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《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》建住房〔2006〕8號中明確要求房地產抵押價值由抵押當事人協商議定的，應當向房地產管理部門提供確定房地產抵押價值的書面協議,；由房地產估價機構評估的,，應當向房地產管理部門提供房地產抵押估價報告。目前各商業(yè)銀行在發(fā)放相關房地產抵押貸款前,，絕大部分都要求貸款方委托專業(yè)的房地產評估機構評估房地產抵押價值,，以此作為核定發(fā)放貸款額度的依據。房地產評估機構在評估委估房地產的抵押價值時,，其抵押貸款風險類型較多,，在房地產開發(fā)、銷售,、登記,、交易的每一個環(huán)節(jié)都面臨著一系列風險，因此,，在評估執(zhí)業(yè)過程中應當全面,、深入地了解和分析委估房地產可能存在的抵押風險，并在出具的房地產抵押估價報告中向金融機構（放貸方）提出專業(yè)的風險類型提示及防范控制意見,。
作為專業(yè)房地產估價人員,，就執(zhí)業(yè)過程中可能存在的房地產抵押風險類別及房地產抵押估價風險預防提供一些個人觀點。
一,、 委估房地產抵押可能存在的風險類型
1. 委估抵押房地產權屬風險
委估房地產抵押估價時權屬一定要清晰無瑕疵,，已經取得合法的權屬證書，證明一旦委估房地產需要變現時,，不存在因權屬瑕疵帶來的障礙和風險,。
一般權屬瑕疵主要包括：
（1） 房屋權屬證件違規(guī)取得的（比如：在建工程未有建設方、施工方,、公正的第三方同時簽章確認的債權債務文件,；沒有竣工但已經拿到的《房屋所有權證》；房屋所有權人與土地使用權人不符,；房屋權屬證件所記載內容,，如面積、位置,、產權人等與房地產實際情況不符等等）；
（2） 土地權屬證件違規(guī)取得的（比如：未繳納,、繳齊土地出讓金的情況下取得的《土地使用權證》,；房屋所有權人與土地使用權人不符,；土地權屬證件所記載內容，如面積,、位置,、產權人等與房地產實際情況不符等等）；
（3） 房地產存在權屬糾紛或債權糾紛,；
（4） 由于土地允許閑置期限短于貸款期限而可能導致抵押土地被無償收回,，使得土地使用權消失的同時，抵押權也隨之消失,；
（5） 屬于幾人共用權利的房地產由其中一人用作抵押融資,，而其他權利人未作書面承諾同意情況；
（6） 《城市房地產抵押管理辦法》等法規(guī)中規(guī)定不得設定抵押權的情形的或屬于集體土地等情況導致無法處置等,。
2. 委估抵押房地產的變現能力風險
變現風險是指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致資金損失的風險,。房地產屬于不動資產，銷售過程復雜,，流動性很差,，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。因此,，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌現時,，由于房地產市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失,。
一般變現能力風險主要包括：
（1） 房地產的通用性風險（指委估房地產的用途是否具有多用性,，是否具有法定用途以外的用途,，通用性的高低會直接影響房地產的變現能力,；用途越專業(yè)化的房地產,，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者,，變現能力越弱,。例如，廠房比住宅的變現能力弱,；特殊廠房比標準廠房的變現能力弱,；高檔住宅（如別墅）比普通商品住宅的變現能力弱。
（2） 房地產分割轉讓性風險及獨立使用性風險,；
（3） 指面積,、規(guī)模、體量較大的房地產在轉讓及分割轉讓時存在的風險,。主要指面積,、規(guī)模、體量較大的房地產的總體價值大,，對購買人資金較要求高,，轉讓時可能會分割轉讓,，特別注意委估房地產存在的不可分割轉讓風險，以及分割后不具獨立使用性的風險,。
（4） 快速變現或強制變現帶來的風險；
（5） 變現房地產具有價值量大,、不可移動性,、獨一無二性等特性，加之房地產市場信息不對稱等因素,，使得房地產的交易要花費相當長的時間,。如果要快速或者強制變現，只有相當幅度的降價,。所以要提醒由于快速或強制變現所帶來的折價風險,。
3. 估價人員對委估房地產抵押價值的判斷風險
房地產抵押價值的判斷，是指房地產估價人員根據估價目的,，遵循公認的估價原則,，按照嚴謹的估價程序，依據有關法律法規(guī)和標準,，經過實地查看與市場調查,，對委估房地產的區(qū)位、權益,、實物及市場供求等影響其價值的因素進行綜合分析之后,，采用適當的評估方法進行認真的分析和測算，以此確定委估房地產在估價時點的公開市場價值,，再確定委估房地產的抵押價值,。
（1） 房地產估價人員在估價時點對委估房地產進行價值評估時，由于主觀因素或者客觀要素的制約,往往對其價值體現的特征及相關方面分析不夠全面,，大量的制約因素未被充分考慮,；
（2） 較強的主觀意愿影響對房地產客觀市場價值的評估；
（3） 人為因素的影響（如金融機構,、或者委托方對委估房地產有過高的期望值,，并把這種意愿強加于評估人員）；
（4） 市場客觀因素影響房地產估價人員對房地產市場價值的客觀判斷,。
（5） 若不充分考慮并作相應處理,，委估房地產的抵押價值就會經常被高估或者低估（若房地產市場抵押被高估，則房地產作為抵押擔保物的變現償還風險也會提高很多,，若房地產抵押價值被低估,，則不能充分發(fā)揮抵押擔保物價值的最大化），以上因素均不能真實反映其市場價值及變現價值,。
4. 宏觀政策和宏觀經濟環(huán)境的風險：
風險主要來自兩個方面:
（1） 一是政策環(huán)境風險（即政治制度,、房地產相關政策,、房地產相關法律法規(guī)以及相關政策、法規(guī)的執(zhí)行方面帶來的風險）,。特別是國家政策調整發(fā)生重大變化,、城市規(guī)劃調整對委估房地產價值的影響，由于我國的特殊國情和特殊的房地產發(fā)展歷程等原因,，形成了許多較為特殊的房地產市場環(huán)境,。比如現有的房地產交易制度、土地管理制度對各個相關領域的實際貫徹執(zhí)行監(jiān)督不嚴,，并且政令頗多,，使執(zhí)行機構可能按自己利益最大化的條例各行其是；政府職能管理部門存在管理上的漏洞,，如房地與土地管理部門不統(tǒng)一,，單位間溝通不夠、工作人員素質有待提高,；抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后,；這些政策因素，都將會給金融機構帶來不同程度的貸款風險,。法律法規(guī)方面：根據《稅收征收管理法》,、《企業(yè)破產法》、《城市房地產管理法》等法律,，以及國務院的文件和最高人民法院的司法解釋,，抵押權人接受抵押人全部財產提供抵押，抵押無效,；對于納入國家兼并破產計劃的國有企業(yè),，其轉讓土地使用權所得必須首先用于支付職工安置費；企業(yè)在提供抵押之前就已拖欠稅款,，稅務機關有權優(yōu)先于抵押權和其他債權,；當抵押人只用抵押房地產作為居住物業(yè)時，與房地產抵押相關的法律法規(guī)不夠健全,，這些法律方面的風險存在很容易影響委估房地產處置變現價值,，最終導致金融機構（抵押權人）的經濟損失。
（2） 二是經濟環(huán)境風險（即市場經濟環(huán)境變化帶來的風險）,。未來宏觀市場變化風險,，特別是宏觀經濟發(fā)生重大變化對委估房地產價值的影響。比如全球性的金融危機,導致國際,、國內市場低迷,。或者是行業(yè)環(huán)境發(fā)生改變，比如房地產行業(yè)過分發(fā)展,，出現市場飽和,、滯漲、泡沫等現象,。這些經濟環(huán)境變化的將風險直接影響委估房地產處置變現價值,，最終導致金融機構（抵押權人）的經濟損失。
二,、 房地產抵押估價風險預防與控制
上面我們探討了房地產抵押的各種風險類型,，如果我們針對這些風險類型“對癥下藥”，那么我們就可以預防和控制房地產抵押估價的風險性（至少能夠降低房地產抵押估價的風險性）,，從而降低了金融機構（抵押權人）放貸風險。下面我們就針對以上風險類型展開探討,。
（1） 針對委估房地產權屬瑕疵所帶來的風險,在我們執(zhí)業(yè)過程中要有針對性的去關注和核實委估房地產權屬證件所記載的內容與我們實地查看的實物,、權屬狀況是否一致，如果有不一致的內容,，我們就有義務和責任提醒委托方到發(fā)證機關更正或者開具相關證明文件,，從而避免了因權屬瑕疵所帶來的風險。
（2） 針對委估房地產的變現能力風險預防和控制,，應重視委估房地產在未來某個階段,、主要是抵押期限內的可能實現的變現價格與估價結果、放貸金額之間的相互平衡,。銀行發(fā)放貸款的目的是獲取利息并使本金按期收回,，而不是為了占有或取得抵押物（委估房地產），否則,，銀行的資本運作結果沒有生產資本而變成資產了,，此時的銀行就被房地產市場套牢而僵死。因此,，抵押評估時,，不僅僅局限在委估房地產的價值評估上，還要重視企業(yè)的資信,、抵押物的變現能力,、項目收益等方面內容的評估。這就要求房地產估價人員對估價物業(yè)的市場價格走勢要有準確的,、獨立的判斷,，采用適當的估價方法和估價參數，謹慎,、公平,、公正地報告委估抵押房地產的估價結論。
（3） 在房地產評估中，必須采用合法的估價程序,，對房地產市場走勢方面要有正確的判斷,，獨立客觀評定抵押物價值。在估價技術思路和執(zhí)業(yè)過程中,，不是單純地對委估房地產進行一般的市場價格評估,，簡單機械的套用市場比較法收益法、成本法等方法進行計算,，而應結合宏觀金融政策,、宏觀經濟環(huán)境和房地產法律法規(guī)，針對不同類型的房地產抵押估價風險,，充分考慮抵押人和抵押物本身的特質采用不同的經濟評價指標,，從靜態(tài)和動態(tài)等不同角度來反應抵押物的價值相關情況。從而預防和控制,。
綜上所述,，我們應該深刻的認識到，預防與控制上述類型的風險需要有一個規(guī)范有序的房地產市場環(huán)境和嚴謹,、誠信,、公平公正的估價咨詢服務機構。針對當前我國房地產市場發(fā)展的泡沫現象,，專業(yè)的估價人員和估價機構應該做到房地產抵押估價的嚴謹性,、誠信和公平公正性，這對于預防和控制房地產金融風險有重大意義,。
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