司  劉素芬

一,、國內(nèi)外地下空間權(quán)立法狀況 
    1,、 國內(nèi)地下空間權(quán)立法狀況 

A、物權(quán)法出臺(tái)前各地地方法規(guī) 
    《地下空間規(guī)定》是我國第一部專門規(guī)定城市地下空間開發(fā)利用的國家層面的行政法規(guī),，1997年頒布,，該規(guī)定為我國城市地下空間開發(fā)利用的開展做了奠定了基礎(chǔ)。 
    《浙江省土地登記辦法》規(guī)定依法獨(dú)立使用的地下空間,，2005年11月3日出臺(tái),，縣級以上人民政府可向使用者核發(fā)地下空間土地使用權(quán)證書。 
    2006年7月20日上海市出臺(tái)的《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定的通知》采用了“地下土地使用權(quán)”之概念,，對于地下空間開發(fā)建設(shè)的用地的供地方式,、審批程序做出了較為原則的規(guī)定。 
    B,、《物權(quán)法》出臺(tái)相關(guān)內(nèi)容 
    2007年3月16日頒布的《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定,，“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立,。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán),，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。” 
    2007年10月28日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對于城市地下空間的開發(fā)和利用做了原則性的規(guī)定,，要求地下空間開發(fā)利用應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃并履行規(guī)劃審批手續(xù)。 
    C,、物權(quán)法出臺(tái)后各地地方法規(guī) 
    自《物權(quán)法》出臺(tái)后,，各地對于地下空間開發(fā)利用出臺(tái)了諸多規(guī)定，主要有以下四個(gè)方面： 

1）概念 
    大部分省市采用了“地下建設(shè)用地使用權(quán)”或“地下空間建設(shè)用地使用權(quán)”的概念（例如深圳市,、福州市,、廈門市），  也有少數(shù)省市采用了“地下空間使用權(quán)”的概念,。且均確認(rèn)對地下空間開發(fā)利用的權(quán)利是一種獨(dú)立的權(quán)利,。 
    2）關(guān)于地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式、出讓金,、使用年限之規(guī)定 
    各地法規(guī)對于地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式,、使用年限、出讓金及程序之規(guī)定存在差異,，規(guī)定的可操作程度亦參差不齊,，以下以規(guī)定較為清晰的地方規(guī)定為例。 
    取得方式：一般而言,，符合《劃撥用地目錄》的地下空間建設(shè)項(xiàng)目,，其地下空間建設(shè)用地使用權(quán)取得可依法采用劃撥方式,，而經(jīng)營性地下空間開發(fā)建設(shè)則需采用招標(biāo)、拍賣,、掛牌等方式,，此外在符合有關(guān)規(guī)定的情況下，還可以采用協(xié)議出讓,、租賃等方式,。 
    出讓金：采用有償方式出讓的地下空間建設(shè)用地使用權(quán)，出讓金通常根據(jù)地下建設(shè)所在地塊相對應(yīng)用途的基準(zhǔn)地價(jià)折算為樓面地價(jià)的一定比例收取,。 
    使用年限：根據(jù)蘇府規(guī)字[2011]8號文第十條之規(guī)定,，地下空間建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定的用途確定,，但不得超過相同用途的地表建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限,。 
    3）結(jié)建與單建 
    大部分省市將地下空間開發(fā)利用區(qū)分為“結(jié)建（結(jié)建項(xiàng)目是指結(jié)合地表建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下建設(shè)項(xiàng)目）”和“單建（單建項(xiàng)目是指獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的地下建設(shè)項(xiàng)目）”兩種形式。兩種開發(fā)方式下地下空間國有土地使用權(quán)取得方式不同：采用結(jié)建方式的,，通常將地下空間連同地表作為一個(gè)整體確定建設(shè)用地使用權(quán),；采用單建方式的，單獨(dú)批供地并單獨(dú)辦理地下土地使用權(quán)登記發(fā)證,。 
    4）地上,、地表、地下范圍及權(quán)利沖突協(xié)調(diào) 
根據(jù)我們對若干省市相關(guān)規(guī)定的研究,，地方層面的法規(guī)對于《物權(quán)法》所稱的“地上,、地表、地下”之具體含義和范圍并未做出進(jìn)一步的規(guī)定,，對于地上,、地表、地下可能存在的不同權(quán)利人之權(quán)利沖突僅有非常原則的規(guī)定,。 
    2,、 國外地下空間權(quán)立法狀況 
    1）德國 
    德國有關(guān)空間權(quán)問題的最早立法見于1896年《德國民法典》第1012條：“土地得以此種方式(地上權(quán)方式)其他權(quán)利，使因設(shè)定權(quán)利而享受利益的人,，享有在土地,、地上或地下設(shè)置工作物的可轉(zhuǎn)讓或可繼承的權(quán)利”。1919年1月15日,，德國單獨(dú)制定共計(jì)39個(gè)條文的《關(guān)于地上權(quán)之命令》,，史稱“地上權(quán)令”。 
    2）日本 
    《日本民法典》第269條之二規(guī)定：“（一）地下或空間,，因定上下范圍及有工作物,，可以以之作為地上權(quán)的標(biāo)的。于此情形，為行使地上權(quán),，可以以設(shè)定行為對土地的使用加以限制,。    

（二）前款的地上權(quán)，即使在第三人有土地使用或收益權(quán)利情形,，在得到該權(quán)利者或者以該權(quán)利為標(biāo)的權(quán)利者全體承諾后,，仍可予以設(shè)定。于此情形,，有土地收益,、使用權(quán)利者，不得妨礙前款地上權(quán)的行使”,。日本不動(dòng)產(chǎn)登記法第111條第二項(xiàng)特別規(guī)定了設(shè)定區(qū)分地上權(quán)的登記程序,，作為區(qū)分地上權(quán)設(shè)定的生效要件?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記法》第111條第２項(xiàng)所規(guī)定的空間權(quán)登記程序,，“即設(shè)定地下、空中的地上權(quán)時(shí),，除必須登記設(shè)定目的,、存續(xù)期間及地租數(shù)額或其支付期限之外，還應(yīng)登記空中或地下權(quán)的上下范圍,，及有關(guān)土地使用的限制性約  定等,。”這種登記程序顯然是空間權(quán)設(shè)定的生效要件，屬日本確立不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸屬的通例,。 

二,、國內(nèi)外地下空間使用權(quán)評估 

1、國內(nèi)地下空間使用權(quán)評估 

 國內(nèi)評估行業(yè)對地下空間使用權(quán)評估方法的認(rèn)識如下：對于已經(jīng)建成且在使用的地下空間權(quán),，首選方法為收益還原法,，對于待建的地下空間權(quán)，假設(shè)開發(fā)法是首選,。在運(yùn)用收益還原法評估時(shí)，可參考地上,、地下收益水平比例關(guān)系,，根據(jù)地上租金來確定地未來收益。同時(shí),，評估過程中收益還原法中采用的地下空間使用權(quán)的土地還原利率取值應(yīng)高于地上建設(shè)用地使用權(quán)的還原利率,。 
 國內(nèi)應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估地下空間使用權(quán)價(jià)格的業(yè)較普遍。這種方法通過相對基準(zhǔn)地價(jià)用途類別修正系數(shù),，反應(yīng)地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值效用水平,。該方法簡便易行，可操作性強(qiáng)，但統(tǒng)一用途類別修正系數(shù)難以體現(xiàn)不同區(qū)域地價(jià)的變化規(guī)律,。隨著物權(quán)法的實(shí)施,，地下空間使用權(quán)出讓的案例會(huì)越來越多，探索建立城市地下空間使用權(quán)估價(jià)方法和模型顯得尤為重要,。 
    2,、國外地下空間使用權(quán)評估 
    A、德國 
    各樓層之間的經(jīng)濟(jì)價(jià)值分配評估主要采取史基墨滾動(dòng)法,。該方法的原理是將每一層樓房的交易價(jià)格分別列出,，求取其每平方米價(jià)值點(diǎn)數(shù)，以之代表各樓層的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,。價(jià)值點(diǎn)數(shù)應(yīng)視個(gè)別值估算目的,、土地位置、用途,、建筑物外觀等條件,，經(jīng)土地估價(jià)委員會(huì)加以修正調(diào)整以符合實(shí)際情形。 
    按照史基墨設(shè)計(jì)的樓層,，均為地上一層的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高,，若換算成地上一層為100%效用比率，則地上一層的效用遠(yuǎn)高于其他樓層,，其余向上及向下的樓層效用比皆大幅遞減,，除繁華商業(yè)地帶的地下一層及地上三層經(jīng)濟(jì)價(jià)格較高之外，其他樓層的差別不大,。 
    B,、日本 
    日本《公共用地取得損失補(bǔ)償基地細(xì)則》對樓層效用比率做了規(guī)定。如表1,，以其做為評估土地立體利用價(jià)值的依據(jù),。該表是假定地價(jià)的立體分布與建筑物價(jià)格的立體分布相同的情況下計(jì)算而得出的指數(shù)，是各層單位面積的指數(shù),，各層的樓地板面積不同時(shí),，各指數(shù)與該層的樓地板面積之積就形成該層的有效指數(shù)，但僅表示一般標(biāo)準(zhǔn),。根據(jù)建筑物所處地段與城市的不同,，表中樓層效用比率可作相應(yīng)調(diào)整，其適用范圍為近郊地區(qū)或同一供需圈內(nèi)相類似物業(yè),。由表1可知,，1樓的效用比率最高，以1樓為基準(zhǔn),，向下向下均逐層遞減,。

    3,、國內(nèi)外空間使用權(quán)評估方法的對比分析 
    A、相同點(diǎn) 
    對于地下空間權(quán)的評估方法,，無論國內(nèi)使用的收益法,、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)法，還是德國使用的史基墨滾動(dòng)法,，以及日本使用的樓層效用比率法,，基本思路均以較好確定的地上層為基準(zhǔn)，然后跟據(jù)地上層與地下層價(jià)格比率（效用比率）得出地下空間權(quán)價(jià)值,。 
    B,、不同點(diǎn) 
    地下空間權(quán)的評估，國內(nèi)評估界對其方法的使用及測算過程中參數(shù)的確定尚沒有完善的,、成文的理論標(biāo)準(zhǔn),，作業(yè)過程中估價(jià)師知識面的廣闊程度決定了測算結(jié)果的準(zhǔn)確程度和合理程度；對于國外的評估方法,，以日本,、德國為代表，其對地下空間權(quán)價(jià)值的確認(rèn)有了一定理論標(biāo)準(zhǔn),，但尚不完善,。 
    三、結(jié)語 
    近年來,，國內(nèi)地下空間開發(fā)利用發(fā)展迅速,，地鐵、地下商場,、地下停車場等多種形態(tài)物業(yè)出現(xiàn),，日益形成了土地空間權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓市場,，科學(xué),、規(guī)范地出讓空間的前提是如何科學(xué)量化空間權(quán)的價(jià)值，因此,，地下空間使用權(quán)評估具有理論意義,，更具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。 
    筆者認(rèn)為,，地下空間使用權(quán)價(jià)值評估主要為收益還原法,、剩余法、市場比較法,、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,，最適宜收益還原法或剩余法,。但無論采取哪種方法評估,，以下幾點(diǎn)內(nèi)容的非常值得關(guān)注,，且這幾項(xiàng)因素對價(jià)值的影響量化非常重要： 
    1、地質(zhì)及水文狀況,、地下深度等影響因素,；2、垂直區(qū)位的影響（包括上蓋物業(yè)）,；3,、地下建筑如人防費(fèi)等優(yōu)惠措施的影響；4,、容積率的影響,。