核心結(jié)論
r 經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)回升,，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷向好；
r 年底土地供應(yīng)將大幅增加,，11月土地成交活躍,；
r 11月份新房、二手房成交顯著增加,。
后市展望
r 年底房地產(chǎn)市場成交或活躍,；
r 預(yù)計(jì)2013年上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然偏緊。
一,、宏觀經(jīng)濟(jì)分析
（一）城市總體概況
2012年1-10月,，深圳經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)回升，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷向好,。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面,，工業(yè)生產(chǎn)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，1-10月份,，規(guī)模以上工業(yè)增加值4083.77億元,，同比增長5.5%。固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)定,，1-10月份,，全社會固定資產(chǎn)投資累計(jì)1802.74億元，同比增長12.1%,。消費(fèi)市場需求旺盛,，1-10月份，社會消費(fèi)品零售總額3260.72億元,，同比增長15.7%,。外貿(mào)進(jìn)出口增幅明顯，1-10月份,，全市進(jìn)出口總額3721.88億美元，同比增長10.4%,，其中出口總額2160.26億美元,，同比增長8.5%，進(jìn)口總額1561.63億美元,，同比增長13.1%,。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）繼續(xù)回落,，同比增長2.8%,。
統(tǒng)計(jì)指標(biāo) | 單位 | 1-10月 | 同比增幅 |
規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值 | 億元 | 4083.77 | 5.5% |
社會消費(fèi)品零售總額 | 億元 | 3260.72 | 15.7% |
全社會固定資產(chǎn)投資 | 億元 | 1802.74 | 12.1% |
外貿(mào)進(jìn)出口總額 | 億美元 | 3721.88 | 10.4% |
其中：出口總額 | 億美元 | 2160.26 | 8.5% |
出口總額 | 億美元 | 1561.63 | 13.1% |
CPI | 102.8 | 2.8% |
（二）城市規(guī)劃及政策分析
序號 | 事件 | 解析 |
1 | 明年經(jīng)濟(jì)總基調(diào)：繼續(xù)穩(wěn)中求進(jìn) | 中央經(jīng)濟(jì)工作會議12月15日至16日在北京舉行,。明年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)是“促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展”。這次會議把提高經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益放在了非常突出的位置,，就是要努力從根本上解決長期困擾中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老大難問題。 |
2 | 住建部今年500萬套保障房建設(shè)任務(wù)提前達(dá)標(biāo) | 今年1-10月份,，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工722萬套,，基本建成505萬套。這意味著2012年度的保障房新開工和基本建成量已經(jīng)提前達(dá)標(biāo),。 |
3 | 多地銀行取消首套房貸利率8.5折 | 工行,、建行、農(nóng)行等多家銀行已取消首套房貸利率8.5折優(yōu)惠,。由于地區(qū)差異,，目前既有部分銀行首套房貸利率維持在基準(zhǔn)利率9折至基準(zhǔn)利率之間，也有部分銀行將首套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%至10%,。 |
4 | 財(cái)政部：37.6億元支持農(nóng)村土地整治 | 近日,，中央財(cái)政通過中央分成新增費(fèi)安排37.6億元，專項(xiàng)用于河南省南水北調(diào)渠首及沿線,、湖北省南水北調(diào)漢江沿線,、湖南洞庭湖區(qū)基本農(nóng)田建設(shè)、云南"興地睦邊",、寧夏中北部等土地整理重大工程項(xiàng)目建設(shè),，同時(shí)帶動地方投入29.5億元。 |
6 | 土地交易開發(fā)監(jiān)測范圍擴(kuò)至縣級 | 為更好把握土地市場走勢,，有關(guān)部門對土地交易和開發(fā)情況的監(jiān)測范圍已擴(kuò)展到所有縣級及以上城市,，每宗地塊從土地出讓、土地交易到項(xiàng)目開竣工等整個環(huán)節(jié)都被納入監(jiān)測,。 |
7 | 房產(chǎn)稅擴(kuò)圍或區(qū)別征收 | 2012年以來,，央行、國稅總局,、住建部等部委相關(guān)負(fù)責(zé)人均在各種場合談過房產(chǎn)稅改革推進(jìn)問題,。截至目前，40個重點(diǎn)城市個人住房信息系統(tǒng)已完成聯(lián)網(wǎng),，全國30多個省區(qū)市和計(jì)劃單列市的地稅官員正開展為期6個月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓(xùn),，而湖南,、湖北已經(jīng)開展和完成前期測試工作。下一步我國擴(kuò)征房產(chǎn)稅時(shí),，會考慮到各地居民收入的差異性,，稅負(fù)將區(qū)別對待。 |
8 | 深圳掛牌成立中國首家土地整備局 | 深圳市土地整備局2012年10月29日上午掛牌成立,，這是中國第一家土地整備局,。該局在原深圳市征地拆遷辦基礎(chǔ)上設(shè)立，承擔(dān)統(tǒng)籌協(xié)調(diào),、指導(dǎo)全市土地整備,、征(收)地和房屋征收等工作職能。 |
9 | 深圳前海出讓每一塊土地政府將持股逾1% | 明年前海合作區(qū)將著力開發(fā)金融,、文化創(chuàng)意,、現(xiàn)代物流三個單元的產(chǎn)業(yè)，屆時(shí)其出讓的每一塊土地中將會保留至少1%的股份,，以保證入駐企業(yè)的每一個重大決策都有前海的參與,，達(dá)到不僅有準(zhǔn)入機(jī)制，還有退出機(jī)制的目的,。 |
10 | 深圳三年發(fā)人才住房補(bǔ)貼1.345億元 | 截至今年8月底,，深圳三年已累計(jì)認(rèn)定高層次專業(yè)人才1993人，累計(jì)為860名高層次專業(yè)人才發(fā)放住房補(bǔ)貼約13450萬元,，解決高層次專業(yè)人才子女入學(xué)問題18人,，安置高層次專業(yè)人才配偶就業(yè)15人。 |
二,、城市房地產(chǎn)市場分析
（一）土地市場分析
2012年11月份全市成交1塊居住用地,、1塊綜合用地，編號為G11340-8011的居住用地位于坪山新區(qū),，用地面積31456.98平方米,，建筑面積94500.00平方米，由金地（集團(tuán)）股份有限公司以30300萬元竟得,，樓面地價(jià)3206元/平方米,。編號為G12201-0299的綜合用地位于坪山新區(qū)，用地面積159656.99平方米,，建筑面積379400.00平方米,，由招商局地產(chǎn)控股股份有限公司以122400萬元竟得，樓面地價(jià)3226元/平方米,。
地塊編號 | 出讓方式 | 區(qū)域 | 土地性質(zhì) | 競得者 | 用地面積（m2） | 建筑面積（m2） | 成交均價(jià)（萬元） | 樓面地價(jià) |
G11340-8011 | 政府出讓 | 坪山新區(qū) | 居住用地 | 金地（集團(tuán)）股份有限公司 | 31456.98 | 94500.00 | 30300 | 3206 |
G12201-0299 | 政府出讓 | 坪山新區(qū) | 居住+商業(yè)+文化設(shè)施用地 | 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司 | 159656.99 | 379400.00 | 122400 | 3226 |
（二）新增商品房市場分析
a.供應(yīng)分析
10月份深圳全市住宅預(yù)售面積387961.11平方米,，環(huán)比減少16.2%，同比增加26.4%,，2012年10月份深圳住宅預(yù)售套數(shù)3933套,，環(huán)比減少7.4%，同比減少1.3%,。11月份深圳住宅預(yù)售面積開始增加,。11月份深圳全市住宅預(yù)售面積896827.2平方米，環(huán)比增加131.16%,，同比增加87.70%,。住宅預(yù)售套數(shù)9830套，環(huán)比增加149.94%,，同比增加88.24%,。
b.成交分析
2012年10月深圳的新房成交均價(jià)為20125元/平方米，環(huán)比下滑3.1%,，同比上漲5.37%,。11月深圳新房成交均價(jià)為18622元/平方米，環(huán)比下滑7.56%,，同比下滑0.72%,。
進(jìn)入年底，二手房成交開始活躍,。10月份深圳共成交新房30.04萬平方米,，環(huán)比大增34.04%，同比大增80.03%,，成交套數(shù)3642套,，環(huán)比大增39.33%，同比大增64.72%,。11月份深圳共成交新房415518.08萬平方米,，環(huán)比大增25.77%，同比大增185.65%,。成交套數(shù)4340套,，環(huán)比大增19.17%，同比大增157.57%,。
成交物業(yè)構(gòu)成方面,，10月份成交的新房中，90㎡以下的小戶型是成交主力,，成交面積23.74萬平方米,，占全市總成交量的7成多，144㎡以上的大戶型成交5.04萬平方米,，占約15%,。90㎡-144㎡的改善型成交4.3萬平方米，占13%。
（三）二手房市場分析
2012年深圳二手住宅掛牌均價(jià)11月份再創(chuàng)新高,，達(dá)22140元/平方米,，環(huán)比上漲4.8%，同比上漲11.4%,。
圖：2011年11至2012年11二手住宅成交均價(jià)走勢圖
數(shù)據(jù)來源：國策數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺
2012年11月份全市二手房成交面積588054.5平方米,，環(huán)比增加46.4%，同比增加84.8%,，2012年11月份全市二手房成交套數(shù)為6859套,，環(huán)比增加四成，同比增加1.3倍,，剛需集中入市,，是11月份二手房成交量大漲的主要因素。
三,、總結(jié)及后市展望
1,、預(yù)計(jì)未來3個月市場成交依然活躍
深圳一手住宅從9月份開始成交增加，二手住宅從11月份開始成交顯著增加,。二手住宅“量價(jià)穩(wěn)增”的態(tài)勢有望延續(xù)到12月,，預(yù)計(jì)未來3個月深圳樓市依然活躍。
2,、預(yù)計(jì)2013年上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控依然偏緊
2013年中央房地產(chǎn)調(diào)控可能面臨諸多不利因素,。首先是全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢或持續(xù)低迷，一方面使中國的出口形勢持續(xù)嚴(yán)峻,；另一方面,，各國紛紛出臺寬松的貨幣政策，輸入性通脹的潛在壓力大,。此外,，國際資本仍覬覦我國的房地產(chǎn)市場。其二是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)動力不足,。除了政府投資外,，消費(fèi)需求增長和民間投資增長等動力依然不足，如果外部需求出現(xiàn)重大困難,，政府投資缺乏長期可持續(xù)性,，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)反復(fù)，可能影響房地產(chǎn)調(diào)控,。第三是地方政府財(cái)政吃緊,。
但從國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心來看，預(yù)計(jì)2013年上半年房地產(chǎn)政策總體偏緊,，抑制投資投機(jī)需求仍是大方向,，房產(chǎn)稅等長效機(jī)制逐步完善，差別化信貸和限購短期內(nèi)不會退出，保障性安居工程建設(shè)將繼續(xù)推進(jìn),。同時(shí),，城鎮(zhèn)化建設(shè)和收入倍增計(jì)劃將促進(jìn)未來十年房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。
3,、剛需最遲2015年走弱
根據(jù)目前中國人口結(jié)構(gòu)的演進(jìn)趨勢,，最遲在2015年之后，中國的住房剛性需求將不再具備快速增加的條件,，甚至將會呈現(xiàn)逐漸走弱的趨勢。對于改善性需求,，從長期來看,，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，未來至少還有7000萬套以上的改善性需求,，中國房地產(chǎn)市場還有相當(dāng)長的時(shí)間來進(jìn)一步發(fā)展和完善,。從總體上看，2013年全國城市的改善性需求將會穩(wěn)中有升,，而一線城市的上升幅度將會大于二,、三線城市。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國A級資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
土地規(guī)劃甲級資質(zhì)工程咨詢機(jī)構(gòu) 土地登記代理機(jī)構(gòu)
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