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淺談房地產(chǎn)抵押估價中應(yīng)注意的幾個問題

    為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押估價管理，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險,，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益,，建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》,。有關(guān)專家和同行在各種雜志及論壇中就此發(fā)表過許多文章進(jìn)行探討?，F(xiàn)結(jié)合筆者在房地產(chǎn)估價中的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，匯總有關(guān)專家和同行的意見,，淺談房地產(chǎn)抵押估價中應(yīng)注意的幾方面問題,。

1、 抵押物價值風(fēng)險

    《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第15條明確要求“不高估市場價值,，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款”,。在房地產(chǎn)估價實(shí)務(wù)中,，針對不同類型的房地產(chǎn),，如商業(yè)、住宅,、工業(yè)以及純土地,、在建工程、有著不同的風(fēng)險關(guān)注重點(diǎn),。

   （1）對于商業(yè)房地產(chǎn),，重點(diǎn)關(guān)注其市場環(huán)境、城市規(guī)劃,、同類物業(yè)未來的供求關(guān)系等因素變化帶來的風(fēng)險,。當(dāng)商業(yè)估價對象處在一個好的市場環(huán)境情況下時，由于租金較高,，其市場交易價格也較高,，而且往往市場價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收益還原價格。但商業(yè)房地產(chǎn)對市場環(huán)境的變化非常敏感,。如果出現(xiàn)依托該商業(yè)房地產(chǎn)所經(jīng)營的項目及產(chǎn)品發(fā)生不利的變化,、城市規(guī)劃發(fā)生改變或者做出對該物業(yè)不理的限制、在不遠(yuǎn)的將來該商業(yè)房地產(chǎn)周圍出現(xiàn)大大超出市場需求的同類物業(yè)等情況,，其租金可能出現(xiàn)較大的降幅,，該商業(yè)房地產(chǎn)的市場價格將面臨較大的變化。在有些情況下,，估價對象周圍很少有同類物業(yè)交易,，而業(yè)主也會生成低于某價格不會出售，那么就容易造成對該房地產(chǎn)價格的高估,。另外,，商業(yè)類房地產(chǎn)空置率、租金損失率也較高,。例如北京高檔住宅社區(qū)的商鋪,，其交易案例很少或者沒有，但是有意出售的業(yè)主的報價很高，超出周邊其他商鋪價格很多,，那么又沒有買主,，特別容易造成有價無市的狀況，那么就容易高估或者較大偏離市場價格,。因此,，目前商業(yè)房地產(chǎn)價格容易高估，并且存在加大的泡沫,，必須引起充分的重視,。

  （2）對于住宅類房地產(chǎn)，重點(diǎn)區(qū)分是消費(fèi)自住型購房還是投資型購房,，該房地產(chǎn)是位于發(fā)展成熟區(qū)域還是新興為發(fā)展的成熟區(qū)域,。在新興未發(fā)展成熟區(qū)域的投資型購房，一旦市場發(fā)生變化,，對房地產(chǎn)價格將會造成很大的打擊,。比如北京地鐵周邊房地產(chǎn)，在未開通地鐵時價格明顯較低,，一旦地鐵正式運(yùn)營后,，房價飛漲，在短時間內(nèi)業(yè)主報價混亂,，對自己房產(chǎn)價值產(chǎn)生較大期望,，而成交又少，那么在此階段評估人員要注意地鐵因素影響,，防止價格高估,。

  （3）對于工業(yè)類房地產(chǎn)，重點(diǎn)關(guān)注以下兩個方面：專業(yè)性廠房的通用性差,，可變現(xiàn)能力差,；在工業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)工業(yè)用地價格普遍收到政府優(yōu)惠,，有的稅收減免,，有的通過其他方式返還投資者土地出讓金，需要評估人員注意,。

  （4）純土地抵押,，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,，超過出讓合同約定的時間未動工開發(fā)的可以征收土地閑置費(fèi)直至無償收回土地使用權(quán),。如出現(xiàn)這種情況，抵押物處置時將會增加很大成本,，甚至土地使用權(quán)被政府無償沒收,，抵押價值就不復(fù)存在,；規(guī)劃變更的風(fēng)險，對于尚未開發(fā)的土地,，存在規(guī)劃變更可能,，原規(guī)劃為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域或者臨街位置變?yōu)橘M(fèi)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域或一邊為止，土地價格將大幅減少,；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律風(fēng)險,，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，必須按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā),，達(dá)不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。面對這樣的抵押物,，問題在于能否受償以及受償以后如何處理,。

  （5）在建工程抵押風(fēng)險，首先是存在能否順利竣工并驗(yàn)收合格的風(fēng)險,，在建工程存在很多導(dǎo)致其竣工驗(yàn)收合格的因素,，其次,，在建工程存在拖欠建筑工程款的問題,，均會對銀行的抵押優(yōu)先受償權(quán)造成影響。

   2,、法定優(yōu)先受償款風(fēng)險

   《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第4條指出,，法定優(yōu)先受償款“包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,，以及其他法定優(yōu)先受償款”,。《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第8條指出,，“房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé),，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況；必要時,，應(yīng)當(dāng)對誒托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行檢查”,。但是，房地產(chǎn)估價師了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利是有困難的,。A,、發(fā)包方經(jīng)常會將某些工程項目分包出去，并存在拖欠工程款和材料款的情況,，其他人并不知曉,。B、項目存在預(yù)售,，但開發(fā)商并沒有備案,。并對估價師進(jìn)行隱瞞,。C、其他法定優(yōu)先受償款的內(nèi)容并不明確,。

    此外,，可能存在如下優(yōu)先權(quán)不優(yōu)的情況：一是職工安置費(fèi)優(yōu)先權(quán)。按照國務(wù)院相關(guān)規(guī)定,，對于納入國家兼并并破產(chǎn)計劃的國有企業(yè),，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得必須首先用于支付職工安置費(fèi)。二是稅收優(yōu)先權(quán),。根據(jù)稅收征收管理法規(guī)定,，如果企業(yè)在提供抵押之前就已拖欠稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)優(yōu)先于商業(yè)銀行處置抵押物并就處置價款優(yōu)先受償拖欠稅款,，即便是商業(yè)銀行業(yè)已處置抵押物或以折價形式受償,，稅務(wù)機(jī)關(guān)亦有權(quán)在抵押物價值范圍內(nèi)向商業(yè)銀行追欠稅企業(yè)應(yīng)繳稅款。三是抵押人在抵押前將房地產(chǎn)長期出租,，并一次性收取租金的,，抵押權(quán)人即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，也不能獲得租期有限期內(nèi)的收益,，對房地產(chǎn)抵押價值會產(chǎn)生不利的影響,。四是抵押房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時一般都會經(jīng)過一個交涉、查封和訴訟的過程,，有的甚至長達(dá)數(shù)年,，這其中往往發(fā)生欠繳水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等情況,，這些費(fèi)用雖然不是法定優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,，但也對房地產(chǎn)抵押價值產(chǎn)生不利的影響。

    因此房地產(chǎn)估價師可以在抵押估價報告對估價對象設(shè)計的法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況收集情況加以披露,，對委托方是否提供有關(guān)情況和估價師是否收集到有關(guān)情況作出聲明,，并對所確定的估價對象抵押價值加以限制和說明。

    3,、抵押估價中銀行責(zé)任

    《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》第3款指出,，“房地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托”，“估價費(fèi)用由委托人承擔(dān)”,，估價機(jī)構(gòu)作為中介機(jī)構(gòu),，應(yīng)保證估價結(jié)果的公平、公正,，而各商業(yè)銀行為達(dá)到企業(yè)或個人貸款金額目的,，完成業(yè)績，會存在要求估價機(jī)構(gòu)高估抵押物價值,，此時估價人員應(yīng)按估價師準(zhǔn)則來嚴(yán)格要求自己,，否則會給自己,、公司以及商業(yè)銀行帶來嚴(yán)重后果。同時在估價實(shí)踐中,，銀行方面經(jīng)常不給估價師足夠的時間,，要求估價師在很短時間完成估價報告，把能否快速完成估價報告最為估價機(jī)構(gòu)是否勝任要求的標(biāo)準(zhǔn),，對估價報告質(zhì)量影響很大,。