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成都分公司  楊雯娟

在我們評估工作中，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值往往難以把控,。對于商業(yè)物業(yè)價(jià)值的評估,，我們需要對估價(jià)對象的區(qū)域,、個(gè)別因素有較為充分的了解,，才能通過這些因素去判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值,。本文將以成都市青石海鮮城為例,，對商業(yè)物業(yè)價(jià)值進(jìn)行分析,。

一,、成都市青石海鮮城簡介

成都市青石海鮮城位于成都市中心城區(qū),，錦江區(qū)上普·財(cái)富中心1層，屬鹽市口——春熙路商圈,。緊鄰青石橋海鮮市場,。青石海鮮城內(nèi)鋪設(shè)防滑地板，排水系統(tǒng),、電力供應(yīng)實(shí)施設(shè)備齊全,。青石海鮮城，主要以海鮮批發(fā)為主,，據(jù)調(diào)查,，青石海鮮城內(nèi)的商家多為青石橋海鮮市場業(yè)主提供貨源，為成都市海鮮批發(fā)的主要商業(yè)市場,。

二,、青石海鮮城物業(yè)價(jià)值分析

1、區(qū)域業(yè)態(tài)分析

青石海鮮城緊鄰成都市目前最大的海鮮批發(fā)市場——青石橋海鮮市場,。青石橋海鮮市場以海鮮零售及批發(fā)為主,。青石海鮮城作為新興的海鮮市場，市場內(nèi)主要以批發(fā)為主,，主要為青石橋海鮮市場,、各大酒店提供貨源,。部分業(yè)主是青石橋海鮮市場業(yè)主。現(xiàn)已成為老海鮮市場業(yè)主擴(kuò)大規(guī)模的較為理想的選擇,。

2,、青石海鮮城所臨道路狀況

青石海鮮城臨向陽街。向陽街為雙向兩車道,，路面較窄,，道路總長約180米。西北端聯(lián)通大業(yè)路,，東南面聯(lián)通青石橋南街,。大業(yè)路為成都市鹽市口商圈主干道，車流量,、人流量大,，青石橋南街為混合型主干道，車流量,、人流量較大,。

3、人流動(dòng)向

青石海鮮城大門前設(shè)有非機(jī)動(dòng)車停車場,。而非機(jī)動(dòng)車停車場的設(shè)立,，對于海鮮城來說，成為了海鮮的主要消費(fèi)者供應(yīng)基地,。據(jù)調(diào)查,，該停車場的主要使用者為周邊寫字樓辦公人員，在下班期間,，是青石海鮮城臨街商鋪的店主最繁忙的時(shí)間,，大多數(shù)人，會(huì)就近選擇購買海鮮,。

青石海鮮城正門正對青石橋海鮮市場后門,，青石橋海鮮市場為成都市規(guī)模最大的海鮮市場，客源量大,，同時(shí)也為青石海鮮城輸送了一部分消費(fèi)者,。

4、地段

李嘉誠說決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素,，第一是地段,，第二是地段，第三還是地段,。到底什么是地段呢,？與區(qū)位相比，地段一般指物業(yè)在街道中的位置，尤其是物業(yè)與相鄰街區(qū),、相鄰街道和建筑的關(guān)系,，關(guān)注的空間范圍比區(qū)位要小，是從微觀角度描述物業(yè)位置,。

對于青石海鮮城的商鋪從地段上可以分為幾種：①青石橋南街與向陽街相交十字路口處商鋪,、②臨主入口商鋪、③臨市場次入口,、靠停車場出口商鋪,、④靠近主入口處內(nèi)鋪、⑤市場深處內(nèi)鋪,。

從圖中我們可以看出,，①號商鋪，位于十字路口出,，且臨青石橋南街,，青石橋南街人口一部分是由大業(yè)路去向青石橋海鮮市場，一部分是去向大業(yè)路,，人口流量大,，同時(shí)，有部分人口流量向青石海鮮城,，因此,，①號商鋪接受的人口流量是最大的；②號商鋪位于主入口旁,，且靠近青石橋南街，人流主要來自于青石橋南街,，另一部分由青石海鮮城流出,，較少一部分則來自于市場內(nèi)部，因此,，②號商鋪的人流量是僅次于①號商鋪的,；③號商鋪位于兩個(gè)次入口之間，人流主要來自于青石橋南街,、青石海鮮城及市場內(nèi)部分消費(fèi)者,，可看出，有部分消費(fèi)者會(huì)在②號商鋪消費(fèi),，從而再流向③號商鋪的消費(fèi)者與②號相比就有所減少了,，因此，③號商鋪人流量次于②號商鋪,。未能在①,、②、③號商鋪購買到商品的消費(fèi)者會(huì)考慮進(jìn)入市場內(nèi)部，因此,，市場入口處所接受到的消費(fèi)者是最多的,，只有較少一部分消費(fèi)者會(huì)選擇進(jìn)入市場里面消費(fèi)，故⑤號（市場深處）商鋪人流量最小,。

5,、個(gè)別因素

對于青石海鮮城商鋪來說，其面積均較小,，建筑面積大約在15—30㎡之間,，因此影響其商鋪價(jià)值的個(gè)別因素最重要的有兩個(gè)，第一是開間進(jìn)深,，第二是層高,。

①號商鋪，兩面臨街,，其中臨向陽街面開間約5米,，進(jìn)深約3米，臨青石橋南街面開間約2米,，層高約6米,；

②號商鋪，一面臨向陽街,，開間約3米,，進(jìn)深約3米，層高約6米

③號商鋪,，一面臨向陽街,，兩面臨市場內(nèi)通道，臨向陽街面開間約5米,，進(jìn)深約3米,；層高約6米；

④號商鋪,，兩面臨市場內(nèi)通道,，開間約3米，進(jìn)深約3米,，層高約3米,。

⑤號商鋪，一面臨市場內(nèi)通道,，開間約3米,，進(jìn)深約3米，層高約3米,。

可看出,，從個(gè)別因素上,，①號商鋪與③號商鋪相當(dāng)，其次為②號商鋪,，再次為④號商鋪,，再者為⑤號商鋪。

6,、青石海鮮城租金調(diào)查情況

從中介及市場管理部門了解到,，青石海鮮城多為業(yè)主自主經(jīng)營，出租物業(yè)多為市場內(nèi)鋪,。市場內(nèi)鋪（⑤號商鋪）租金約270元/㎡·月,，市場主入口商鋪（④號商鋪）租金約350元/㎡·月，市場臨街商鋪（①,、②,、③號）為業(yè)主自主經(jīng)營，通過中介了解到,，對①,、③號市場需求者可接受租金約400元/㎡·月，②號商鋪可接受租金略低于①,、③號商鋪,。

對于商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，主要受到以上因素影響,，通過上述分析,，我們可得出以下結(jié)論，①號與③號商鋪的物業(yè)價(jià)值相當(dāng),，其次為②號商鋪,，作為市場內(nèi)鋪，④商鋪物業(yè)價(jià)值大于⑤號商鋪,。

在我們對商業(yè)物業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估的時(shí)候,，需根據(jù)商業(yè)物業(yè)的區(qū)域及個(gè)別因素進(jìn)行了解，從以上提到的區(qū)域因素,、個(gè)別因素及其他影響商業(yè)物業(yè)價(jià)值的因素進(jìn)行分析，盡量選取相同業(yè)態(tài),、同一商圈級別的可比實(shí)例,，再根據(jù)其各種因素情況對其進(jìn)行修正。我們同樣可以通過這樣的方法來驗(yàn)證我們的估價(jià)結(jié)果,。這樣我們才能對商業(yè)物業(yè)價(jià)值有一個(gè)較為合理的判斷,。