摘要：我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的培育,，已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),，國民經(jīng)濟在很大程度上仍依賴于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但問題在于，從現(xiàn)狀來看,，房地產(chǎn)自房改至今十四年來,，一方面引發(fā)了畸形的經(jīng)濟增長模式,，主要體現(xiàn)在房價的增長速度遠遠超出居民個人收入的增長速度,，另一方面，又引發(fā)了畸形的市場需求,，主要體現(xiàn)在投資性需求超出實際居住需求,。在這種背景下，國家調控政策頻繁出臺,，希望能將供給和需求穩(wěn)定在一個平衡點上,。本文從中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程入手，著重分析了房地產(chǎn)宏觀調控政策及其影響,，旨在探討房地產(chǎn)估價機構應如何服務于房地產(chǎn)市場調控,，并總結了相應的應對措施。
關鍵詞：估價服務 房地產(chǎn)市場 宏觀調控
一,、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程
從1998年房改至今,，中國的房地產(chǎn)市場隨著調控的步伐，以價格變動為衡量標準,，可以分為五個階段：
1,、1998-2002年，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為支柱產(chǎn)業(yè)
1998年,，中國的房地產(chǎn)市場吸收了海南危機和整體經(jīng)濟軟著陸后,，以一種全新姿態(tài)開始進行市場化活動。在這一階段,，隨著住房制度改革不斷深化和居民生活水平提高,，住房成為新的消費熱點，加上政策的不斷放寬,，地方經(jīng)濟開始活躍,，城市化進程開始增速，房地產(chǎn)行業(yè)逐步成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一,，開始進入平穩(wěn)快速的發(fā)展通道,。
在該階段，中國城市化進程剛剛起步,，由于受福利分房制度的延續(xù)性,，房改政策影響的滯后性等因素影響,，房地產(chǎn)開發(fā)總量雖然逐步擴大，但是速度不快,，房價基本保持穩(wěn)定,。
2、2003-2005年,，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步前進
2003年，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,，隨之暴露出房價增長過快,，增幅過大以及結構不合理等問題，房地產(chǎn)成為全社會關注的焦點,。2004年開始實施宏觀調控,，主要以收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主,。
在此階段,，房地產(chǎn)市場雖然歷經(jīng)諸多的曲折，但仍是穩(wěn)步而有序地發(fā)展,，整體房價和成交量保持穩(wěn)步向上,。
3、2006-2008上半年,，房地產(chǎn)泡沫形成與打壓階段
2006年,，中國的房地產(chǎn)市場在調控中持續(xù)增長，并在2007年達到新一輪的頂峰,，雖然政府以抑制房價的過快上漲為首要目標,，頻頻出臺房地產(chǎn)市場調控政策，分階段重點對樓市進行調控,，給房地產(chǎn)市場降溫,，但是2006 -2008年上半年房價仍然出現(xiàn)瘋狂增長。
在此階段,，隨著城市化進程的加快,，居民投資、投機需求的增加,，房價從穩(wěn)步增長到瘋狂增長,，房地產(chǎn)泡沫逐漸形成。
4,、2008下半年-2009年,，金融危機之下，大力救市
2008下半年,，房地產(chǎn)調控政策的影響逐步顯現(xiàn),，同時受美國次貸危機的影響,，房價開始出現(xiàn)松動。進而全球性金融危機的爆發(fā),，使中國的房地產(chǎn)行業(yè)降至最低點,。
在此期間，金融海嘯導致政府政策轉向,，四萬億投資拯救經(jīng)濟,，對房地產(chǎn)也開始持鼓勵和扶持態(tài)度，放寬信貸和消費的控制,，全方位刺激樓市,，房地產(chǎn)成交量從底部迅速拉升，成交量空前增長,，使得房價從底部拉升并超過2007年的最高點,。
5、2010年至今,，擠壓泡沫
2009年下半年,，中國經(jīng)濟復蘇已成定局，中央和地方政府也開始陸續(xù)收回對房地產(chǎn)的扶植政策,，但房地產(chǎn)價格卻展開了新一輪的報復性反彈,。2010年4月，中央出臺新政,，從抑制需求出發(fā),，開始了新一輪的調控。房地產(chǎn)市場又一次陷入恐慌之中,，但房價并沒有出現(xiàn)大起大落,。
通過以上分析可以看出，宏觀調控在中國房地產(chǎn)市場歷史進程中發(fā)揮著至關重要的作用,，決定著中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的走向,。下面我們就從房地產(chǎn)宏觀調控的五個基本政策著手，來分析房地產(chǎn)宏觀調控手段及其影響,。
二,、房地產(chǎn)宏觀調控手段及其影響
房地產(chǎn)宏觀調控手段眾多，但其實質是通過增加供給與控制需求來達到調控的目的,。下面我們來具體分析：
1,、房地產(chǎn)宏觀調控的手段
（1）通過增加供給來調控房地產(chǎn)市場，主要手段是土地供應政策和保障性住房政策
①土地供應政策
為了擴大普通商品房的供應量,，抑制房價增長,，中央主要采取了兩個措施，一是調整住房供應結構,，代表性文件是2006年5月29日國務院《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國15條),，該文件提出自2006年6月1日起,，凡新審批、新開工的商品住房建設,，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重,，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。二是提高拿地門檻,，抑制開發(fā)商囤地,。主要是嚴格執(zhí)行土地“招、拍,、掛”政策,、加大對土地閑置的管理及嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件。
②保障性住房政策
保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念,，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準,、限定價格或租金的住房,，一般由廉租住房,、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構成。2008年底,，國務院下發(fā)了《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,，中央提出要爭取用三年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題，其拉開了保障性安居工程提速的序幕,?！笆晃濉逼陂g，我國以廉租住房,、經(jīng)濟適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成,。2011年起，我國進入保障性住房建設“加速跑”階段,。從保障房對房地產(chǎn)市場的影響來看,，主要是替代效應，即保障房的大規(guī)模建設將會解決眾多中低收入家庭的居住問題,，這會對商品房市場帶來一定的沖擊和影響,，尤其是那些目標客戶為中等收入群體的住宅項目。保障房的大規(guī)模建設將會直接導致對商品住宅需求量的下降,，進而影響到住宅市場的供求關系和房價的走勢,。
（2）通過控制需求來調控房地產(chǎn)市場，主要手段是金融政策,、稅收政策和限購政策
①金融政策
常用的金融手段主要有三個：一是存款準備金率,；二是貸款基準利率；三是二套房首付比例及貸款利率,。
A.存款準備金率：是指金融機構為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款,，中央銀行要求的存款準備金占其存款總額的比例就是存款準備金率,。中央銀行通過調整存款準備金率，可以影響金融機構的信貸擴張能力,，從而間接調控貨幣供應量,。這一部分是一個風險準備金，是不能夠用于發(fā)放貸款的,。這個比例越高,，執(zhí)行的緊縮政策力度越大。其結果是社會的銀根偏緊,，貨幣供應量減少,，利息率提高，投資及社會支出都相應縮減,。反之,，亦然（見下圖）。
圖1：2006-2008年存款準備金率調整情況
圖2：2010-2011年存款準備金調情況
從上圖存款準備金率調整的情況可以看出,，2006-2008年,，2010-2011年我國均采取的是緊縮銀根的政策，目的在于嚴格控制貨幣供應量,，抑制消費者需求,，相反，存款準備金率的下調也意味著貨幣供應量的增加,，可刺激消費者需求,。
B.貸款基準利率：
基準利率是金融市場上具有普遍參照作用的利率，其他利率水平或金融資產(chǎn)價格均可根據(jù)這一基準利率水平來確定,?；鶞世适抢适袌龌闹匾疤嶂唬诶适袌龌瘲l件下,，融資者衡量融資成本,，投資者計算投資收益，以及管理層對宏觀經(jīng)濟的調控,，客觀上都要求有一個普遍公認的基準利率水平作參考,。所以，從某種意義上講,，基準利率是利率市場化機制形成的核心,。
從近年來基準利率的變化來看，呈現(xiàn)出明顯的“V”字型特點,。2008年,，央行五次下調基準利率，2010年，央行又連續(xù)5次上調基準利率（見下圖3）,。
圖3：2008-2011年半年期貸款基準利率調整情況
從利率變化對房地產(chǎn)市場的影響來看,，其對市場的影響主要集中在兩方面：一是對預期的影響；二是購房需求的影響,。2008年,，針對當時宏觀經(jīng)濟形勢的復雜局面，央行果斷出手,、調控政策力度巨大,，尤其是2008年11月份的那次調整，幅度之大前所未有,，一次性下調金融機構貸款利率1.08個百分點,，相當于平時4-6次調整的水平，而其對市場的影響也迅速體現(xiàn)出來,。利率的每次變化都是給市場傳遞的一個信號,，它代表著未來政策的可能走向，會對各經(jīng)濟參與主體產(chǎn)生影響,。同時,，利率的調整也會影響到購房者的貸款成本，利率的下調會減少購房者的貸款成本,，會增加購房需求,；利率的提高會減少購房需求,。
C.二套房貸政策：
2011年1月起,，國務院要求各金融機構對房屋貸款實行差別化信貸：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,，下同),，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%,，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定,。
從二套房貸的有關政策來看,，其首付比例及貸款利率呈逐步上升趨勢，由2008年三成提高到2011年六成,，貸款利率浮動比例也由之前的自行決定提高到上浮10%,。二套房政策的變化代表了政府對投資性購房的態(tài)度，既可以引導社會各界的購房需求,，又可以直接提高投資性購房者的成本,，抑制這一部分需求。
②稅收政策
眾所周知,，稅收是國家調控房地產(chǎn)價格的有效杠桿之一,。當前我國的稅收體系涉及到房地產(chǎn)運行的諸多環(huán)節(jié),，房地產(chǎn)稅收體系包括開發(fā)、交易及保有環(huán)節(jié)的稅收,。不同環(huán)節(jié)課征的稅收,。由于納稅人、計稅依據(jù),、征收方式等的不同,，導致房地產(chǎn)價格變動的方向和程度也不相同。一般說來,，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收,，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升,；而增加保有環(huán)節(jié)的稅收實際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本,，會使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機需求,，從而會使房地產(chǎn)需求減少,，導致房地產(chǎn)價格下降。和金融手段相比,，稅收政策有明顯的優(yōu)點：一是可以做到精確打擊,。在打擊房地產(chǎn)投機的同時，不會使其他行業(yè)無辜受到牽連,，也不會讓一般老百姓的正常生活受到影響,；二是稅收部門與房地產(chǎn)行業(yè)沒有直接的利益關系，稅收政策容易得到貫徹實施,。
③限購政策
2010年4月30日,北京出臺“國十條”實施細則,，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”。9月29日“國五條”出臺后,，累計有上海,、廣州、天津,、南京,、杭州等16個一、二線城市推出限購政策,。2011年8月17日,，住建部下發(fā)二三線城市限購標準；12月,，住建部知會地方政府,，對于限購政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進行延續(xù)。限購令標志著樓市新政進入了數(shù)量調節(jié)階段,。
限購是一把“雙刃劍”,，一方面限購政策通過對購房群體設置一個“門檻”，直接減少具備購房資格的潛在購房群體總量,，抑制消費者需求,，從而控制房價增長；另一方面,，剛性需求并沒有消失,，限購就像閘門一樣暫時攔住了洪水。但水位會越來越高,，要謹防在限購令松動時,，剛性需求井噴的局面，由于剛性需求的存在以及房地產(chǎn)開發(fā)商在定價權上擁有絕對地位使得房價易漲難跌,。
2,、房地產(chǎn)宏觀調控政策的影響
通過上述分析可以看出，房地產(chǎn)宏觀調控直接影響了房價的漲跌,，間接影響了與房地產(chǎn)相關的各個行業(yè),。
（1）房價
從中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，房價并不是一路看漲的,，而在調控下有漲有跌,，總體來說是在波動中曲折向前(見下圖)。
（2）開發(fā)商
隨著宏觀調控體系的進一步完善,，有品牌,、有實力的開發(fā)商由于擁有廣泛的融資渠道、強大的產(chǎn)品創(chuàng)新能力,、精悍的經(jīng)營團隊,、開拓進取的發(fā)展意識,，必將受惠于宏觀調控的結果,。而與之相反，以囤地為目的,、缺乏經(jīng)營能力的開發(fā)商將會發(fā)現(xiàn)自己在下一輪競爭中舉步維堅,。
（3）金融機構
對金融機構來講，由于宏觀調控的影響,，其經(jīng)營風險降低的同時,，贏利業(yè)務模式也會呈多元化發(fā)展，投資性個人房貸業(yè)務的比重將逐步下降,，而高信用級別的項目貸款業(yè)務比重將逐步增加,，低信用級別的貸款業(yè)務將大幅降低。
（4）購房者
對投資性購房者來講，雖然購房仍不失為穩(wěn)健的投資方式,，但是,，交易成本和流通成本已經(jīng)大幅上升，租房收入預期卻大幅下降,，房價漲幅已經(jīng)趨緩,，同時，其他投資渠道的回報率卻在逐步回升,。購房不再是資產(chǎn)保值增值的唯一方式,。對中、低收入階層的購房自住者,，2007年限價房的入市,，經(jīng)濟適用房面積的增長，廉租房體系的逐步完善,，可供選擇的居住方式將會越來越多,，花在住房問題上的心思將會越來越少，由住房問題引起的社會不穩(wěn)定因素將會持續(xù)減少,。
（5）估價機構
對于房地產(chǎn)估價機構而言,，影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
①對以銀行業(yè)務為主的估價機構造成較大影響
政府持續(xù)調控房地產(chǎn)市場，在限購,、限貸,、稅收等多項措施的合力作用之下，市場交易量顯著下降,，銀行也開始嚴格控制貸款,，土地市場降溫明顯。偏緊的信貸政策對以銀行業(yè)務為主,，特別是以抵押估價業(yè)務為主的估價機構造成較大的影響,，導致業(yè)務數(shù)量減少，競爭激烈,。
②房地產(chǎn)市場不斷發(fā)生變化,，導致估價機構執(zhí)業(yè)風險加大
經(jīng)過幾輪的房地產(chǎn)市場調控后，當前房地產(chǎn)市場已逐步回歸理性,，房子一天一個價,，購房者通宵排隊的現(xiàn)象已不存在。投資需求顯著下降,，房價陷入停漲,，看漲已非主流，房價存在泡沫已是不爭的事實,，估價風險明顯增加,，特別是抵押估價中的價格風險尤為突出,。
③政府對住宅市場的調控使得開發(fā)商和投資者投資方向發(fā)生轉變，對估價機構業(yè)務結構調整影響較大
一般來說,，估價機構的主要客戶是小業(yè)主,、銀行、開發(fā)商和政府,，受當前宏觀調控政策的影響,，住宅市場持續(xù)降溫，房地產(chǎn)的開發(fā)模式開始由住宅開發(fā)為主向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等多元化開發(fā)方式轉變,，投資者也逐步轉向投資商業(yè)地產(chǎn)市場,，開發(fā)模式和投資模式的轉變對估價業(yè)務結構調整影響較大，導致商業(yè)及非住宅類評估業(yè)務增加,，傳統(tǒng)估價業(yè)務減少的同時,，租金咨詢、融資,、改變房地產(chǎn)用途后的價值咨詢等業(yè)務也逐步增多,。
④咨詢顧問等高端服務越來越受客戶重視
隨著房地產(chǎn)市場逐步趨于理性，炒房,、賣房的暴利時代已結束,，開發(fā)商和投資者已不能在短期內(nèi)獲取暴利，而是要通過對房地產(chǎn)市場和相關政策的研究,，看清大勢,，找準定位，合理確定預期收益,。這預示著客戶對房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務開始重視起來,，需要估價顧問機構提出關于產(chǎn)品類型、營銷模式,、產(chǎn)品價格等各方面的專業(yè)化建議,，估價機構人員的專業(yè)能力和服務水平將在競爭中發(fā)揮更重要的作用。
三,、估價機構的應對策略
首先,，估價機構應正視房地產(chǎn)市場調控對傳統(tǒng)估價業(yè)務帶來的影響，防范執(zhí)業(yè)風險
對傳統(tǒng)的抵押估價業(yè)務來說,，防范執(zhí)業(yè)風險是最重要的,，可以從以下四個方面著手：
①分片區(qū)建立典型樓盤庫，通過對這些典型樓盤價格的跟蹤來分析整個片區(qū)樓盤價格的變化及抗風險能力,，摸清其價格變化規(guī)律，以應對房地產(chǎn)市場調控,。
②根據(jù)樓盤特點如稀缺資源型,、拆遷型,、自住為主型、投資為主型,、學位房等進行分類,，建立典型樓盤庫。通過對這些典型樓盤價格的跟蹤來分析不同特點樓盤價格的變化,，摸清其價格變化規(guī)律和抗風險能力,，應對房地產(chǎn)市場調控。
③針對不同的房地產(chǎn)市場情況,，組織大規(guī)模,、大范圍的市場調查，以保證評估價格能客觀反映當前的市場情況,。
④估價機構要加強對宏觀調控政策,、調控力度、未來市場價格走勢的分析與研判,，主動防范因政策影響的滯后性帶來的執(zhí)業(yè)風險,。
其次，估價機構應主動提升估價人員的專業(yè)能力和服務水平,，以應對客戶對咨詢顧問業(yè)務的需求,，為客戶提供全方位的服務和解決方案。
第三,，估價機構應主動拓寬業(yè)務范圍,、調整業(yè)務結構，由單一的以房地產(chǎn)評估為主轉向以房地產(chǎn)評估,、資產(chǎn)評估,、土地登記代理、拆遷評估,、工程咨詢,、工程造價等多元化發(fā)展的模式。
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國家建設部一級房地產(chǎn)評估機構 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機構
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機構 全國A級資信土地估價機構
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