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摘要：我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過20多年的培育，已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)在很大程度上仍依賴于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但問題在于，從現(xiàn)狀來看,，房地產(chǎn)自房改至今十四年來，一方面引發(fā)了畸形的經(jīng)濟(jì)增長模式，主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民個(gè)人收入的增長速度,，另一方面，又引發(fā)了畸形的市場(chǎng)需求,，主要體現(xiàn)在投資性需求超出實(shí)際居住需求,。在這種背景下,，國家調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，希望能將供給和需求穩(wěn)定在一個(gè)平衡點(diǎn)上,。本文從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷程入手,，著重分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及其影響，旨在探討房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)如何服務(wù)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,，并總結(jié)了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施,。

關(guān)鍵詞：估價(jià)服務(wù)  房地產(chǎn)市場(chǎng)  宏觀調(diào)控

一、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷程

從1998年房改至今,，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著調(diào)控的步伐,，以價(jià)格變動(dòng)為衡量標(biāo)準(zhǔn)，可以分為五個(gè)階段：

1,、1998-2002年,，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為支柱產(chǎn)業(yè)

1998年，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸收了海南危機(jī)和整體經(jīng)濟(jì)軟著陸后,，以一種全新姿態(tài)開始進(jìn)行市場(chǎng)化活動(dòng),。在這一階段，隨著住房制度改革不斷深化和居民生活水平提高,，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),，加上政策的不斷放寬，地方經(jīng)濟(jì)開始活躍,，城市化進(jìn)程開始增速,，房地產(chǎn)行業(yè)逐步成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，開始進(jìn)入平穩(wěn)快速的發(fā)展通道,。

在該階段,，中國城市化進(jìn)程剛剛起步，由于受福利分房制度的延續(xù)性,，房改政策影響的滯后性等因素影響,，房地產(chǎn)開發(fā)總量雖然逐步擴(kuò)大，但是速度不快,，房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定,。

2、2003-2005年,，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步前進(jìn)

2003年,，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，隨之暴露出房?jī)r(jià)增長過快,，增幅過大以及結(jié)構(gòu)不合理等問題,，房地產(chǎn)成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。2004年開始實(shí)施宏觀調(diào)控,，主要以收緊土地與信貸兩個(gè)閘門,，以調(diào)控供給為主,。

在此階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然歷經(jīng)諸多的曲折,，但仍是穩(wěn)步而有序地發(fā)展,，整體房?jī)r(jià)和成交量保持穩(wěn)步向上。

3,、2006-2008上半年,，房地產(chǎn)泡沫形成與打壓階段

2006年，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控中持續(xù)增長,，并在2007年達(dá)到新一輪的頂峰,，雖然政府以抑制房?jī)r(jià)的過快上漲為首要目標(biāo)，頻頻出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,，分階段重點(diǎn)對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控,，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，但是2006 -2008年上半年房?jī)r(jià)仍然出現(xiàn)瘋狂增長,。

在此階段,，隨著城市化進(jìn)程的加快，居民投資,、投機(jī)需求的增加,，房?jī)r(jià)從穩(wěn)步增長到瘋狂增長，房地產(chǎn)泡沫逐漸形成,。

4,、2008下半年-2009年，金融危機(jī)之下,，大力救市

2008下半年,，房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響逐步顯現(xiàn)，同時(shí)受美國次貸危機(jī)的影響,，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng),。進(jìn)而全球性金融危機(jī)的爆發(fā)，使中國的房地產(chǎn)行業(yè)降至最低點(diǎn),。

在此期間,，金融海嘯導(dǎo)致政府政策轉(zhuǎn)向，四萬億投資拯救經(jīng)濟(jì),，對(duì)房地產(chǎn)也開始持鼓勵(lì)和扶持態(tài)度,，放寬信貸和消費(fèi)的控制，全方位刺激樓市,，房地產(chǎn)成交量從底部迅速拉升，成交量空前增長,，使得房?jī)r(jià)從底部拉升并超過2007年的最高點(diǎn),。

5,、2010年至今，擠壓泡沫

2009年下半年,，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已成定局,，中央和地方政府也開始陸續(xù)收回對(duì)房地產(chǎn)的扶植政策，但房地產(chǎn)價(jià)格卻展開了新一輪的報(bào)復(fù)性反彈,。2010年4月,，中央出臺(tái)新政，從抑制需求出發(fā),，開始了新一輪的調(diào)控,。房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次陷入恐慌之中，但房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)大起大落,。

通過以上分析可以看出,，宏觀調(diào)控在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史進(jìn)程中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，決定著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的走向,。下面我們就從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的五個(gè)基本政策著手,，來分析房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段及其影響。

二,、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段及其影響

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段眾多,，但其實(shí)質(zhì)是通過增加供給與控制需求來達(dá)到調(diào)控的目的。下面我們來具體分析：

1,、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段

（1）通過增加供給來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),，主要手段是土地供應(yīng)政策和保障性住房政策

①土地供應(yīng)政策

為了擴(kuò)大普通商品房的供應(yīng)量，抑制房?jī)r(jià)增長,，中央主要采取了兩個(gè)措施,，一是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，代表性文件是2006年5月29日國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》(國15條),，該文件提出自2006年6月1日起,，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。二是提高拿地門檻,，抑制開發(fā)商囤地,。主要是嚴(yán)格執(zhí)行土地“招、拍,、掛”政策,、加大對(duì)土地閑置的管理及嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件。

②保障性住房政策

保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn),、限定價(jià)格或租金的住房,，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成,。2008年底,，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，中央提出要爭(zhēng)取用三年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題,，其拉開了保障性安居工程提速的序幕,。“十一五”期間,，我國以廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成。2011年起,，我國進(jìn)入保障性住房建設(shè)“加速跑”階段,。從保障房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響來看，主要是替代效應(yīng),，即保障房的大規(guī)模建設(shè)將會(huì)解決眾多中低收入家庭的居住問題,，這會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)帶來一定的沖擊和影響，尤其是那些目標(biāo)客戶為中等收入群體的住宅項(xiàng)目,。保障房的大規(guī)模建設(shè)將會(huì)直接導(dǎo)致對(duì)商品住宅需求量的下降,，進(jìn)而影響到住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系和房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

（2）通過控制需求來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),，主要手段是金融政策,、稅收政策和限購政策

①金融政策

常用的金融手段主要有三個(gè)：一是存款準(zhǔn)備金率；二是貸款基準(zhǔn)利率,；三是二套房首付比例及貸款利率,。

A.存款準(zhǔn)備金率：是指金融機(jī)構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款，中央銀行要求的存款準(zhǔn)備金占其存款總額的比例就是存款準(zhǔn)備金率,。中央銀行通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率,，可以影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，從而間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量,。這一部分是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金,，是不能夠用于發(fā)放貸款的。這個(gè)比例越高,，執(zhí)行的緊縮政策力度越大,。其結(jié)果是社會(huì)的銀根偏緊，貨幣供應(yīng)量減少,，利息率提高,，投資及社會(huì)支出都相應(yīng)縮減,。反之，亦然（見下圖）,。

圖1：2006-2008年存款準(zhǔn)備金率調(diào)整情況

圖2：2010-2011年存款準(zhǔn)備金調(diào)情況

從上圖存款準(zhǔn)備金率調(diào)整的情況可以看出,，2006-2008年,，2010-2011年我國均采取的是緊縮銀根的政策,，目的在于嚴(yán)格控制貨幣供應(yīng)量，抑制消費(fèi)者需求,，相反,，存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)也意味著貨幣供應(yīng)量的增加，可刺激消費(fèi)者需求,。

B.貸款基準(zhǔn)利率：

基準(zhǔn)利率是金融市場(chǎng)上具有普遍參照作用的利率,，其他利率水平或金融資產(chǎn)價(jià)格均可根據(jù)這一基準(zhǔn)利率水平來確定?；鶞?zhǔn)利率是利率市場(chǎng)化的重要前提之一,，在利率市場(chǎng)化條件下，融資者衡量融資成本,，投資者計(jì)算投資收益,，以及管理層對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，客觀上都要求有一個(gè)普遍公認(rèn)的基準(zhǔn)利率水平作參考,。所以,，從某種意義上講，基準(zhǔn)利率是利率市場(chǎng)化機(jī)制形成的核心,。

從近年來基準(zhǔn)利率的變化來看,，呈現(xiàn)出明顯的“V”字型特點(diǎn)。2008年,，央行五次下調(diào)基準(zhǔn)利率,，2010年，央行又連續(xù)5次上調(diào)基準(zhǔn)利率（見下圖3）,。

圖3：2008-2011年半年期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整情況

從利率變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響來看,，其對(duì)市場(chǎng)的影響主要集中在兩方面：一是對(duì)預(yù)期的影響；二是購房需求的影響,。2008年,，針對(duì)當(dāng)時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的復(fù)雜局面，央行果斷出手,、調(diào)控政策力度巨大,，尤其是2008年11月份的那次調(diào)整，幅度之大前所未有,，一次性下調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款利率1.08個(gè)百分點(diǎn),，相當(dāng)于平時(shí)4-6次調(diào)整的水平，而其對(duì)市場(chǎng)的影響也迅速體現(xiàn)出來。利率的每次變化都是給市場(chǎng)傳遞的一個(gè)信號(hào),，它代表著未來政策的可能走向,，會(huì)對(duì)各經(jīng)濟(jì)參與主體產(chǎn)生影響。同時(shí),，利率的調(diào)整也會(huì)影響到購房者的貸款成本,，利率的下調(diào)會(huì)減少購房者的貸款成本，會(huì)增加購房需求,；利率的提高會(huì)減少購房需求,。

C.二套房貸政策：

2011年1月起，國務(wù)院要求各金融機(jī)構(gòu)對(duì)房屋貸款實(shí)行差別化信貸：對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人,、配偶及未成年子女,，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購買第二套住房的家庭,，貸款首付款比例不得低于60%,，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高,，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定,。

從二套房貸的有關(guān)政策來看，其首付比例及貸款利率呈逐步上升趨勢(shì),，由2008年三成提高到2011年六成,，貸款利率浮動(dòng)比例也由之前的自行決定提高到上浮10%。二套房政策的變化代表了政府對(duì)投資性購房的態(tài)度,，既可以引導(dǎo)社會(huì)各界的購房需求,，又可以直接提高投資性購房者的成本，抑制這一部分需求,。

②稅收政策

眾所周知,，稅收是國家調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的有效杠桿之一。當(dāng)前我國的稅收體系涉及到房地產(chǎn)運(yùn)行的諸多環(huán)節(jié),，房地產(chǎn)稅收體系包括開發(fā),、交易及保有環(huán)節(jié)的稅收。不同環(huán)節(jié)課征的稅收,。由于納稅人,、計(jì)稅依據(jù)、征收方式等的不同,，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度也不相同,。一般說來，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收,，會(huì)增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本,，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升,；而增加保有環(huán)節(jié)的稅收實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會(huì)使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn),，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求,，從而會(huì)使房地產(chǎn)需求減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降,。和金融手段相比,，稅收政策有明顯的優(yōu)點(diǎn)：一是可以做到精確打擊。在打擊房地產(chǎn)投機(jī)的同時(shí),，不會(huì)使其他行業(yè)無辜受到牽連,，也不會(huì)讓一般老百姓的正常生活受到影響,；二是稅收部門與房地產(chǎn)行業(yè)沒有直接的利益關(guān)系,，稅收政策容易得到貫徹實(shí)施。

③限購政策

2010年4月30日,北京出臺(tái)“國十條”實(shí)施細(xì)則,，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”,。9月29日“國五條”出臺(tái)后，累計(jì)有上海,、廣州,、天津、南京,、杭州等16個(gè)一,、二線城市推出限購政策。2011年8月17日,，住建部下發(fā)二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn),；12月，住建部知會(huì)地方政府,，對(duì)于限購政策將要于2011年年底到期的城市,，地方政府需在到期之后對(duì)限購政策進(jìn)行延續(xù)。限購令標(biāo)志著樓市新政進(jìn)入了數(shù)量調(diào)節(jié)階段,。

限購是一把“雙刃劍”,，一方面限購政策通過對(duì)購房群體設(shè)置一個(gè)“門檻”，直接減少具備購房資格的潛在購房群體總量,，抑制消費(fèi)者需求,，從而控制房?jī)r(jià)增長；另一方面,，剛性需求并沒有消失,，限購就像閘門一樣暫時(shí)攔住了洪水。但水位會(huì)越來越高,，要謹(jǐn)防在限購令松動(dòng)時(shí),，剛性需求井噴的局面,，由于剛性需求的存在以及房地產(chǎn)開發(fā)商在定價(jià)權(quán)上擁有絕對(duì)地位使得房?jī)r(jià)易漲難跌。

2,、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響

通過上述分析可以看出,，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控直接影響了房?jī)r(jià)的漲跌，間接影響了與房地產(chǎn)相關(guān)的各個(gè)行業(yè),。

（1）房?jī)r(jià)

從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來看,，房?jī)r(jià)并不是一路看漲的，而在調(diào)控下有漲有跌,，總體來說是在波動(dòng)中曲折向前(見下圖),。

（2）開發(fā)商

隨著宏觀調(diào)控體系的進(jìn)一步完善，有品牌,、有實(shí)力的開發(fā)商由于擁有廣泛的融資渠道,、強(qiáng)大的產(chǎn)品創(chuàng)新能力、精悍的經(jīng)營團(tuán)隊(duì),、開拓進(jìn)取的發(fā)展意識(shí),，必將受惠于宏觀調(diào)控的結(jié)果。而與之相反,，以囤地為目的,、缺乏經(jīng)營能力的開發(fā)商將會(huì)發(fā)現(xiàn)自己在下一輪競(jìng)爭(zhēng)中舉步維堅(jiān)。

（3）金融機(jī)構(gòu)

對(duì)金融機(jī)構(gòu)來講,，由于宏觀調(diào)控的影響,，其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降低的同時(shí)，贏利業(yè)務(wù)模式也會(huì)呈多元化發(fā)展,，投資性個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的比重將逐步下降,，而高信用級(jí)別的項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)比重將逐步增加，低信用級(jí)別的貸款業(yè)務(wù)將大幅降低,。

（4）購房者

對(duì)投資性購房者來講,，雖然購房仍不失為穩(wěn)健的投資方式，但是,，交易成本和流通成本已經(jīng)大幅上升,，租房收入預(yù)期卻大幅下降，房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)趨緩,，同時(shí),，其他投資渠道的回報(bào)率卻在逐步回升。購房不再是資產(chǎn)保值增值的唯一方式,。對(duì)中,、低收入階層的購房自住者，2007年限價(jià)房的入市,，經(jīng)濟(jì)適用房面積的增長,，廉租房體系的逐步完善,，可供選擇的居住方式將會(huì)越來越多，花在住房問題上的心思將會(huì)越來越少,，由住房問題引起的社會(huì)不穩(wěn)定因素將會(huì)持續(xù)減少,。

（5）估價(jià)機(jī)構(gòu)

對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)而言，影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

①對(duì)以銀行業(yè)務(wù)為主的估價(jià)機(jī)構(gòu)造成較大影響

政府持續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),，在限購,、限貸、稅收等多項(xiàng)措施的合力作用之下,，市場(chǎng)交易量顯著下降,，銀行也開始嚴(yán)格控制貸款，土地市場(chǎng)降溫明顯,。偏緊的信貸政策對(duì)以銀行業(yè)務(wù)為主,，特別是以抵押估價(jià)業(yè)務(wù)為主的估價(jià)機(jī)構(gòu)造成較大的影響，導(dǎo)致業(yè)務(wù)數(shù)量減少,，競(jìng)爭(zhēng)激烈,。

②房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)生變化，導(dǎo)致估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大

經(jīng)過幾輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步回歸理性，房子一天一個(gè)價(jià),，購房者通宵排隊(duì)的現(xiàn)象已不存在,。投資需求顯著下降，房?jī)r(jià)陷入停漲,，看漲已非主流,，房?jī)r(jià)存在泡沫已是不爭(zhēng)的事實(shí)，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)明顯增加,，特別是抵押估價(jià)中的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)尤為突出,。

③政府對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控使得開發(fā)商和投資者投資方向發(fā)生轉(zhuǎn)變，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響較大

一般來說,，估價(jià)機(jī)構(gòu)的主要客戶是小業(yè)主,、銀行、開發(fā)商和政府,，受當(dāng)前宏觀調(diào)控政策的影響,，住宅市場(chǎng)持續(xù)降溫，房地產(chǎn)的開發(fā)模式開始由住宅開發(fā)為主向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等多元化開發(fā)方式轉(zhuǎn)變,，投資者也逐步轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),，開發(fā)模式和投資模式的轉(zhuǎn)變對(duì)估價(jià)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響較大，導(dǎo)致商業(yè)及非住宅類評(píng)估業(yè)務(wù)增加,，傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)減少的同時(shí),，租金咨詢,、融資、改變房地產(chǎn)用途后的價(jià)值咨詢等業(yè)務(wù)也逐步增多,。

④咨詢顧問等高端服務(wù)越來越受客戶重視

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步趨于理性,，炒房、賣房的暴利時(shí)代已結(jié)束,，開發(fā)商和投資者已不能在短期內(nèi)獲取暴利,，而是要通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和相關(guān)政策的研究，看清大勢(shì),，找準(zhǔn)定位,，合理確定預(yù)期收益。這預(yù)示著客戶對(duì)房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)開始重視起來,，需要估價(jià)顧問機(jī)構(gòu)提出關(guān)于產(chǎn)品類型,、營銷模式、產(chǎn)品價(jià)格等各方面的專業(yè)化建議,，估價(jià)機(jī)構(gòu)人員的專業(yè)能力和服務(wù)水平將在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)揮更重要的作用,。

三、估價(jià)機(jī)構(gòu)的應(yīng)對(duì)策略

首先,，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)正視房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)帶來的影響,，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)傳統(tǒng)的抵押估價(jià)業(yè)務(wù)來說，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是最重要的,，可以從以下四個(gè)方面著手：

①分片區(qū)建立典型樓盤庫,，通過對(duì)這些典型樓盤價(jià)格的跟蹤來分析整個(gè)片區(qū)樓盤價(jià)格的變化及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，摸清其價(jià)格變化規(guī)律,，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,。

②根據(jù)樓盤特點(diǎn)如稀缺資源型、拆遷型,、自住為主型,、投資為主型、學(xué)位房等進(jìn)行分類,，建立典型樓盤庫,。通過對(duì)這些典型樓盤價(jià)格的跟蹤來分析不同特點(diǎn)樓盤價(jià)格的變化，摸清其價(jià)格變化規(guī)律和抗風(fēng)險(xiǎn)能力,，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,。

③針對(duì)不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，組織大規(guī)模,、大范圍的市場(chǎng)調(diào)查,，以保證評(píng)估價(jià)格能客觀反映當(dāng)前的市場(chǎng)情況。

④估價(jià)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)宏觀調(diào)控政策,、調(diào)控力度,、未來市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的分析與研判,，主動(dòng)防范因政策影響的滯后性帶來的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

其次,，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)主動(dòng)提升估價(jià)人員的專業(yè)能力和服務(wù)水平,，以應(yīng)對(duì)客戶對(duì)咨詢顧問業(yè)務(wù)的需求，為客戶提供全方位的服務(wù)和解決方案,。

第三,，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)主動(dòng)拓寬業(yè)務(wù)范圍、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),，由單一的以房地產(chǎn)評(píng)估為主轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)評(píng)估,、資產(chǎn)評(píng)估、土地登記代理,、拆遷評(píng)估,、工程咨詢、工程造價(jià)等多元化發(fā)展的模式,。 

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