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中國的城市在近30多年的改革開放以來有了較大規(guī)模的變化,，尤其是近十年的變化可以用翻天覆地來形容,，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷的推進(jìn)，往日的原屬于城郊的村落已經(jīng)成為了城中央，原有的村莊房屋規(guī)劃已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市發(fā)展需要和人民生活的需求,。以廣州為例,，在城中村內(nèi)是狹窄的街道,，“親密”的“握手樓”遮天蔽日,，胡亂掛滿的電線像凌亂的蜘蛛網(wǎng)，通風(fēng)極差,，即使外面刮風(fēng),，屋內(nèi)幾乎感覺不到風(fēng)吹。這幾乎是廣州所有城中村的真實(shí)寫照,。這些有著數(shù)百年甚至數(shù)千年歷史的自然村落分布在廣州的各個(gè)中心城區(qū),，村口的牌坊連接著村內(nèi)村外兩個(gè)迥異的世界。本地人形容這里是“村外現(xiàn)代化,，村內(nèi)臟亂差”,。廣州的版圖上，一面是迅速建起的高樓廣廈,，一面就是這些吸納著無數(shù)異鄉(xiāng)人的城中村。在占建成區(qū)21%的舊城區(qū)土地上,，集中了全市大部分的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng),，飽和程度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)越過“土地混合使用”的效益峰值；高架路、立交橋和橋梁在舊城“疊床架屋”,，導(dǎo)致舊城區(qū)城市空間發(fā)展步入惡性循環(huán),。廣州城市整飾工程在廣州火熱開展同時(shí)，廣州市的“三舊改造”也進(jìn)入新的歷史篇章,。
“三舊改造”在別的城市稱之為“城市更新”,、“棚戶區(qū)改造”等等，由可以看出每個(gè)城市的發(fā)展都涉及到相同的問題,，而且這項(xiàng)工作又很帶有地方特點(diǎn),、各省政府相關(guān)規(guī)章制度以及各城市政府的規(guī)章制度和政府文件，而土地估價(jià)在這項(xiàng)活動(dòng)應(yīng)起到一個(gè)什么作用呢,？我們先從概念性問題入手,。
一、“三舊改造”的概念
“三舊改造”是廣東特有的舊城改造辦法,。三舊分別指的是：舊城鎮(zhèn),、舊廠房、舊村居,。
舊城鎮(zhèn),，主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國有土地的舊民居,、舊商鋪,、舊廠房等。包括因產(chǎn)業(yè)調(diào)整而搬遷或者停產(chǎn)的工業(yè)所留下的舊廠房,、舊倉庫,；上世紀(jì)80年代及以前的棚戶、簡屋,、單層磚混結(jié)構(gòu)等建筑結(jié)構(gòu)簡陋,、外觀環(huán)境差的危舊居民用房；物業(yè)價(jià)值低于土地價(jià)值的舊商鋪等,。改造項(xiàng)目應(yīng)確定最小面積,，以體現(xiàn)整體改造效益，其最小面積應(yīng)由每個(gè)地區(qū)因地制宜確定,。
舊廠房,，主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑,。包括上世紀(jì)90年代及以前建設(shè)的臨時(shí)建筑,、單層簡易結(jié)構(gòu)舊廠房；容積率低于0.6的舊廠房,；與土地利用規(guī)劃,、城市總體規(guī)劃用地性質(zhì)不符,，占用灘涂、農(nóng)田等生態(tài)用地的違章建設(shè)廠房,；地均產(chǎn)出低于100萬元/畝的低效工業(yè)工地,；國家禁止類和淘汰類產(chǎn)業(yè)的舊廠房；廢水,、二氧化硫,、粉塵、煙塵等工業(yè)污染物排放未100%達(dá)標(biāo)的舊廠房,；能耗和水耗高于國家和省規(guī)定的產(chǎn)品能耗,、水耗限額標(biāo)準(zhǔn)的舊廠房等。例如珠江水泥廠等,。
舊村居,，主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村；大量用地被城市工業(yè)區(qū),、物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村,；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”,。具體包括上世紀(jì)80年代及以前的磚土結(jié)構(gòu)建筑,；不符合國家規(guī)范和地方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)指標(biāo)的城中村、園中村,；違法違章建筑,、單家獨(dú)戶的舊村居；水,、電等基礎(chǔ)設(shè)施,，體育、衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施,，交通,、消防、生態(tài)環(huán)境等嚴(yán)重滯后的,，不適宜居住的空心村,、園中村等。例如：小平村,、吉山村等（目前正在進(jìn)行改造）,。
二、“三舊改造”的特點(diǎn)
“三舊”改造是國土資源部給予廣東省的特殊政策,，是國土資源部與廣東省開展部省合作,，推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作的重要措施。開展“三舊”改造的項(xiàng)目,，必須符合城市土地利用總體規(guī)劃,、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃,，納入“三舊”改造總體規(guī)劃、年度計(jì)劃,，已納入省“三舊”改造監(jiān)管數(shù)據(jù)庫，需制訂改造方案,，并且通過市（縣）人民政府的批準(zhǔn),。在粵府[2009]78號文中，“三舊”改造的實(shí)施意見對現(xiàn)行的國土資源政策有六大突破：一是簡化了補(bǔ)辦征收手續(xù),；二是允許按現(xiàn)狀完善歷史用地手續(xù),；三是允許采用協(xié)議出讓供地；四是土地純收益允許返撥支持用地者開展改造,；五是農(nóng)村集體建設(shè)用地改為國有建設(shè)用地,，可簡化手續(xù)；六是邊角地,、插花地,、夾心地的處理有優(yōu)惠。由于以上的六大突破不僅給歷史遺留問題得到迅速的解決,，而且提高參與改造的積極性,。從而快速推動(dòng)改造項(xiàng)目的進(jìn)程。
三,、“三舊改造”的法律,、法規(guī)依據(jù)相關(guān)的政府規(guī)章制度
在我國人多地少，耕地資源稀缺,，當(dāng)前又處于工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，建設(shè)用地供需矛盾突出,。土地資源稀缺性,、不可再生性以及土地面積相對固定，它決定了對現(xiàn)有的建筑物進(jìn)行改造,，作為改造政府必須發(fā)布相關(guān)的法律,、法規(guī)以及相關(guān)的政府規(guī)章制度，從廣州“三舊改造”所涉及的相關(guān)依據(jù)有以下三個(gè)層面：
1,、國務(wù)院相關(guān)部門發(fā)布文件
《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》國土資發(fā)【2008】16號
《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》國辦發(fā)【2007】71號
2,、廣東省相關(guān)部門發(fā)布文件
《廣東省建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作方案》粵府明電【2009】16號
《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》粵府【2009】78號
《關(guān)于促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需支持現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的若干意見》粵國土利用發(fā)【2009】71號
《省國土資源廳，關(guān)于“三舊“改造工作的實(shí)施意見（試行）》粵府辦【2009】22號
3,、廣州市相關(guān)部門發(fā)布文件
《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》穗府【2009】56號
《關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見》穗辦【2002】17號
《關(guān)于完善“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造有關(guān)政策問題的意見》
《關(guān)于開展九大功能區(qū)城中村改造方案編制工作的通知》穗舊改辦【2011】27號
從上面列示的文件看,，從國家層面到地方都有相應(yīng)的法律、法規(guī)以及政府規(guī)章制度進(jìn)行配套發(fā)布,，由此廣州的“三舊改造”受法律的保護(hù),，是依法進(jìn)行的,。
四、廣州“三舊改造”的模式
這項(xiàng)具有地方特色的改造項(xiàng)目是因地制宜進(jìn)行,，在廣州根據(jù)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)模式會(huì)有不斷延伸,，目前有四種模式：公開出讓融資模式、自行改造,、協(xié)議出讓融資模式,、滾動(dòng)開發(fā)模式以及環(huán)境建設(shè)帶動(dòng)綜合整治。
1,、公開出讓融資模式,，也被稱為獵德模式。
獵德村改造采取公開出讓融資實(shí)施全面改造的模式,，于2007年拍賣融資46億元啟動(dòng)改造,。目前已經(jīng)基本建成新獵德村(安置區(qū))，由37棟高層住宅,、一所九年制義務(wù)教育學(xué)校和一所幼兒園組成,，總建設(shè)用地13.1萬平方米，總建筑面積約68.7萬平方米,，集中遷建祠堂,、整治河涌，延續(xù)歷史文脈,。這是公開出讓融資模式代表作,，也是廣州改造的第一村。
2,、自行改造,、協(xié)議出讓融資實(shí)施全面改造，例如林和村,。
位于天河區(qū)廣東火車東站邊上的林和村,，人口共約2416人，總用地面積為69470平方米,，原有各類房屋共計(jì)583棟,。林和村采取自行改造，協(xié)議出讓融資的方式實(shí)施全面改造,。這樣的模式需要多方的介入,，如房地產(chǎn)開發(fā)商、村經(jīng)濟(jì)組織等,。
3,、滾動(dòng)開發(fā)實(shí)施全面改造，例如花地村,。
位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的花地村,，位于白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域,，村戶籍人口3366人，改造用地面積44.4公頃,，建筑面積46.13萬平方米,。花地村采取“搬積木”滾動(dòng)式的方式進(jìn)行全面改造,，總投資約20億元,。花地村第一期改造項(xiàng)目于2008年7月動(dòng)工,，目前已經(jīng)基本完成，為第二期的改造安置提供騰挪空間,。
4,、建設(shè)帶動(dòng)綜合整治的改造，例如西塱裕安圍,。
位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的裕安圍,，是西塱村8個(gè)自然村之一，也是廣州起義的策源地,。用地面積13.67公頃,，現(xiàn)狀建筑面積11.84萬平方米，公共服務(wù)設(shè)施較為完善,。裕安圍采用綜合整治方式進(jìn)行改造,，改造保留6.34萬平方米的原有建筑，打通消防通道,、富余地塊建設(shè)舊村改造安置房,、改善居住環(huán)境。改造后總建筑面積為18.40萬平方米,，改造總投入約2.5億元,。
五、 廣州“三舊”改造涉及估價(jià)的情形
在分析“三舊”改造涉及估價(jià)的情形前,，我們需要了解下“三舊”改造的流程,。本次以“城中村”改造為例，根據(jù)《廣州市“城中村”改造規(guī)劃指引（試行）》文件顯示,，其工作流程：
第一階段：區(qū)政府組織擬改造城中村建設(shè)現(xiàn)狀摸查并確認(rèn),。
第二階段：區(qū)政府組織城中村改造方案（含經(jīng)濟(jì)平衡測算）和修建性詳細(xì)規(guī)劃總平面方案的編制，市建委,、市規(guī)劃局,、市土地開發(fā)中心聯(lián)合初審。
第三階段：申請核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證→城中村改造方案報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審定,。
第四階段：核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（如涉及控規(guī)調(diào)整,，在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證同步完善相關(guān)控規(guī)調(diào)整程序）,。
第五階段：符合市規(guī)劃局確認(rèn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃總平面方案要求的城中村改造方案，經(jīng)村民同意并由村委會(huì)出具證明文件,。
作為土地評估機(jī)構(gòu)而言,，在整個(gè)“三舊改造”項(xiàng)目中對土地的估價(jià)作用只要顯現(xiàn)在第二階段，本次以第二階段的經(jīng)濟(jì)平衡方案為例,，其包括以下內(nèi)容：
1,、 確定改造模式
第一種改造模式是社區(qū)自籌資金改造，改造后部分物業(yè)出租,。本模式適合于沒有可供拍賣用地用于籌集資金的城中村,。
第二種模式是拍賣地塊籌集改造資金。本模式按照“總改造成本≤拍賣地塊所得總收入”（其中拍賣地塊所得總收入=拍賣地塊的總建筑面積×拍賣樓面價(jià)）進(jìn)行城中村改造經(jīng)濟(jì)可行性分析,。
如因改造地塊實(shí)際情況或因城市規(guī)劃要求無法在改造地塊實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡,，可考慮在符合城市規(guī)劃的條件下作區(qū)域平衡。
具體的改造策略按“一村一策”的原則根據(jù)各村實(shí)際情況制定方案,，報(bào)市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組確定后施行,。
2、 分析改造成本
成本構(gòu)成包括：
A． 舊村拆遷費(fèi)用（包括拍賣地塊的拆遷費(fèi)用）,；
B． 社區(qū)安置住宅及配套建設(shè)成本（社區(qū)拆遷安置建筑面積按照合法部分“拆一建一”的原則確定）,；
C． 社區(qū)原集體物業(yè)復(fù)建成本；
D． 不可預(yù)見費(fèi),；
3,、 基于經(jīng)濟(jì)平衡確定改造區(qū)域容積率（針對拍賣地塊籌集改造資金的模式）
改造成本=拍賣地塊的總建筑面積×拍賣樓面地價(jià)
拍賣地塊的總建筑面積=總改造成本/拍賣樓面地價(jià)
改造后容積率=（拍賣地塊的總建筑面積+轉(zhuǎn)制居民拆遷安置和集體物業(yè)的總建筑
面積）/改造范圍內(nèi)的建設(shè)用地面積
拍賣地塊的占地面積=拍賣地塊的總建筑面積/改造后的容積率
拆遷安置和社區(qū)集體物業(yè)的占地面積=改造范圍內(nèi)建設(shè)用地面積-拍賣地塊的占地面積
每平方米土地的拍賣價(jià)格=改造后的容積率×樓面地價(jià)
如果拍賣樓面地價(jià)未達(dá)到市政府批準(zhǔn)方案的標(biāo)準(zhǔn)，則城中村暫緩或按程序調(diào)整改造方案,。
根據(jù)《“三舊”項(xiàng)目改造方案報(bào)批管理規(guī)定》及以上“三舊”改造流程,，廣州“三舊”改造涉及估價(jià)的情形有以下三種：
A． 融資地塊方面涉及的樓面地價(jià)及搬遷費(fèi)用；
B． 復(fù)建集體物業(yè)的現(xiàn)狀及未來租金水平,；
C． 改造成本,。
根據(jù)以上的分析我們清楚的意識到土地估價(jià)在“三舊改造”中發(fā)揮著至關(guān)重要作用，不但保障了被改造“三舊”所有者的利益不被損害,，也在積極的為三舊改造參與各方當(dāng)事人的順利進(jìn)行提供價(jià)值依據(jù),。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國A級資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
土地規(guī)劃甲級資質(zhì)工程咨詢機(jī)構(gòu) 土地登記代理機(jī)構(gòu)
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