（一）、宏觀經(jīng)濟(jì)分析
表：深圳2012年1-8月份宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
統(tǒng)計(jì)指標(biāo) | 單位 | 2012年1-8月 | 同比增幅 |
規(guī)模以上工業(yè)增加值 | 億元 | 3,169.95 | 4.80% |
社會(huì)消費(fèi)品零售總額 | 億元 | 2,552.94 | 15.50% |
全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 | 億元 | 1,317.60 | 12.20% |
外貿(mào)進(jìn)出口總額 | 億美元 | 2,908.94 | 7.30% |
其中：出口總額 | 億美元 | 1,692.10 | 6.00% |
進(jìn)口總額 | 億美元 | 1,216.84 | 9.30% |
居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（%） | —— | 102.90 | 100.60% |
1、樓市熱點(diǎn)事件盤(pán)點(diǎn)
序號(hào) | 事件 | 解析 |
1 | 深圳住房公積金貸款啟動(dòng) | 7月16日,，《深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn),。按照該政策規(guī)定，深圳公積金貸款可貸額度為申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人住房公積金賬戶(hù)余額的10倍,，個(gè)人申請(qǐng)的單套住房公積金貸款最高額度為50萬(wàn)元；與共同申請(qǐng)人一并申請(qǐng)的則不得超過(guò)80萬(wàn)元。 |
2 | 保障之年,，聚焦安居房 | 2012年，是當(dāng)之無(wú)愧的保障之年,，深圳市住房建設(shè)局在將2012年確定為住房保障年之后,，也將一份份閃亮的答卷交到了公眾面前。而隨著下半年多個(gè)安居房相繼推出,，將有更多的選擇擺在公眾面前,，保障安居，正逐步鋪開(kāi)在普羅大眾的視野之中,。 |
3 | 深圳小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)烏龍 | 深圳的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量占據(jù)本地住房總量的“半壁江山”已是不爭(zhēng)的事實(shí),，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房能否確權(quán)的消息一直備受關(guān)注，幾乎每一年,，媒體上總會(huì)有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的確權(quán)爭(zhēng)論,。隨著深圳土改進(jìn)程的進(jìn)一步鋪開(kāi)，人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的期待又開(kāi)始有所提升,，一度傳出“有望確權(quán)”的消息,。然而深圳官方隨后緊急回應(yīng),，表示小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)屬誤讀，烏龍事件讓多方期待再次成為鏡中月,、水中花,。 |
4 | “微調(diào)”貨幣政策，存準(zhǔn)率兩度下調(diào) | 央行于2月24日,、5月18日兩次宣布下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),。存款準(zhǔn)備金率工具年度再次被使用，此舉有望釋放4000多億元流動(dòng)性,，意味著銀行可貸資金增加,。市場(chǎng)預(yù)計(jì)，下一階段,，央行會(huì)繼續(xù)調(diào)節(jié)銀行體系流動(dòng)性,。2012，緊縮的貨幣政策正在“微調(diào)”,。 |
5 | 央行時(shí)隔三年半后兩次降息 | 央行于6月8日,、7月5日兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25%,，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25%,，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 |
6 | 限購(gòu)令出臺(tái)城市延續(xù)限購(gòu)政策 | 調(diào)控基調(diào)不變的2012年房地產(chǎn)市場(chǎng),，限購(gòu)令的存在無(wú)疑是此高壓基調(diào)中的主力軍,，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)定不移地去投機(jī)化、去泡沫化的主要措施,。進(jìn)入2012年以來(lái),，已出臺(tái)限購(gòu)令的城市皆以延續(xù)限購(gòu)政策為主流，而嘗試放松限購(gòu)政策的城市如佛山,，則在政策公布后被立刻叫停,。 |
7 | 銀監(jiān)會(huì)七不準(zhǔn)整治銀行不規(guī)范經(jīng)營(yíng) | 2月9日銀監(jiān)會(huì)對(duì)社會(huì)宣布，對(duì)銀行業(yè)不規(guī)范經(jīng)營(yíng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)治理,，重點(diǎn)對(duì)存貸款和服務(wù)收費(fèi)兩大領(lǐng)域存在的問(wèn)題逐項(xiàng)排查,，深入整治不合理貸款條件及不合理收費(fèi)為主要形式的不規(guī)范經(jīng)營(yíng)問(wèn)題,。要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要全面開(kāi)展自查自糾,，嚴(yán)格落實(shí)“七不準(zhǔn)”禁止性規(guī)定。 |
8 | 溫家寶：房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未合理,，調(diào)控不能放松 | 2012年3月14日,，十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議在人民大會(huì)堂舉行記者會(huì)，溫家寶表示,，一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位,，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到財(cái)政、金融、土地,、企業(yè)等各項(xiàng)政策,，改革的阻力相當(dāng)之大 同時(shí)他也堅(jiān)定表示調(diào)控不能放松。 |
9 | 國(guó)土部：土地閑置一年罰款地價(jià)20% | 2012年6月7日,，國(guó)土部發(fā)布經(jīng)修訂通過(guò)的《閑置土地處置辦法》,，規(guī)定未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)一年的閑置土地，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi),，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)兩年的,，可無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并首次明確,，土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本,。該辦法自7月1日起施行。 |
10 | 深圳地稅局,、規(guī)土委：實(shí)施存量非住宅類(lèi)房產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定 | 《通告》規(guī)定,，自2012年10月1日起，存量非住宅類(lèi)房產(chǎn)交易的計(jì)稅價(jià)格,，以交易雙方簽訂的合同成交價(jià)格為依據(jù),。但申報(bào)的成交價(jià)格低于我市制定的計(jì)稅參考價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，按計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅款,。 |
11 | 深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定印發(fā) | 深圳住房公積金貸款政策做出調(diào)整,，從9月28日起，住房公積金貸款賬戶(hù)余額的倍數(shù)從10倍提高到12倍,，公積金貸款最高可貸額度從80萬(wàn)元提高到90萬(wàn)元（個(gè)人申請(qǐng)的,，最高可貸額度50萬(wàn)元維持不變）。 |
（二）,、2012年1-9月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1,、土地市場(chǎng)分析
（1）、土地供應(yīng)大幅下降,，工業(yè)用地成交占86.48%,。
2012年1-9月深圳共出讓土地51宗，出讓面積為113.26萬(wàn)平方米,，同比2011年大幅下降57.3%,；流拍5宗，流拍面積為6.03萬(wàn)平方米,，流拍率為9.8%,。合計(jì)成交面積為107.23萬(wàn)平方米，其中工業(yè)用地成交93.95萬(wàn)平方米,，占總成交面積的87.61%,；商業(yè)用地（含辦公）成交5.68萬(wàn)平方米,，占總成交面積的5.29%；住宅用地成交4.40平方米,，占總成交面積的4.1%,；其他用地（加油站、地下車(chē)庫(kù)等）成交3.20萬(wàn)平方米,，占總成交面積的2.99%,。
表：2012年1-9月土地出讓及成交情況（單位：萬(wàn)平方米）
時(shí)間 | 出讓宗數(shù) | 流拍宗數(shù) | 出讓面積 | 流拍面積 | 工業(yè)用地 | 商業(yè)用地成交 | 住宅用地 | 其他用地成交 |
2011年1-9月 | 69 | 4 | 265.21 | 4.64 | 126.05 | 76.60 | 55.76 | 2.17 |
2012年1-9月 | 51 | 5 | 113.26 | 6.03 | 93.95 | 5.68 | 4.40 | 3.20 |
（2）,、土地成交主要集中在寶安區(qū)。
2012年1-9月度共成交土地46宗,，面積為107.23萬(wàn)平方米,，同比下降58.85%，成交地塊主要集中在寶安區(qū),。其中寶安（含光明新區(qū)）成交13宗,，面積為49.62萬(wàn)平方米，占全市成交面積的46.27%,；龍崗（含坪山新區(qū)）成交24宗,，面積為46.89萬(wàn)平方米，占全市成交面積的43.72%,；南山成交6宗,，面積為6.97萬(wàn)平方米，占全市成交面積的6.50%,；福田成交2宗,，面積為0.8萬(wàn)平方米，占全市成交面積的0.75%,；鹽田成交1宗,，面積為2.96萬(wàn)平方米，占全市成交面積的2.76%,；羅湖無(wú)土地供應(yīng)和成交,。
2、新增商品房市場(chǎng)分析
（1）,、2012年1-9月全市商品房預(yù)售概況
2012年半年全市預(yù)售商品房36343套,，同比減少0.63%；預(yù)售面積364.97平方米,，同比增加29.89%,。預(yù)售主要集中在寶安和龍崗兩區(qū),，占總預(yù)售面積的82.27%,。
表：2012年1-9月全市及各行政區(qū)預(yù)售概況
區(qū)域 | 數(shù)量（套） | 同比 | 面積（萬(wàn)平方米） | 同比 |
全市 | 36343 | -0.63% | 364.97 | 29.89% |
羅湖 | 0 | 0.00 | ||
福田 | 2390 | -28.27% | 30.44 | 9.87% |
南山 | 3096 | -39.75% | 31.74 | -6.07% |
鹽田 | 558 | -51.98% | 2.53 | -82.64% |
寶安 | 18460 | 71.66% | 176.72 | 94.30% |
龍崗 | 11839 | -26.86% | 123.54 | 8.37% |
（2）,、2012年1-9月全市及各區(qū)成交概況
表：2012年1-9月全市及各行政區(qū)商品房成交量總表
區(qū)域 | 數(shù)量（套） | 同比 | 面積（萬(wàn)平方米） | 同比 |
全市 | 30007 | 5.81% | 272.67 | 14.82% |
羅湖 | 409 | -41.65% | 2.10 | -66.10% |
福田 | 1976 | -0.05% | 17.84 | 28.47% |
南山 | 3770 | -1.23% | 34.63 | -11.86% |
鹽田 | 189 | -81.51% | 1.15 | -86.67% |
寶安 | 14545 | 56.92% | 128.52 | 70.46% |
龍崗 | 9118 | -21.21% | 88.43 | -5.97% |
2012年1-9月全市共成交商品房30007套，面積272.67萬(wàn)平方米,，與2011年同期相比差距不大,，成交套數(shù)微漲5.81%，成交面積增長(zhǎng)14.82%%,。
從區(qū)域成交量來(lái)看,，寶安區(qū)漲幅高達(dá)70.46%，其次是福田區(qū)同比增長(zhǎng)28.47%,；其他區(qū)域都有不同程度上的降低,，鹽田區(qū)降幅達(dá)86.67%，羅湖區(qū)下降66.10%,。
（3）,、2012年1-9月度商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)
2012年1-9月度商品房成交均價(jià)為19900元/平方米，同比去年下降5.81%,，環(huán)比2012年上半年（均價(jià)18600元/平方米）上升7%,。2012年的房?jī)r(jià)比去年有所下降，但在2012年下半年樓市的回暖,，房?jī)r(jià)有了小幅增長(zhǎng),。
3、二手房市場(chǎng)分析
（1）,、2012年1-9月全市及各區(qū)成交量分析
2012年1-9月二手房成交47065套,，較去年同期下降27.83%，成交面積447.73萬(wàn)平方米,，較去年同期下降28.07%,。2012年第3季度二手房成交面積227.59萬(wàn)平方米，同比去年第3季度大幅增加愈8成,。
表：2011-2012年全市及各行政區(qū)二手房成交概況
時(shí)間 | 類(lèi)型 | 全市 | 羅湖 | 福田 | 南山 | 鹽田 | 寶安 | 龍崗 |
2011年1-9月 | 成交面積（萬(wàn)平方米） | 622.46 | 103.68 | 136.57 | 99.43 | 22.10 | 117.07 | 143.62 |
2012年1-9月 | 447.73 | 78.43 | 90.44 | 76.13 | 10.84 | 92.68 | 99.22 | |
2011年1-9月 | 成交套數(shù)（套） | 65212 | 11995 | 13981 | 10150 | 1685 | 13283 | 14118 |
2012年1-9月 | 47065 | 8755 | 9110 | 8214 | 984 | 9463 | 10539 |
（2）,、2012年9月全市成交均價(jià)分析
表：2012年9月全市及各行政區(qū)二手房成交均價(jià)情況（單位：元/平方米）
| 區(qū)域 | 2012年9月 | 同比 | 環(huán)比 |
全市 | 20902 | 4.3% | 2.0% |
羅湖 | 20397 | 7.8% | .01% |
福田 | 26744 | -0.6% | 1.9% |
南山 | 26123 | 4.0% | 2.9% |
鹽田 | 20843 | -1.6% | -3.9% |
寶安 | 17023 | -1.1% | 3.5% |
龍崗 | 13386 | 1.3% | 2.0% |
深圳二手住宅掛牌均價(jià)9月持續(xù)上漲創(chuàng)2011年7月以來(lái)單月新高，達(dá)20902元/平方米,，環(huán)比上漲2%,，不過(guò)，同比上漲4.3%,。各行政區(qū)方面,，9月份全市六區(qū)除鹽田區(qū)外，其余五區(qū)的二手住宅掛牌均價(jià)都呈漲勢(shì),，寶安區(qū)環(huán)比上漲突破17000元/平方米,，為17023元/平方米，創(chuàng)今年以來(lái)單月最高,，同比下跌1.1%,；南山區(qū)環(huán)比上漲2.9%突破26000元/平方米,，創(chuàng)歷史新高！同比上漲4%,；福田區(qū)和龍崗區(qū)環(huán)比上漲2%左右,，其中，福田區(qū)的掛牌均價(jià)為26744元/平方米,，為2011年10月以來(lái)最高,，環(huán)比微跌0.6%，龍崗區(qū)為13386元/平方米,，為2011年8月以來(lái)最高,，同比上漲1.3%；羅湖區(qū)環(huán)比基本持平,，僅微漲0.1%,，為20397元/平方米，創(chuàng)歷史新高,！同比上漲7.8%,；鹽田區(qū)環(huán)比下跌3.9%至20843元/平方米，同比下跌1.6%,。
（三）,、后市預(yù)測(cè)與展望
2012年1-9月，樓市政策調(diào)控環(huán)境迎來(lái)了新的變化,，貨幣政策放寬,、各地方政府出臺(tái)新政支持剛需購(gòu)房等，刺激了剛需們積極入市,。
后市來(lái)看,，7月5日央行年內(nèi)再次降息，再為房地產(chǎn)行業(yè)送來(lái)了重大利好,。但同時(shí),，溫家寶總理7日在蘇州調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)“決不能讓房?jī)r(jià)反彈”，這是年內(nèi)第五次談及房?jī)r(jià),，表明了中央的主流態(tài)度不變,；深圳住房公積金貸款政策做出調(diào)整，從9月28日起,，住房公積金貸款賬戶(hù)余額的倍數(shù)從10倍提高到12倍,，公積金貸款最高可貸額度從80萬(wàn)元提高到90萬(wàn)元。因此,，預(yù)計(jì)2012年四季度政策環(huán)境依然是“有保有壓”,，樓市成交將在“限購(gòu)限貸等主力政策依然不變、支持剛需政策延續(xù)”的博弈下，得以平衡,、理性發(fā)展,。
國(guó)家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評(píng)估機(jī)構(gòu)
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