早期的佛山以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，對寫字樓需求不大,，這使得佛山寫字樓市場出現(xiàn)了較長一段時間的低價運(yùn)行和斷檔期,。此后，隨著佛山城市改造,、規(guī)劃,、交通等各方面的提升，企業(yè)對于現(xiàn)代化寫字樓的需求意識也在不斷增強(qiáng),。
一,、佛山寫字樓市場的發(fā)展歷程
發(fā)展歷程 | 時間 | 城市發(fā)展 | 寫字樓品質(zhì) | 代表項目 |
起步階段 | 90年代初-2000年 | 發(fā)展緩慢 | 國企辦公樓、爛尾樓 | 郵政大廈（桂城） |
發(fā)展階段 | 2000-2006年 | 發(fā)展較快 | 商住樓和寫字樓混雜 | 百花廣場,、財匯大廈,、南海房地產(chǎn)發(fā)展大廈等 |
飛躍階段 | 2006年至今 | 飛速發(fā)展 | 創(chuàng)新和高端 | 瀚天科技城、九鼎金融中心 |
上世紀(jì)的90年代初,，佛山寫字樓剛起步,，主要以國有企業(yè)的辦公樓為主，這些企業(yè)除了自用外,，會有部分用于出租,。伴隨著國企改制和房地產(chǎn)投資的萌芽，第一批開發(fā)商開始涉足寫字樓建設(shè),，早期曾因市場的不成熟以及高估,，導(dǎo)致過爛尾樓,。
進(jìn)入21世紀(jì)，佛山城市發(fā)展,，商業(yè)氛圍漸濃,，寫字樓需求與日俱增，祖廟商圈和季華路,、南海大道沿線等路段的中高端寫字樓開始涌現(xiàn),。
1997年，位于祖廟的百花廣場開業(yè),，2000年之后推出了寫字樓,，樓高54層，總高254米,，是當(dāng)時佛山最高的建筑,，也是迄今為止運(yùn)營得較為成功的佛山寫字樓之一。這一階段的寫字樓通常是下層商場或銀行,，上層做寫字樓出租和出售,，有不少寫字樓是由銀行自行開發(fā)建造。
這一時期是季華路寫字樓一條街和南海大道寫字樓的形成期,，季華路在這一時期建成了包括廣發(fā)大廈,、發(fā)展大廈、電力大廈,、公交大廈,、季華大廈、京禪大廈,、東建世紀(jì)廣場,、東盛大廈等一批算得上是符合現(xiàn)代辦公需求的寫字樓，而由于季華路一帶交通發(fā)達(dá),，已經(jīng)形成了居住,、辦公、商業(yè)都很成熟的商業(yè)一條街,，這批寫字樓如今已經(jīng)收納了佛山近一半的中小型企業(yè),。
南海大道兩旁的寫字樓也是這一時期出現(xiàn)的，包括有金匯大廈,、南海房地產(chǎn)大廈,、財匯大廈等，金匯大廈就是由農(nóng)行自行開發(fā)建造的,。
這一時期的寫字樓雖然出現(xiàn)了一定量的猛增,，但普遍缺乏特色，同時由于是銷售為主，因此招租都是個人行為,，缺乏統(tǒng)一管理,，運(yùn)營到現(xiàn)在來看就變得有些跟不上市場需求。
2006年之后,，佛山“三舊改造”拉開，并且與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,、城市轉(zhuǎn)型,、環(huán)境再造緊密結(jié)合，廣佛同城化進(jìn)程不斷加速,，創(chuàng)新型和高檔次的寫字樓項目逐步占領(lǐng)市場,。一大批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、都市型產(chǎn)業(yè),、新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)及配套的服務(wù)業(yè)強(qiáng)勢崛起,，這就使得市場對現(xiàn)代化寫字樓的需求不斷高漲。
2007-2008年,，寫字樓開始放量上漲,；2008年金融危機(jī)致使2009年寫字樓供求萎縮；2010年隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)與發(fā)展,，高端寫字樓,，如卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈等的出現(xiàn)，直接拉升了年供需量,，新增面積和成交面積大步跨越近20萬㎡,。
近年來寫字樓市場基本供需平衡，隨著廣佛同城化,、佛山城市及產(chǎn)業(yè)升級換代,，2011年寫字樓市場供求雙旺。
這一時期的領(lǐng)頭羊是位于季華路上的卓遠(yuǎn)國際,、金海廣場和九鼎金融中心,，同時一些位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，集研發(fā),、辦公,、總部于一體的新興都市型產(chǎn)業(yè)社區(qū)也開始嶄露頭角，例如位于桂城的瀚天科技城,。九鼎金融中心是佛山首個城市綜合體超甲級寫字樓,，17.5米超高大堂，300米季華路展示面,，使得該項目一面世便受到了眾多投資者的青睞,。
佛山寫字樓2007-2011年新增面積及成交面積一覽
年份 | 新增面積（萬㎡） | 成交面積（萬㎡） |
2007 | 2.70 | 1.74 |
2008 | 7.94 | 6.50 |
2009 | 3.05 | 2.65 |
2010 | 24.24 | 19.17 |
2011 | 47 | 26 |
合計 | 87.03 | 57.31 |
二、區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場分析
經(jīng)過多年發(fā)展佛山禪桂中心形成三大成熟板塊：祖廟-汾江路板塊、季華路板塊,、南海大道板塊,。
從集中點(diǎn)來看，主要是以季華路一帶為主,。季華路為禪城區(qū)的CBD,，祖廟-汾江路板塊比較分散，沒有形成商務(wù)辦公氛圍,。
南海板塊是游離于禪城板塊之外的第三極,。
板塊 | 區(qū)域位置 | 區(qū)域現(xiàn)況和特點(diǎn) | 代表項目 |
祖廟-汾江路 | 季華路以北，親仁路以南,，祖廟路周邊,，佛山大道以東 | 傳統(tǒng)老城區(qū) | 百花廣場、東建大廈,、 環(huán)球國際廣場,、ICC國際商業(yè)中心等 |
舊區(qū)商業(yè)中心、商場,、酒店多 | |||
交通擁擠 | |||
出租物業(yè)為主,，部分樓齡較新 | |||
生活配套齊全 | |||
季華路 | 季華五路沿線一帶 | 城南新區(qū) | 發(fā)展大廈、廣發(fā)銀行大廈,、經(jīng)華大廈,、金融廣場、卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈,、金海廣場等 |
城市東西軸線 | |||
機(jī)構(gòu)大企業(yè)自有物業(yè)或出租物業(yè),，部分樓齡新 | |||
周邊住宅出租辦公火爆 | |||
南海大道 | 南海大道一帶 | 南海城區(qū)中心 | 財聯(lián)大廈、財匯大廈,、經(jīng)委大廈等 |
南海南北軸線,、交通便利 | |||
銀行及行政、事業(yè)機(jī)關(guān)多 | |||
少量出租寫字樓物業(yè),，樓齡長 |
1,、祖廟路板塊
祖廟汾江路板塊以乙級寫字樓為主，多集中中小企業(yè),，甲級寫字樓大多被中大型企業(yè)租用,，更看重門面，等級租金相差不大,，出租率高,。
項目 | 等級 | 租金（元/㎡） | 管理費(fèi)（元/㎡） | 租住率 | 主要客戶 | 點(diǎn)評 |
百花廣場 | 乙級 | 40 | 10 | 80% | 地產(chǎn)、管理費(fèi),、貿(mào)易,、廣告、咨詢顧問等中小型企業(yè)。 | 辦公物業(yè)使用率低,、車位不足,、附近交通擁擠，與商場混雜,，商務(wù)形象無法彰顯,。 |
東建大廈 | 乙級 | 25-35 | 10 | 95%以上 | IT、貿(mào)易,、拍賣行,、陶瓷等中小企業(yè)、外地公司駐佛山辦事處,。 | 號稱佛山最早的甲級純寫字樓，擁有東建品牌,，出租率高,，但樓齡較長，內(nèi)部裝修破舊,。 |
創(chuàng)業(yè)大廈 | 乙級 | 40 | 7 | 90% | 佛山市公安局,、金地地產(chǎn)、凱德置業(yè),、教育培訓(xùn)中心,、化工、會計事務(wù)所,、保險,、律師事務(wù)所、廣告,、貿(mào)易,、拍賣行及部分實業(yè)公司。 | 純寫字樓,，由開發(fā)商另一家公司新創(chuàng)公司自用為主,。 |
永豐大廈 | 乙級 | 35-40 | 6 | 90% | 永城保險、太平洋保險,、友邦保險等營業(yè)部,、貿(mào)易、通信,、建材,、萬科地產(chǎn)。 | 位于城區(qū),，周邊成熟便利,，但欠缺商務(wù)氣氛，裙樓為超市，影響整體商務(wù)形象,。 |
環(huán)球國際廣場 | 甲級 | 60-70 | 22 | 90% | 珠江物業(yè),、貿(mào)易、陶瓷等,。 | 目前佛山最高檔寫字樓之一,，曾經(jīng)爛尾，現(xiàn)在整棟大廈融合了公寓,、酒店和辦公,，影響了其寫字樓純粹性及檔次的進(jìn)一步提升。 |
ICC國際商業(yè)中心 | 甲級 | 70-75 | 20 | 65% | 科技（大部分）,、貿(mào)易,、紡織、廣告,、房地產(chǎn)咨詢,、文化傳媒。 | 硬件設(shè)施均達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn),，是佛山第一個帶套間的寫字樓項目,，但戶型實用率低。 |
2,、季華路板塊
地處佛山中央商務(wù)區(qū),，今年甲級寫字樓明顯增多，租戶以政府機(jī)構(gòu),、金融,、貿(mào)易、保險公司為主,，出租率高,，但等級租金差別不明顯。
項目 | 等級 | 租金 （元/㎡） | 管理費(fèi) （元/㎡） | 租住率 | 主要客戶 | 點(diǎn)評 |
發(fā)展大廈 | 乙級 | 20-30 | 5 | 90% | 規(guī)模較小的智力密集型公司,。 | 140㎡以上有獨(dú)立洗手間,；最早小間隔寫字樓。 |
經(jīng)華大廈 | 乙級 | 25-30 | 4.5 | 100% | 保險,、貿(mào)易等中大型企業(yè),、經(jīng)貿(mào)局、物價局政府機(jī)關(guān)等,。 | 停車位充足,，保養(yǎng)良好、地段優(yōu)越,，大部分為政府單位入駐,。 |
新都會御景豪庭 | 乙級 | 40 | —— | 50% | 實力雄厚的中大企業(yè),。 | 12層純寫字樓，07年7月入場裝修,，整層出租,，700多㎡/層，入駐門檻較高,。 |
金融廣場 | 乙級 | 20-25 | 5 | 100% | 中國移動,、利泰集團(tuán)、上海三菱電梯,、廣告,、貿(mào)易、律師行及部分中大企業(yè),。 | 樓齡較長,，內(nèi)部公共裝修較為破舊，項目形象不高,；不臨路,，昭示性較差。 |
廣發(fā)銀行大廈 | 乙級 | 25-35 | 9 | 95% | 廣發(fā)銀行,、金信息科技等中型企業(yè)。 | 管理完善,、自用及出租,，實用率低成為不足。 |
鴻業(yè)豪庭 | 乙級 | 50-60 | 5 | 90%以上 | 招商銀行,、伊麗莎白等,。 | 季華路首個正對季華公園豪宅，裙樓（1-5層）是辦公用途,，地段優(yōu)越,，集居住、辦公,、商鋪一體,。 |
瑞山大廈 | 乙級 | 50 | 租金已含 | 95% | 保險、金融等,，如友邦保險,。 | 2006年，由瑞山集團(tuán)購進(jìn)一棟商業(yè)大廈,，冠名為“瑞山大廈”,。 |
京禪大廈 | 乙級 | 45 | 5 | 90% | 招商銀行、流利英語教育機(jī)構(gòu)等,。 | 對面就是東建世紀(jì)廣場,，位于城市中央,，繁華地段，季華路沿線早期寫字樓,。 |
財富大廈 | 甲級 | 66 | 6 | 80% | 興業(yè)銀行,、港貿(mào)房地產(chǎn)公司、集成證券,、中信銀行,、鐵路投資公司、中國平安等,。 | 廣佛地鐵魁奇路上蓋的物業(yè),，車位充足，最大整層面積2000㎡,，最小單位面積為260㎡,，實用率高達(dá)八成多。 |
金海廣場 | 甲級 | 85 | 13 | 92% | 華夏銀行,、湛江商業(yè)銀行等,。 | 平均每層面積為1600㎡，大開間布局,，并可以自己分隔,，實用率70%。 |
九鼎國際 | 甲級 | 65 | 7 | —— | 申銀萬國證劵,、廣東寶裕集團(tuán),、吉鴻房地產(chǎn)、卓遠(yuǎn)地產(chǎn)等,。 | 臨近地鐵一號線朝安站和規(guī)劃中的地鐵三號線,，季華路上首個城市綜合體，社區(qū)內(nèi)部有完善商業(yè)配套,。 |
卓越國際商務(wù)大廈 | 甲級 | 75 | 10 | 95% | 多為民營和私企業(yè)主,，來自電子、金融,、貿(mào)易等行業(yè),，有中國移動、東莞銀行等進(jìn)駐,。 | 地段較為優(yōu)越,，定位佛山首個超甲級純寫字樓，聘請世邦魏理仕為物管顧問,，3.8米層高,。 |
3、南海大道板塊特征：
由于定位為金融高新區(qū),，片區(qū)聚集了銀行,、金融機(jī)構(gòu),、行政事業(yè)單位的自由辦公物業(yè)，部分出租給中小企業(yè),，普遍樓齡長,，設(shè)備陳舊，乙級為主,，租金水平較低,，整體出租率高。
項目 | 等級 | 租金 （元/㎡） | 管理費(fèi) （元/㎡） | 租住率 | 主要客戶 | 點(diǎn)評 |
財聯(lián)大廈 | 乙級 | 45 | 租金已含 | 90% | 南海發(fā)展股份,、成威商貿(mào),、押運(yùn)服務(wù)、凱利萊賓館,，建設(shè)銀行等,。 | 樓齡長，設(shè)施陳舊,，管理一般,。 |
經(jīng)委大廈 | 乙級 | 45 | 租金已含 | 100% | 南海創(chuàng)鴻地產(chǎn)、華南中遠(yuǎn)國際貨運(yùn),、中石化中海船舶燃料供應(yīng),、新時代證券、珠江期貨等,。 | 樓齡長,，設(shè)施陳舊。 |
中銀大廈 | 乙級 | 40 | —— | 70% | 中國銀行,、河南省中原建設(shè)有限公司、東芝電器銷售有限公司等,。 | 樓齡長,，設(shè)施、管理一般,。 |
財匯大廈 | 乙級 | 40-45 | 5 | 100% | 北京中交建設(shè)工程招標(biāo),、佛山水立方人工環(huán)境、皇宇律師事務(wù)所,、南湖國旅,、佛山萬創(chuàng)貿(mào)易、佛山友誼人力資源等,。 | 位于南海廣場旁,，有多個公交可通達(dá)佛山及廣州各區(qū)域，該項目曾爛尾停工,，07年售價5000元/㎡,。 |
信聯(lián)大廈 | 乙級 | 45-50 | 5 | 50% | 南海農(nóng)村信用聯(lián)社,、金融、貿(mào)易,、保險等,。 | 集酒店、辦公,、回憶,、商業(yè)、影視于一身的綜合辦公大樓,，建筑面積7萬平方米,。 |
東駿大廈 | 乙級 | 35 | 5 | 95% | 佛山亞龍養(yǎng)殖、亞泰工程管理咨詢公司,、華康保險代理,、廣州南峰專利、民生銀行信用卡中心,、一鼎地產(chǎn)等,。 | 南海大道旁，交通便利,，配套完善,。 |
三、2012年佛山寫字樓市場供應(yīng)
根據(jù)佛山市2012年國有建設(shè)用地供應(yīng)表,，佛山市今年計劃用于住宅的供地約為354萬平方米,，而商服用地約為211萬平方米，占到了住宅用地的6成左右,。從各區(qū)的土地購地表中可看到,，今年各區(qū)都增加了商服用地比例，以禪城為例,，商服用地有34塊,，而住宅用地只有14塊，而南海區(qū)的商服用地達(dá)到了60塊,；在佛山新城,，商服用地供應(yīng)有13塊，住宅用地只有2塊,。按照慣例,，商服用地多用于公寓、商場及寫字樓的建設(shè),，隨著近兩年各區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的推進(jìn),，用于改善辦公環(huán)境的高端寫字樓建設(shè)數(shù)量在不斷增加。
今年上半年寫字樓的市場供應(yīng)就達(dá)到了1004套,，與2010年的600余套相比都有了大幅的增加,。而就禪桂中心區(qū)來看,，目前禪城在建及待建的寫字樓項目包括有萬科廣場、星星華園國際,、恒福商業(yè)中心,、雅庭國際廣場、嶺南天地等,，供應(yīng)量不少于200萬平方米,；桂城的在建項目有包括天安數(shù)碼新城、鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城,、越秀星匯云錦,、創(chuàng)鴻廣場、萬達(dá)廣場等等,，供應(yīng)量約為300萬平方米,，加上一些已經(jīng)建成開始招租的項目，例如金融高新區(qū)的承業(yè)大廈,、景興環(huán)球大廈等,，未來三至五年佛山寫字樓的租售供應(yīng)量將超過700萬平方米。
與此同時,，位于桂城的金融高新區(qū)也初具規(guī)模,。位于金融高新C區(qū)的承業(yè)大廈是該區(qū)域內(nèi)的首座招商辦公物業(yè)，定位超甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓,，目前該項目已經(jīng)竣工,，處于招商階段。而與其相隔不遠(yuǎn)的景興環(huán)球大廈也已竣工進(jìn)入招商階段,。
放眼望去整個佛山大道東片區(qū),，金安大廈、天安數(shù)碼新城,、承業(yè)大廈,、承創(chuàng)大廈、友邦金融中心,、中國人保南方信息中心等等，這些大廈有的是金融,、保險類企業(yè)的自建大廈,，有的是由開發(fā)商投建的綜合性辦公寫字樓，個個都是按照現(xiàn)代化,、生態(tài),、節(jié)能、超甲級的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),，如此多的寫字樓體量云集一區(qū),，未來的高端,、繁華程度可見一斑，這讓每一個來此考察的企業(yè)都為之心動,。
保利東灣
保利東灣位于佛山CBD東平新城核心位置,，享有一線東平河景觀，項目總占地面積約48萬平方米,，總建筑面積約104萬平方米,。是集休閑、娛樂,、商務(wù),、購物、居住等功能于一體的灣區(qū)綜合體,。項目寫字樓保利中心建筑面積約10萬平方米,，高度為248米，定位為超高層甲級寫字樓,，已于前年動工,，項目還將配建五星級洲際酒店、國際時尚購物中心等高端商業(yè)體,。
萬科廣場
萬科廣場位于季華五路與嶺南大道北交匯處,，是萬科聯(lián)手全球領(lǐng)先設(shè)計機(jī)構(gòu)之一——RTKL，參考深圳華潤萬象城等知名項目傾力打造的地標(biāo)性綜合體,。項目占地約13.5萬平方米,，總建筑面積約75萬平方米，是集大型購物中心,、國際超甲級寫字樓,、高端SOHO公寓、高檔住宅,、特色商業(yè)街區(qū),、名校配套為一體的超大規(guī)模的城市綜合體，是佛山不可復(fù)制的“中心之城”,。
星星華園國際
星星華園國際的占地面積約10萬平方米,，建筑面積27萬平方米，是大型商住綜合項目,。該項目大致劃分成東西兩部分,，其中西邊的商業(yè)部分將由大型的商場、寫字樓和國際公寓組成,。該項目是禪城區(qū)中心組團(tuán)迄今為止唯一一塊商住一體化的大型綜合功能用地,。項目目前在建綜合廣場和寫字樓，建成后可由廣場通往季華路地鐵站內(nèi)。寫字樓部分將于今年下半年推出市場,。
四,、總結(jié)
佛山目前的純寫字樓很少，高檔寫字樓更是十分缺失,，分布也較為分散,，不利于長期發(fā)展。隨著佛山新城,、千燈湖板塊的建設(shè)和大量商業(yè)金融用地的供應(yīng),，佛山未來5年或?qū)⒊霈F(xiàn)超過500萬平方米的寫字樓。未來3年佛山將迎來寫字樓推貨高潮,，寫字樓市場肯定會有激烈競爭,，而隨著佛山制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，將增加對寫字樓的需求量,，寫字樓應(yīng)形成發(fā)展集群,，佛山寫字樓進(jìn)入高速發(fā)展期必定要以此為依托。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
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