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伴隨著社會(huì)的發(fā)展,、經(jīng)濟(jì)的繁榮，商業(yè)配套的成熟度成為影響人們生活質(zhì)量的重要影響因素,。而與大型的商業(yè)綜合體相比,，中小型的商業(yè)店鋪，尤其住宅區(qū)周?chē)呐R街商鋪更是廣泛地融入到人們?nèi)粘Ｉ钪?。那么,，作為?jīng)營(yíng)者就不得不面對(duì)商鋪的租賃及轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。本文就對(duì)商鋪在轉(zhuǎn)租的過(guò)程中發(fā)生的轉(zhuǎn)讓費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行分析,。

商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一種轉(zhuǎn)讓商鋪?zhàn)赓U使用權(quán)而在轉(zhuǎn)讓時(shí)收取的費(fèi)用,，即租戶(hù)在店鋪?zhàn)馄趦?nèi)（未到期）在征得房東同意后將房屋轉(zhuǎn)租,，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶(hù)的裝修,、原來(lái)購(gòu)買(mǎi)的設(shè)備,、經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目（貨物、加盟許可費(fèi),、其他無(wú)形資產(chǎn)）等,，一并轉(zhuǎn)給下一個(gè)租戶(hù)，其向下一個(gè)租戶(hù)收取的超過(guò)應(yīng)收取房租的費(fèi)用,。起初,，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的發(fā)生是因?yàn)樵凶鈶?hù)因自身原因無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，出于對(duì)店鋪裝修,、設(shè)備和未轉(zhuǎn)移貨物等價(jià)值的補(bǔ)償而產(chǎn)生的費(fèi)用,。而作為商鋪的所有權(quán)人，為了避免房屋的空置一般會(huì)認(rèn)可轉(zhuǎn)租的行為和費(fèi)用的發(fā)生,。而近年來(lái),，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是商鋪?zhàn)饨鸬某掷m(xù)增長(zhǎng),，經(jīng)營(yíng)者或者投資人對(duì)商鋪本身獲利能力的認(rèn)知和市場(chǎng)供求關(guān)系逐步看好,。商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)就成為當(dāng)今社會(huì)上租鋪開(kāi)店最常見(jiàn)的一種費(fèi)用，少則兩三萬(wàn),，多則幾十萬(wàn)甚至數(shù)百萬(wàn)都有可能,。下面我們從以下幾個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

一,、商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的價(jià)值構(gòu)成

1,、剩余租賃期限的使用權(quán)。如同房地產(chǎn)的價(jià)值是一種權(quán)益價(jià)值一樣,，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)也是一種權(quán)益價(jià)值,。它主要是商鋪剩余租賃期限內(nèi)的使用權(quán)價(jià)值，即次承租人為獲得剩余的租賃期限而向原承租人所支付的對(duì)價(jià),。我們知道,，次承租者之所以要承接商鋪，就是要獲得經(jīng)營(yíng)該商鋪的權(quán)利,，以獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),。轉(zhuǎn)讓費(fèi)就是為了獲的賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的機(jī)會(huì)而付出的代價(jià)。當(dāng)然,，經(jīng)營(yíng)收入的多少與使用期限是有直接關(guān)系的,。所以，轉(zhuǎn)讓費(fèi)收取的多少往往都與該商鋪剩余的租賃期限有關(guān),，剩余租賃期限越長(zhǎng),，轉(zhuǎn)讓費(fèi)越高,。

2、對(duì)商鋪的優(yōu)先續(xù)租權(quán),。次承租人在支付商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)時(shí),，往往是為了獲得該商鋪的優(yōu)先續(xù)租權(quán)。在我國(guó)的法律和行政法規(guī)中暫時(shí)沒(méi)有“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”的規(guī)定,，只是在有些地方性法規(guī)中存在著“承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)”的說(shuō)法,。而在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，商鋪的承租者會(huì)因?yàn)橐酝暮献鞫c房東變得熟悉,，會(huì)在續(xù)租中占得主動(dòng),。而房東也會(huì)考慮空置期等因素偏向由原承租者優(yōu)先續(xù)租。當(dāng)然,，在很多商鋪的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中,，次承租者在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)會(huì)明確優(yōu)先續(xù)租條款來(lái)保障自己的該項(xiàng)權(quán)益。

3,、原有租戶(hù)的有形資產(chǎn),。即承租人對(duì)門(mén)面進(jìn)行裝修而添附的固定物因固著于商鋪而無(wú)法收回投資成本,，承租人于是選擇從次承租人處以轉(zhuǎn)讓費(fèi)的形式獲得一些補(bǔ)償,。在實(shí)踐中，有形資產(chǎn)的費(fèi)用有時(shí)還包括一些經(jīng)營(yíng)設(shè)備及余留商品的價(jià)值,。

4,、原商鋪經(jīng)營(yíng)時(shí)形成的無(wú)形資產(chǎn)。即次承租人為獲得該商鋪良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,、商業(yè)信譽(yù),、人脈資源、供貨渠道等無(wú)形資產(chǎn)而支付的對(duì)價(jià),。具體來(lái)講,，該商鋪可能地理位置較好，客流量較大,，周?chē)呀?jīng)形成了一定的商業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模,，亦或是經(jīng)過(guò)前幾任經(jīng)營(yíng)者的苦心經(jīng)營(yíng)，積累了良好的人脈基礎(chǔ),，擁有穩(wěn)定的供貨渠道,，創(chuàng)造了一定的品牌效應(yīng)。這些都產(chǎn)生了一種無(wú)形的商業(yè)價(jià)值,，能夠?yàn)榇纬凶馊藥?lái)客觀,、迅速的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

二,、商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)存在的風(fēng)險(xiǎn)

雖然作為承租人和次承租人之間的正常而普遍的交易習(xí)慣,，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)已經(jīng)得到了大家的認(rèn)可和接受,，但其至今沒(méi)有明確的法律依據(jù)，只能以一種“潛規(guī)則”形式在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中被廣泛運(yùn)用,。因此在商鋪的轉(zhuǎn)租過(guò)程中埋下隱患,，由轉(zhuǎn)讓費(fèi)而產(chǎn)生的糾紛也時(shí)有發(fā)生。下面我們來(lái)分析商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)存在的風(fēng)險(xiǎn)因素,。

1,、商鋪轉(zhuǎn)讓的權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)。商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)一般是發(fā)生在承租者與次承租者之間,，而商鋪的所有權(quán)卻在房東手中,，這就在權(quán)屬問(wèn)題上造成了風(fēng)險(xiǎn)隱患。原承租者的權(quán)益主要來(lái)自于租賃合同,，那么租賃合同剩余年限的長(zhǎng)短,、承租者是否擁有轉(zhuǎn)租權(quán)、轉(zhuǎn)租之后次承租者是否還擁有優(yōu)先續(xù)租權(quán)等都是未明確的權(quán)屬問(wèn)題,，需要雙方在轉(zhuǎn)租時(shí)加以明確并與產(chǎn)權(quán)所有者進(jìn)行溝通,。生活中，經(jīng)常有些商鋪在租期即將結(jié)束前開(kāi)始轉(zhuǎn)讓?zhuān)馄诮Y(jié)束后房東就收回房屋的情況發(fā)生,，給次承租者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失,，產(chǎn)生不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛，這些都是轉(zhuǎn)讓費(fèi)在權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)上的體現(xiàn),。

2,、轉(zhuǎn)讓費(fèi)虛高的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下商鋪轉(zhuǎn)租時(shí)都要收取數(shù)額不等的轉(zhuǎn)讓費(fèi),。次承租者由于在獲取商鋪使用權(quán)時(shí)付出了轉(zhuǎn)讓費(fèi),，在其繼續(xù)轉(zhuǎn)租時(shí)也要再收一筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)，而且往往會(huì)在其付出的轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)上再加一筆,。這樣一些商鋪在多次轉(zhuǎn)讓之后,，轉(zhuǎn)讓費(fèi)便會(huì)像滾雪球一樣越滾越大，出現(xiàn)“天價(jià)轉(zhuǎn)讓費(fèi)”等不合理現(xiàn)象,。另一方面,，隨著租金水平逐年上漲，出現(xiàn)了一批職業(yè)投機(jī)轉(zhuǎn)讓者,。一些房產(chǎn)中介或者個(gè)人惡意承租商鋪,，空置而不經(jīng)營(yíng)，只為在轉(zhuǎn)租“下家”時(shí)賺取轉(zhuǎn)讓費(fèi)差價(jià),，成為“炒鋪”一族。這就造成轉(zhuǎn)讓費(fèi)虛高，偏離了其自身價(jià)值,。很多次承租者往往會(huì)抱著僥幸的心態(tài),，認(rèn)為將來(lái)可以再將商鋪轉(zhuǎn)租,，收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，進(jìn)而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓給下家,。但是轉(zhuǎn)讓費(fèi)虛高的泡沫隨時(shí)可能破滅，無(wú)論誰(shuí)成為最后一棒,，都會(huì)受到經(jīng)濟(jì)上的損失。

3,、缺少法律保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)。雖然我們對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)都不陌生,，可是目前我國(guó)還缺少相應(yīng)的法律、政策予以規(guī)范,、約束。在諸多由轉(zhuǎn)讓費(fèi)引起的經(jīng)濟(jì)糾紛中,，法院審理的依據(jù)更多是雙方簽訂的合同。如果合同中沒(méi)有明確的約定,，法律上很難去斷定實(shí)際發(fā)生的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)究竟屬于何種權(quán)益、包含哪種價(jià)值,。如前文提到的剩余租期過(guò)短、房東收回房屋,、以及優(yōu)先續(xù)租權(quán)等風(fēng)險(xiǎn)，次承租者都很難直接通過(guò)法律途徑來(lái)保障自己的權(quán)利,。這種權(quán)益的保障目前階段還是需要通過(guò)合同的約定來(lái)實(shí)現(xiàn),。

4、商鋪轉(zhuǎn)租過(guò)程中的其他風(fēng)險(xiǎn),。我們前面分析過(guò)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的價(jià)值構(gòu)成,，除了權(quán)益價(jià)值外，還包括一部分實(shí)物資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值,。實(shí)物資產(chǎn)部分,，在轉(zhuǎn)租時(shí)要明確的問(wèn)題有很多,，比如裝修的成新度、設(shè)備的完好度,、是否欠繳水電費(fèi),、是否存在其他債務(wù)等。無(wú)形資產(chǎn)方面,，我們除了關(guān)心店鋪的地理環(huán)境,、購(gòu)買(mǎi)力、客戶(hù)群外,，還要調(diào)查其他非人為影響因素,，比如是否存在拆遷、城市規(guī)劃等對(duì)商鋪影響較大的隱藏因素,，以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否可以轉(zhuǎn)讓,、需要什么手續(xù)等。次承租者一定要對(duì)這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查清查,，再來(lái)確定轉(zhuǎn)讓費(fèi)的合理性,。

三、如何正確的處理轉(zhuǎn)讓費(fèi)問(wèn)題

投資者或經(jīng)營(yíng)方,、尤其是剛開(kāi)始做生意的人,，往往會(huì)在轉(zhuǎn)讓費(fèi)問(wèn)題上吃虧?？墒谴蟛糠稚啼?，尤其是位置好一點(diǎn)的商鋪又很難有空置的機(jī)會(huì)。多數(shù)時(shí)候只能通過(guò)轉(zhuǎn)租方式來(lái)獲得商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán),。因此轉(zhuǎn)讓費(fèi)就成了不可回避的問(wèn)題,。如何正確的處理它呢，需要從三個(gè)方面仔細(xì)處理：

1,、理性的進(jìn)行價(jià)值分析,。無(wú)論是何種方式，經(jīng)營(yíng)者投入資本租得商鋪都是為了賺取收益,。因此,，合理的進(jìn)行投資分析，正確的判斷商鋪的價(jià)值是投資之前必備的準(zhǔn)備工作。接手一個(gè)新店面的之前,，應(yīng)先對(duì)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)規(guī)劃及店鋪所在地段的經(jīng)營(yíng)狀況和前景做一個(gè)比較全面的了解,，理性的去預(yù)測(cè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)收入與支出，用預(yù)期的利潤(rùn)來(lái)認(rèn)識(shí)投資的風(fēng)險(xiǎn),、判斷轉(zhuǎn)讓費(fèi)的合理性,。盲目的認(rèn)為轉(zhuǎn)讓費(fèi)只是接力棒，總會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給下家的僥幸心理是不可取的,。更不可以簡(jiǎn)單的認(rèn)為轉(zhuǎn)讓費(fèi)只能像滾雪球一樣越滾越大,，自己穩(wěn)賺不賠。投資者對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)數(shù)額的判斷一定要依據(jù)自身的盈利能力,。

2,、深入調(diào)查轉(zhuǎn)租背景。一般來(lái)說(shuō),，之所以收取轉(zhuǎn)讓費(fèi),，是因?yàn)橛欣娴霓D(zhuǎn)讓。既然存在收益,，為什么商鋪還要轉(zhuǎn)租呢,，是經(jīng)營(yíng)不善、是個(gè)人問(wèn)題還是商鋪的原因,，我們需要對(duì)轉(zhuǎn)租的目的進(jìn)行仔細(xì)的了解,。除此之外，更要充分的調(diào)查商鋪?zhàn)陨硎欠翊嬖谧饧s到期,、拆遷,、城市規(guī)劃等未明確事宜。這些事件的發(fā)生要么會(huì)影響商鋪的經(jīng)營(yíng),，要么會(huì)影響客流量等未來(lái)收益因素,。對(duì)轉(zhuǎn)租背景調(diào)查的越清晰、越仔細(xì),，就能夠幫助投資者更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，也能對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的合理性作出準(zhǔn)確判斷。

3,、落實(shí)轉(zhuǎn)讓合同條款。既然缺少相關(guān)的立法,，那就需要用合同來(lái)進(jìn)行權(quán)益的保護(hù),。在進(jìn)行轉(zhuǎn)租時(shí)，一定要與轉(zhuǎn)租者和房東共同進(jìn)行協(xié)商,，以避免權(quán)屬方面的風(fēng)險(xiǎn),。同時(shí)落實(shí)在租賃期限、優(yōu)先續(xù)租權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)等各方面的權(quán)益,，并在合同中一一加以落實(shí),。用合同約定來(lái)保障轉(zhuǎn)讓費(fèi)的權(quán)益才會(huì)避免出現(xiàn)損失。

四,、轉(zhuǎn)讓費(fèi)帶給商鋪估價(jià)的思考

在對(duì)商鋪的估價(jià)過(guò)程中,，收益法是經(jīng)常會(huì)用到的一種評(píng)估方法?？墒窃趯?shí)際工作中,，收益法的評(píng)估結(jié)果經(jīng)常與市場(chǎng)法相差很多，有時(shí)甚至不到市場(chǎng)價(jià)格的一半,。我們會(huì)將原因歸結(jié)為租售比較大,、銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)較快、市場(chǎng)發(fā)展不均衡等種種原因,。但是從商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的角度來(lái)看,，還有許多技術(shù)原因值得探討。

商鋪的收益是否只體現(xiàn)在租金上,，是否只有產(chǎn)權(quán)人獲取的才能算是商鋪創(chuàng)造的收益呢,，顯然不是。轉(zhuǎn)讓費(fèi)雖然只是一種潛規(guī)則,，但是已經(jīng)十分普遍,。而且轉(zhuǎn)讓費(fèi)數(shù)額的確定更多的時(shí)候已經(jīng)不取決于裝修、設(shè)備等有形資產(chǎn),。那么轉(zhuǎn)讓費(fèi)中的權(quán)益價(jià)值部分顯然是由商鋪本身創(chuàng)造的,，它和租金一樣都是房地產(chǎn)的收益。另一方面,，有些轉(zhuǎn)讓費(fèi)發(fā)生在承租者與次承租者之間,，而有時(shí)轉(zhuǎn)讓費(fèi)則直接由房東向租戶(hù)收取，因此將所有的轉(zhuǎn)讓費(fèi)都劃歸租賃權(quán)收益顯然有失公允,。誠(chéng)然,，我們不能直接將轉(zhuǎn)讓費(fèi)的全部作為房地產(chǎn)收益進(jìn)行測(cè)算，但是在估價(jià)工作中,，我們需要對(duì)估價(jià)對(duì)象收益進(jìn)行深入的調(diào)查和研究,，全面的分析和剝離房地產(chǎn)收益，科學(xué)的測(cè)算其合理價(jià)值,，而不能簡(jiǎn)單的用租金來(lái)蓋棺定論,。尤其是目前市場(chǎng)上商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)逐步走高，有的為4-6個(gè)月的租金,，有的則達(dá)到1-2年的租金水平,。不將這部分房產(chǎn)收益成功的剝離出來(lái),，顯然會(huì)給估價(jià)結(jié)果帶來(lái)較大的偏差。房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)客觀性很強(qiáng)的科學(xué),，加之房地產(chǎn)具有個(gè)體性,，這就要求我們每一次估價(jià)都要結(jié)合實(shí)際情況，具體分析問(wèn)題,，而不是從書(shū)本上取值,，從經(jīng)驗(yàn)中取值。

商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)雖然已經(jīng)廣泛存在,，但是還不能在估價(jià)過(guò)程中直接應(yīng)用,，需要估價(jià)人員深入的調(diào)查、全面的分析和合理的判斷,。我們也希望,，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)體制的完善,，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)能以更加規(guī)范的方式出現(xiàn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,。