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工商物業(yè)口頭定價技巧及影響價格因素分析

隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速增長，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的提高，一直被社會密切關(guān)注的房地產(chǎn)業(yè)波動頻繁,，國家不斷出臺相關(guān)調(diào)控政策，金融行業(yè)不斷調(diào)整利息,，企業(yè)進(jìn)行全面管控、協(xié)同運(yùn)營,，來降低和控制項(xiàng)目成本,，管控企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險，提升競爭力,。如把房地產(chǎn)發(fā)展分為蕭條,、初期、鼎盛一個大循環(huán)的過程,，那么有人認(rèn)為目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入鼎盛并逐步走向蕭條,，可是有人卻認(rèn)為房地產(chǎn)市場至少還要十幾年的發(fā)展。在這樣的房地產(chǎn)市場條件下,，作為房地產(chǎn)評估行業(yè)的我們,，更應(yīng)把握好房地產(chǎn)市場動態(tài)，跟得上社會政策,，用科學(xué)合理的評估方法,、參照物業(yè)相關(guān)信息，準(zhǔn)確的評估,，做到評估價格真實(shí),、客觀的反映在某個估價時點(diǎn)。

房地產(chǎn)價格根據(jù)價格形成的方式不同可以劃分為：理論價格,、評估價格和實(shí)際成交價格三種類型,，我們評估所涉及的房地產(chǎn)價格為評估價格，評估價格是指未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)的狀況下,，在正常市場條件下,，于估價時點(diǎn)的市場價值（公開市場價值）。

房地產(chǎn)形式可以分為住宅,、非住宅類（工商類）,。住宅類房地產(chǎn)市場價格相對單一，非住宅類劃分為商業(yè),、辦公,、廠房等,，其價格確定相對復(fù)雜,。本文針對工商物業(yè)的口頭定價總結(jié)幾點(diǎn)小技巧，希望在以后的工作中有一定的幫助。針對工商物業(yè),，首先我們應(yīng)咨詢物業(yè)經(jīng)營情況,，租金，是否空置,、區(qū)位,、臨街狀況，能否提供租賃合同,、相關(guān)照片等基本信息,，其次，在房地產(chǎn)三級市場報盤網(wǎng)站（搜房網(wǎng),、房地產(chǎn)信息網(wǎng)）進(jìn)行綜合查詢對比,。

（一）商業(yè)物業(yè)

1.臨街商鋪

針對臨街商鋪，我們確定租金及經(jīng)營情況,，正常區(qū)位的臨街商鋪價格用租金測算就能給出合理的價格,。測算一般采用租金與收益率比值，收益率可根據(jù)物業(yè)自身的情況取5-7%,；或者參照網(wǎng)上掛盤,，近三個月同一小區(qū)同類型物業(yè)報盤價格，或者周邊小區(qū)都可以作為參照對象,。特殊的臨街商鋪（如長期空置,、租給地產(chǎn)公司或珠寶商店）我們還要考慮根據(jù)物業(yè)自身的因素，設(shè)定價格影響系數(shù),，在合理范圍內(nèi)調(diào)整價格,。商業(yè)物業(yè)的租金或是經(jīng)營情況可以側(cè)面反應(yīng)出物業(yè)的位置，物業(yè)出租給地產(chǎn)中介公司租金相對同類型物業(yè)較高,，位置相對較好,。長期空置物業(yè)考慮周邊商業(yè)氛圍、人流因素還是位置因素,。

一些沒有市場報盤,、地圖上無法確定位置、新開盤物業(yè),、租金或者經(jīng)營狀況無從核實(shí)的物業(yè),，在不能滿足查勘條件下，首先了解物業(yè)的大概位置,，住宅小區(qū)均價,，按住宅小區(qū)均價2-3倍區(qū)間進(jìn)行口頭報價。

2.內(nèi)鋪及商業(yè)裙樓

商業(yè)內(nèi)鋪評估價格的確定,，位置是最重要,，靠近物業(yè)主入口、手扶梯口、地鐵出入口的內(nèi)鋪,，價格都會相對較高,。

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，很多開發(fā)商將新開盤的物業(yè)商業(yè)裙樓自留,，后期整體經(jīng)營,，或出租，但是并不對外銷售,。在進(jìn)行抵押貸款時,，商業(yè)裙樓整體納入評估，對于商業(yè)裙樓,，市場可比案例少之又少,，考慮面積大，價值量大,，整體變現(xiàn)受影響,，一般裙樓變現(xiàn)走拍賣程序，而我們知道,，拍賣的價格相較正常市場價格低,。

針對商業(yè)內(nèi)鋪及商業(yè)裙樓價格評估時，我們通常測算的方式會采取以臨街商鋪價格修正到內(nèi)鋪,，系數(shù)選取在60-70%,。

3.特殊商業(yè)（買一送一層、面積為兩層物業(yè),、有加建部分）

特殊商業(yè)物業(yè)指我們評估中物業(yè)自身存在特殊因素,。我們常見的特殊物業(yè)有買一送一、有加建部分,、證載面積為兩層及以上,。面對特殊物業(yè)評估時，我們首先確定物業(yè)自有的特殊因素,，考慮特殊因素對物業(yè)價格影響,。正常情況下，買一送一層,、有加建部分實(shí)際使用率高,，比普通商鋪的價格要高。

案例：

合正中央原著藏瓏苑66號,，面積300.79平方米（實(shí)為一二層面積）,，委托方提供二層面積為平均分?jǐn)偯娣e，正常臨街商鋪報盤價為5.5-6.5萬,，根據(jù)樓層差系數(shù)30-60%,，二層層高較低,，實(shí)際使用受到層高限制，30%樓層差系數(shù)較合理,，二層合理價格在1.65-2.0萬，最終價格確定為：6×0.5+1.8×0.5=3.9萬,。此物業(yè)我司最終報價為3.5萬,。

（二）工業(yè)廠房

工業(yè)廠房定價因素包含：位置、產(chǎn)業(yè)聚集度,、成新率,、體量、租金,；

位置：對于工業(yè)廠房位置很重要,，是否臨路、是否近廠區(qū)入口價位不同,；

產(chǎn)業(yè)聚集度：廠房由于其特定用途,，產(chǎn)業(yè)聚集度很重要，很多大型產(chǎn)業(yè)園由于聚集度高,，配套設(shè)施齊全,，管理規(guī)范，其價值一般高于普通廠房,；

成新率：廠房新舊程度對價格也有一定影響,；

體量：對于廠房來說，體量越大越利于客戶的利用,；

租金：廠房的成交案例較少,，評估廠房價格可以參考當(dāng)?shù)刈饨稹?/span>

（三）辦公物業(yè)

辦公物業(yè)定價因素包含：位置、樓層,、體量,、檔次、租金,、商務(wù)聚集度,；

位置：不同的位置根據(jù)市場需求度有不同的市場價值；

樓層：一般較高樓層價格高于較低樓層價格,；

體量：體量居中的價格最高,，過大不利于市場流通，過小不適宜辦公,；

檔次：辦公樓的檔次可以體現(xiàn)在物業(yè)大堂,、辦公層層高、物業(yè)外觀都對定價有一定影響,；

租金：定價除了參考市場三級市場成交價格,，也可以參考租金,；

商務(wù)聚集度：商務(wù)聚集度由于企業(yè)聚集程度高，配套設(shè)施齊全,，也對價格產(chǎn)生一定影響,。