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摘要：本文探討的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指承租人（或商鋪所有者）將承租（或自己所有）的商鋪轉(zhuǎn)租（或出租）給他人,，所收取除租金以外的費(fèi)用,。商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的歷史沿革分為三個階段，對商鋪?zhàn)赓U影響很大,。目前存在“炒商鋪專業(yè)戶”使商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)虛高,、法律對商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)沒有明確界定等問題,，建議出臺相關(guān)法律定義商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi),、設(shè)立專門業(yè)務(wù)評估商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi),、建立全國商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)評估系統(tǒng)來解決以上問題,。

關(guān)鍵字：商鋪 轉(zhuǎn)讓費(fèi) 問題對策

一,、商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的定義

商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)在法律上沒有明確定義，其字面意思是商鋪出售給購買人（企業(yè)），由購買人（企業(yè)）支付給商鋪所有者的費(fèi)用,。而本文探討的“商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)”是指房地產(chǎn)行業(yè)中被習(xí)慣認(rèn)同的含義，即指承租人（或商鋪所有者）將承租（或自己所有）的商鋪轉(zhuǎn)租（或出租）給他人,，所收取除租金以外的費(fèi)用。從法律角度看,，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)是對優(yōu)先續(xù)租權(quán)的一種購買,，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看,，它是機(jī)遇加壟斷產(chǎn)生的利潤，即為機(jī)遇利潤和壟斷利潤,。

通常商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)還被稱為商鋪“頂手費(fèi)”,、“裝修費(fèi)”,、“喝茶費(fèi)”,、“入場費(fèi)”等,，視商鋪情況不同,，其稱呼也會有區(qū)別,，由此所反映的側(cè)重點(diǎn)是不一樣的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般稱地段好的毛坯空鋪的租金額外費(fèi)用為“入場費(fèi)”,、“喝茶費(fèi)”,；稱已裝修、無設(shè)備的商鋪?zhàn)饨痤~外費(fèi)用為“裝修費(fèi)”,；對有裝修,、有設(shè)備的商鋪?zhàn)饨痤~外費(fèi)用為“頂手費(fèi)”、“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”,。其實(shí),，萬變不離其宗，其本質(zhì)就是本文所指的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi),。

二,、商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的歷史沿革

商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)最初是偶然形成的，承租人（商鋪所有者）把商鋪轉(zhuǎn)租給后續(xù)承租人（承租人）,，由于需要轉(zhuǎn)接商鋪原有的裝修,、設(shè)備和貨物等原因，向后續(xù)承租人（承租人）收取這筆費(fèi)用,，即商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi),。之后由后續(xù)承租人（承租人）開始向商鋪所有者支付租金，這一階段的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)一般就是折舊后的裝修,、設(shè)備和貨物等實(shí)物價值和租賃合同余期承租權(quán)的總和,。

商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的第二個階段是基于之前的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的出現(xiàn)、供不應(yīng)求的商鋪市場環(huán)境和人的自私心理,。無論商鋪有無裝修,，只要承租人（商鋪所有者）與后續(xù)承租人（承租人）雙方協(xié)議認(rèn)同該商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi),，則該轉(zhuǎn)讓費(fèi)成立。這一階段的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)就包括了第一階段的轉(zhuǎn)讓費(fèi)和后來引申出來的交易信息,、商圈成熟度,、品牌價值、人脈基礎(chǔ)等無形商業(yè)價值以及第一承租人（商鋪所有者）的附加心理預(yù)期價值,。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)的第三階段是隨著以上兩種情況的普及,，出現(xiàn)了一些“炒商鋪”的人，他們無論是否依托該商鋪經(jīng)營,，其目的都是為了收取更高的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi),。這一階段，只要下一個承租人給予他們期許的條件,，他們馬上轉(zhuǎn)租商鋪,。目前，這三個階段在商鋪?zhàn)赓U個案中交叉存在,。

三,、商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)出現(xiàn)的問題

（一）“炒商鋪專業(yè)戶”使商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)虛高

商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)少則三五千，多則上百萬,，廣州市海珠區(qū)客村地鐵站附近一商鋪剛剛放盤出售,，租金才3萬元/月，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就要“200萬元”,。筆者得知這“200萬元”并不僅僅是裝修,、設(shè)備和貨物等實(shí)物價值，更大部分是交易信息,、商圈成熟度,、品牌價值、人脈基礎(chǔ),、租賃合同余期承租權(quán)等無形商業(yè)價值,。除此之外，專業(yè)商鋪“炒”家,，受高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)差價的誘惑,，大多不依托商鋪經(jīng)營，只要后續(xù)承租人給予他們期許的條件,，他們馬上轉(zhuǎn)租商鋪,，這個期許的條件又是不確定的，因此使得商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)虛高,。還需要說明的是,，這種情況是不正常的，卻是普遍存在的。

（二）法律對商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)沒有明確界定

法律條文中沒有定義商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi),，也沒有定義其收取范圍,、收取金額或比率，只有租賃雙方簽署的租賃合同,。遵照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第七條規(guī)定：“下列情形,，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的,，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱‘交易習(xí)慣’：（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域,、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法,?！蓖ǔ？梢园焉啼佫D(zhuǎn)讓費(fèi)看成是房地產(chǎn)行業(yè)的交易習(xí)慣,。也就是說合同中出現(xiàn)的關(guān)于商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的問題,，只要不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的,，就可以視為合法,。

四、商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)問題的解決對策

（一）出臺法律定義商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)

到目前為止,，有些城市對商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)有了部分明文條例,，例如《上海市房屋租賃條例》中,，對優(yōu)先續(xù)租權(quán)問題有個專門規(guī)定,。然而，其適用范圍小,，規(guī)范等級低,，條例本身存在不完善，因此施行效果不明顯,。要解決這一系列法律問題,，關(guān)鍵在于法律條文的制定以及制定出的法律條文與行業(yè)的適用性及本身的可操作性。而對于法律條文的解讀要求是客觀性,、具體性,，不能含糊不清。很多情況下,，執(zhí)行力低就是因?yàn)閷τ谛枰獔?zhí)行的事情含糊不清,，無從下手。

遵循上述要求,，轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以在《商品房屋租賃管理辦法》（后稱為《辦法》）中明確定義,，包括商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的含義、包括的具體內(nèi)容（裝修費(fèi)、品牌價值等）,、計算的比率,、收取條件等。收取條件是指在租賃（買賣）雙方統(tǒng)一意見的情況下,，根據(jù)商鋪的客觀條件和相關(guān)部門的評審標(biāo)準(zhǔn)來確定是否繳納商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及繳納金額,。法律條文的制定需要相關(guān)政府部門的調(diào)查、估計機(jī)構(gòu)和其他科研部門一起努力,。

（二）房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)設(shè)立專門的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)評估業(yè)務(wù)

目前商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)存在許多問題和不確定性,，因此房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在做房地產(chǎn)價值評估時，除了對商鋪建筑構(gòu)造,、裝修,、區(qū)位、新舊程度,、剩余年限等因素有考慮外,，還未把商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)計入商鋪價值中。商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)已經(jīng)在商鋪價值評估時部分反映出來,，但是隨著商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的升高和“炒商鋪”的人出現(xiàn),，有些商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá)百萬，那么房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以單獨(dú)把商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)估價作為一項(xiàng)新業(yè)務(wù),，包括有形價值和無形價值,。這樣可以為國家制定相關(guān)政策、法律,，企業(yè),、個人投資置業(yè)，個人創(chuàng)業(yè)租鋪都提供參考依據(jù),。

（三）建立全國商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)評估系統(tǒng)

實(shí)物價值的費(fèi)用計算是相對比較確定的,，在資產(chǎn)評估中有相對成熟的評估方法。而無形商業(yè)價值的評估準(zhǔn)確度是比較模糊的,，就算資產(chǎn)評估有對無形資產(chǎn)的評估,，可是其完善程度有待商榷。

國內(nèi)外建立了計量商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的模型,，例如建立了商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)與月租金相關(guān)性的模型,，來模擬出商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)，其常數(shù)和系數(shù)的確定存在統(tǒng)計學(xué)意義,。

基于以上已研究成果,，結(jié)合有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)評估，增加模型研究因素,，分級結(jié)合幾個一,、二線城市,，分級建立商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)評估系統(tǒng)。三線城市的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)一般還是停留在轉(zhuǎn)讓費(fèi)的第一階段,，比較單純,，價值量小，研究價值不大,，可以暫緩系統(tǒng)研究,。誠然這一系統(tǒng)將耗費(fèi)大量社會資源，牽涉多個部門,、企業(yè),，但是其實(shí)用性和今后帶來的社會效應(yīng)、行業(yè)效益是明顯的,。