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核心結論

q 供求平衡,，房價平穩(wěn),；

q 東莞成交量節(jié)節(jié)攀高；

展望要點

q 房地產(chǎn)政策預期持續(xù)穩(wěn)定,；

q 12月東莞樓市推售重點產(chǎn)品仍然是兩房,、三房。

一,、宏觀經(jīng)濟分析

（一）宏觀經(jīng)濟

2012年以來,，面對復雜的國內(nèi)外宏觀環(huán)境，東莞市委,、市政府全力穩(wěn)增長,、調(diào)結構、促民生,，大力開展“三重”建設,，切實幫扶企業(yè)“減負”,，取得一定效果。工業(yè)生產(chǎn)增速逐步加快,、轉型升級效果不斷顯現(xiàn),、民生保障水平持續(xù)改善，經(jīng)濟整體態(tài)勢逐漸走出低谷,，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)步回升良好態(tài)勢,。但由于國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境還存在多種不確定因素，經(jīng)濟下行的壓力仍未有效緩解,，仍需進一步筑牢當前回穩(wěn)的基礎,，加大工作力度，努力完成年度目標,。當前,，雖然東莞穩(wěn)增長、調(diào)結構,、扶企業(yè),、強引資等一系列政策措施取得一定的成效，經(jīng)濟運行穩(wěn)中趨好,，但是應當看到,，經(jīng)濟向好的基礎尚不牢固，經(jīng)濟增長仍然較慢,，中小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營壓力較大,，企業(yè)虧損狀況未見明顯好轉。

（二）政策分析

2012年1-11月,，隨著國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢的變化,，雖然中央層面多次表態(tài)繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，保持樓市調(diào)控成果,，但是貨幣政策在6月,、7月兩次降息，以及各個地方政府細則微調(diào)等積極因素相互疊加,，全國樓市的活躍度攀升,，開發(fā)商回籠資金情況不斷好轉，甚至在土地市場斬獲頗豐,，樓市的預期也在潛移默化的發(fā)生改變,，致使購房者入市的信心與日俱增。

“十八大”已落幕,，“民生”和“收入翻番”成為“十八大”最具典型關鍵詞,，可見將來政府將加大保障性住房的建設力度，將會加大對普通商品住房的開發(fā)量，將會繼續(xù)保持“支持剛需”的房產(chǎn)調(diào)控,。在經(jīng)濟持續(xù)向好,、居民收入大幅提高的大背景下，中國城市化將會加速進程,，商品房市場仍有較大的發(fā)展空間,。“十八大”從側面向市場釋放良好預期,，將活躍樓市成交,。

二、房地產(chǎn)市場分析

（一）東莞樓市概況

房地產(chǎn)政策預期持續(xù)穩(wěn)定,，這是東莞樓市成交持續(xù)話題的重要因素,。在穩(wěn)定的政策背景下，開發(fā)商“趁熱打鐵”,，加大了商品房的供應,，尤其加大了剛需產(chǎn)品的供應，同時配合理性的房價,，最終導致累積的樓市需求得到持續(xù)釋放,。2012年5-11月東莞創(chuàng)下連續(xù)7個月成交量超5000套，并且9-11月連續(xù)三個月成交量增長,，11月成交量創(chuàng)下年內(nèi)新高,。由于東莞后市樓市開發(fā)量較大，加之東莞經(jīng)濟在短期內(nèi)難言大突破,，商品房購買力增長有限等因素,，導致開發(fā)商對后市仍然持“謹慎樂觀”態(tài)度，不貿(mào)然漲價,，采取“以價保量”方式贏得市場。所以,，雖然東莞成交量節(jié)節(jié)攀高,，但房價卻長期保持平穩(wěn)，這與開發(fā)商“以價保量”不無關系,。在宏觀經(jīng)濟未有大改觀的前提下,，在未有明顯的樓市利好的前提下，東莞房價仍將持續(xù)較長時間的平穩(wěn),，8200元左右的整體均價將維持一段時間,。

（二）土地市場分析

1、1-11月土地市場狀況

2012年1-11月東莞市土地供應面積約412萬平方米,，同比去年同期減少40%,；2012年1-11月，東莞已成交113宗土地，成交面積372.3萬平方米,，同比減少36.7%,，成交金額合計112.94億元。和去年同期132.66億元相比,，今年1-11月東莞土地成交金額下降約14.87%,。2009年、2010年同期數(shù)字分別是84.06億元,、115.55億元,。在受關注的商住用地方面，截至2012年11月底,，商住用地共成交33宗（其中11月占8宗,，為最多的一個月份），成交金額66.48億元,。今年1-11月商住用地成交宗數(shù)比去年同期的61宗少了近45.90%,，出讓金比去年同期的105.50億元少了36.99%。1-11月總體成交地面單價約3023元/平方米,，同比去年同期上漲33.8%,。

2、2012年即將收官,，土地上市交易集中爆發(fā)

截止12月1日,，根據(jù)市國土局已經(jīng)公告的情況來看，12月東莞土地市場進入最后競價的土地有21宗,，掛牌出讓面積達102.94萬㎡,，其中商住用地6宗，掛牌出讓面積31.64萬㎡,，為今年2月份以來的商住地最高交易面積,，2012年即將收官，土地上市交易集中爆發(fā),。商服用地3宗,，面積為8.15萬㎡，還有10宗均為鎮(zhèn)區(qū)的工業(yè)用地,，2宗倉儲用地,。受優(yōu)質(zhì)地塊接連入市和開發(fā)商資金壓力減輕影響，土地拍賣的小高潮有望在12月仍得到延續(xù),。

（三）二級市場分析

1,、住宅庫存水平

截至11月30日全市一手住宅庫存面積約488萬平方米，比10月略有回落,。2012年東莞庫存水平圍繞480萬平方米上下小幅波動,，不足一年的去庫存水平一定程度上支撐著房價的平穩(wěn),。

2、1-11月成交分析

2012年1-11月一手住宅網(wǎng)簽面積高達526.2萬平方米,，創(chuàng)過去五年以來同期最高,，同時比去年全年成交量520萬平方米超出6.2萬平方米；均價8216元/平方米,，與去年的8202元/平方米保持持平,。前11月東莞樓市供求基本平衡，供求量均在520萬平方米上下,。

前11月東莞樓市成交已超去年全年,，今年全年一手住宅成交量有望超過570萬平方米，將超過2009年,，創(chuàng)08年五年以來最高,。2012年全年的形勢為供求平衡，房價平穩(wěn),，成交量增幅將會在10%上下,，供應量增幅將在10%以內(nèi)，房價漲幅將在1%以內(nèi),，并且成為08年以來漲幅最低的一年,。

歷年前11月東莞全市一手住宅供求價

從區(qū)域分布來看，多數(shù)為經(jīng)濟強鎮(zhèn),，如虎門,、厚街、塘廈,、鳳崗,、南城等。以“泛深圳”為主,，如鳳崗和塘廈各兩盤榜上有名,；從開發(fā)商來看，品牌開發(fā)商占據(jù)半壁江山,，其中碧桂園,、塘廈兩個項目均位列前十，2012年碧桂園在東莞市場表現(xiàn)強勁,；從房價來看，前十名樓盤以8000-9000元價格為主流,，前十名樓盤占市場份額達26.8%,，接近三成。

三,、后市展望

1,、國家城鎮(zhèn)化進程加速舊城改造,、新城擴容，給房地產(chǎn)發(fā)展注入空間

11月28日召開的國務院常務會議,，討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》,，并決定將草案提請全國人大常委會審議，預料集體土地征地補償提高乃大勢所趨,，因為這有助于農(nóng)村土地問題的理順,，并將為中國進一步推進城鎮(zhèn)化鋪平道路，將大大加速大部分城市的舊城改造,、新城建設,，并利好當?shù)胤康禺a(chǎn)的長遠發(fā)展。

2,、房產(chǎn)稅,、保障房繼續(xù)穩(wěn)步推進，調(diào)控力度“明緊暗松”已然浮現(xiàn)

雖然中央保持宏觀調(diào)控不松口,，但是隨著中國經(jīng)濟減速超出政府預期,，各個支柱產(chǎn)業(yè)的排頭兵帶動作用變得愈加迫切，在房產(chǎn)稅擴容在即,，保障房建設逐漸開花結果的階段,，讓房地產(chǎn)市場有條件的回歸自我調(diào)節(jié)、供求平衡,、價格平穩(wěn),，把市場的交給市場將成為長遠趨勢，當前調(diào)控力度“明緊暗松”已然浮現(xiàn),。

3,、12月開發(fā)商沖刺業(yè)績新高

預計12月東莞樓市推售重點產(chǎn)品仍然是兩房、三房,，但是同時改善型產(chǎn)品也小批量入市,，全新樓盤包括東城萬達公館、宏遠康城國際,、金域半山,、江畔豪庭、哈啰小城,、金?！も盎▓@等等，而大戶型豪宅包括御花苑·天瓏灣,、黃旗山1號,、長堤1號、上東國際公園1873等,；別墅產(chǎn)品包括觀瀾·碧桂園,、江畔豪庭,、豐泰觀山碧水二期。