總述：步入三季度，我國經(jīng)濟仍未看到明確的止跌信號,。7月份,，中國制造業(yè)PMI為50.2%，為8個月來最低值,，經(jīng)濟增速放緩,，國家為“穩(wěn)增長”將加強和改善宏觀調(diào)控，加大微調(diào)力度,。與此同時,，7月CPI同比上漲1.8%，CPI持續(xù)下行,，通脹壓力得到緩解,，貨幣政策趨松。央行營管部在召開轄區(qū)金融機構(gòu)情況通報會時指出，下一階段要嚴格實施差別化住房信貸政策,，抑制投機投資性購房需求,，繼續(xù)貫徹落實穩(wěn)健貨幣政策，近期房產(chǎn)調(diào)控未見放松,，堅決抑制投機投資性需求,，限購仍是主要手段，切實防止房價反彈,，繼續(xù)實行差別化信貸政策,，滿足居民合理性自住性住房需求仍將是主流。受樓市調(diào)控影響,，土地市場并未真正回暖，國土資源部下調(diào)土地供應計劃,，但調(diào)整后的住房用地計劃總量仍高于歷年計劃完成量,，預計后期土地供應量將有所增長。
一,、宏觀經(jīng)濟
（一）國家宏觀經(jīng)濟分析
7月份中國制造業(yè)PMI指數(shù)為50.1%,，較上月再回落0.1個百分點，為8個月來最低點,。中國制造業(yè)PMI指數(shù)環(huán)比持續(xù)回落,，預示著經(jīng)濟增速放緩，國家為穩(wěn)增長將加強和改善宏觀調(diào)控,，加大預調(diào)微調(diào)力度,。2012年7月，全國居民消費價格總水平同比上漲1.8%,，其中城市上漲1.9%,，農(nóng)村上漲1.5%；食品價格上漲2.4%,，非食品價格上漲1.5%,；消費品價格上漲1.7%，服務項目價格上漲2.0%,。1-7約平均,，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲3.1%。通脹壓力得到緩解,，貨幣政策趨松,，預計降準、降息等調(diào)控手段在年內(nèi)仍可繼續(xù),。
2012年,，我國經(jīng)濟和物價的增速均出現(xiàn)“雙降”，GDP和CPI漲幅均低于2011年,。從發(fā)展趨勢來看,，全球經(jīng)濟復蘇放緩影響出口,、樓市調(diào)整影響投資和地方政府債務問題持續(xù)“三碰頭”是2012年我國經(jīng)濟面臨的最大風險，因此“穩(wěn)增長”將成為宏觀政策的主要任務,。盡管2012年宏觀政策總基調(diào)不變,，將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但政策“穩(wěn)中趨松”的空間,、可能性和必要性都在明顯增大,。預計存款準備金率還有下調(diào)的空間、必要性和可能性,，短期內(nèi)利率保持總體穩(wěn)定,。房地產(chǎn)調(diào)控方向短期不會改變，市場“調(diào)整”還將延續(xù),；人民幣匯率雙邊波動幅度增大,，預計全年人民幣升值幅度不會太大。
（二）成都市宏觀經(jīng)濟分析
成都市2012年經(jīng)濟形勢,，與2011年相比更為錯綜復雜,，當前，國際需求呈明顯收縮態(tài)勢,，國內(nèi)需求增長空間也在收縮,，經(jīng)濟“大環(huán)境”仍然偏冷。不過,，四川發(fā)展的“小氣候”卻有望保持熱度,，同時，外部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移預計將繼續(xù)興起熱潮,，經(jīng)濟低迷正進一步加快“外資西進,、內(nèi)資西移”的步伐。當前,，成都經(jīng)濟就正好處在向萬億規(guī)模進發(fā)的關(guān)鍵區(qū)間,，處在一個高位運行、乘勢而進的爬坡階段,。這個階段特征,，是謀劃成都發(fā)展必須順應的重大趨勢。今年,，全市經(jīng)濟工作基調(diào)是“穩(wěn)中快進,、領(lǐng)先發(fā)展”。成都將在改善民生上拿出更大的投入,、采取更扎實的舉措,，爭取取得更顯著的成效。重點是要辦好惠民實事；提升文化事業(yè),；完善社會事業(yè),；健全保障機制。
二,、政策分析
1,、貨幣政策：中國人民銀行宣布自2012年6月8日起降息，并調(diào)準存款和貸款利率的上下限,。這被專家視為刺激經(jīng)濟的重要調(diào)控手段,，同時也是利率市場化道路上的重要一步。據(jù)公告,，此次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0.25個百分點,；其他各檔存貸款基準利率及住房公積金存貸款利率相應調(diào)整。
2,、供求管理政策：繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施促進房價合理回歸,。
3、供給管理政策：繼續(xù)推進保障房等安居工程建設,，擴大保障房覆蓋人群數(shù)量
2012年成都房地產(chǎn)市場政策
三、成都市土地市場分析
l 國土部下調(diào)20個地區(qū)住房土地供應量
8月5日,，國土部發(fā)布《2012年1～6月份全國住房用地供應計劃調(diào)整與落實情況》,，將全年住房供地計劃調(diào)整為15 .93萬公頃，其中20個地區(qū)計劃供應量相比年初目標有所下降,。
國土部稱,，根據(jù)各地上半年住房用地供需和已供土地開發(fā)利用情況，按照《國有建設用地供應計劃編制規(guī)范》要求,，對年初確定的住房用地供應計劃進行了調(diào)整,，其中20個地區(qū)計劃量減少，5個地區(qū)計劃量增加,。調(diào)整后的全國住房用地供應計劃總量為15.93萬公頃,，其中，保障性安居工程計劃用地為4.76萬公頃,。根據(jù)國土部的解釋,，調(diào)整后的住房用地計劃總量與歷年相比，仍遠遠超過歷史最高水平,，為歷史計劃完成量最大年份的117.3%,，能夠滿足全年住房用地有效需求。
l 上半年房地產(chǎn)開發(fā)用地5.97萬公頃 同比降15%
來自國土部的數(shù)據(jù)顯示,，受到房地產(chǎn)調(diào)控影響,，今年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)用地供應量為5.97萬公頃，相比去年同期的7.02萬公頃下降約15%。不過,，隨著一些城市樓市成交逐漸復蘇,，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情也開始逐漸升溫，土地價格也有回升態(tài)勢,。
數(shù)據(jù)顯示,，7月份全國70個大中城市土地總體供應5038公頃，其中住宅用地1879公頃,，環(huán)比上漲21.1%,，同比下降5.1%；土地總體成交3879公頃,，其中住宅用地成交1522公頃,，環(huán)比上漲37.9%，同比上漲14.9%
1,、供求分析
成都市第三季度土地成交量為2938.29畝,，比去年同期增長122.09%，環(huán)比增長185.42%,；第三季度土地供應量為9549.82,，比去年同期增長90.81%，環(huán)比增長96.51%,。
2,、2012年成都土地市場價格分析
從7月1日起至9月17日為止，成都市主城區(qū)和郊縣共供應土地83宗,，成交土地71宗,，成交率為85.5%，而未能順利成交的土地均是因故終止,，沒有流拍的地塊,。總體而言,，土地市場的火熱度仍然受住宅市場的影響較大,。今年7、8月份住宅市場由于剛需提前入市,，呈現(xiàn)出淡季不淡的現(xiàn)象,，外加上半年開發(fā)商以價換量換來較好的市場走量，開發(fā)商大多在資金狀況上有所好轉(zhuǎn),，因此諸多戰(zhàn)線拉得較長的品牌開發(fā)商也將注意力轉(zhuǎn)移到了土地市場上,，華潤，復地,，中鐵二局,，建工地產(chǎn)均有斬獲,。土地市場的競爭也越發(fā)顯得激烈。而一些中小房企由于自身實力有限,，只能去爭奪小宗地塊,，期望以快建快銷的戰(zhàn)略來維持生存，反而導致數(shù)宗小地塊出現(xiàn)了超過100%的溢價率,。其中2012年8月23日成交的成都市武侯區(qū)紅牌樓北街2號住宅用地樓面地價為7600元/㎡,，溢價率為136.5%，8月29日成交的新都大豐街道文化街住宅用地樓面地價為3050元/㎡,，溢價率為165.20%,。
3、2012年成都市土地市場預期
小陽春,、紅五月無疑極大提振樓市信心,，壓抑了一年之久的需求已經(jīng)按捺不住，調(diào)控威力開始消退,，而再度出臺更嚴厲調(diào)控措施的可能性也微乎其微,，從近期的宏觀經(jīng)濟形勢來看：金融方面的降息降準正處于量變到質(zhì)變的累積階段，開發(fā)商緊繃的資金鏈已經(jīng)得到緩解,，出貨之余開始關(guān)注未來的發(fā)展,，大開發(fā)商的去化速度本就高于市場平均水平，補充土地儲備勢在必行,，作為樓市風向標,，標桿房企的動作不僅將影響樓市供需，對購房者心理預期也將產(chǎn)生作用,，集體發(fā)力搶地，往往會成為樓市轉(zhuǎn)向的信號,，同時產(chǎn)生跟風效應,；近段時間土地市場較為活躍，品牌房企頻頻出手,，中小房企也不甘示弱,，同時也有部分其他類型的企業(yè)拿下各種專業(yè)市場用地，旅館酒店用地,、休療養(yǎng)用地,，土地市場亦呈現(xiàn)出百花齊放的局面。目前住宅市場保持在高位運行,，土地市場受其影響也會繼續(xù)保持現(xiàn)在的活躍度,，預計后期政府的推地節(jié)奏會以穩(wěn)為主，而開發(fā)商在拿地熱情不減的前提下會較為謹慎地對待土地市場,。
四,、成都市房地產(chǎn)市場分析
（一）新增商品房市場分析
1,、2012年三季度成都主城區(qū)商品房環(huán)比有所上漲
2012年3季度主城區(qū)共發(fā)放180張商品房預售許可證，面積共計513.13萬平方米,。2012年2季度主城區(qū)共發(fā)放135張商品房預售許可證,，從新增商品房預售的走勢看，2012年3季度環(huán)比上漲18%,，同比上漲25%,。主要原因是受降息這一貨幣政策的影響，該政策減輕購房者按揭成本負擔,，同時減輕開發(fā)商資金成本壓力,。與此同時，“金九銀十”的消費現(xiàn)象促使了新增商品房預售數(shù)量,。
從各行政區(qū)商品房預售狀況分析,，高新區(qū)仍然處于領(lǐng)先地位，2012年3季度,，高新區(qū)發(fā)售的預售面積占成都主城區(qū)商品房預售面積的43%,。而錦江區(qū)預售占比面積最小，僅占8%,。
（二）住宅類房地產(chǎn)市場狀況分析
1,、2012年3季度成都主城區(qū)商品房成交分析
從主城區(qū)商品房成交面積與新增商品房供銷趨勢看，主城區(qū)商品房新增供應面積同比有所上升,，環(huán)比基本持平,。2012年3季度成都主城區(qū)商品房成交面積保持平穩(wěn)趨勢，從成交趨勢圖看,，2012年成交量呈平穩(wěn)趨勢,。
2、2012年1季度成都主城區(qū)商品住宅分析
從成都市主城區(qū)商品住宅的成交趨勢上看,，2012年3季度共成交商品住宅26,534套,，共計257.84萬平方米，同比2011年3季度商品住宅成交面積增加了88%,，而成交套數(shù)上同比增加了12,092套,，增加了84%。從成交走勢圖上,，2012年7月商品住宅成交面積81.61萬平方米,，8月成交面積96.72萬平方米，9月成交面積79.15萬平方米,。明顯可以看出,，2012年成都主城區(qū)的商品住宅成交量是呈上漲趨勢的，主要是房貸有所松動,，大多數(shù)商業(yè)銀行重新執(zhí)行首套房基準利率,，部分優(yōu)質(zhì)客戶還可享受基準利率之上一定的折扣優(yōu)惠,，最高優(yōu)惠可做到8.5折。這對于剛需購房者十分利好,，剛需集中釋放,，成交回暖。
從成都主城區(qū)商品住宅與非住宅的成交走勢看,，明顯住宅成交量以較大優(yōu)勢壓倒非商品住宅,，2012年3季度，商品住宅成交面積257.47萬平方,，商品非住宅成交面積僅為68.93萬平方米,，同時結(jié)合商品住宅成交每戶平均面積趨勢圖看，2012年3季度,，每戶面積為89.66平方米,，這說明目前市場集中成交為住宅，剛需依舊是市場主力軍,。
從主城區(qū)各行政區(qū)的商品住宅成交量看,，2012年3季度高新區(qū)商品住宅成交面積82.56萬平方米，位居主城區(qū)各區(qū)之首,，其次是青羊區(qū)商品住宅成交面積44.15萬平方米,，錦江區(qū)商品住宅成交面積最小，僅19.36萬平方米,。
3,、2012年1季度成都主城區(qū)二手房市場分析
2012年3季度，成都市主城區(qū)的二手房市場發(fā)展較為平穩(wěn),，2012年3季度成都市主城區(qū)二手房住宅成交面積共235.03萬平方米,，成交套數(shù)16,890套，環(huán)比2012年2季度成交面積上升4.3%,，同比2011年3季度成交面積增長124.24%,。因此，從整體看2012年3季度成都主城區(qū)二手房成交量有所回升,。
從二手房成交區(qū)域看，武侯區(qū)成交量最大,，2012年3季度成交面積分別為74.72萬平方米,，分別占整個主城區(qū)二手房成交面積的32%。
4,、后市房市還看政策
自5月以來,，商品房、商品住宅成交量保持穩(wěn)定,；隨著地方微調(diào)在和中央的博弈中有所突破,，未來的行情向上已成為趨勢,；從實際市場表現(xiàn)及政策傾斜看：剛需首置仍然是未來市場核心消費力。
廣告投放隨著市場行情的看好,，開發(fā)商保持了較高的投放熱情,，從目前態(tài)勢看，下半年各企業(yè)在銷售推廣投入上,，還將有更大的投放力度,，下半年市場值得期待。
近期土地市場逐漸升溫,，各個品牌開發(fā)商都加大了土地儲備力度,，各地“地王”的出現(xiàn)是整體市場的一個反映；在當前經(jīng)濟壓力下,，出于土地市場供應平衡及地方財政等各方面需要,，經(jīng)過前期的市場冰凍期后，土地市場必然出現(xiàn)一個反彈,。
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