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小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地,，按照我國現(xiàn)行法律,，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，小產(chǎn)權(quán)房也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,。 

一,、小產(chǎn)權(quán)房問題浮出水面源于房價(jià)上漲

最開始讓大家關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的是北京通州宋莊畫家村案,，這個(gè)案件也被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”第一案。1994年,，方力鈞、岳敏君,、劉煒等一批來自圓明園畫家村的知名藝術(shù)家和資深藝術(shù)評論家栗憲庭,，因?yàn)闄C(jī)緣巧合選擇了安靜的,、遍布四合院的宋莊,，他們低價(jià)向農(nóng)民購買房屋及院落,，隨著這批畫家逐漸蜚聲國內(nèi)外,，藝術(shù)家們漸漸地聚集到了宋莊，2002年宋莊藝術(shù)促進(jìn)會(huì)的統(tǒng)計(jì)約有400人駐留此地,?！爱嫾掖逍‘a(chǎn)權(quán)房”因此而得名,，而隨著房價(jià)日益攀升，農(nóng)民又要求奪回自己的房屋,， 2006年12月,，宋莊農(nóng)民馬海濤起訴要求確認(rèn)買賣協(xié)議無效,。此后,，市二中院做出終審判決,，判決房屋買賣協(xié)議無效,，畫家李玉蘭向馬海濤返還房屋,，馬海濤向李玉蘭支付原房及添附部分的折價(jià)補(bǔ)償9.3萬余元。 李玉蘭不服提起上訴,，案件的審理歷時(shí)三年,，最終判決馬海濤賠償李玉蘭18.5萬元,，馬海濤承擔(dān)主要責(zé)任,，李玉蘭承擔(dān)次要責(zé)任，七三開,，據(jù)此官司告一段落，但就小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的社會(huì)問題卻浮出水面,。

由于近年來的城市房價(jià)過高,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平，于是大家把目光集中到小產(chǎn)權(quán)房上，小產(chǎn)權(quán)房在全國范圍迅猛發(fā)展,，據(jù)國土部門不完全的統(tǒng)計(jì),，截止2007年上半年,，全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米，其中有很大比例是農(nóng)民在宅基地建房然后出售,。盡管國家有關(guān)部門多次出臺(tái)文件,，禁止城市居民到農(nóng)村購買宅基地和建于其上的民房。但小產(chǎn)權(quán)房仍然游走在法律的邊緣,，在全國范圍蓬勃發(fā)展,。

二,、小產(chǎn)權(quán)房問題的智力無從下手

近期市政府專題會(huì)議,，研究了清理整治小產(chǎn)權(quán)房等事項(xiàng)。會(huì)議強(qiáng)調(diào),，要深刻認(rèn)識(shí)小產(chǎn)權(quán)房的極端危害性,，解決這一問題態(tài)度一定要堅(jiān)決,，北京要成為執(zhí)行國家法律法規(guī)政策的模范?！　?huì)議提出,，解決小產(chǎn)權(quán)房問題,，首先要堅(jiān)決杜絕出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房,；對在建在售的要堅(jiān)決處理,，立即叫停,，注重廣泛發(fā)動(dòng)群眾舉報(bào)，做到早發(fā)現(xiàn),、早整治,；對歷史上多年形成的，要分析原因,，分類研究處理辦法。各部門,、各區(qū)縣要同心協(xié)力,，真抓實(shí)干，作風(fēng)過硬,，敢于碰硬,，依法依規(guī)，堅(jiān)決遏制小產(chǎn)權(quán)房蔓延之風(fēng),。

治理小產(chǎn)權(quán)房的第一步——摸底

歷經(jīng)4年多摸底,，近日,，北京市國土局對外公布了在建在售利用集體土地違法建設(shè)銷售住宅項(xiàng)目的具體名單。包括十三陵鎮(zhèn)澗頭村依山小墅,、周口店鎮(zhèn)南韓繼村西住宅樓,、橋梓鎮(zhèn)山立莊村塞納山谷等79個(gè)小產(chǎn)權(quán)房,。這些項(xiàng)目分布在昌平,、房山,、懷柔,、通州,、延慶,、大興,、門頭溝、密云8個(gè)區(qū)縣,。昌平28個(gè),、房山22個(gè),、懷柔13個(gè),、門頭溝2個(gè)、通州6個(gè),、延慶4個(gè),、大興3,、密云1個(gè),。

具體分布如下:

據(jù)了解,，小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的成因不同,，比如有的占用的是農(nóng)用地，有的占用的是集體建設(shè)用地,。另外,，有的項(xiàng)目已有一定規(guī)劃基礎(chǔ)，有的則沒有,。所以對于如何處理這79個(gè)項(xiàng)目,，市國土局不會(huì)“一刀切”,，而是將結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目具體情況提出具體的處理措施,。此前，北京市已經(jīng)由市國土資源局,、監(jiān)察局、住建委,、規(guī)劃委、人民檢察院和各相關(guān)區(qū)縣政府等單位組成工作領(lǐng)導(dǎo)小組,，自6月中旬起開展小產(chǎn)權(quán)房清理整治工作,。對在建項(xiàng)目將責(zé)令停工、停售,，查封工地,，拆除售樓處，查封施工機(jī)械,，遣散施工隊(duì)伍,；對在售項(xiàng)目將責(zé)令停售、拆除售樓處,，查封已建未售房屋,。值得一提的是，近期國土部明確表態(tài)稱,，今年國土部將聯(lián)合相關(guān)部門,，選擇小產(chǎn)權(quán)房問題相對突出的城市,，開展小產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)清理。此舉的目的是在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)完善政策,，為啟動(dòng)全面清理小產(chǎn)權(quán)房工作做好政策和制度的儲(chǔ)備,。

在如此的政策之下是否就能真的杜絕小產(chǎn)權(quán)房，國慶期間記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)進(jìn)入北京市國土局清理名單的項(xiàng)目通州太玉園小區(qū),、昌平宏福苑小區(qū)的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目一反往年國慶長假銷售火爆的常態(tài),，已經(jīng)暫停銷售。而同在清理名單的某小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目,，則抓住過節(jié)先機(jī),，大打促銷牌，“7天賣了17套”,。為什么在如此嚴(yán)苛的政策面前還是會(huì)有購房者愿意購買小產(chǎn)權(quán)房呢,，價(jià)格一定是購房者考慮最多的因素，同等地段的產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房,，價(jià)格卻是天壤之別,，價(jià)格因素誘使這買房者鋌而走險(xiǎn)，對于開發(fā)者而言呢“小產(chǎn)權(quán)房”雖然每平方米僅售幾千元,，負(fù)責(zé)開發(fā)的村委會(huì)依然是有著相當(dāng)不錯(cuò)利潤的,，原因在于，建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費(fèi),，繞過了負(fù)責(zé)的層層審批關(guān)口,，并且在銷售時(shí)也沒有繳納相關(guān)稅費(fèi)。與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比,，“小產(chǎn)權(quán)房”的建筑成本與其相差無幾,，主要差異就在土地出讓金、稅費(fèi)及利潤率方面,。透過“小產(chǎn)權(quán)房”這面鏡子,，不難看出有關(guān)利益主體獲利之豐厚,。倘若政府拿出更多的土地建造保障性住房,，減免相關(guān)稅收,，壓縮開發(fā)商利潤，產(chǎn)權(quán)房與“小產(chǎn)權(quán)房”的房價(jià)也不會(huì)有太大出入,。如果政府松綁限購政策,，讓有錢人站出來救市，賺富人的錢,，再大力發(fā)展,、建設(shè)保障性住房來貼補(bǔ)給中低收入家庭，讓普通的中低收入者可以居者有其屋,，如果可以做到那樣,，我想小產(chǎn)權(quán)在這個(gè)市場上就沒有立足之地了。

三,、不同群體對待小產(chǎn)權(quán)房的看法

聆聽百姓聲音：

I中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)走到了扭曲變態(tài)的死胡同,，一再攀升的房價(jià)，早已經(jīng)讓普通的老百姓難以忍受,，在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)刻.我個(gè)人認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”是到了該“解禁”的時(shí)候了,，這也是十分明智之舉，大道理我們不懂,，只要廣大的普通老百姓有房住,，這就是最大的民生工程，暖心工程,，數(shù)億的老百姓在等著政府下決心呢,，你們還等什么呢？請不要用什么所謂的“調(diào)研”,、“討論”來愚弄廣大的民意,，支持的請頂一下，希望政府能夠聽到我們的呼聲,，關(guān)心百姓的疾苦,。

II通州區(qū)太玉園小區(qū)有居民表示，“說清理小產(chǎn)權(quán)房都說了好幾年了,，也沒見動(dòng),，反正讓我從這搬出去是不可能的，其它的房子也買不起,?！?/span>

觀察中介態(tài)度：對于清理小產(chǎn)權(quán)房問題，該中介工作人員表示并不擔(dān)心,?！笆畻潯⒍畻潣且?guī)模的小產(chǎn)權(quán)房絕對不能買，我們這里100多棟,，這么大規(guī)模,，沒有影響?！边@位工作人員隱晦地表示,，此前兩年曾有將這片小區(qū)產(chǎn)權(quán)“扶正”的打算，但因資金問題被擱置,，他認(rèn)為,，清理小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，政府面對這么大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房,，最可能的辦法就是給產(chǎn)權(quán),。

名人觀點(diǎn)：京城房產(chǎn)大腕孟曉蘇也認(rèn)為禁止并不是最好的做法。他認(rèn)為，雖然目前“小產(chǎn)權(quán)房”仍處于法律的灰色地帶,，但歷史證明,，推倒制度樊籬的往往是最廣大的人民群眾。改革開放過程中,，土地承包制與農(nóng)民集體進(jìn)城,，最初便都是違法的，而事實(shí)證明,，這種違法行為恰恰推動(dòng)了中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展,。具體到土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方面，未來的方向便應(yīng)該是打破政府的獨(dú)家壟斷,，實(shí)現(xiàn)多元經(jīng)營,，以實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的真正回歸。

總結(jié)語：小產(chǎn)權(quán)房和我們現(xiàn)行法律是不相容的，但為什么還這么盛行,。應(yīng)該看到,，這個(gè)小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)以后對誰最有利。如果商品房的價(jià)格在一個(gè)很低的水平上,，小產(chǎn)權(quán)房會(huì)出現(xiàn)嗎,？如果政府生產(chǎn)一些中低端產(chǎn)品，小產(chǎn)權(quán)房的利潤變得很低,，開發(fā)商自己也就不做了,。如果對買不起高價(jià)房的百姓有利，政府應(yīng)該修改現(xiàn)行法律,。政府一定要維護(hù)民眾的利益,，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房。