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廣州市番禺區(qū)新型工業(yè)寫(xiě)字樓房地產(chǎn)淺析

一,、番禺新型工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)生的條件

改革開(kāi)放以來(lái),，我國(guó)工業(yè)得到迅速的發(fā)展，廣州番禺亦因?yàn)槠淞己玫牡赜騾^(qū)位,，在工業(yè)發(fā)展方面亦有著不可或缺的地位,。隨著經(jīng)濟(jì)架構(gòu)的轉(zhuǎn)變，番禺的工業(yè)發(fā)展也有著微妙的變化,，工業(yè)寫(xiě)字樓應(yīng)運(yùn)而生,。

1、經(jīng)濟(jì)架構(gòu)的轉(zhuǎn)變

上世紀(jì)80-90年代,，番禺的工業(yè)發(fā)展主要是以勞動(dòng)密集型為主,，如制衣服裝、電子設(shè)備等,，隨著國(guó)際貿(mào)易發(fā)展和香港,、澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，近年來(lái),，番禺工業(yè)的發(fā)展亦有了一定變化,，就是從勞動(dòng)密集型向技術(shù)集約型轉(zhuǎn)變。

2,、政策支持

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，架構(gòu)的轉(zhuǎn)變，沿海地區(qū)土地供給開(kāi)始緊張,，因此各地政府對(duì)工業(yè)發(fā)展提出合理利用土地的建議,，與此相關(guān)的一些政策應(yīng)運(yùn)而生，如“三舊改造”,、“騰籠換鳥(niǎo)”,、“退二進(jìn)三”等。

正因有以上條件,，在政府的帶領(lǐng)下,，很多現(xiàn)有的工業(yè)房地產(chǎn)都紛紛做出一定的改造，新型工業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)而生,，一般這些新型房地產(chǎn)都以“節(jié)能,、環(huán)保、生態(tài)”為主題,，吸引一些“高,、精、尖”企業(yè)進(jìn)駐,。而開(kāi)發(fā)商要求進(jìn)駐企業(yè)只能從事科研開(kāi)發(fā),、商務(wù)辦公領(lǐng)域工作，不接受生產(chǎn)型企業(yè),。

二,、番禺幾個(gè)典型的新型工業(yè)房地產(chǎn)介紹

1、天安節(jié)能科技園

天安·廣州番禺節(jié)能科技園（TIANAN－TEP）坐落于廣州市番禺區(qū)迎賓路730號(hào),，是廣州市和番禺區(qū)政府重點(diǎn)支持發(fā)展的項(xiàng)目,，國(guó)家主席胡錦濤,、廣州市市長(zhǎng)張廣寧等領(lǐng)導(dǎo)曾到園區(qū)視察，并對(duì)園區(qū)發(fā)展模式和成績(jī)充分肯定,。園區(qū)致力于促進(jìn)創(chuàng)新科技在廣州番禺的發(fā)展,；園區(qū)占地50萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積76萬(wàn)平方米,，綠化率20%,，總投資50億。規(guī)劃中有總部發(fā)展中心,、創(chuàng)業(yè)中心,、研發(fā)中心、培訓(xùn)中心,、服務(wù)中心,、科技產(chǎn)業(yè)帶、白領(lǐng)公寓等功能組團(tuán)?，F(xiàn)已進(jìn)駐的代表企業(yè)有：三星,、鑫宇科技、瑞森生物,、銀達(dá)科技擔(dān)保投資公司,、中國(guó)建設(shè)銀行等。

租售模式：獨(dú)立間隔,，可租可售,，面積50-5000平方米不等，租金：50-55元/平方米/月,，售價(jià)：10000-12000元/平方米. 

2,、中頤創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

位于市橋禺山西路旁的中頤·創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目定位為“南中國(guó)首席創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群”，預(yù)計(jì)總投資30億元,，打造“創(chuàng)意總部+生態(tài)產(chǎn)業(yè)園+產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)”的復(fù)合產(chǎn)業(yè)園理念,，建設(shè)成輻射泛珠三角地區(qū)、具有全國(guó)影響力的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)旗艦項(xiàng)目,。園區(qū)占地20.6萬(wàn)平方米（309畝）,，總建筑面積480909平方米，容積率2.0,，綠化率38.4%,，將引進(jìn)1000～1500個(gè)創(chuàng)意企業(yè)，以IT軟件開(kāi)發(fā),、廣告設(shè)計(jì),、建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì),、能源技術(shù),、生物科技等企業(yè)群體為服務(wù)對(duì)象,，創(chuàng)造就業(yè)職位30000個(gè)，預(yù)期年產(chǎn)值75億元以上?，F(xiàn)已進(jìn)駐的代表企業(yè)有：百度,、海鷗衛(wèi)浴、華鴻油品有限公司,、昌林電子科技有限公司、浩納音響設(shè)備有限公司等,。

租售模式：獨(dú)立間隔,，只租不售，面積160-2000平方米,，租金：42-60元/平方米,。

3、番禺清華科技園

清華科技園廣州創(chuàng)新基地坐落于廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)創(chuàng)啟路63號(hào),，總占地面積1300畝,，總建面積達(dá)84萬(wàn)平方米，容積率1.0,，綠化率80%,，是華南區(qū)域規(guī)模最大的科技園區(qū)之一，是由清華科技園（啟迪股份）攜手招商地產(chǎn)與番禺區(qū)政府共同建設(shè)與運(yùn)營(yíng),，是番禺區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目,。作為中國(guó)唯一一個(gè)A類大學(xué)科技園，即將落戶該區(qū)的清華科技園廣州創(chuàng)新基地將致力于打造“技術(shù)驅(qū)動(dòng)型創(chuàng)新和創(chuàng)意驅(qū)動(dòng)型創(chuàng)新完美結(jié)合”的典范園區(qū),，將成為具有中國(guó)特色的“硅谷”大本營(yíng)?，F(xiàn)已進(jìn)駐的代表企業(yè)有：藍(lán)通科技發(fā)展有限公司、清華大學(xué)信息技術(shù)研究院,、聯(lián)啟信息科技有限公司,、思普達(dá)電子科技有限公司等。

租售模式：可拆分亦可整體租售,，面積400-9000平方米,，租金：35元/平方米，售價(jià)：?jiǎn)螌?000－9000元/平方米,。

4,、巨大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

巨大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園坐落于廣州市番禺區(qū)大石鎮(zhèn)石北工業(yè)路（地鐵會(huì)江站旁），總占地面積18.5萬(wàn)平方米,，總建筑面積達(dá)23.8萬(wàn)平方米,，容積率1.45，綠化率37.5%,，項(xiàng)目定位城市創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)綜合體,，以工業(yè)設(shè)計(jì),、文化創(chuàng)意、物流信息為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè),，聚集“微笑曲線”兩端的中小微企業(yè),。將城市中的商務(wù)、辦公,、居住,、展覽、餐飲,、會(huì)議,、文娛和交通等城市生活空間進(jìn)行有效組合，形成一個(gè)多功能,、高效率的綜合體,。結(jié)合國(guó)際流行的產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)概念，為中小微企業(yè)創(chuàng)造完善的產(chǎn)業(yè)對(duì)接及交流平臺(tái),，發(fā)揮集聚優(yōu)勢(shì)效應(yīng),。

租售模式：獨(dú)立分隔出售、不租,，面積100-2000平方米,，售價(jià)：均價(jià)10000元/平方米。

除了以上介紹的幾個(gè)典型的產(chǎn)業(yè)園外,，番禺區(qū)還有很多類似這種模式的新型產(chǎn)業(yè)園,，如有利創(chuàng)意園、花城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,、淘寶商城,、著得祿產(chǎn)業(yè)園等。 

三,、新型工業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)狀淺析及發(fā)展預(yù)測(cè)

這些產(chǎn)業(yè)園在房地產(chǎn)市場(chǎng)也處于一種特殊的地位,，因?yàn)檫@類新型的工業(yè)房地產(chǎn)在招商時(shí)，都要設(shè)置比較高的門檻,，大概都要求企業(yè)是新型環(huán)保,，產(chǎn)業(yè)服務(wù)或科技研發(fā)類，在這些入園要求下,，企業(yè)往往只能在此做辦公,、研發(fā)類工作，基本上不能進(jìn)行生產(chǎn),，故這類型房地產(chǎn)的售價(jià)和租金往往跟當(dāng)?shù)匾话銓?xiě)字樓的租售水平看齊,，有些比較大的園區(qū)，其配套已相當(dāng)完善,，對(duì)周邊的辦公氛圍起到帶動(dòng)作用,，租售率往往會(huì)更高,。

另外，由于這種新型的工業(yè)房地產(chǎn)大多數(shù)都是由原來(lái)的工業(yè)房地產(chǎn)改建或改造而成,，在一定程度上仍然留有部分工業(yè)房地產(chǎn)的色彩,，基本上已自成“王國(guó)”，配套有餐廳,、公寓,、商業(yè)等，而且園區(qū)內(nèi)綠化面積大,，工作氛圍舒適,，對(duì)比現(xiàn)在高端的配套單一的甲級(jí)寫(xiě)字樓，新型房地產(chǎn)有著一定優(yōu)勢(shì),。因此，擁有高新技術(shù)的企業(yè)對(duì)此類房地產(chǎn)的需求會(huì)日益加強(qiáng),。