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中山分公司 羅舜銘

一、政策環(huán)境

1,、全國(guó)政策環(huán)境

（1）以“維穩(wěn)發(fā)展,、從嚴(yán)管理”為主基調(diào)

在今年3月兩會(huì)后，新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展做出多次表態(tài)：“在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的前提下,，新政府更加注重長(zhǎng)效機(jī)制的建立,，重點(diǎn)研究在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的背景下，如何加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記,、房地產(chǎn)稅收,、差別化信貸等手段,，并通過土地制度改革、保障房建設(shè)調(diào)整供需結(jié)構(gòu),，有效平衡經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與抑制投資投機(jī),。”

而在此前,，2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)了“中國(guó)樓市調(diào)控總基調(diào)不動(dòng)搖”,，打破了某些猜測(cè)樓市調(diào)控將放松的僥幸心理，釋放了政策在短期內(nèi)不會(huì)轉(zhuǎn)向,、限購(gòu)令在短期內(nèi)不會(huì)取消的從緊信號(hào),。

（2）新“國(guó)五條”與房產(chǎn)稅是上半年調(diào)控政策重點(diǎn)

新國(guó)五條的出臺(tái)。2013年2月20日出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策“國(guó)五條”中穩(wěn)定房?jī)r(jià)的新政包括完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制,、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房,、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè),、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五項(xiàng)內(nèi)容,，這表明了政府對(duì)2013年的房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持“維穩(wěn)與從緊”的方向。其中二手房交易過戶嚴(yán)格執(zhí)行二手房個(gè)人所得稅20%的收取方式,、部分高房?jī)r(jià)城市將提高二套房首付等具體的新政措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來不少的恐慌性情緒,，引起了交易市場(chǎng)3月份的波動(dòng)。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的擴(kuò)圍,。2013年5月24日,，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍,，預(yù)示著房產(chǎn)稅將會(huì)成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的一股重大力量,。

2、地方政策環(huán)境

（1）《中山市閑置土地處置實(shí)施辦法》正式出臺(tái)

《中山市閑置土地處置實(shí)施辦法》2013年4月15日正式出臺(tái),，其明確規(guī)定土地閑置滿一年的,，將按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；土地閑置兩年的,，土地使用權(quán)將依法收回,。該《辦法》進(jìn)一步明確了對(duì)閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、處置程序及辦法,，可操作性更強(qiáng),，該《辦法》明確指出動(dòng)工開發(fā)是指依法取得施工許可證后，進(jìn)場(chǎng)施工并達(dá)到一定開發(fā)要求,。需挖深基坑的項(xiàng)目,，基坑開挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁,；其他項(xiàng)目,，地基施工完成三分之一。

對(duì)閑置土地的處置以及執(zhí)行的力度加大,，將會(huì)促使開發(fā)商加快開發(fā)和報(bào)建,，將會(huì)有更多的房屋進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)而影響供求關(guān)系及房?jī)r(jià)走勢(shì)。

（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)上調(diào),，增大開發(fā)建設(shè)成本

2013年3月，中山上調(diào)樓盤城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),，收費(fèi)基準(zhǔn)由1500上調(diào)至3500元,。業(yè)內(nèi)人士指出，公建配套建設(shè)費(fèi)的增加,，將直接提高新建項(xiàng)目的建筑成本,，每平方成本增加超過200元，這將大大提高開發(fā)商的開發(fā)建造成本,，并將會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而轉(zhuǎn)嫁至購(gòu)房者身上,。

注：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，是指按城市總體規(guī)劃要求,，為籌集城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金所收取的費(fèi)用,，它按建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積計(jì)征，其專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市共用設(shè)施建設(shè),，包括城市道路,、橋梁、公共交通,、供水,、燃?xì)狻⑽鬯幚?、集中供熱,、園林、綠化,、路燈,、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施的建設(shè)。

（3）新版《中山市商品房買賣合同》出爐,，開發(fā)樓盤需綜合驗(yàn)收合格才能交房

中山于2013年6月1日起正式啟用新《商品房買賣合同》,。新舊兩版《商品房買賣合同》兩個(gè)范本區(qū)別在于第八條第一款交付部分做了修改。此前的合同中交付期限有四項(xiàng)可供選擇分別是：經(jīng)驗(yàn)收合格,、經(jīng)綜合驗(yàn)收合格,、經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格、或者雙方自行約定。在實(shí)際交樓標(biāo)準(zhǔn)中,，開發(fā)商一般都選擇約束相對(duì)較少的自行約定方式,，經(jīng)建設(shè)、監(jiān)理,、施工,、勘察、設(shè)計(jì)五個(gè)單位驗(yàn)收合格即可交房,。新版合同范本要求出賣人在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù),，取得《中山市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》才能交房。

新版合同增加了驗(yàn)收的難度,，建設(shè)行政主管部門驗(yàn)收就不僅僅是對(duì)建筑主體部分的驗(yàn)收,，還有對(duì)相關(guān)配套的驗(yàn)收，這對(duì)保障購(gòu)房者的權(quán)益更有利,，也對(duì)開發(fā)商的開發(fā)模式造成影響,。新版合同的出臺(tái)，也將導(dǎo)致開發(fā)商資金回流周期加長(zhǎng),，增加融資成本,。

二、2013年上半年中山市土地市場(chǎng)情況

1,、土地供應(yīng)情況

2013年上半年雖歷經(jīng)國(guó)家政策的再一次調(diào)控,，但對(duì)土地市場(chǎng)卻沒有起到冷卻作用。相反的,，各地依賴土地財(cái)政的狀況表現(xiàn)得更明顯了,。2013各地推地力度勝于去年，土地成為地方政府越發(fā)依賴的重要財(cái)政來源,。中山作為三線城市,，土地市場(chǎng)則表現(xiàn)一般，火候仍然不足,，與樓市量?jī)r(jià)穩(wěn)增的態(tài)勢(shì)相比,，依舊沿襲不溫不火的一貫作風(fēng)。

2013年上半年中山土地市場(chǎng)供應(yīng)地塊共計(jì)68宗,，面積達(dá)190.45萬㎡,，分別同比去年少了10宗、43.6萬㎡,，相比2012年,，2013年整個(gè)上半年供應(yīng)趨勢(shì)平穩(wěn)，增長(zhǎng)速度緩慢,，市場(chǎng)熱度不高,。

2,、土地成交情況

2013上半年中山土地成交共計(jì)58宗地塊，其中商業(yè)用地8宗,、商業(yè)住宅用地10宗,、工業(yè)用地38宗、住宅用地2宗,，面積達(dá)167.97萬㎡,。在政府推地力度不強(qiáng)的情況下，中山土地市場(chǎng)的成交熱情依然不高,。

各鎮(zhèn)區(qū)土地成交方面,，火炬開發(fā)區(qū)在上半年成交12宗地塊，面積669559㎡位列第一名,；東升鎮(zhèn),、南朗鎮(zhèn)、三角鎮(zhèn)分別成交5宗地塊并列第二名,，面積分別是99837㎡、157934㎡,、43977㎡,；東鳳鎮(zhèn)與東區(qū)成交4宗并列第三，面積分別是98699㎡,、8122.3㎡,。

土地成交價(jià)格方面，2013上半年中山土地成交金額共計(jì)22億元,，同比去年增長(zhǎng)10%,，但增長(zhǎng)趨勢(shì)不穩(wěn)定，其中非工業(yè)用地成交金額14.64億元,。2013上半年中山非工業(yè)用地土地成交均價(jià)4111元/㎡,，同比去年走勢(shì)向上。從數(shù)據(jù)圖可以看出,，上半年2,、4月份成交金額出現(xiàn)了一個(gè)“低潮”，但上半年5月,、6月地價(jià)的拉升也使得整個(gè)上半年的成交金額同比上漲,。值得一提的是，在單宗土地出讓成交中,，受珠海住房需求外擴(kuò)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的坦洲鎮(zhèn)拍出了中山的“新地王”,，龍光地產(chǎn)以1.89億人民幣拍得坦洲十四村的一宗商住用地，樓面地價(jià)達(dá)到2,417元/㎡,，一舉刷新了中山土地地面單價(jià)的記錄,。

三,、2013年上半年中山市商品房市場(chǎng)情況

1、供應(yīng)情況

2013年上半年中山樓市新建商品房新增以及房地產(chǎn)開發(fā)總量,，對(duì)比去年同期有所增長(zhǎng),。據(jù)中山市國(guó)土局統(tǒng)計(jì)，2013年上半年新建商品房新增量共計(jì)27221套,，同比2012年上半年上漲2.95%,，新增面積310.12萬㎡，占去年全年41.46%,。其中住宅24393套,，約278.3萬㎡，商業(yè)2471套,，約31.8萬㎡,。

2、成交情況

2013年上半年,，中山樓市上半年商品房成交共計(jì)41895套,，同比2012年上半年上漲了42.4%；上半年商品房面積共計(jì)4325703㎡,，同比2012年上半年上漲38.9%,。2013年上半年與2012年上半年對(duì)比，更是有明顯的增幅,，光是2013年的4月清明節(jié)淡季成交量就比2012年前5個(gè)月都高,。

在限價(jià)令以及多方面調(diào)控的背景下，中山市2013年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展依然,，成交量節(jié)節(jié)攀升,，市場(chǎng)發(fā)展前景走出陰霾，逐步明朗,。

2013年上半年中山純住宅成交34168套,，同比2012上半年上漲了42.7%，占據(jù)商品房總成交的84.6%,，剛需與調(diào)控的短暫放松使住宅成交依然是不同用途房地產(chǎn)中最為活躍的,。商業(yè)方面半年共計(jì)成交2663套，同比上漲22.6%,，占據(jù)總成交6.3%,，盡管商業(yè)地產(chǎn)依然呈現(xiàn)一定增長(zhǎng)勢(shì)頭，但相對(duì)比火熱的住宅市場(chǎng),，其成交顯得相對(duì)低調(diào),。車庫(kù)物業(yè)成為了2013年上半年商品房成交的“黑馬”， 2013年上半年車庫(kù)共計(jì)售出4402套(僅車庫(kù)),，占據(jù)商品房成交的11%,，其中板芙鎮(zhèn)的尚美居,、金澳華庭、東升鎮(zhèn)的麗景名筑,、西區(qū)的大信新家園,、沙溪鎮(zhèn)的譽(yù)花園等樓盤對(duì)小區(qū)車位的清銷共同造成了這一現(xiàn)象。

上半年商品房成交均價(jià)約6061元/㎡,，與2011年全年均價(jià)相當(dāng),。自2005年以來，除了2008年金融危機(jī)房地產(chǎn)行業(yè)受創(chuàng),，成交量受到一定震蕩下跌以外,，無論是成交金額還是均價(jià)整體趨勢(shì)都是向上的。如果2013年下半年仍以當(dāng)下狀態(tài)穩(wěn)定發(fā)展,，房?jī)r(jià)或會(huì)持續(xù)緩慢走高,。

從2012與2013商品房成交均價(jià)走勢(shì)對(duì)比圖可以看出，2013年上半年的每一個(gè)月商品房均價(jià)皆高于2012年,。但相比于漲幅較大的成交量,，成交均價(jià)的上漲趨勢(shì)顯得十分微弱，“成交量不低,，市場(chǎng)價(jià)格不高”是中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)“怪現(xiàn)象”,，這主要是由于隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人口的遷入，中山市在房地產(chǎn)需求不斷釋放的同時(shí),，其新增供應(yīng)量與庫(kù)存量依然是十分充足的，在西區(qū)彩虹規(guī)劃區(qū),、博愛一路片區(qū)以及沙崗片區(qū)等多個(gè)區(qū)域依然有大量的未開發(fā)的商業(yè)住宅用地成為解決供求關(guān)系的“后備子彈”,，這主要得益于歷史上對(duì)中山市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)與消耗量不大。但隨著市場(chǎng)的成熟和深入,，庫(kù)存量會(huì)被逐步消化,，中山市房地產(chǎn)的的供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)是需警惕的。

3,、商品房存量情況

2013上半年底中山商品房庫(kù)存套數(shù)共計(jì)113659套,，相比2012年底的128443套僅消化了14784套；商品房庫(kù)存面積共計(jì)866.6萬㎡,，相比2012年底的993.4萬㎡消化了126.8萬㎡,。其中，截至上半年底住宅庫(kù)存套數(shù)共計(jì)46665套,，相比2012年底56352套僅消化了9687套,，不足1萬套；住宅庫(kù)存面積則達(dá)640.1萬㎡,，相比2012年底718 .9萬㎡僅消化78.8萬㎡,。

從商品房存量的區(qū)域分布上看,，住宅庫(kù)存火炬開發(fā)區(qū)以5633套，面積789876.6㎡位居榜首,；坦洲鎮(zhèn)4863套,，面積504401㎡位居第二；石岐區(qū)4013套,，面積584565.62㎡位居第三,。商業(yè)庫(kù)存東區(qū)以1668套，面積312160.52㎡排行第一,；坦洲鎮(zhèn)1387套,，面積160877.72㎡第二；火炬開發(fā)區(qū)1105套,，面積2048251.38㎡第三,。

四、2013年下半年樓市展望

在經(jīng)濟(jì)層面上,，2013年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然存在諸多不穩(wěn)定因素,，在政策層面上，“新國(guó)五條”的出臺(tái)表明2013年的房地產(chǎn)調(diào)控依然會(huì)從緊,，即便如此,，中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)在上半年依然呈現(xiàn)較強(qiáng)的復(fù)蘇勢(shì)頭，成交量明顯高于過去兩年同期,，成交價(jià)格都有一定程度的漲幅,，這為下半年的市場(chǎng)奠定了較好的基礎(chǔ)，也一定程度上說明上半年在政策與經(jīng)濟(jì)層面上的變動(dòng)并沒有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成實(shí)質(zhì)性影響,。

《中山市閑置土地處置實(shí)施辦法》的出臺(tái)將會(huì)大大減少開發(fā)商囤積土地,、閑置土地的機(jī)會(huì)，從而增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)量與供應(yīng)量,，以緩解供需矛盾從而平衡房地產(chǎn)市場(chǎng),，但隨著中山市的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)格的吸引力以及中深通道建設(shè)等因素的影響,，中山的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力將會(huì)被逐步發(fā)掘,，需求的增長(zhǎng)速度會(huì)跟上甚至超越供給的速度，越來越多的人口遷入將會(huì)大大增加和釋放房地產(chǎn)的剛性需求,，而愈發(fā)成熟的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場(chǎng)環(huán)境將會(huì)吸引越來越多的投資需求,，越來越多的大型開發(fā)商的進(jìn)入就恰恰證明了中山市市場(chǎng)的不斷開放與發(fā)展。

因此,，預(yù)測(cè)下半年中山市樓市將會(huì)繼續(xù)發(fā)展,、上升，雖然在經(jīng)濟(jì)與政策層面上都缺乏積極的因素,，但整體來說中山的房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)下,，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理不斷成熟,、居住以及投資需求不斷釋放，2013年下半年中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)迸發(fā)活力,，成交量會(huì)平穩(wěn)增加,，而成交價(jià)格方面的明顯上漲將需要一定的時(shí)間來逐漸表現(xiàn)。