為了調整中山市國有劃撥用地轉換成出讓用地需辦理的土地出讓手續(xù)，中山市自2012年2月12日起,，暫停國有劃撥用地轉出讓用地的業(yè)務辦理，至2012年9月12日重新開通（自2012年2月12日起停止中山市范圍內宅基地轉換成國有出讓用地審批）,。該次政策主要對國有劃撥用地轉換成出讓用地需補交的土地出讓金（下稱“出讓金”）作出了調整。
一、中山市國有劃撥用地轉出讓用地政策調整前后對比
（一）政策調整前后應繳稅費對比
（1）政策調整前應繳稅費：
1.征地管理費：0.75元/平方米,；
2.出讓金：
A.住宅用地：
a.國有：189元/平方米（城區(qū)）,，45元/平方米（鎮(zhèn)區(qū)、西區(qū)沙朗及南區(qū)105國道以南）,；
b.集體：69元/平方米（城區(qū),，本村村民），30元/平方米（鎮(zhèn)區(qū),、西區(qū)沙朗及南區(qū)105國道以南,，本村村民）；
B.商住,、商業(yè),、經營性辦公用地：234元/平方米（城區(qū)），45元/平方米（鎮(zhèn)區(qū),、西區(qū)沙朗及南區(qū)105國道以南）,；
C.工業(yè)用地：39元/平方米（城區(qū)），15元/平方米（鎮(zhèn)區(qū),、西區(qū)沙朗及南區(qū)105國道以南）,；
3.土地補出讓合同印花稅：出讓金×0.05%；
4.土地補出讓契稅：擬轉宗地所在基準地價片區(qū)的基準地價區(qū)片價×宗地面積×3%,。
（2）政策調整后應繳稅費：
1. 征地管理費：0.75元/平方米,；
2. 出讓金：擬轉宗地申報地價－擬轉宗地權益價格
備注：擬轉宗地申報地價原則上不得低于其所在地基準地價，若低于基準地價則不扣減權益價格,，直接按照基準地價全額征收出讓金,。擬轉宗地權益價格即為取得劃撥土地使用權的時候,，劃撥土地使用權人所繳納給財政部門的相關費用,。
3. 土地補出讓契稅：擬轉宗地所在基準地價片區(qū)的基準地價區(qū)片價×宗地面積×3%。
（二）政策調整前后應繳稅費案例對比
根據(jù)上述“政策調整前后應繳稅費對比”可知,，政策調整后減少了“土地補出讓合同印花稅”,，而出讓金作出了較大的調整，原城區(qū),、鎮(zhèn)區(qū)住宅用地的出讓金分別為189元/平方米,、45元/平方米，城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)商住,、商業(yè)用地的出讓金分別為234元/平方米,、45元/平方米，城區(qū),、鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)用地出讓金分別為39元/平方米,，15元/平方米。以下為調整前后的出讓金案例對比：
政策調整前后出讓金案例對比表
所在鎮(zhèn)區(qū) | 所在基準地價 | 基準地價區(qū)片四至 | 基準地價 | 原出讓金 | 現(xiàn)出讓金 | 增長率（%） |
城區(qū) | 4420000002022 | 東至起灣道，西至蓮興路和東華路,，南至富麗路,、龍騰路，北至康華路 | 一級住宅用地 | 189 | 1805 | 855% |
4420000002029 | 東至起灣道,，南至孫文東路,，西至興中道、復康路,，北至富麗路 | 一級住宅用地 | 189 | 3000 | 1487% | |
4420000002025 | 東至蓮塘路,，西至岐江河，南至太平路,、湖濱路,，北至蓮員路 | 二級住宅用地 | 189 | 1510 | 699% | |
4420000001049 | 東至興中道，西至廣珠公路,，南至博愛四路,，北至中山三路 | 一級商住用地 | 234 | 4410 | 1785% | |
4420000001058 | 東南至沙石公路，西北至廣珠光路,、東環(huán)一路 | 二級商住用地 | 234 | 1700 | 626% | |
4420000001038 | 東至翠景道,，西至105國道，南至博愛一路,，北至富華道 | 三級商住用地 | 234 | 1525 | 552% | |
古鎮(zhèn)鎮(zhèn) | 4420001162025 | 東至新興大道中,，西至曹步涌，南至松雙圍大街,，北至新興路 | 一級住宅用地 | 45 | 2300 | 5011% |
4420001161020 | 東北至樂豐大道,、曹興中路，西至新興大道,，南至東興中路 | 一級商住用地 | 45 | 3490 | 7656% | |
東鳳鎮(zhèn) | 4420001212028 | 東至中心排灌渠,，西至東海三路、東海四路,，南至小瀝路,，北至興華中路 | 四級住宅用地 | 45 | 995 | 2111% |
4420001211042 | 東至同安涌，西至北堤路,，南至同安涌,，北至同安豬場北側一涌 | 五級商住用地 | 45 | 1070 | 2278% | |
黃圃鎮(zhèn) | 4420001242010 | 東至新明北路，南至興圃大道,，西至新豐中路,，北至新明北路一街 | 三級住宅用地 | 45 | 1165 | 2489% |
4420001241015 | 東至新豐中路，西至黃圃鎮(zhèn)邊界,，南至津圃鋼管公司南側路,，北至興圃大道 | 二級商住用地 | 45 | 1640 | 3544% | |
民眾鎮(zhèn) | 4420001042013 | 東至新馬路,，西至民眾大道，南至民眾涌,，北至民眾瀝 | 四級住宅用地 | 45 | 930 | 1967% |
4420001041014 | 東南至民眾涌,，西北至新馬路，北至民眾瀝 | 五級商住用地 | 45 | 975 | 2067% | |
南朗鎮(zhèn) | 4420001062017 | 東至南岐中路和南岐南路,，西至岐灣路西側約410米一線,，南至合水路，北至涌口門下涌 | 三級住宅用地 | 45 | 1195 | 2556% |
4420001061018 | 北至涌下門口涌,，東南至合水坑,，西至石狗山 | 五級商住用地 | 45 | 890 | 1878% | |
三鄉(xiāng)鎮(zhèn) | 4420001092010 | 東至雍賓公路，西至城桂公路,，南至廣珠公路,，北至大布村邊一線 | 四級住宅用地 | 45 | 1040 | 2211% |
4420001091041 | 東南至金谷大道、東興路,，南至文閣街,，西至平東中心路，北至環(huán)鎮(zhèn)路 | 四級商住用地 | 45 | 1170 | 2500% | |
板芙鎮(zhèn) | 4420001122008 | 東至板芙中路,、廣珠公路,，南至興業(yè)路，西南至石岐河,，北至新興大道 | 四級住宅用地 | 45 | 860 | 1811% |
4420001121006 | 東北至廣珠公路,，東南至湖州四路一線，西南至板芙中路,，西北至新興大道 | 四級商住用地 | 45 | 1125 | 2400% | |
沙溪鎮(zhèn) | 4420001142021 | 東至隆興中路,，西至隆都路，南至寶珠公路,，北至岐江公路 | 四級住宅用地 | 45 | 1090 | 2322% |
4420001141019 | 東至隆都路,，西北至達德路、健康路,，南至寶珠西路,，北至申明亭村委會 | 三級商住用地 | 45 | 1345 | 2889% |
二,、周邊城市國有劃撥用地出讓金補繳額
（1）廣州市土地出讓金標準
根據(jù)《轉發(fā)市國土房管局關于調整我市國有建設用地使用權出讓金計收標準的通知》（穗府辦[2010]35號）和《關于明確國有建設用地使用權出讓金計收標準執(zhí)行時間及收件資料的通知》（穗國房字[2010]570號）,，自2010年7月1日起，廣州執(zhí)行新的土地出讓金計收標準,。根據(jù)新標準,，原劃撥用地上私有住宅房屋（不含經濟適用住房、解困房,、安居房,、房改房等政策性住房）出售,、交換、贈與（不含繼承）的,，按區(qū)片平均住宅用途土地純收益的10%計交土地出讓金,，不作樓層修正，其中土地純收益是指土地所有者權益的價值表現(xiàn),，除公開出讓外,，35號文所指的土地純收益按相應用途基準地價的40%確定。而對于原劃撥用地上非住宅用途權屬轉移補辦土地出讓手續(xù),，則按土地純收益計收土地出讓金,，即按相應用途基準地價的40%計收。
（2）佛山市土地出讓金標準（不改變土地用途）
1.取得的劃撥土地未建成建筑物或建成后未發(fā)分戶證,，經批準補辦出讓按土地市場價格的40%計收土地出讓金,。
2.集體建設用地轉為國有土地后再轉讓的，經批準補辦出讓按土地市場價格的40%計收土地出讓金,。
3.已建成建筑物且已發(fā)分戶證的劃撥土地,，住宅用地（包括房改房）經批準補辦出讓按所在級別基準樓面地價的10%再進行年限修正后計收土地出讓金。
4.除住宅用地外,，已建成建筑物且已發(fā)分戶證的劃撥土地經批準補辦出讓,，按所在級別基準樓面地價的20%再進行年限修正后計收土地出讓金。
（3）江門市土地出讓金標準
使用劃撥土地的商業(yè),、住宅用途的建筑物,，在分割轉讓時由受讓方按樓面價標準補交土地出讓金。工業(yè),、倉儲用途的建筑物轉讓時,，按其分攤的用地面積以地面價標準補交土地出讓金；其余用途的建筑轉讓時,，按同級商業(yè)用地樓面出讓金標準的60%補交,。
江門市區(qū)各種用途土地出讓金級別表 （單位：元/平方米）
用途級別 | 商業(yè)用地 | 住宅用地 | 工業(yè)用地 |
一級 | 1134-1659 | 413-523 | 53-81 |
二級 | 769-1134 | 314-413 | 34-53 |
三級 | 510-769 | 181-314 | 25-34 |
四級 | 258-510 | 122-181 | 21-25 |
五級 | 126-258 | 68-122 | 15-21 |
六級 | 79-126 | 36-68 |
江門市區(qū)商業(yè)、住宅用途樓面出讓金標準 （單位：元/平方米建筑面積）
| 用途級別 | 商業(yè) | 住宅 |
一級 | 176 | 59 |
二級 | 132 | 44 |
三級 | 105 | 34 |
四級 | 79 | 27 |
五級 | 53 | 16 |
六級 | 36 | 8 |
三,、中山市出讓金調整對國有劃撥用地評估價格的影響
根據(jù)中山市國土資源局的規(guī)定,，中山市轄區(qū)范圍內的國有劃撥用地辦理抵押登記，必須委托符合資質的評估公司出具包含技術報告的評估報告書,，送國土局市場科審批出具價格確認書,，才能完成相關的抵押登記手續(xù)。
送審的評估報告書中的評估價格,，須扣除委評標的物轉換成國有出讓土地時,，所需繳納的出讓金、征地管理費以及契稅,。由于從2012年9月12日起,，中山市對出讓金作出了調整,，且調整幅度較大，劃撥用地的抵押價值,，受出讓金調整的影響會大幅度降低,。例如：某宗住宅用地位于南頭鎮(zhèn)區(qū)片號為：4420001222014，區(qū)片價為：1410元/平方米的基準地價區(qū)片內,，其稅前評估價格為3500元/平方米,，征地管理費為：0.75元/平方米，契稅為： 1410×3%＝42.3元/平方米,，原出讓金為45元/平方米,，現(xiàn)出讓金為1410元/平方米，即該估價對象原稅后價格為：3500－0.75－42.3－45＝3411.95元/平方米,，而出讓金調整后的稅后價格為：3500－0.75－42.3－1410＝2046.95元/平方米,，該宗地在出讓金調整后的抵押價值僅為調整前抵押價值的60%。
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