工商物業(yè)口頭定價技巧及影響價格因素分析
隨著社會經(jīng)濟的快速增長,，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的提高,，一直被社會密切關(guān)注的房地產(chǎn)業(yè)波動頻繁，國家不斷出臺相關(guān)調(diào)控政策,，金融行業(yè)不斷調(diào)整利息,，企業(yè)進行全面管控,、協(xié)同運營，來降低和控制項目成本,，管控企業(yè)運營風險,，提升競爭力。如把房地產(chǎn)發(fā)展分為蕭條,、初期,、鼎盛一個大循環(huán)的過程，那么有人認為目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入鼎盛并逐步走向蕭條,，可是有人卻認為房地產(chǎn)市場至少還要十幾年的發(fā)展,。在這樣的房地產(chǎn)市場條件下，作為房地產(chǎn)評估行業(yè)的我們,，更應(yīng)把握好房地產(chǎn)市場動態(tài),，跟得上社會政策，用科學合理的評估方法,、參照物業(yè)相關(guān)信息,，準確的評估，做到評估價格真實,、客觀的反映在某個估價時點,。
房地產(chǎn)價格根據(jù)價格形成的方式不同可以劃分為：理論價格、評估價格和實際成交價格三種類型,，我們評估所涉及的房地產(chǎn)價格為評估價格,，評估價格是指未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)的狀況下，在正常市場條件下,，于估價時點的市場價值（公開市場價值）,。
房地產(chǎn)形式可以分為住宅,、非住宅類（工商類）。住宅類房地產(chǎn)市場價格相對單一,，非住宅類劃分為商業(yè),、辦公、廠房等,，其價格確定相對復(fù)雜,。本文針對工商物業(yè)的口頭定價總結(jié)幾點小技巧，希望在以后的工作中有一定的幫助,。針對工商物業(yè),，首先我們應(yīng)咨詢物業(yè)經(jīng)營情況，租金,，是否空置,、區(qū)位、臨街狀況,，能否提供租賃合同,、相關(guān)照片等基本信息，其次,，在房地產(chǎn)三級市場報盤網(wǎng)站（搜房網(wǎng),、房地產(chǎn)信息網(wǎng)）進行綜合查詢對比。
（一）商業(yè)物業(yè)
1.臨街商鋪
針對臨街商鋪,，我們確定租金及經(jīng)營情況,，正常區(qū)位的臨街商鋪價格用租金測算就能給出合理的價格。測算一般采用租金與收益率比值,，收益率可根據(jù)物業(yè)自身的情況取5-7%,；或者參照網(wǎng)上掛盤，近三個月同一小區(qū)同類型物業(yè)報盤價格,，或者周邊小區(qū)都可以作為參照對象,。特殊的臨街商鋪（如長期空置、租給地產(chǎn)公司或珠寶商店）我們還要考慮根據(jù)物業(yè)自身的因素,，設(shè)定價格影響系數(shù),，在合理范圍內(nèi)調(diào)整價格。商業(yè)物業(yè)的租金或是經(jīng)營情況可以側(cè)面反應(yīng)出物業(yè)的位置,，物業(yè)出租給地產(chǎn)中介公司租金相對同類型物業(yè)較高,，位置相對較好。長期空置物業(yè)考慮周邊商業(yè)氛圍,、人流因素還是位置因素,。
一些沒有市場報盤、地圖上無法確定位置、新開盤物業(yè),、租金或者經(jīng)營狀況無從核實的物業(yè),，在不能滿足查勘條件下，首先了解物業(yè)的大概位置,，住宅小區(qū)均價,，按住宅小區(qū)均價2-3倍區(qū)間進行口頭報價。
2.內(nèi)鋪及商業(yè)裙樓
商業(yè)內(nèi)鋪評估價格的確定,，位置是最重要,，靠近物業(yè)主入口、手扶梯口,、地鐵出入口的內(nèi)鋪，價格都會相對較高,。
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,，很多開發(fā)商將新開盤的物業(yè)商業(yè)裙樓自留，后期整體經(jīng)營,，或出租,，但是并不對外銷售。在進行抵押貸款時,，商業(yè)裙樓整體納入評估,，對于商業(yè)裙樓，市場可比案例少之又少,，考慮面積大,，價值量大，整體變現(xiàn)受影響,，一般裙樓變現(xiàn)走拍賣程序,，而我們知道，拍賣的價格相較正常市場價格低,。
針對商業(yè)內(nèi)鋪及商業(yè)裙樓價格評估時,，我們通常測算的方式會采取以臨街商鋪價格修正到內(nèi)鋪，系數(shù)選取在60-70%,。
3.特殊商業(yè)（買一送一層,、面積為兩層物業(yè)、有加建部分）
特殊商業(yè)物業(yè)指我們評估中物業(yè)自身存在特殊因素,。我們常見的特殊物業(yè)有買一送一,、有加建部分、證載面積為兩層及以上,。面對特殊物業(yè)評估時,，我們首先確定物業(yè)自有的特殊因素，考慮特殊因素對物業(yè)價格影響,。正常情況下,，買一送一層,、有加建部分實際使用率高，比普通商鋪的價格要高,。
案例：
合正中央原著藏瓏苑66號,，面積300.79平方米（實為一二層面積），委托方提供二層面積為平均分攤面積,，正常臨街商鋪報盤價為5.5-6.5萬,，根據(jù)樓層差系數(shù)30-60%，二層層高較低,，實際使用受到層高限制,，30%樓層差系數(shù)較合理，二層合理價格在1.65-2.0萬,，最終價格確定為：6×0.5+1.8×0.5=3.9萬,。此物業(yè)我司最終報價為3.5萬。
（二）工業(yè)廠房
工業(yè)廠房定價因素包含：位置,、產(chǎn)業(yè)聚集度,、成新率、體量,、租金,；
位置：對于工業(yè)廠房位置很重要，是否臨路,、是否近廠區(qū)入口價位不同,；
產(chǎn)業(yè)聚集度：廠房由于其特定用途，產(chǎn)業(yè)聚集度很重要,，很多大型產(chǎn)業(yè)園由于聚集度高,，配套設(shè)施齊全，管理規(guī)范,，其價值一般高于普通廠房,；
成新率：廠房新舊程度對價格也有一定影響；
體量：對于廠房來說,，體量越大越利于客戶的利用,；
租金：廠房的成交案例較少，評估廠房價格可以參考當?shù)刈饨稹?/span>
（三）辦公物業(yè)
辦公物業(yè)定價因素包含：位置,、樓層,、體量、檔次,、租金,、商務(wù)聚集度；
位置：不同的位置根據(jù)市場需求度有不同的市場價值；
樓層：一般較高樓層價格高于較低樓層價格,；
體量：體量居中的價格最高,，過大不利于市場流通，過小不適宜辦公,；
檔次：辦公樓的檔次可以體現(xiàn)在物業(yè)大堂,、辦公層層高、物業(yè)外觀都對定價有一定影響,；
租金：定價除了參考市場三級市場成交價格,，也可以參考租金；
商務(wù)聚集度：商務(wù)聚集度由于企業(yè)聚集程度高,，配套設(shè)施齊全,，也對價格產(chǎn)生一定影響。
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