佛山分公司 吳麗娟、李猛
1,、古建筑的相關概念
中國古建筑經(jīng)過幾千年的不斷形成,、發(fā)展,、成熟,、演變的過程,，已成為世界上獨具風格的建筑體系,。在人類文明史上,，唯獨中國文明的建筑是以木結(jié)構為主,，并影響到東亞,、東南亞，成為東方建筑的代表,。
以木構為特點的中國古代建筑在數(shù)千年的歷史發(fā)展中,，取得了很高的技術和藝術成就，是一份珍貴的文化遺產(chǎn),，不僅是現(xiàn)存的文物古建筑應該保存,，現(xiàn)代社會中，在一定條件下合法合理的仿古建筑也值得發(fā)揚,。
1.1中國古建筑的特點
引用建筑學泰斗梁思成老先生的一段話：“我國建筑,，向以木料為主要材料,。其法以木為構架，輔以墻壁,，如人身之有骨節(jié),，而附皮肉。其全部結(jié)構,，遂成一種有機的結(jié)合,。然木之為物，易朽易焚,，于建筑材料中,，歸于‘非永久材料’之列，較之鐵石,，其壽殊短,；用為構架，一旦焚朽,，則全部建筑,，將一無所存，此古木建筑之所以罕而貴也,。然若環(huán)境適宜,，保護得法，則千余壽命,，固未嘗為不可能”,。
從上面這段話可簡要概括出目前中國古建筑的主要特點：以木為主要建筑材料；結(jié)構原則主要為梁柱式,；一般使用年限較短,，保養(yǎng)得好則可延長使用年限(長的可視為無限年)；存世數(shù)量不多,；保養(yǎng)情況一般,；價格較貴。
1.2中國古建筑的分類
按建筑風格劃分：建筑具有表達精神意識的作用,，在不同的時代則有不同的建筑風格,。建筑風格的表現(xiàn)可以是多方面的：建筑的式樣、建筑的整體造型,，甚至是局部建筑構件的尺度等,，都可以反應出一個時代特有的氣度和文化特征。
按文化層次劃分：中國古代文化形態(tài)大體分為三個層次,，官文化,、士文化、俗文化。官文化在建筑上表現(xiàn)為莊重,、威嚴,，以體現(xiàn)官府的權力，建筑物嚴格按等級制度進行規(guī)劃建設,；士文化在建筑上則體現(xiàn)為文人們高雅的審美追求,，主要有私人園林、文人宅第,、書院,、書樓、風景建筑等,；俗文化則表現(xiàn)為民間對美好生活的向往,，建筑主要有民居、祠堂,、會館,、店鋪、民間寺廟等,。
按地域文化劃分：中國古建筑有明顯的地域特征,，各地的建筑有各自的特點，表達著各自的文化,。在主體建筑結(jié)構上,，北方建筑起源于“土”，南方的建筑起源于“木”,。除了地理,、氣候、材料,、構造對其產(chǎn)生的影響外,，還有文化的因素。
按建筑式樣劃分：大的方面可以分為民居建筑,、宗教建筑,、戲園戲臺、園林等,。其中民居建筑按式樣又可分為合院式,、天井式、窯洞式,、干欄式、土樓式,、碉樓式,、氈包式等；宗教建筑的主建筑一般為宮殿式，次建筑一般為硬山式,，其中佛教建筑中有塔,。
按構架體系劃分：中國古建筑以木構架為主要結(jié)構體系。在這一體系中,，又有抬梁式,、穿斗式、井幹式三種不同的結(jié)構方式,。除此之外,，木架構結(jié)構還可建造三角、正方,、五角,、六角、八角,、圓形,、扇形、田字及其他特殊平面建筑和多層樓閣,。
按是否文物劃分：即分為文物古建筑和非文物古建筑,。根據(jù)《中華人民共和國文物保護法》中的相關條款，國有不可移動文物不得轉(zhuǎn)讓,、抵押,；建立博物館、保管所或者辟為參觀游覽場所的國有文物保護單位,，不得作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營,。非國有不可移動文物不得轉(zhuǎn)讓、抵押給外國人,。非國有不可移動文物轉(zhuǎn)讓,、抵押或者改變用途的，應當根據(jù)其級別報相應的文物行政部門備案,；由當?shù)厝嗣裾鲑Y幫助修繕的,，應當報相應的文物行政部門批準。
2,、中國古建筑評估概況
在社會經(jīng)濟和文化飛速發(fā)展的今天,，對古代歷史文化遺產(chǎn)的保護和繼承日益重要，受到全社會越來越多的重視,。于是從古建筑設計,、到古建筑開發(fā)建設、運營以及古建筑的交易,、評估等每一個領域,，都需要有完善的體系,、專業(yè)的技術和專業(yè)的人才。對于古建筑評估領域,，存在著古建筑個體差異極大,，市場上很難找到可類比的項目；古建筑的建筑結(jié)構及建筑工藝上蘊含著藝術成份,，一般造價較高,；古建筑的耐用年限不能按照普通房地產(chǎn)的去折舊等等情況；目前國內(nèi)少數(shù)城市受市場推手的影響,，古建筑交易政策放開,，對評估亦有所啟發(fā)，但每一套古建筑都是一段歷史,，有其特有的文化和藝術價值,，這正是古建筑評估的難點和引發(fā)思考之處。
2.1古建筑評估的一般目的
房地產(chǎn)評估的目的有很多,，但古建筑作為一種特殊的房地產(chǎn),，在法律上和評估技術上都受到一些制約。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,，目前關于古建筑評估的市場主要出現(xiàn)在以下交易和城市改造兩個領域,。
交易：目前國內(nèi)少數(shù)城市已開放了古建筑交易市場，然而由于古建筑個體差異極大,，市場上很難找到可類比的項目,，一般買方或賣方很難掌握其真正的價值；
城市改造：經(jīng)濟的快速發(fā)展也加快了中國的城市化建設進程,，各地的舊城改造如火如荼,；在城市改造中，散落民間的非文物古建筑受到了極大的威脅,，是拆是保,？拆要如何補？保要如何投資建設,？其間都會涉及到價值評估,。
2.2影響古建筑價格的因素
古建筑也是房地產(chǎn)，也存在影響其價值的因素,。除了影響普通房地產(chǎn)價值的社會因素,、經(jīng)濟因素、制度政策因素等外部因素,，其自身因素對其價值影響更為復雜,。區(qū)域因素中包括位置、交通,、環(huán)境,、外部配套設施等,，其中環(huán)境對其影響較大；實物因素包含建筑的規(guī)模,、結(jié)構、空間布局,、設備,、裝修、外觀,、完損程度,、通風采光、保溫隔熱,、防水等,，對于古建筑而言，還應當包含材質(zhì)和工藝,。
2.2.1古建筑周邊的古環(huán)境
建筑與環(huán)境的關系密不可分,。大多數(shù)古建筑都是在城鎮(zhèn)或村落的群體之中，而古代城鎮(zhèn),、村落的特點是房屋密集街巷狹窄,，建筑就在密集的群落中相互依存。現(xiàn)今有些地方在保護古建筑的時候卻把古建筑周邊變成了現(xiàn)代氛圍濃厚的區(qū)域,，比如做廣場或停車場,，使古建筑脫離了其原應存在的古環(huán)境，即失去了其文化氛圍,，沒有了這種氛圍,，古建筑本身的文化價值便大打折扣。
2.2.2古建筑的材質(zhì)和工藝
中國古建筑主要使用的是木,，也有磚,、土、石等其他材料,，在不同的地理氣候條件下,，古建筑的用材也非常多樣化。木材既做結(jié)構材料,，也可做圍護和裝飾材料,，結(jié)構用材一般用杉木或楠木等樹型較直、韌性好的材料,，裝修等用材則用樟木,、櫸木等材質(zhì)較硬、紋理細,、易雕刻的木材,；石材多用于裝飾,，有宮廷建筑所采用的石雕裝飾，有南方盛產(chǎn)石材區(qū)域的古民居建筑中的石地板,、石墻等粗加工石料等等,。上述所有的建筑材料中，哪怕是用于建筑結(jié)構的同一處,，由于用料不同,，其造價有著天壤之別。再者是工藝上的差別,，中國古建筑雕梁畫棟,、亭臺水榭，于細微處見真功夫,；比如同樣一扇窗,，有無雕刻、雕功如何,、甚至雕刻出自哪位名家之手,，都會對價值產(chǎn)生較大影響。
2.3各種評估方法的使用及注意
古建筑,，說到底它也是建筑物,，具備房地產(chǎn)的屬性，也可以適用房地產(chǎn)評估的一般方法,。但是由于其歷史久遠,、現(xiàn)存數(shù)量少、特異性大,，而且兼具文物的屬性,，在價值成分中除了本身的經(jīng)濟價值，還有文化價值與藝術價值,，所以在采用房地產(chǎn)評估的一般方法去評估古建筑的價值時,，有許多細節(jié)需要注意；但實際操作起來,，似乎每種方法對于評估古建筑而言都不是那么恰如其分,，在運用這些方法的同時，我們也嘗試摸索更為適合的評估方法,。
2.3.1市場比較法
從估價方法的選用上來看,，如果條件許可，市場比較法是最能體現(xiàn)建筑物公開市場價值的評估方法,。運用市場比較法的前提條件是有一定數(shù)量的類似成交案例,。對于古建筑的評估來說，這一點是比較難的,。但隨著市場的逐漸放開和相應政策的出臺,，我國某些區(qū)域?qū)τ诠琶窬拥慕灰字饾u增多,，對于同區(qū)域的這一類古民居建筑，我們可以適當?shù)牟捎檬袌霰容^法去評估其價值,。
采用市場比較法首當其沖要選擇可比實例,、建立統(tǒng)一的比較基礎。對于區(qū)域內(nèi)分布較少或者個體差異極大的古建筑顯然不適用,。前述提到,，目前國內(nèi)少數(shù)城市政策放開，交易量較多,，那么在這樣一個特定的市場里，我們應先按照普通房地產(chǎn)選取可比實例的要求進行選擇,，當然在區(qū)域既定的前提下,，這個選擇僅限在物質(zhì)實體可比上，因為每個古建筑的文化和藝術價值是不盡相同的,，所以我們認為應該先就區(qū)域狀況,、物質(zhì)實體狀況等進行修正、調(diào)整,，再來單獨考慮其文化和藝術價值所在,。
在選定了可比案例、建立了比較基準的基礎上,，下一個重點問題是選擇比較因素并做修正調(diào)整,。但是古建筑的風格多樣，建筑樣式千變?nèi)f化,，在選擇比較因素時我們要根據(jù)估價對象與可比實例間的主要差異以及對價值影響較大的因素去考慮,，修正調(diào)整的幅度也還是要從大量的市場交易數(shù)據(jù)中提煉出某種比較因素對于各類型古建筑的價值影響程度。
2.3.2成本法
在采用成本法時,，因為古建筑的建筑材料,、工藝等對其價值影響較大，一般使用重建價格標準,。同時,，我們在考慮工期、建安成本,、利潤,、相關稅費等也要有別于普通房地產(chǎn)。
關于建安成本,，前文說到建筑材料和工藝的不同對古建筑價值有較大的影響,。在建設過程的費用方面，比如人工,，中國古代沒有建筑學科,、沒有建筑師,，只有工匠。也沒有成體系的古建筑理論流傳下來,，目前國內(nèi)古建筑設計,、建造都是相當緊缺人才的行業(yè)，人力成本自然較高,。同樣,，在建設過程當中的管理費用、其他不可預見費用等都會與普通房地產(chǎn)有較大差異,。
關于折舊,，如果從普通房地產(chǎn)折舊的角度去考慮，存世的古建筑幾乎都早已沒有價值,，但事實上他們不僅有價值,，而且經(jīng)濟價值極高，這正是由于古建筑具備文物的屬性,。按文物界“十清不如一明”的說法,，存世時間越久遠其價值也就越高，在我們看來,，這個價值則應該是歷史文化賦予古建筑的價值,，如果剝離這一價值，則在用成本法評估時考慮的應該是“品相”,，即古建筑保存是否完好,。
開發(fā)建設過程中涉及到的各種費用、稅費等,，也要有別與普通房地產(chǎn),，應當參考與古建筑開發(fā)利用相關的法律法規(guī)等進行操作。
2.3.3假設開發(fā)法
這種方法多半用于待修繕的古建筑價值評估,，大的思路是修繕完成后的古建筑價值減去修繕成本,。從理論上講，假設開發(fā)法是成本法的倒算,，而且在使用假設開發(fā)法去評估古建筑時,，修繕完成后的古建筑價值的確定和修繕成本的確定使我們又回歸到了前述比較法和成本法。在使用假設開發(fā)法對修繕古建筑的評估過程中,，我們還要考慮到還原歷史原貌的問題,，不能人為的改變該古建筑原來存在的古環(huán)境。這樣也使得在針對不同的項目時,，我們在建安成本的確定上還要仔細斟酌,。
2.3.4收益法
現(xiàn)存的古建筑中有許多用做博物館、旅游景點、書院茶樓,、文化會所等商業(yè)經(jīng)營性物業(yè),，并具有相應的收益能力。對于有收益或有潛在收益的古建筑房地產(chǎn),，可以采用收益法進行評估,。
在對古建筑用做商業(yè)物業(yè)的評估中，我們認為古建筑的收益是其單純房地產(chǎn)價值,、文化價值和藝術價值共同作用而產(chǎn)生的收益,，不必刻意去剝離，除非要單獨評估其中的某一種價值,。而且這種整體的收益正是我們能捕捉到的最真實反映古建筑價值的市場信息,，刻意剝離反而容易產(chǎn)生較大偏差。反而報酬率是較難從市場上直接得到的,，我們認為可以采用累加法或插入法,，但通常來說古建筑的投資風險較普通房地產(chǎn)要高，其報酬率也應該有很大不同,。
關于收益年限，要視古建筑的維護保養(yǎng)情況而定,。一般古建筑只要保養(yǎng)得當,，可以有百余年甚至千余年的壽命，且年代越長的古建筑其經(jīng)濟價值越高,。因此在采用收益法時可以將收益年限視為無限年,。
2.3.5借鑒無形資產(chǎn)評估方法開展對古建筑的評估
以上所述的各種評估方法中，共同指向了一個焦點問題,，即依附于古建筑的文化價值和藝術價值,。無疑，這也是造成古建筑難以采用普通房地產(chǎn)評估方法去操作的真正原因所在,?？紤]無形資產(chǎn)的價值體現(xiàn)在無形資產(chǎn)所擁有的超額獲利能力，這一點與古建筑的文化和藝術所帶來的超額獲利能力極為相似,。所以對于古建筑的文化和藝術價值,，可以參照資產(chǎn)評估中的無形資產(chǎn)評估方法去進行操作，其中用收益法評估無形資產(chǎn)價值中的分成率法和要素貢獻法有較大的參考意義,。
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