第一部分,、福田中心區(qū)概況
一,、區(qū)域范圍界定
福田中心區(qū)位于深圳市城市地理中心,，總占地面積607公頃,，由濱海大道,、蓮花路,、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成,。
深南大道從東向西穿越其間,，將中心區(qū)劃分為南,、北兩片區(qū),。南片區(qū)233公頃，是城市商務(wù)中心（CBD）,，主要為城市提供高檔商業(yè)商務(wù)辦公物業(yè),；北片區(qū)180公頃，是行政文化中心,，周邊為居住配套,；蓮花公園194公頃，是開(kāi)放性的城市生態(tài)公園,。
規(guī)劃區(qū)內(nèi)總建筑面積750萬(wàn)平方米,，其中南片區(qū)520萬(wàn)平方米，北片區(qū)230萬(wàn)平方米,，規(guī)劃就業(yè)人口26萬(wàn),，居住人口7.7萬(wàn),。
二、區(qū)域性質(zhì)與規(guī)劃
自1986年的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)總體規(guī)劃》首次提出一個(gè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的城市中心區(qū),，歷經(jīng)多年嚴(yán)格的規(guī)劃管理控制,，1998年，六大市政工程相繼動(dòng)工,，中心區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)全面啟動(dòng),。中心區(qū)是深圳唯一集金融、商貿(mào),、信息,、文化、會(huì)展及行政于一體的城市商務(wù),、行政和文化中心,，是深圳實(shí)現(xiàn)“建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際性城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市及花園式園林城市”戰(zhàn)略目標(biāo)的重要空間基礎(chǔ),。
根據(jù)規(guī)劃,，將中心區(qū)定位成為適應(yīng)21世紀(jì)深圳與國(guó)際交流功能要求的中心商務(wù)區(qū)，為深圳實(shí)現(xiàn)區(qū)域性乃至國(guó)際性金融,、商貿(mào),、信息中心及旅游勝地的戰(zhàn)略目標(biāo)提供優(yōu)良的城市活動(dòng)空間。中心區(qū)的行政功能將為高效的行政管理及公眾參與活動(dòng)提供良好的環(huán)境,，繼續(xù)保持深圳市政府在辦事程序化,、制度化及法制化等行政管理方面的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。中心區(qū)的文化中心功能將為深圳市民,、國(guó)際商務(wù)活動(dòng)及游客提供適宜的文化活動(dòng)空間,，進(jìn)一步營(yíng)造具有國(guó)際認(rèn)同感的多元城市文化氛圍，為將深圳建設(shè)成現(xiàn)代文化名城創(chuàng)造條件,。
三,、片區(qū)配套設(shè)施
1、行政文化設(shè)施
項(xiàng)目 | 地理位置 | 建筑面積 | 基本情況 |
市民中心 | 蓮花山和深南大道之間 | 21萬(wàn) | 深圳市的行政中心,具有政府辦公,、公眾活動(dòng),、會(huì)展、旅游觀光等功能,。 |
會(huì)展中心 | 福華三路 | 28萬(wàn) | 地上六層,、地下三層，共有9個(gè)展覽廳,，5500多個(gè)展位,，是一座集展覽、會(huì)議、商務(wù),、餐飲,、娛樂(lè)等多種功能為一體的超大型公共建筑。 |
深圳音樂(lè)廳 | 市民中心北側(cè) | 41423 | 演奏大廳2323平方米,，舞臺(tái)面積251平方米,，可供大型交響樂(lè)團(tuán)和300人的混聲合唱團(tuán)同臺(tái)演出。 |
關(guān)山月美術(shù)館 | 蓮花山南側(cè) | 15000 | 擁有8個(gè)400平方米的標(biāo)準(zhǔn)展廳和一個(gè)800平方米的中央展廳,，是以展覽,、收藏、研究,、推廣關(guān)山月先生的作品為主,，同時(shí)兼?zhèn)鋰?guó)家美術(shù)館的各項(xiàng)功能。 |
中心圖書(shū)館 | 市民中心北側(cè) | 3.5萬(wàn) | 館藏容量400萬(wàn)冊(cè),，閱覽座位2500個(gè),，網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)3000個(gè)，可日均接待讀者8000人次,，借閱文獻(xiàn)5萬(wàn)冊(cè)次,，是深圳市的文獻(xiàn)信息服務(wù)中心和區(qū)域圖書(shū)館網(wǎng)絡(luò)中心,。 |
深圳電視中心 | 新洲路 | 7.3萬(wàn) | 設(shè)有1800平方米的大型電視演播劇場(chǎng)、800平方米,、400平方米和120平方米的演播室以及多間錄音室,。 |
深圳市少年宮 | 福中一路 | 5.3萬(wàn) | 整個(gè)建筑是一個(gè)面向西側(cè)中央綠化帶的斜坡，并沿平面的對(duì)角方向切成兩半,，分別命名為“少年山”和“科學(xué)山”,，中間鑲嵌一個(gè)圓柱型的“水晶石大廳” |
城市中心廣場(chǎng)及景觀工程（城市大客廳） | 從蓮花山頂小平塑像到市民中心和會(huì)展中心的一條2公里長(zhǎng)的綠色長(zhǎng)廊 | 占地 | 仿效紐約中央公園設(shè)計(jì),，進(jìn)行大面積綠化，是深圳最大,、最重要的城市廣場(chǎng)及融綠地、大型屋頂花園、休閑娛樂(lè),、觀光,、交通集散、停車(chē)等多項(xiàng)功能為一體的城市公共空間,。 |
2,、交通設(shè)施
地鐵系統(tǒng) | 中心區(qū)是深圳地鐵網(wǎng)線最密集的區(qū)域，地鐵1,、2,、3,、4號(hào)線在此交匯，設(shè)有少年宮,、福田,、市民中心、購(gòu)物公園,、會(huì)展中心5個(gè)站點(diǎn),。目前通行的五條地鐵線中四條可以在中心區(qū)實(shí)現(xiàn)換乘。 |
公交系統(tǒng) | 中心區(qū)設(shè)有兩個(gè)公交樞紐站,，具備地鐵與通達(dá)各處公交線路的接駁和換乘功能,，加上中心區(qū)內(nèi)部的公交環(huán)線，公交線路達(dá)數(shù)十條之多,具有便利的交通環(huán)境,。 |
人行系統(tǒng) | 中心區(qū)參照香港中環(huán)的連廊式步行系統(tǒng)設(shè)計(jì),，多處采用具有嶺南特色的騎樓式連接，另外利用地鐵通道,，設(shè)置水晶島,、益田立交、金田立交3座地下人行通道,，形成適合深圳地區(qū)氣候特點(diǎn)，四通八達(dá)的人行系統(tǒng),。 |
3,、醫(yī)療設(shè)施
北京大學(xué)深圳醫(yī)院 | 是集醫(yī)療、科研,、教學(xué),、預(yù)防、保健為一體的國(guó)有大型現(xiàn)代化綜合性醫(yī)院,。床位800張,，設(shè)有52個(gè)臨床科室，整體醫(yī)療設(shè)備和設(shè)施配備在全國(guó)居于領(lǐng)先水平,。 |
兒童醫(yī)院 | 占地面積4.3萬(wàn)平方米,，建筑面積約6萬(wàn)平方米。現(xiàn)有住院病床350張,。 |
濱海醫(yī)院 | 項(xiàng)目占地面積19.2萬(wàn)平方米,，總建筑面積36.7萬(wàn)平方米，設(shè)總床位2000張（其中VIP床位300張），停車(chē)位2130個(gè),。是滿(mǎn)足全市居民醫(yī)療服務(wù)需求的現(xiàn)代化、數(shù)字化,、綜合性三級(jí)甲等醫(yī)院?，F(xiàn)定名港大深圳醫(yī)院，于2012年7月開(kāi)始試營(yíng)業(yè),。 |
4,、商業(yè)設(shè)施
項(xiàng)目 | 地理位置 | 建筑面積 | 基本情況 |
星河購(gòu)物公園（COCO Park） | 位于深圳中央商務(wù)區(qū),，毗鄰深圳會(huì)展中心 | 8.5萬(wàn) | 包括服飾百貨,、餐飲酒吧、電影院,、精品生活超市四大業(yè)態(tài),設(shè)有大型美食廣場(chǎng),、高檔概念餐廳、時(shí)尚超市,、特色酒吧街,、國(guó)際精品連鎖店、日韓風(fēng)情街,、國(guó)際流行服飾街,、五星級(jí)影院 |
晶島國(guó)際廣場(chǎng) | 深圳市中央商務(wù)區(qū)南部 | 128,500 | 商用面積80800 m2，停車(chē)面積47,700 m2,，停車(chē)位數(shù)1000個(gè),，是集購(gòu)物、休閑,、娛樂(lè),、旅游觀光為一體的頂尖級(jí)購(gòu)物中心。 |
怡景中心城 購(gòu)物中心 | 南臨晶島購(gòu)物中心,，北鄰市民中心廣場(chǎng) | 14萬(wàn) | 商業(yè)面積近12萬(wàn)m2,，停車(chē)場(chǎng)2.8萬(wàn)m2，近800個(gè)車(chē)位,。由美食園林、國(guó)際影院,、中心百貨,、中心城名店、家樂(lè)福超市、兒童樂(lè)園組成,。 |
5,、商務(wù)酒店
項(xiàng)目 | 地理位置 | 建筑面積 | 基本情況 |
大中華喜來(lái)登酒店 | 金田路與福華路交匯處 | 3.5萬(wàn) | 五星級(jí)酒店，設(shè)有320間客房和50套酒店式公寓,，四處餐飲場(chǎng)所,、運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施、健身中心,、室內(nèi)游泳池和一個(gè)零售中心 |
星河麗茲-卡爾頓酒店 | 福華三路與中心六路交界處 | 5萬(wàn) | 設(shè)有245套超大型豪華客房,、一個(gè)可容納500人的大型宴會(huì)廳等 |
福田香格里拉酒店 | 福華一路與益田路交匯處 | 111514 | 設(shè)有596間豪華客房和51間公寓，房間最小面積為48平米 |
東方銀座 國(guó)際公館 | 深圳中心西區(qū) | 3.4萬(wàn) | 五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際商務(wù)酒店,，樓高26層,，設(shè)有1.1萬(wàn)平方米的商務(wù)配套設(shè)施，由瑞雅國(guó)際管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理 |
馬哥孛羅 好日子酒店 | 福華一路特美思廣場(chǎng) | 4萬(wàn) | 設(shè)有391間豪華客房及套房,，面積35至240平方米不等 |
五洲賓館 | 福田區(qū)深南大道6001號(hào) | 5.3萬(wàn) | 擁有能夠容納一千多人用餐的大宴會(huì)廳,，600平方米的主會(huì)見(jiàn)廳和七個(gè)大小不同的會(huì)見(jiàn)廳，有客房390間,，總統(tǒng)套房?jī)商?，以宴?huì)和會(huì)議接待為主 |
花園格蘭云天大酒店 | 福田區(qū)中心公園旁 | 樓高26層，設(shè)有209間客房,、先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施以及完善的康體設(shè)施 |
第二部分,、福田中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析
一、市場(chǎng)供應(yīng)
2011年度深圳全市寫(xiě)字樓預(yù)售量較小,，僅2個(gè)樓盤(pán)取得預(yù)售許可證,，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2011年深圳市寫(xiě)字樓預(yù)售面積14.5萬(wàn)㎡,，同比減少7.6%,，寫(xiě)字樓預(yù)售套數(shù)365套，同比減少51.7%,。世紀(jì)匯廣場(chǎng),、田廈金牛廣場(chǎng)（田廈國(guó)際中心）是取得預(yù)售許可證的兩個(gè)項(xiàng)目，位于福田中心區(qū)的世紀(jì)匯廣場(chǎng)（中航鼎誠(chéng)國(guó)際）預(yù)售寫(xiě)字樓面積77219.52㎡,，預(yù)售寫(xiě)字樓套數(shù)40套,，位于南山南頭片區(qū)的田廈金牛廣場(chǎng)預(yù)售寫(xiě)字樓面積67664.6㎡，預(yù)售寫(xiě)字樓套數(shù)325套,。
表：2009年以來(lái)中心區(qū)入市寫(xiě)字樓項(xiàng)目
項(xiàng)目名稱(chēng) | 項(xiàng)目位置 | 入市時(shí)間 | 目前租售價(jià)格 | 占地面積 | 建筑面積 | 備注 |
卓越世紀(jì)中心 | 福田區(qū)福華三路會(huì)展中心東 | 2009-5-30 | 4號(hào)樓平層45000, | 30,163 | 466,000 | 內(nèi)部配套： 商務(wù)公寓,、酒店、賣(mài)場(chǎng) |
大中華國(guó)際金融中心（東方新天地廣場(chǎng)） | 深南大道與彩田路交匯處東南角 | 2009-12-13 | 43000元/㎡ | 18,600 | 197,801 | A棟35層,，B棟23層,，C棟23層,，D棟30層 |
嘉里建設(shè)廣場(chǎng) | 福田中心區(qū)(福華路與中心4路交匯處) | 2011-07-28 | 租金220元/平米 | 7,900 | 103,700 | 二棟高度約100米的塔樓 |
田廈國(guó)際中心 | 南山區(qū)桃園路與南光路交匯處西北角 | 2012-3-18 | 40000元/㎡ | 15,335 | 188,105 | 含一棟165.7米超高層辦公，一棟99.9米商務(wù)公寓及四層商業(yè)裙房和與地鐵相連的四層地下室,。 |
世紀(jì)匯廣場(chǎng)（中航鼎誠(chéng)國(guó)際） | 振中路與中航路交匯處 | 2011-8-15 | 46000元/㎡ | 17,100 | 179,000 | 分為世紀(jì)匯和都會(huì)軒2個(gè)塔樓 |
振業(yè)國(guó)際商務(wù)中心 | 南山前海路與深南大道交匯處 | 2010-12-8 | 35000 | 13,550 | 101,645 | 寫(xiě)字樓部分23層,，辦公面積38000平米，建筑高度150米,。 |
鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng) | 深南路與和平路交匯處 | 2010-4-10 | 租金均價(jià)150元/平米 | 6,885 | 110,000 | 由A,、B、C三座組成,，其中A座32層（單一產(chǎn)權(quán),、純租賃甲級(jí)寫(xiě)字樓）、B座33層（甲級(jí)寫(xiě)字樓）,、C座35層（精裝住宅）,。 |
田廈翡翠明珠 | 南山桃園路與常興路交匯處 | 2010 | 29,403 | 205,530 | 集商業(yè)、辦公,、酒店,、居住等功能于一體，規(guī)劃有住宅,、商務(wù)公寓,、商業(yè)、寫(xiě)字樓,、酒店等物業(yè)類(lèi)型 |
二,、租售情況
由于2011年度深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給十分有限，故寫(xiě)字樓成交體量大幅減少,。2011年度深圳市寫(xiě)字樓物業(yè)成交面積6.38萬(wàn)㎡,，同比減少65.4%，寫(xiě)字樓物業(yè)成交套數(shù)255套,，同比減少八成,。個(gè)盤(pán)表現(xiàn)方面，位于福田中心區(qū)的大中華國(guó)際金融中心（東方新天地廣場(chǎng)）成交面積37294.23㎡,，是全市寫(xiě)字樓成交量最大的項(xiàng)目,，振業(yè)國(guó)際商務(wù)中心成交17286.78㎡，居于全市寫(xiě)字樓成交量第二位,，鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng),、田廈翡翠明珠處于尾盤(pán)銷(xiāo)售，單盤(pán)成交量依次為4569.13㎡,、3734.03㎡,。
2011年深圳的寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)先揚(yáng)后抑，整體漲勢(shì)強(qiáng)勁,。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè),，2011年深圳的寫(xiě)字樓掛牌高達(dá)33288元/平方米,，較2010年（24709元/平方米）大漲34.7％,。所監(jiān)測(cè)的三個(gè)行政區(qū)的寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)同比均大漲30%以上,，其中，福田區(qū)同比大漲35.7％,，寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)突破3萬(wàn)大關(guān),，高達(dá)36235元/平方米；南山區(qū)同比大漲33.9％,，寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)也突破3萬(wàn)大關(guān),，為30445元/平方米；羅湖區(qū)同比大漲32.4％至21960元/平方米,。
2011年深圳寫(xiě)字樓的租金同步上漲,，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2011年深圳的寫(xiě)字樓租金為突破百元大關(guān),，達(dá)113元/平方米/月,，較2010年（93元/平方米/月）大幅上漲21.5％。所監(jiān)測(cè)的三個(gè)行政區(qū)的寫(xiě)字樓租金同樣強(qiáng)勁上揚(yáng),，福田區(qū)和羅湖區(qū)同比都上漲約22.5%,，寫(xiě)字樓租金分別為125元/平方米/月和93元/平方米/月；南山區(qū)同比上漲18.9%至88元/平方米/月,。
表：福田中心區(qū)主要寫(xiě)字樓租售價(jià)格（調(diào)查日期：2012年8月）
序號(hào) | 項(xiàng)目名稱(chēng) | 入市時(shí)間 | 入市價(jià)格(元/m2) | 目前售價(jià)(元/m2) | 目前租金(元/m2/月) |
一 | 福田中心區(qū)南區(qū) | ||||
1 | 航天大廈 | 2004-5-28 | 12000 | 43000 | 150 |
2 | 卓越大廈 | 2003-12-21 | 10000 | 38000 | 150 |
3 | 國(guó)際商會(huì)大廈A座 | 2001-2-28 | 11000 | 37000 | 130 |
4 | 國(guó)際商會(huì)大廈B座 | 2002-6-4 | 11000 | 38000 | 135 |
5 | 興業(yè)銀行大廈 | 2003-1-5 | 11500 | 150 | |
6 | 新華保險(xiǎn)大廈 | 2004-3-18 | 12000 | 39000 | 140 |
7 | 中心商務(wù)大廈 | 2002年 | 11000 | 43000 | 150 |
8 | 投資大廈 | 150 | |||
9 | 華融大廈 | 2005-6-15 | 12500 | 40000 | 140 |
10 | 港中旅大廈 | 2008-10-29 | 只租142 | ||
11 | 時(shí)代金融中心 | 2003-3-18 | 15000 | 170 | |
12 | 免稅大廈 | 160 | |||
13 | 嘉里建設(shè)廣場(chǎng) | 2008年 | 只租160 | 220 | |
14 | 卓越時(shí)代廣場(chǎng)一期 | 2005-11-2 | 18000 | 59000 | 200 |
15 | 卓越時(shí)代廣場(chǎng)二期 | 2010年 | 61000 | 210 | |
16 | 深圳國(guó)際商會(huì)中心 | 2004-3-29 | 17000 | 48000 | 170 |
17 | 大中華國(guó)際交易廣場(chǎng) | 2005-12-30 | 25000 | 45000 | 160 |
18 | 金中環(huán)商務(wù)大廈 | 2005-10-30 | 21000 | 48000 | 160 |
19 | 現(xiàn)代國(guó)際大廈 | 2007-1-8 | 25000 | 45000 | 140 |
20 | 財(cái)富大廈 | 2006-11-15 | 25000 | 48000 | 150 |
21 | 卓越世紀(jì)中心 | 2009-6-1 | 30000 | 55000 | 200 |
22 | 星河世紀(jì)大廈 | 2005-10-1 | 10000 | 40000 | 130 |
23 | 大中華國(guó)際金融中心 | 2009-12-13 | 38000 | 50000 | 170 |
二 | 福田中心區(qū)北區(qū) | ||||
1 | 榮超中心 | 2008-8-20 | 租180 | 50000 | 170 |
2 | 新世界中心 | 2007-1-8 | 20000 | 50000 | 160 |
3 | 江蘇大廈 | 2000-12-8 | 12000 | 38000 | 130 |
4 | 地鐵大廈 | 2005-2-28 | 160 | ||
5 | 榮超經(jīng)貿(mào)中心 | 2007-1-8 | 19000 | 51000 | 170 |
6 | 安聯(lián)大廈 | 2004-9-24 | 14000 | 58000 | 180 |
7 | 中國(guó)鳳凰大廈 | 2005-12-6 | 17000 | 47000 | 140 |
福田中心區(qū)是甲級(jí)寫(xiě)字樓尤其是高端甲級(jí)寫(xiě)字樓的集中區(qū)域,，中心區(qū)在區(qū)域交通、商務(wù)氛圍,、配套設(shè)施等方面越來(lái)越成熟,，作為深圳金融機(jī)構(gòu)聚集區(qū)的格局已得到社會(huì)各界人士的認(rèn)可，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷回暖的形勢(shì)下,，中心區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)也成為有實(shí)力的長(zhǎng)線投資客的首選,。截至2012年5月底，統(tǒng)計(jì)到的深圳市一手寫(xiě)字樓的存量為60.8萬(wàn)平方米,，環(huán)比上月減少3.55%,。存量中，已簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或進(jìn)入初始登記狀態(tài)的寫(xiě)字樓面積約為16.3萬(wàn)平方米,，約占總存量的26.8%,，該部分存量的成交狀況無(wú)法體現(xiàn)；存量中對(duì)外招租的寫(xiě)字樓面積約為11.7萬(wàn)平方米,，約占總存量的19.2%,；目前可售的寫(xiě)字樓面積約為32.8萬(wàn)平方米，約占總存量的53.9%,。
三,、物業(yè)消費(fèi)群體
1,、住戶(hù)無(wú)明顯行業(yè)屬性
根據(jù)調(diào)查，除諾德中心,、安聯(lián)大廈,，目前入駐福田中心區(qū)寫(xiě)字樓的企業(yè)較雜，沒(méi)有明顯的行業(yè)劃分,。主要行業(yè)有：建筑,、設(shè)計(jì)、裝飾,、廣告,、國(guó)際貿(mào)易、玩具,、IT,、電器、制衣,、律師,、會(huì)計(jì)事務(wù)所、地產(chǎn)公司,、金融證券,、物流等，行業(yè)構(gòu)成覆蓋面廣,，暫時(shí)未形成一定的行業(yè)聚集效應(yīng),。
其中金融、保險(xiǎn),、制造業(yè),、證券類(lèi)企業(yè)規(guī)模較大，如新華保險(xiǎn),、招銀證券,、國(guó)信證券等的辦公區(qū)都在5層以上，這類(lèi)企業(yè)傾向于購(gòu)買(mǎi)物業(yè)自用,。而其他類(lèi)型的企業(yè)規(guī)模相對(duì)較小,，以中小型企業(yè)居多，辦公面積大多在300平方米——1000平方米之間,，這類(lèi)企業(yè)大多處于成長(zhǎng)期,，需要進(jìn)一步提升公司形象，而初創(chuàng)期的企業(yè)則較少選擇在中心區(qū)辦公,。
2,、投資與自用型住戶(hù)比例各半
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)出售的寫(xiě)字樓中投資和自用型客戶(hù)約各占一半,，中間有5%的交叉用戶(hù),，投資同時(shí)用來(lái)自用,。但隨著今后半層整層出售，自用型用戶(hù)相對(duì)會(huì)增多,。
3,、大陸以外資本占40%
就目前入駐福田CBD寫(xiě)字樓的企業(yè)來(lái)說(shuō)，中國(guó)大陸的資本占多數(shù),，約為60%,，除大陸以外,，香港企業(yè)最多,，其次為臺(tái)灣，還有一些國(guó)際資本,，如來(lái)自韓國(guó),、歐洲、日本等地的企業(yè),，紛紛在中國(guó)建立辦公中心,。
四、后市分析
即將入市項(xiàng)目分析
表：中心區(qū)近期將入市項(xiàng)目情況
項(xiàng)目名稱(chēng) | 項(xiàng)目位置 | 占地面積 | 建筑面積 | 備注 |
花樣年福年廣場(chǎng) | 深圳市福田區(qū)保稅區(qū)市花路 | 18,718 | 46,792 | 由3棟建筑圍成一個(gè)U字形建筑和一棟花樣年總部建筑組成,。優(yōu)越交通條件,，CBD和香港雙重輻射。 |
福田科技廣場(chǎng) | 福田深南大道與皇崗路交匯處西北角 | 38,624 | 287,238 | 建筑主體為2棟超高層辦公樓及附屬商業(yè)用房,，1棟超高層辦公及配套酒店,，2棟多層辦公樓，1棟手機(jī)檢測(cè)中心辦公樓,，其中三棟建筑為晶體狀超高層建筑,，以品字形分布。是中心區(qū)未來(lái)的東門(mén)戶(hù),。 |
榮超國(guó)際 | 福田中心區(qū)地鐵大廈旁(少年宮東側(cè)) | 3,255 | 45,272 | 計(jì)容積率建筑面積3.6萬(wàn)平方米(地上辦公建筑面積3.2萬(wàn)平方米,、地下商業(yè)4千平方米)，屬商業(yè)性辦公性質(zhì);規(guī)劃為21層80米高,，容積率為11.06,，設(shè)計(jì)停車(chē)位為200輛。 |
華安保險(xiǎn)總部大廈 | 福田福華一路南側(cè) | 5,908 | 55,203 | —— |
深交所營(yíng)運(yùn)中心 | 福田深南大道與益田路交匯處西北角 | 39,200 | 267,000 | 建筑高度地上部分245.8米,，共46層,，其中地上部分約18萬(wàn)平方米(計(jì)容積率面積17.5萬(wàn)平方米)，框筒結(jié)構(gòu)(鋼結(jié)構(gòu));其中,，地下部分約8.4萬(wàn)平方米,，地下三層包括：自用辦公樓層、出租辦公樓層,、上市大廳,、多功能會(huì)議室,、電化教室及典藏中心等不同的功能。 |
電力調(diào)度大廈 | 福田新洲路與福華路三路交叉處東北角 | 7,500 | 53,000 | 地上29層,，高120米,，地下3層，設(shè)有設(shè)備房和停車(chē)場(chǎng),，可提供約600個(gè)停車(chē)位,。 |
深圳寫(xiě)字樓2012年預(yù)計(jì)共有17個(gè)項(xiàng)目入市。寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍然是以市內(nèi)為主要發(fā)展區(qū),，統(tǒng)計(jì)顯示,，2012年預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要集中在福田，占了近一半的數(shù)量,，地段優(yōu)勢(shì)不容忽略,，并有向外擴(kuò)展的趨勢(shì)，同時(shí),，這也符合城市多核心發(fā)展規(guī)律,。近期中心區(qū)主要將入市項(xiàng)目有花樣年福年廣場(chǎng)、榮超國(guó)際等寫(xiě)字樓,，供應(yīng)量較大,。
土地市場(chǎng)分析
表：2007年以來(lái)中心區(qū)辦公用地出讓一覽
宗地號(hào) | 交易時(shí)間 | 地理位置 | 地塊面積（㎡） | 建筑面積（㎡） | 容積率 | 出讓價(jià)格（萬(wàn)） | 成交單價(jià)（元/㎡） | 受讓單位 |
B116-0077 | 2010-11-18 | 福田中心區(qū) | 4813 | 70000 | ≤14.5 | 71680 | 10240 | 安信證券股份有限公司/民太安保險(xiǎn)公估股份有限公司 |
B205-0001 | 2009-10-16 | 市中心區(qū)金田路與福中一路交匯處東南角 | 8089.94 | 129000 | ≤16 | 98500 | 7635.66 | 生命人壽保險(xiǎn)股份有限公司 |
B205-0015 | 2009-10-16 | 市中心區(qū)金田路與福中三路交匯處東南 | 5500.12 | 60000 | ≤8.9 | 48100 | 8016.67 | 國(guó)銀金融租賃有限公司 |
B116-0079 | 2009-10-16 | 福田中心區(qū) | 5009.35 | 60000 | ≤12 | 51500 | 8583.33 | 中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司 |
B205-0022 | 2009-10-16 | 市中心區(qū)金田路與福中三路交匯處東南 | 4634.02 | 40000 | ≤10.9 | 33800 | 8450.00 | 民生金融租賃股份有限公司 中國(guó)民生銀行股份有限公司深圳分行 |
B116-0078 | 2008-10-9 | 福田中心區(qū) | 4400 | 50000 | 11.4 | 34800.0 | 6960.0 | 中信銀行股份有限公司信用卡中心 |
B205-0021 | 2008-7-30 | 深南大道與彩田路交匯處西北角 | 10135 | 131700 | 13 | 85000.0 | 6454.1 | 中國(guó)廣東核電集團(tuán)有限公司 |
B117-0022 | 2008-5-30 | 福華三路與金田路交匯處西北角 | 8205.51 | 106670 | 13 | 75000.0 | 7031.0 | 鼎和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司 |
B204-0024 | 2008-5-30 | 深南大道與金田路交匯處東北角 | 5630.72 | 80000 | 14.2 | 54400.0 | 6800.0 | 中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)廣東有限公司 |
B119-0053 | 2008-4-22 | 濱河大道與金田路交匯處東北角 | 6427.7 | 96420 | 15 | 67000.0 | 6948.8 | 深圳能源投資股份有限公司 |
B203-0022 | 2008-4-17 | 福中三路與益田路交匯處西南角 | 8056.02 | 100300 | 12.45 | 59000.0 | 5882.4 | 太平保險(xiǎn)有限公司、中國(guó)保險(xiǎn)（控股）有限公司,、太平人壽保險(xiǎn)有限公司深圳分公司,、民安保險(xiǎn)（中國(guó)）有限公司 |
B116-0074 | 2008-4-17 | 福華一路南側(cè) | 5908.07 | 45000 | 7.6 | 31000.0 | 6888.9 | 華安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司 |
B116-0075 | 2008-4-17 | 福華一路與民田路交匯處西南角 | 4847.92 | 60000 | 12.38 | 42000.0 | 7000.0 | 招商證券股份有限公司 |
B116-0076 | 2008-4-17 | 福華一路南側(cè) | 4111.12 | 35000 | 8.5 | 24000.0 | 6857.1 | 第一創(chuàng)業(yè)證券有限責(zé)任公司 |
B116-0080 | 2008-4-17 | 福華路與民田路交匯處西北角 | 5454.78 | 80000 | 14.7 | 56000.0 | 7000.0 | 國(guó)信證券股份有限公司 |
B116-0040 | 2007-11-6 | 益田路西、購(gòu)物公園東 | 18931 | 378600 | 20 | 165680.0 | 4376.1 | 中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司 |
合計(jì) | —— | —— | 110154.27 | 1522690 | —— | —— | —— | —— |
2007年年底以來(lái),，隨著政府對(duì)福田中心區(qū)金融中心的清晰定位,，區(qū)域土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也反映出政府對(duì)于福田中心區(qū)發(fā)展金融業(yè)的支持和指導(dǎo)。2007年年底至今,，福田中心區(qū)的辦公用地共成功出讓16宗,，其中13宗設(shè)置行業(yè)限制并最終由金融保險(xiǎn)類(lèi)企業(yè)投得，包括：安信證券股份有限公司,、中信銀行股份有限公司信用卡中心,、太平保險(xiǎn)有限公司、中國(guó)保險(xiǎn)（控股）有限公司,、太平人壽保險(xiǎn)有限公司深圳分公司,、中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司等金融保險(xiǎn)巨頭。16宗辦公用地共有用地面積11萬(wàn)平米,，將提供建筑面超過(guò)152萬(wàn)平米的物業(yè),，建成入市后將進(jìn)一步鞏固福田中心區(qū)的中心商務(wù)區(qū)地位，并形成以金融業(yè)為主的格局，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)將呈現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)會(huì)并存的局面,。
國(guó)家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評(píng)估機(jī)構(gòu)
全國(guó)范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國(guó)A級(jí)資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
土地規(guī)劃甲級(jí)資質(zhì)工程咨詢(xún)機(jī)構(gòu) 土地登記代理機(jī)構(gòu)
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