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成都分公司  楊雯娟

在我們評估工作中,，商業(yè)物業(yè)的價值往往難以把控。對于商業(yè)物業(yè)價值的評估,，我們需要對估價對象的區(qū)域,、個別因素有較為充分的了解，才能通過這些因素去判斷商業(yè)物業(yè)價值,。本文將以成都市青石海鮮城為例,，對商業(yè)物業(yè)價值進行分析。

一,、成都市青石海鮮城簡介

成都市青石海鮮城位于成都市中心城區(qū),，錦江區(qū)上普·財富中心1層，屬鹽市口——春熙路商圈,。緊鄰青石橋海鮮市場,。青石海鮮城內(nèi)鋪設(shè)防滑地板，排水系統(tǒng),、電力供應(yīng)實施設(shè)備齊全,。青石海鮮城，主要以海鮮批發(fā)為主,，據(jù)調(diào)查,，青石海鮮城內(nèi)的商家多為青石橋海鮮市場業(yè)主提供貨源，為成都市海鮮批發(fā)的主要商業(yè)市場,。

二,、青石海鮮城物業(yè)價值分析

1、區(qū)域業(yè)態(tài)分析

青石海鮮城緊鄰成都市目前最大的海鮮批發(fā)市場——青石橋海鮮市場,。青石橋海鮮市場以海鮮零售及批發(fā)為主,。青石海鮮城作為新興的海鮮市場，市場內(nèi)主要以批發(fā)為主，主要為青石橋海鮮市場,、各大酒店提供貨源,。部分業(yè)主是青石橋海鮮市場業(yè)主。現(xiàn)已成為老海鮮市場業(yè)主擴大規(guī)模的較為理想的選擇,。

2,、青石海鮮城所臨道路狀況

青石海鮮城臨向陽街。向陽街為雙向兩車道,，路面較窄,，道路總長約180米。西北端聯(lián)通大業(yè)路,，東南面聯(lián)通青石橋南街,。大業(yè)路為成都市鹽市口商圈主干道，車流量,、人流量大,，青石橋南街為混合型主干道，車流量,、人流量較大,。

3、人流動向

青石海鮮城大門前設(shè)有非機動車停車場,。而非機動車停車場的設(shè)立,，對于海鮮城來說，成為了海鮮的主要消費者供應(yīng)基地,。據(jù)調(diào)查,，該停車場的主要使用者為周邊寫字樓辦公人員，在下班期間,，是青石海鮮城臨街商鋪的店主最繁忙的時間,，大多數(shù)人，會就近選擇購買海鮮,。

青石海鮮城正門正對青石橋海鮮市場后門,，青石橋海鮮市場為成都市規(guī)模最大的海鮮市場，客源量大,，同時也為青石海鮮城輸送了一部分消費者。

4,、地段

李嘉誠說決定房地產(chǎn)價值的因素,，第一是地段，第二是地段,，第三還是地段,。到底什么是地段呢？與區(qū)位相比，地段一般指物業(yè)在街道中的位置,，尤其是物業(yè)與相鄰街區(qū),、相鄰街道和建筑的關(guān)系，關(guān)注的空間范圍比區(qū)位要小,，是從微觀角度描述物業(yè)位置,。

對于青石海鮮城的商鋪從地段上可以分為幾種：①青石橋南街與向陽街相交十字路口處商鋪、②臨主入口商鋪,、③臨市場次入口,、靠停車場出口商鋪、④靠近主入口處內(nèi)鋪,、⑤市場深處內(nèi)鋪,。

從圖中我們可以看出，①號商鋪,，位于十字路口出,，且臨青石橋南街，青石橋南街人口一部分是由大業(yè)路去向青石橋海鮮市場,，一部分是去向大業(yè)路,，人口流量大，同時,，有部分人口流量向青石海鮮城,，因此，①號商鋪接受的人口流量是最大的,；②號商鋪位于主入口旁,，且靠近青石橋南街，人流主要來自于青石橋南街,，另一部分由青石海鮮城流出,，較少一部分則來自于市場內(nèi)部，因此,，②號商鋪的人流量是僅次于①號商鋪的,；③號商鋪位于兩個次入口之間，人流主要來自于青石橋南街,、青石海鮮城及市場內(nèi)部分消費者,，可看出，有部分消費者會在②號商鋪消費,，從而再流向③號商鋪的消費者與②號相比就有所減少了,，因此，③號商鋪人流量次于②號商鋪,。未能在①,、②,、③號商鋪購買到商品的消費者會考慮進入市場內(nèi)部，因此,，市場入口處所接受到的消費者是最多的,，只有較少一部分消費者會選擇進入市場里面消費，故⑤號（市場深處）商鋪人流量最小,。

5,、個別因素

對于青石海鮮城商鋪來說，其面積均較小,，建筑面積大約在15—30㎡之間,，因此影響其商鋪價值的個別因素最重要的有兩個，第一是開間進深,，第二是層高,。

①號商鋪，兩面臨街,，其中臨向陽街面開間約5米,，進深約3米，臨青石橋南街面開間約2米,，層高約6米,；

②號商鋪，一面臨向陽街,，開間約3米,，進深約3米，層高約6米

③號商鋪,，一面臨向陽街,，兩面臨市場內(nèi)通道，臨向陽街面開間約5米,，進深約3米,；層高約6米；

④號商鋪,，兩面臨市場內(nèi)通道,，開間約3米，進深約3米,，層高約3米,。

⑤號商鋪，一面臨市場內(nèi)通道,，開間約3米,，進深約3米，層高約3米,。

可看出，從個別因素上，①號商鋪與③號商鋪相當,，其次為②號商鋪,，再次為④號商鋪，再者為⑤號商鋪,。

6,、青石海鮮城租金調(diào)查情況

從中介及市場管理部門了解到，青石海鮮城多為業(yè)主自主經(jīng)營,，出租物業(yè)多為市場內(nèi)鋪,。市場內(nèi)鋪（⑤號商鋪）租金約270元/㎡·月，市場主入口商鋪（④號商鋪）租金約350元/㎡·月,，市場臨街商鋪（①,、②、③號）為業(yè)主自主經(jīng)營,，通過中介了解到,，對①、③號市場需求者可接受租金約400元/㎡·月,，②號商鋪可接受租金略低于①,、③號商鋪。

對于商業(yè)物業(yè)的價值,，主要受到以上因素影響,，通過上述分析，我們可得出以下結(jié)論,，①號與③號商鋪的物業(yè)價值相當,，其次為②號商鋪，作為市場內(nèi)鋪,，④商鋪物業(yè)價值大于⑤號商鋪,。

在我們對商業(yè)物業(yè)價值進行評估的時候，需根據(jù)商業(yè)物業(yè)的區(qū)域及個別因素進行了解,，從以上提到的區(qū)域因素,、個別因素及其他影響商業(yè)物業(yè)價值的因素進行分析，盡量選取相同業(yè)態(tài),、同一商圈級別的可比實例,，再根據(jù)其各種因素情況對其進行修正。我們同樣可以通過這樣的方法來驗證我們的估價結(jié)果,。這樣我們才能對商業(yè)物業(yè)價值有一個較為合理的判斷,。