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小產權房占用的是集體土地,，按照我國現行法律,，這類土地只能用于農業(yè)生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓,、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，它沒有產權,，更沒有國家的土地使用證和預售許可證,，小產權房也稱“鄉(xiāng)產權房”。 

一,、小產權房問題浮出水面源于房價上漲

最開始讓大家關注小產權房的是北京通州宋莊畫家村案,，這個案件也被稱為“小產權房”第一案。1994年,，方力鈞,、岳敏君、劉煒等一批來自圓明園畫家村的知名藝術家和資深藝術評論家栗憲庭,，因為機緣巧合選擇了安靜的,、遍布四合院的宋莊，他們低價向農民購買房屋及院落,，隨著這批畫家逐漸蜚聲國內外，藝術家們漸漸地聚集到了宋莊,，2002年宋莊藝術促進會的統(tǒng)計約有400人駐留此地,。“畫家村小產權房”因此而得名,，而隨著房價日益攀升,，農民又要求奪回自己的房屋， 2006年12月,，宋莊農民馬海濤起訴要求確認買賣協議無效,。此后，市二中院做出終審判決,，判決房屋買賣協議無效,，畫家李玉蘭向馬海濤返還房屋，馬海濤向李玉蘭支付原房及添附部分的折價補償9.3萬余元,。 李玉蘭不服提起上訴,，案件的審理歷時三年，最終判決馬海濤賠償李玉蘭18.5萬元,，馬海濤承擔主要責任,，李玉蘭承擔次要責任，七三開,，據此官司告一段落,，但就小產權房引發(fā)的社會問題卻浮出水面。

由于近年來的城市房價過高,，遠遠超出了當時當地一般就業(yè)人員的收入水平,，于是大家把目光集中到小產權房上，小產權房在全國范圍迅猛發(fā)展，據國土部門不完全的統(tǒng)計,，截止2007年上半年,，全國“小產權房”面積已經達到66億平方米，其中有很大比例是農民在宅基地建房然后出售,。盡管國家有關部門多次出臺文件,，禁止城市居民到農村購買宅基地和建于其上的民房。但小產權房仍然游走在法律的邊緣,，在全國范圍蓬勃發(fā)展,。

二、小產權房問題的智力無從下手

近期市政府專題會議,，研究了清理整治小產權房等事項,。會議強調，要深刻認識小產權房的極端危害性,，解決這一問題態(tài)度一定要堅決,，北京要成為執(zhí)行國家法律法規(guī)政策的模范?！　h提出,，解決小產權房問題，首先要堅決杜絕出現新的小產權房,；對在建在售的要堅決處理,，立即叫停，注重廣泛發(fā)動群眾舉報,，做到早發(fā)現,、早整治；對歷史上多年形成的,，要分析原因,，分類研究處理辦法。各部門,、各區(qū)縣要同心協力,，真抓實干，作風過硬,，敢于碰硬,，依法依規(guī)，堅決遏制小產權房蔓延之風,。

治理小產權房的第一步——摸底

歷經4年多摸底,，近日，北京市國土局對外公布了在建在售利用集體土地違法建設銷售住宅項目的具體名單,。包括十三陵鎮(zhèn)澗頭村依山小墅,、周口店鎮(zhèn)南韓繼村西住宅樓,、橋梓鎮(zhèn)山立莊村塞納山谷等79個小產權房。這些項目分布在昌平,、房山,、懷柔、通州,、延慶,、大興、門頭溝,、密云8個區(qū)縣,。昌平28個、房山22個,、懷柔13個,、門頭溝2個、通州6個,、延慶4個,、大興3、密云1個,。

具體分布如下:

據了解，小產權房項目的成因不同,，比如有的占用的是農用地，有的占用的是集體建設用地,。另外,，有的項目已有一定規(guī)劃基礎，有的則沒有,。所以對于如何處理這79個項目,，市國土局不會“一刀切”，而是將結合每個項目具體情況提出具體的處理措施,。此前,，北京市已經由市國土資源局、監(jiān)察局,、住建委,、規(guī)劃委、人民檢察院和各相關區(qū)縣政府等單位組成工作領導小組,，自6月中旬起開展小產權房清理整治工作,。對在建項目將責令停工、停售,，查封工地,，拆除售樓處，查封施工機械，遣散施工隊伍,；對在售項目將責令停售,、拆除售樓處，查封已建未售房屋,。值得一提的是,，近期國土部明確表態(tài)稱，今年國土部將聯合相關部門,，選擇小產權房問題相對突出的城市,，開展小產權房的試點清理。此舉的目的是在試點基礎上總結完善政策,，為啟動全面清理小產權房工作做好政策和制度的儲備,。

在如此的政策之下是否就能真的杜絕小產權房，國慶期間記者調查發(fā)現進入北京市國土局清理名單的項目通州太玉園小區(qū),、昌平宏福苑小區(qū)的小產權項目一反往年國慶長假銷售火爆的常態(tài),，已經暫停銷售。而同在清理名單的某小產權項目,，則抓住過節(jié)先機,，大打促銷牌，“7天賣了17套”,。為什么在如此嚴苛的政策面前還是會有購房者愿意購買小產權房呢,，價格一定是購房者考慮最多的因素，同等地段的產權房和小產權房,，價格卻是天壤之別,，價格因素誘使這買房者鋌而走險，對于開發(fā)者而言呢“小產權房”雖然每平方米僅售幾千元,，負責開發(fā)的村委會依然是有著相當不錯利潤的,，原因在于，建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費,，繞過了負責的層層審批關口,，并且在銷售時也沒有繳納相關稅費。與有產權的商品房相比,，“小產權房”的建筑成本與其相差無幾,，主要差異就在土地出讓金、稅費及利潤率方面,。透過“小產權房”這面鏡子,，不難看出有關利益主體獲利之豐厚。倘若政府拿出更多的土地建造保障性住房,，減免相關稅收,，壓縮開發(fā)商利潤,，產權房與“小產權房”的房價也不會有太大出入。如果政府松綁限購政策,，讓有錢人站出來救市,，賺富人的錢，再大力發(fā)展,、建設保障性住房來貼補給中低收入家庭,，讓普通的中低收入者可以居者有其屋，如果可以做到那樣,，我想小產權在這個市場上就沒有立足之地了,。

三、不同群體對待小產權房的看法

聆聽百姓聲音：

I中國的房地產市場已經走到了扭曲變態(tài)的死胡同,，一再攀升的房價,，早已經讓普通的老百姓難以忍受，在這個關鍵的時刻.我個人認為“小產權房”是到了該“解禁”的時候了,，這也是十分明智之舉,，大道理我們不懂，只要廣大的普通老百姓有房住,，這就是最大的民生工程,，暖心工程，數億的老百姓在等著政府下決心呢,，你們還等什么呢,？請不要用什么所謂的“調研”、“討論”來愚弄廣大的民意,，支持的請頂一下,，希望政府能夠聽到我們的呼聲，關心百姓的疾苦,。

II通州區(qū)太玉園小區(qū)有居民表示,，“說清理小產權房都說了好幾年了,，也沒見動,，反正讓我從這搬出去是不可能的，其它的房子也買不起,?！?/span>

觀察中介態(tài)度：對于清理小產權房問題，該中介工作人員表示并不擔心,?！笆畻潯⒍畻潣且?guī)模的小產權房絕對不能買,，我們這里100多棟,，這么大規(guī)模,，沒有影響?！边@位工作人員隱晦地表示,，此前兩年曾有將這片小區(qū)產權“扶正”的打算，但因資金問題被擱置,，他認為,，清理小產權房時，政府面對這么大規(guī)模的小產權房,，最可能的辦法就是給產權,。

名人觀點：京城房產大腕孟曉蘇也認為禁止并不是最好的做法。他認為,，雖然目前“小產權房”仍處于法律的灰色地帶,，但歷史證明，推倒制度樊籬的往往是最廣大的人民群眾,。改革開放過程中,，土地承包制與農民集體進城，最初便都是違法的,，而事實證明,，這種違法行為恰恰推動了中國經濟社會的快速發(fā)展。具體到土地產權流轉方面,，未來的方向便應該是打破政府的獨家壟斷,，實現多元經營，以實現土地價值的真正回歸,。

總結語：小產權房和我們現行法律是不相容的,，但為什么還這么盛行。應該看到,，這個小產權房出現以后對誰最有利,。如果商品房的價格在一個很低的水平上，小產權房會出現嗎,？如果政府生產一些中低端產品,，小產權房的利潤變得很低，開發(fā)商自己也就不做了,。如果對買不起高價房的百姓有利,，政府應該修改現行法律。政府一定要維護民眾的利益,，妥善處理小產權房,。