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深圳分公司  雷鳴

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民收入水平的進一步提高,，人們對旅游消費的需求進一步上升,，旅游業(yè)在國民經(jīng)濟的地位和作用越來越重要,。中國旅游業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟占重要地位的支柱產(chǎn)業(yè),。

在我國，景區(qū)所有權都歸國家所有,，由當?shù)卣砉芾?。由政府開發(fā)、建設景區(qū),，已經(jīng)跟不上市場的需求和經(jīng)濟發(fā)展的需要,，開始引進民營企業(yè)投資經(jīng)營景區(qū)。至1999年碧峰峽模式推出以后,，景區(qū)的所有權和經(jīng)營權分離,，現(xiàn)在景區(qū)的經(jīng)營權所有者主要有三種：一是國有企業(yè)（政府）享有經(jīng)營權,，二是民營企業(yè)享受經(jīng)營權，三是尚未來發(fā)的景區(qū),，尚無經(jīng)營權,。

對民營企業(yè)經(jīng)營的景區(qū)，一般的經(jīng)營模式是與政府簽訂合同,，以特許經(jīng)營,、承包、租賃等形式,，約定在一定期限內(nèi),，由企業(yè)投資建設并管理經(jīng)營景區(qū),，收取門票及獲得相關經(jīng)營收入,，定期向政府交納一定費用或按比例上交收入。

這些景區(qū)經(jīng)營企業(yè)在其經(jīng)濟活動中,，出于融資,、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等需要，有越來越多的評估需求,。而景區(qū)收費權作為旅游企業(yè)的主要權益形式,，是評估的重點資產(chǎn)，市場上有較多的景區(qū)收費權抵押案例,，甚至還出現(xiàn)了景區(qū)收費權的信托產(chǎn)品,。本文主要探討景區(qū)收費權評估的一些主要問題。

景區(qū)收費權作為一種無形資產(chǎn),，一般采用收益法進行評估,。在評估過程中，個人認為,，下列問題是評估過程中的重點,、難點，需要認真研究,、分析：

一,、明確評估對象與范圍

旅游景區(qū)的無形資產(chǎn)主要包括旅游景區(qū)經(jīng)營權、收費權,、商標權,、品牌、資源性無形資產(chǎn)（區(qū)位優(yōu)勢,、社會資源,、歷史文化內(nèi)涵等），這些無形資產(chǎn)從概念上講,，有包含,、重合關系,，評估時認真了解企業(yè)情況，分析其實際擁有的權益,，委托評估的資產(chǎn)是否屬于其所有,，不能將不屬于企業(yè)的權益作為其資產(chǎn)進行評估。

景區(qū)經(jīng)營企業(yè)一般只擁有景區(qū)經(jīng)營權和收費權,，其投資建設的景區(qū)房屋,、設施等資產(chǎn)一般也只擁有使用權，合同到期后需交給政府,。

經(jīng)營權是指企業(yè)獲取景區(qū)內(nèi)所有經(jīng)營收入的權力,，需要考慮的收入除門票收入外，還有景區(qū)內(nèi)的商品銷售,、照相,、餐飲、住宿,、停車場,、物業(yè)租賃等收入。而收費權僅僅是指企業(yè)獲取景區(qū)門票收入的權力,，收入范圍比經(jīng)營權小很多,。

另外，景區(qū)的經(jīng)營方式多種多樣,，有的實行一票制,，除門票外，內(nèi)部景點不另收取門票,，也有些景區(qū)除門票外,，一些景點另外收取門票，評估時需明確評估的是的哪些項目的收費權,。

二,、門票收入的預測

門票收入的預測需要關注景區(qū)收費標準、游客數(shù)量,。

（一）景區(qū)收費標準

我國景區(qū)的收費標準由政府審批,，針對不同人群，還有一定優(yōu)惠措施,，評估時需全面了解收費標準,。同時，景區(qū)因為經(jīng)營需要,，大多與旅行社進行合作,，旅行社組團游客實際支付的門票費用一般遠低于正式收費標準。

（二）游客數(shù)量的預測

1,、預測景區(qū)游客數(shù)量時,，首先要了解景區(qū)以往的經(jīng)營情況,，歷史的游客數(shù)量，分析發(fā)展趨勢,。還要了解景區(qū)內(nèi)旅游資源的級別和當前的開發(fā)程度,，景區(qū)所在位置的可進入性，景區(qū)內(nèi)的交通情況,，景區(qū)所面向的市場大小,，景區(qū)內(nèi)特色資源，管理水平,。分析景區(qū)所有地區(qū)旅游市場的發(fā)展,，景區(qū)所面臨的競爭。要在現(xiàn)實的基礎上進行分析預測,，不能盲目,。

2、同時,，游客數(shù)量的預測不能超出其容量,。任何一個景區(qū)不可能無限接待游客,，存在一定的容量,，受限于旅游心理（感知）容量，旅游資源容量,，旅游生態(tài)容量,，最主要的問題是容量超載與生態(tài)破壞。

景區(qū)容量主要與這些因素有關： 

（1）旅游區(qū)日空間總?cè)萘浚?/span>

（2）景點的可游覽面積,； 

（3）游客適宜游覽面積,，即平均每位游客占用的基本空間標準；

（4）風景旅游區(qū)每天的有效開放時間,；

（5）每位游客在風景旅游區(qū)內(nèi)的平均游覽時間,。 

（5）景點的瞬時環(huán)境容量； 

（6）整個風景旅游區(qū)的日周轉(zhuǎn)率,。

（7）旅游者的個人素質(zhì).

3,、要合理分析游客人群組成，即普通散客,、學生及老年人等優(yōu)惠人群,、旅行社團體游客的比例，結(jié)合對應的收費標準,、預測的游客數(shù)量才能得出合理的預測收入,。

4、注意政策的影響

隨著旅游需求的增長,，國內(nèi)景區(qū)門票不斷上漲,，收費較高,，民眾反響較大，政府開始逐步抑制景區(qū)門票的上漲,，分析預測時要考慮未來政策的影響,。

三、成本的分析預測

景區(qū)經(jīng)營企業(yè)的成本除一般的經(jīng)營,、管理費用,、稅費等外，主要是需上交政府的費用或收入分成,。

1,、分析企業(yè)正常經(jīng)營成本時應按其經(jīng)營模式、旅游項目的實際情況,，了解實際成本的組成,，不應簡單與收入作個配比來確定。同時,，也應注意與收入口徑一致,，如評估景區(qū)收費權時，收入只考慮景區(qū)門票收入,，成本也只能考慮景區(qū)的相關經(jīng)營成本,，而不能把商品銷售的成本計算在內(nèi)；或某個景點,、經(jīng)營項目收費權時,，不能把其他景點、經(jīng)營項目的成本計算在內(nèi),。

2,、上交政府的費用或收入分成

旅游資源是屬于政府的，不管通過何種形式取得經(jīng)營權,，都需要交政府一定的費用或收入分成,，這筆費用由企業(yè)與政府協(xié)商確定，一般只能按原有合同認定,，很難分析其合理性,。

遇到經(jīng)營合同對上交費用或收入分成未作明確的長期約定，而是約定按期協(xié)商確定時,，評估時需要進行預測,。由于合作模式、景區(qū)原始條件及企業(yè)投資額的不同,，市場上其他景區(qū)的相關費用標準無法作為預測的依據(jù),，評估時只能依據(jù)景區(qū)原來的費用標準作出合理假設。

四,、超額收益

通過前述分析,，由收入減去成本費用,、稅費就可以得出景區(qū)的凈收益，但這不是景區(qū)收費權的獨立貢獻,，還包含了其他生產(chǎn)要素的貢獻,，如景區(qū)建設的固定資產(chǎn)、人員等,，評估收費權時應將景區(qū)收費權貢獻的收益從景區(qū)凈收益中分離出來,，即分析景區(qū)收費權的超額收益，將該超額收益折現(xiàn)才能得出景區(qū)收費權的評估值,。

以上是個人對景區(qū)收費權評估的一點體會,，僅供大家參考。