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《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》建住房〔2006〕8號中明確要求房地產(chǎn)抵押價值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提供確定房地產(chǎn)抵押價值的書面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的,，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提供房地產(chǎn)抵押估價報告。目前各商業(yè)銀行在發(fā)放相關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款前,，絕大部分都要求貸款方委托專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值，以此作為核定發(fā)放貸款額度的依據(jù),。房地產(chǎn)評估機構(gòu)在評估委估房地產(chǎn)的抵押價值時,，其抵押貸款風(fēng)險類型較多，在房地產(chǎn)開發(fā),、銷售,、登記,、交易的每一個環(huán)節(jié)都面臨著一系列風(fēng)險,，因此，在評估執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)當(dāng)全面,、深入地了解和分析委估房地產(chǎn)可能存在的抵押風(fēng)險,，并在出具的房地產(chǎn)抵押估價報告中向金融機構(gòu)（放貸方）提出專業(yè)的風(fēng)險類型提示及防范控制意見。
作為專業(yè)房地產(chǎn)估價人員,，就執(zhí)業(yè)過程中可能存在的房地產(chǎn)抵押風(fēng)險類別及房地產(chǎn)抵押估價風(fēng)險預(yù)防提供一些個人觀點,。
一、 委估房地產(chǎn)抵押可能存在的風(fēng)險類型
1. 委估抵押房地產(chǎn)權(quán)屬風(fēng)險
委估房地產(chǎn)抵押估價時權(quán)屬一定要清晰無瑕疵,，已經(jīng)取得合法的權(quán)屬證書,，證明一旦委估房地產(chǎn)需要變現(xiàn)時，不存在因權(quán)屬瑕疵帶來的障礙和風(fēng)險,。
一般權(quán)屬瑕疵主要包括：
（1） 房屋權(quán)屬證件違規(guī)取得的（比如：在建工程未有建設(shè)方,、施工方、公正的第三方同時簽章確認(rèn)的債權(quán)債務(wù)文件,；沒有竣工但已經(jīng)拿到的《房屋所有權(quán)證》,；房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不符；房屋權(quán)屬證件所記載內(nèi)容,，如面積,、位置、產(chǎn)權(quán)人等與房地產(chǎn)實際情況不符等等）；
（2） 土地權(quán)屬證件違規(guī)取得的（比如：未繳納,、繳齊土地出讓金的情況下取得的《土地使用權(quán)證》,；房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不符；土地權(quán)屬證件所記載內(nèi)容,，如面積,、位置、產(chǎn)權(quán)人等與房地產(chǎn)實際情況不符等等）,；
（3） 房地產(chǎn)存在權(quán)屬糾紛或債權(quán)糾紛,；
（4） 由于土地允許閑置期限短于貸款期限而可能導(dǎo)致抵押土地被無償收回，使得土地使用權(quán)消失的同時,，抵押權(quán)也隨之消失,；
（5） 屬于幾人共用權(quán)利的房地產(chǎn)由其中一人用作抵押融資，而其他權(quán)利人未作書面承諾同意情況,；
（6） 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法規(guī)中規(guī)定不得設(shè)定抵押權(quán)的情形的或?qū)儆诩w土地等情況導(dǎo)致無法處置等,。
2. 委估抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力風(fēng)險
變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于不動資產(chǎn),，銷售過程復(fù)雜,，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金,。因此,，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時，由于房地產(chǎn)市場的不完備,，必然使投資者蒙受折價損失,。
一般變現(xiàn)能力風(fēng)險主要包括：
（1） 房地產(chǎn)的通用性風(fēng)險（指委估房地產(chǎn)的用途是否具有多用性，是否具有法定用途以外的用途,，通用性的高低會直接影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力,；用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄,，越不容易找到買者,，變現(xiàn)能力越弱。例如,，廠房比住宅的變現(xiàn)能力弱,；特殊廠房比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱；高檔住宅（如別墅）比普通商品住宅的變現(xiàn)能力弱,。
（2） 房地產(chǎn)分割轉(zhuǎn)讓性風(fēng)險及獨立使用性風(fēng)險,；
（3） 指面積、規(guī)模,、體量較大的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓及分割轉(zhuǎn)讓時存在的風(fēng)險,。主要指面積,、規(guī)模、體量較大的房地產(chǎn)的總體價值大,，對購買人資金較要求高,，轉(zhuǎn)讓時可能會分割轉(zhuǎn)讓，特別注意委估房地產(chǎn)存在的不可分割轉(zhuǎn)讓風(fēng)險,，以及分割后不具獨立使用性的風(fēng)險,。
（4） 快速變現(xiàn)或強制變現(xiàn)帶來的風(fēng)險；
（5） 變現(xiàn)房地產(chǎn)具有價值量大,、不可移動性,、獨一無二性等特性，加之房地產(chǎn)市場信息不對稱等因素,，使得房地產(chǎn)的交易要花費相當(dāng)長的時間,。如果要快速或者強制變現(xiàn)，只有相當(dāng)幅度的降價,。所以要提醒由于快速或強制變現(xiàn)所帶來的折價風(fēng)險,。
3. 估價人員對委估房地產(chǎn)抵押價值的判斷風(fēng)險
房地產(chǎn)抵押價值的判斷，是指房地產(chǎn)估價人員根據(jù)估價目的,，遵循公認(rèn)的估價原則,，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn),，經(jīng)過實地查看與市場調(diào)查,，對委估房地產(chǎn)的區(qū)位、權(quán)益,、實物及市場供求等影響其價值的因素進行綜合分析之后,，采用適當(dāng)?shù)脑u估方法進行認(rèn)真的分析和測算,，以此確定委估房地產(chǎn)在估價時點的公開市場價值,，再確定委估房地產(chǎn)的抵押價值。
（1） 房地產(chǎn)估價人員在估價時點對委估房地產(chǎn)進行價值評估時,，由于主觀因素或者客觀要素的制約,往往對其價值體現(xiàn)的特征及相關(guān)方面分析不夠全面,，大量的制約因素未被充分考慮；
（2） 較強的主觀意愿影響對房地產(chǎn)客觀市場價值的評估,；
（3） 人為因素的影響（如金融機構(gòu),、或者委托方對委估房地產(chǎn)有過高的期望值，并把這種意愿強加于評估人員）,；
（4） 市場客觀因素影響房地產(chǎn)估價人員對房地產(chǎn)市場價值的客觀判斷,。
（5） 若不充分考慮并作相應(yīng)處理，委估房地產(chǎn)的抵押價值就會經(jīng)常被高估或者低估（若房地產(chǎn)市場抵押被高估,，則房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保物的變現(xiàn)償還風(fēng)險也會提高很多,，若房地產(chǎn)抵押價值被低估，則不能充分發(fā)揮抵押擔(dān)保物價值的最大化），以上因素均不能真實反映其市場價值及變現(xiàn)價值,。
4. 宏觀政策和宏觀經(jīng)濟環(huán)境的風(fēng)險：
風(fēng)險主要來自兩個方面:
（1） 一是政策環(huán)境風(fēng)險（即政治制度,、房地產(chǎn)相關(guān)政策、房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)以及相關(guān)政策,、法規(guī)的執(zhí)行方面帶來的風(fēng)險）,。特別是國家政策調(diào)整發(fā)生重大變化、城市規(guī)劃調(diào)整對委估房地產(chǎn)價值的影響,，由于我國的特殊國情和特殊的房地產(chǎn)發(fā)展歷程等原因,，形成了許多較為特殊的房地產(chǎn)市場環(huán)境。比如現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易制度,、土地管理制度對各個相關(guān)領(lǐng)域的實際貫徹執(zhí)行監(jiān)督不嚴(yán),，并且政令頗多，使執(zhí)行機構(gòu)可能按自己利益最大化的條例各行其是,；政府職能管理部門存在管理上的漏洞,，如房地與土地管理部門不統(tǒng)一，單位間溝通不夠,、工作人員素質(zhì)有待提高,；抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后；這些政策因素,，都將會給金融機構(gòu)帶來不同程度的貸款風(fēng)險,。法律法規(guī)方面：根據(jù)《稅收征收管理法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》,、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律,，以及國務(wù)院的文件和最高人民法院的司法解釋，抵押權(quán)人接受抵押人全部財產(chǎn)提供抵押,，抵押無效,；對于納入國家兼并破產(chǎn)計劃的國有企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得必須首先用于支付職工安置費,；企業(yè)在提供抵押之前就已拖欠稅款,，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)；當(dāng)?shù)盅喝酥挥玫盅悍康禺a(chǎn)作為居住物業(yè)時,，與房地產(chǎn)抵押相關(guān)的法律法規(guī)不夠健全,，這些法律方面的風(fēng)險存在很容易影響委估房地產(chǎn)處置變現(xiàn)價值，最終導(dǎo)致金融機構(gòu)（抵押權(quán)人）的經(jīng)濟損失,。
（2） 二是經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險（即市場經(jīng)濟環(huán)境變化帶來的風(fēng)險）,。未來宏觀市場變化風(fēng)險，特別是宏觀經(jīng)濟發(fā)生重大變化對委估房地產(chǎn)價值的影響,。比如全球性的金融危機,導(dǎo)致國際,、國內(nèi)市場低迷,。或者是行業(yè)環(huán)境發(fā)生改變,，比如房地產(chǎn)行業(yè)過分發(fā)展,，出現(xiàn)市場飽和、滯漲,、泡沫等現(xiàn)象,。這些經(jīng)濟環(huán)境變化的將風(fēng)險直接影響委估房地產(chǎn)處置變現(xiàn)價值，最終導(dǎo)致金融機構(gòu)（抵押權(quán)人）的經(jīng)濟損失,。
二,、 房地產(chǎn)抵押估價風(fēng)險預(yù)防與控制
上面我們探討了房地產(chǎn)抵押的各種風(fēng)險類型，如果我們針對這些風(fēng)險類型“對癥下藥”,，那么我們就可以預(yù)防和控制房地產(chǎn)抵押估價的風(fēng)險性（至少能夠降低房地產(chǎn)抵押估價的風(fēng)險性）,，從而降低了金融機構(gòu)（抵押權(quán)人）放貸風(fēng)險。下面我們就針對以上風(fēng)險類型展開探討,。
（1） 針對委估房地產(chǎn)權(quán)屬瑕疵所帶來的風(fēng)險,在我們執(zhí)業(yè)過程中要有針對性的去關(guān)注和核實委估房地產(chǎn)權(quán)屬證件所記載的內(nèi)容與我們實地查看的實物,、權(quán)屬狀況是否一致，如果有不一致的內(nèi)容,，我們就有義務(wù)和責(zé)任提醒委托方到發(fā)證機關(guān)更正或者開具相關(guān)證明文件,，從而避免了因權(quán)屬瑕疵所帶來的風(fēng)險。
（2） 針對委估房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力風(fēng)險預(yù)防和控制,，應(yīng)重視委估房地產(chǎn)在未來某個階段,、主要是抵押期限內(nèi)的可能實現(xiàn)的變現(xiàn)價格與估價結(jié)果、放貸金額之間的相互平衡,。銀行發(fā)放貸款的目的是獲取利息并使本金按期收回,，而不是為了占有或取得抵押物（委估房地產(chǎn)），否則,，銀行的資本運作結(jié)果沒有生產(chǎn)資本而變成資產(chǎn)了,，此時的銀行就被房地產(chǎn)市場套牢而僵死。因此,，抵押評估時,，不僅僅局限在委估房地產(chǎn)的價值評估上,，還要重視企業(yè)的資信,、抵押物的變現(xiàn)能力、項目收益等方面內(nèi)容的評估,。這就要求房地產(chǎn)估價人員對估價物業(yè)的市場價格走勢要有準(zhǔn)確的,、獨立的判斷，采用適當(dāng)?shù)墓纼r方法和估價參數(shù),，謹(jǐn)慎,、公平,、公正地報告委估抵押房地產(chǎn)的估價結(jié)論。
（3） 在房地產(chǎn)評估中,，必須采用合法的估價程序,，對房地產(chǎn)市場走勢方面要有正確的判斷，獨立客觀評定抵押物價值,。在估價技術(shù)思路和執(zhí)業(yè)過程中,，不是單純地對委估房地產(chǎn)進行一般的市場價格評估，簡單機械的套用市場比較法收益法,、成本法等方法進行計算,，而應(yīng)結(jié)合宏觀金融政策、宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)法律法規(guī),，針對不同類型的房地產(chǎn)抵押估價風(fēng)險,，充分考慮抵押人和抵押物本身的特質(zhì)采用不同的經(jīng)濟評價指標(biāo)，從靜態(tài)和動態(tài)等不同角度來反應(yīng)抵押物的價值相關(guān)情況,。從而預(yù)防和控制,。
綜上所述，我們應(yīng)該深刻的認(rèn)識到,，預(yù)防與控制上述類型的風(fēng)險需要有一個規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境和嚴(yán)謹(jǐn),、誠信、公平公正的估價咨詢服務(wù)機構(gòu),。針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的泡沫現(xiàn)象,，專業(yè)的估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)該做到房地產(chǎn)抵押估價的嚴(yán)謹(jǐn)性、誠信和公平公正性,，這對于預(yù)防和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險有重大意義,。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機構(gòu)
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