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核心結(jié)論

q 供求平衡，房價平穩(wěn),；

q 東莞成交量節(jié)節(jié)攀高,；

展望要點(diǎn)

q 房地產(chǎn)政策預(yù)期持續(xù)穩(wěn)定；

q 12月東莞樓市推售重點(diǎn)產(chǎn)品仍然是兩房,、三房,。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)

2012年以來,，面對復(fù)雜的國內(nèi)外宏觀環(huán)境,，東莞市委、市政府全力穩(wěn)增長,、調(diào)結(jié)構(gòu),、促民生，大力開展“三重”建設(shè),，切實(shí)幫扶企業(yè)“減負(fù)”,，取得一定效果。工業(yè)生產(chǎn)增速逐步加快,、轉(zhuǎn)型升級效果不斷顯現(xiàn),、民生保障水平持續(xù)改善，經(jīng)濟(jì)整體態(tài)勢逐漸走出低谷，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)步回升良好態(tài)勢,。但由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境還存在多種不確定因素,，經(jīng)濟(jì)下行的壓力仍未有效緩解，仍需進(jìn)一步筑牢當(dāng)前回穩(wěn)的基礎(chǔ),，加大工作力度,，努力完成年度目標(biāo)。當(dāng)前,，雖然東莞穩(wěn)增長,、調(diào)結(jié)構(gòu)、扶企業(yè),、強(qiáng)引資等一系列政策措施取得一定的成效,，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中趨好，但是應(yīng)當(dāng)看到,，經(jīng)濟(jì)向好的基礎(chǔ)尚不牢固,，經(jīng)濟(jì)增長仍然較慢，中小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營壓力較大,，企業(yè)虧損狀況未見明顯好轉(zhuǎn),。

（二）政策分析

2012年1-11月，隨著國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的變化,，雖然中央層面多次表態(tài)繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策,，保持樓市調(diào)控成果，但是貨幣政策在6月,、7月兩次降息,，以及各個地方政府細(xì)則微調(diào)等積極因素相互疊加，全國樓市的活躍度攀升,，開發(fā)商回籠資金情況不斷好轉(zhuǎn),，甚至在土地市場斬獲頗豐，樓市的預(yù)期也在潛移默化的發(fā)生改變,，致使購房者入市的信心與日俱增,。

“十八大”已落幕，“民生”和“收入翻番”成為“十八大”最具典型關(guān)鍵詞,，可見將來政府將加大保障性住房的建設(shè)力度,，將會加大對普通商品住房的開發(fā)量，將會繼續(xù)保持“支持剛需”的房產(chǎn)調(diào)控,。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好,、居民收入大幅提高的大背景下，中國城市化將會加速進(jìn)程,，商品房市場仍有較大的發(fā)展空間,?！笆舜蟆睆膫?cè)面向市場釋放良好預(yù)期，將活躍樓市成交,。

二,、房地產(chǎn)市場分析

（一）東莞樓市概況

房地產(chǎn)政策預(yù)期持續(xù)穩(wěn)定，這是東莞樓市成交持續(xù)話題的重要因素,。在穩(wěn)定的政策背景下,，開發(fā)商“趁熱打鐵”,，加大了商品房的供應(yīng),，尤其加大了剛需產(chǎn)品的供應(yīng)，同時配合理性的房價,，最終導(dǎo)致累積的樓市需求得到持續(xù)釋放,。2012年5-11月東莞創(chuàng)下連續(xù)7個月成交量超5000套，并且9-11月連續(xù)三個月成交量增長,，11月成交量創(chuàng)下年內(nèi)新高,。由于東莞后市樓市開發(fā)量較大，加之東莞經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)難言大突破,，商品房購買力增長有限等因素,，導(dǎo)致開發(fā)商對后市仍然持“謹(jǐn)慎樂觀”態(tài)度，不貿(mào)然漲價,，采取“以價保量”方式贏得市場,。所以，雖然東莞成交量節(jié)節(jié)攀高,，但房價卻長期保持平穩(wěn),，這與開發(fā)商“以價保量”不無關(guān)系。在宏觀經(jīng)濟(jì)未有大改觀的前提下,，在未有明顯的樓市利好的前提下,，東莞房價仍將持續(xù)較長時間的平穩(wěn)，8200元左右的整體均價將維持一段時間,。

（二）土地市場分析

1,、1-11月土地市場狀況

2012年1-11月東莞市土地供應(yīng)面積約412萬平方米，同比去年同期減少40%,；2012年1-11月,，東莞已成交113宗土地，成交面積372.3萬平方米,，同比減少36.7%,，成交金額合計112.94億元。和去年同期132.66億元相比,，今年1-11月東莞土地成交金額下降約14.87%,。2009年、2010年同期數(shù)字分別是84.06億元、115.55億元,。在受關(guān)注的商住用地方面,，截至2012年11月底，商住用地共成交33宗（其中11月占8宗,，為最多的一個月份）,，成交金額66.48億元。今年1-11月商住用地成交宗數(shù)比去年同期的61宗少了近45.90%,，出讓金比去年同期的105.50億元少了36.99%,。1-11月總體成交地面單價約3023元/平方米，同比去年同期上漲33.8%,。

2,、2012年即將收官，土地上市交易集中爆發(fā)

截止12月1日,，根據(jù)市國土局已經(jīng)公告的情況來看,，12月東莞土地市場進(jìn)入最后競價的土地有21宗，掛牌出讓面積達(dá)102.94萬㎡,，其中商住用地6宗,，掛牌出讓面積31.64萬㎡，為今年2月份以來的商住地最高交易面積,，2012年即將收官,，土地上市交易集中爆發(fā)。商服用地3宗,，面積為8.15萬㎡,，還有10宗均為鎮(zhèn)區(qū)的工業(yè)用地，2宗倉儲用地,。受優(yōu)質(zhì)地塊接連入市和開發(fā)商資金壓力減輕影響,，土地拍賣的小高潮有望在12月仍得到延續(xù)。

（三）二級市場分析

1,、住宅庫存水平

截至11月30日全市一手住宅庫存面積約488萬平方米,，比10月略有回落。2012年東莞庫存水平圍繞480萬平方米上下小幅波動,，不足一年的去庫存水平一定程度上支撐著房價的平穩(wěn),。

2、1-11月成交分析

2012年1-11月一手住宅網(wǎng)簽面積高達(dá)526.2萬平方米,，創(chuàng)過去五年以來同期最高,，同時比去年全年成交量520萬平方米超出6.2萬平方米；均價8216元/平方米,，與去年的8202元/平方米保持持平,。前11月東莞樓市供求基本平衡,，供求量均在520萬平方米上下。

前11月東莞樓市成交已超去年全年,，今年全年一手住宅成交量有望超過570萬平方米,，將超過2009年，創(chuàng)08年五年以來最高,。2012年全年的形勢為供求平衡,，房價平穩(wěn)，成交量增幅將會在10%上下,，供應(yīng)量增幅將在10%以內(nèi),，房價漲幅將在1%以內(nèi)，并且成為08年以來漲幅最低的一年,。

歷年前11月東莞全市一手住宅供求價

從區(qū)域分布來看，多數(shù)為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn),，如虎門,、厚街、塘廈,、鳳崗,、南城等。以“泛深圳”為主,，如鳳崗和塘廈各兩盤榜上有名,；從開發(fā)商來看，品牌開發(fā)商占據(jù)半壁江山,，其中碧桂園,、塘廈兩個項(xiàng)目均位列前十，2012年碧桂園在東莞市場表現(xiàn)強(qiáng)勁,；從房價來看,，前十名樓盤以8000-9000元價格為主流，前十名樓盤占市場份額達(dá)26.8%,，接近三成,。

三、后市展望

1,、國家城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速舊城改造,、新城擴(kuò)容，給房地產(chǎn)發(fā)展注入空間

11月28日召開的國務(wù)院常務(wù)會議,，討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》,，并決定將草案提請全國人大常委會審議,，預(yù)料集體土地征地補(bǔ)償提高乃大勢所趨，因?yàn)檫@有助于農(nóng)村土地問題的理順,，并將為中國進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化鋪平道路,，將大大加速大部分城市的舊城改造、新城建設(shè),，并利好當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展,。

2、房產(chǎn)稅,、保障房繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn),，調(diào)控力度“明緊暗松”已然浮現(xiàn)

雖然中央保持宏觀調(diào)控不松口，但是隨著中國經(jīng)濟(jì)減速超出政府預(yù)期,，各個支柱產(chǎn)業(yè)的排頭兵帶動作用變得愈加迫切,，在房產(chǎn)稅擴(kuò)容在即，保障房建設(shè)逐漸開花結(jié)果的階段,，讓房地產(chǎn)市場有條件的回歸自我調(diào)節(jié),、供求平衡、價格平穩(wěn),，把市場的交給市場將成為長遠(yuǎn)趨勢,，當(dāng)前調(diào)控力度“明緊暗松”已然浮現(xiàn)。

3,、12月開發(fā)商沖刺業(yè)績新高

預(yù)計12月東莞樓市推售重點(diǎn)產(chǎn)品仍然是兩房,、三房，但是同時改善型產(chǎn)品也小批量入市,，全新樓盤包括東城萬達(dá)公館,、宏遠(yuǎn)康城國際、金域半山,、江畔豪庭,、哈啰小城、金?！も盎▓@等等,，而大戶型豪宅包括御花苑·天瓏灣、黃旗山1號,、長堤1號,、上東國際公園1873等；別墅產(chǎn)品包括觀瀾·碧桂園,、江畔豪庭,、豐泰觀山碧水二期。