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一,、惠州市商業(yè)發(fā)展概況

近年來(lái)，伴隨著惠州產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市大開(kāi)發(fā),，惠州商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)開(kāi)發(fā)高潮,，麥地演達(dá)、西湖,、江北,、東平等熱點(diǎn)片區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)起云涌,，品牌連鎖商家紛紛進(jìn)駐惠州主流商圈。從主題商城到專業(yè)市場(chǎng),，從商業(yè)街到社區(qū)商業(yè),，惠州商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)猶如雨后春筍般放量增長(zhǎng)，迸發(fā)無(wú)限活力,。

同時(shí),，伴隨著《惠州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2005—2020）》的出臺(tái)，惠州提出了構(gòu)筑“四線三圈兩帶一心”（ 四線：依托惠澳,、惠淡,、惠州和惠環(huán)4條城市快速干道放射線和城際軌道交通，分別向城區(qū)的東,、南,、西、北四個(gè)方位延伸,，構(gòu)筑城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)和體系;三圈：惠城商業(yè)圈,，惠陽(yáng)－大亞灣商業(yè)圈，陳江－惠環(huán)商業(yè)圈,；二帶：是指穿越市區(qū)的東江,、西枝江兩條自然生態(tài)景觀帶;一心：指惠州城區(qū)以傳統(tǒng)特色的商業(yè)街為載體，融匯現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)新型業(yè)態(tài),，打造傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)有機(jī)結(jié)合的大商業(yè)圈）的生態(tài)休閑型大型商業(yè)格局,，惠州主流商業(yè)輪廓乍現(xiàn)，市級(jí)商業(yè)中心,、副市級(jí)商業(yè)中心等展示出惠州商業(yè)大格局,，同時(shí)也為惠州商鋪投資樹(shù)起了風(fēng)向標(biāo)。隨著惠州商業(yè)地產(chǎn)的逐漸開(kāi)發(fā),，惠州城區(qū)形成以人人樂(lè),、海雅、沃爾瑪?shù)戎髁ι碳覟楹诵牡幕ㄟ厧X商圈,，以麗日百貨,、賽格廣場(chǎng)、黃塘電腦城為核心的西湖商圈等兩大市級(jí)商業(yè)中心,；同時(shí),，形成以廣百百貨,、美博城,、百佳為核心的南壇-下埔商圈。

惠州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,，不但在惠州本地掀起了商鋪投資熱潮,，更是以其商鋪“價(jià)格洼地”吸引深圳人到惠州投資商鋪,，惠州諸多商業(yè)項(xiàng)目的客戶深圳人占據(jù)了大部分。麥地商圈,、江北中心區(qū)等城市主流商圈更是深圳人在惠州投資商鋪的首選,。惠州主流商圈的商鋪,，以其低價(jià)格,、高成長(zhǎng)的“原始股”優(yōu)勢(shì)成為眾多深圳投資者爭(zhēng)搶的香餑餑。

二,、惠州市城區(qū)主要商圈分布

在分布方面,，目前惠州主要商業(yè)設(shè)施高度集中在惠城區(qū)，其他縣區(qū)的商業(yè)則發(fā)展較為落后,。

惠州城區(qū)主要有西湖,、花邊領(lǐng)、江北,、東平等商圈,，其中西湖、花邊嶺商圈是惠州市級(jí)商業(yè)中心,，是惠州較繁華,、商鋪價(jià)格較高的商圈，是惠州的“東門(mén),、華強(qiáng)北”,；南壇-下埔商圈是惠州市傳統(tǒng)繁榮商業(yè)中心之一，上個(gè)世紀(jì)八九十年代,。由于西湖邊的商業(yè)空間拓展的局限性,，商鋪的發(fā)展一直沿著環(huán)城西路向著南壇、下埔方向迅速延伸,。至此,，南壇、下埔街區(qū)迎來(lái)了新一輪的黃金發(fā)展時(shí)期,，這一時(shí)期的到來(lái)是惠州商注：圖中分別為麥地路,、麥地南路、石湖路,、麥地東路,、新岸路、演達(dá)一路,、花邊嶺廣場(chǎng)一帶的花邊嶺商圈,；以西湖步行街為核心，向南延伸到汽車(chē)站的西湖商圈；西堤路,、惠沙堤一路,、南壇西路、南壇東路,、下埔路一帶的南壇-下埔商圈,。

三、主要商圈的簡(jiǎn)介與存在的問(wèn)題

1.花邊嶺商圈

惠州規(guī)模最大的商圈,。麥地商圈以麥地為核心,，包括下埔、南壇,、河南岸,、黃田崗等地，輻射整個(gè)城市,，是城市的核心地帶,。沃爾瑪、人人樂(lè),、海雅,、天虹、萬(wàn)佳,、百佳,、新一佳、國(guó)美,、蘇寧等大商家云集于此,。主題商城女人世界、港澳城,、世貿(mào)中心,、天虹商場(chǎng)、時(shí)代百貨,、商業(yè)街?jǐn)?shù)碼街,、源東商業(yè)街等形成了龐大的城市核心商圈。商圈中大量的人流,、車(chē)流也為各大商場(chǎng)和臨街商業(yè)店鋪良好經(jīng)營(yíng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。隨著世界零售巨頭“沃爾瑪”和深圳等地品牌大商家的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，將來(lái)麥地演達(dá)商圈會(huì)有一個(gè)新的騰飛,。此片區(qū)的商鋪價(jià)格也一直領(lǐng)跑惠州各個(gè)商圈,，目前底層內(nèi)鋪和臨街鋪位價(jià)格一般在1.8－2.5萬(wàn)元／平方米之間，個(gè)別地段的社區(qū)臨街鋪位價(jià)格也攀升到了2.5萬(wàn)元／平方米以上,，并且還有快速上漲的勢(shì)頭,。

數(shù)碼商業(yè)街,，總占地約20400平方米，全長(zhǎng)800米,，總建筑面積20000平方米，主體由歐陸經(jīng)典宮殿建筑及亞熱帶風(fēng)情園林構(gòu)成,，外觀獨(dú)特,，美觀，是一座集藝術(shù)欣賞和休閑購(gòu)物為一體的大型主題式購(gòu)物商場(chǎng),。數(shù)碼商業(yè)街不是專賣(mài)數(shù)碼產(chǎn)品的街道,，而是一條集購(gòu)物、休閑,、美食,、娛樂(lè)為一體針對(duì)女性消費(fèi)團(tuán)體的街道。原本惠州數(shù)碼商業(yè)街是為數(shù)碼工業(yè)的精品提供一個(gè)對(duì)外展示,、推介的場(chǎng)所,，而且為廣大客商提供了一個(gè)自由采購(gòu)的開(kāi)放市場(chǎng)。但后期,，發(fā)展成為了一條購(gòu)物休閑的特色街道,。

數(shù)碼商業(yè)街

花邊嶺商圈主要存在三個(gè)問(wèn)題：一是交通問(wèn)題?；ㄟ厧X商圈由于處于惠州市區(qū)與各縣區(qū)交通要道上,，交通擁擠、交通設(shè)施不完善,，停車(chē)場(chǎng)不足嚴(yán)重制約了商圈的繁榮發(fā)展,。任何一個(gè)商圈的形成和發(fā)展，都離不開(kāi)發(fā)達(dá)的交通,。但花邊嶺商圈,，人人樂(lè)，萬(wàn)佳百貨都是比鄰路邊建設(shè)的,，沒(méi)地方停車(chē)導(dǎo)致商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境較差,，難以吸引高端有車(chē)消費(fèi)族。二是購(gòu)物環(huán)境較差,。人人樂(lè)一帶的地面設(shè)施較為陳舊,，路面破損現(xiàn)象比較嚴(yán)重；由于是在原有的河南鎮(zhèn)的城建基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的新城區(qū),，樹(shù)木少,，綠化差。再加上人流中外來(lái)人比較多,，隨地丟垃圾,，闖紅燈現(xiàn)象較為嚴(yán)重,，整體形象相對(duì)較差。三是商圈內(nèi)各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序,，銷售商品定位過(guò)于趨同,。沒(méi)有很好的將惠州零售這塊蛋糕共同作大。比如之前的世貿(mào)百貨,，就是因?yàn)槎ㄎ徊磺逦?，銷售思路不明確，沒(méi)有自己的特色,，終于在女人世界,，人人樂(lè)，天虹等三重夾擊下而倒閉,。

2.西湖商圈

惠州最成熟的商圈,。西湖商圈以西湖步行街為核心，向南延伸到汽車(chē)站,，主要由步行街,、麗日百貨、賽格電子,、黃塘電腦城等大型商業(yè)設(shè)施構(gòu)成,，商圈范圍可輻射全市各個(gè)地區(qū)。商圈內(nèi)商業(yè)主要以商業(yè)街形式為主,，有新西湖百貨和麗日百貨,。西湖商圈屬于惠州的老商業(yè)街區(qū)，臨街商業(yè)店面整體經(jīng)營(yíng)狀況都較好,，數(shù)碼第一港,、泰富御山郡等新建大型商業(yè)為該商圈注入新的商業(yè)活力。隨著該商圈的升級(jí)改造,，未來(lái)一個(gè)以旅游休閑商業(yè)為代表的新西湖商圈將逐步面世,。西湖商圈的商鋪價(jià)格也較高，一樓內(nèi)鋪和臨街鋪位價(jià)格主要在2－2.5萬(wàn)元／平方米之間,，其中數(shù)碼第一港臨街商鋪?zhàn)罡邌蝺r(jià)更是突破每平方米4萬(wàn)元,。

惠州商業(yè)步行街是由市區(qū)老街改造葺飾而成。步行街包括中山西路,、五四路和國(guó)慶路,，全長(zhǎng)1040米，1997年10月23日破土,，1998年元月18日竣工,。當(dāng)我們漫步在這一洋溢現(xiàn)代都市韻味的街道上時(shí)，追憶往昔,，感慨萬(wàn)千,。與解放前比,，這幾條街發(fā)生了翻天覆地的變化。解放前,，國(guó)慶路五路,，稱下鵝湖（又稱下西湖邊）。湖水通過(guò)水門(mén)路的鐘樓亭下水關(guān)口,，流出西枝江,。鐘樓亭中間有拱門(mén)，內(nèi)邊是一個(gè)約八九米長(zhǎng)的涵洞,，直通原打鐵行小街（現(xiàn)改為水門(mén)路）,，涵洞中長(zhǎng)年有幾檔小販賣(mài)肉丸,、豬腳粉,、豆花、麻糊和湯圓等小食品,。

該商圈主要經(jīng)營(yíng)中,、低檔服飾和通訊器材。步行街和麗日廣場(chǎng),，兩者在形式上已形成互補(bǔ),。

西湖商圈消費(fèi)群是以本地中產(chǎn)階層和學(xué)生為主，消費(fèi)特征趨向于年輕時(shí)尚型,，部分本地中產(chǎn)階層具有較高的消費(fèi)能力,，對(duì)于相對(duì)高檔次商品需求較高。

商業(yè)步行街

西湖商圈主要存在兩個(gè)問(wèn)題：一是規(guī)模問(wèn)題,。西湖商圈是在西湖邊上發(fā)展起來(lái)的,，目前的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模過(guò)小，且可擴(kuò)展空間不大,。由于規(guī)模上不去,，遲早人流會(huì)被日益壯大的其他兩個(gè)商圈吸引，發(fā)展前景相對(duì)較差,。二是政府引導(dǎo)的問(wèn)題,。惠州市級(jí)商圈規(guī)劃里面,，沒(méi)有提到西湖商圈,；沒(méi)有政府的支持和引導(dǎo)，西湖商圈依靠自身發(fā)展很困難,。因?yàn)槲骱倘μ幱诶铣菂^(qū),，各方面市政配套設(shè)施還不完善，如果沒(méi)有政府干預(yù),，難以做大做強(qiáng),。

3.南壇-下埔商圈

南壇-下埔商圈（西堤路,、惠沙堤一路、南壇西路,、南壇東路,、下埔路）惠州市傳統(tǒng)繁榮商業(yè)中心之一。上個(gè)世紀(jì)八九十年代,，由于西湖邊的商業(yè)空間拓展的局限性,，商鋪的發(fā)展一直沿著環(huán)城西路向著南壇、下埔方向迅速延伸,。至此,，南壇、下埔街區(qū)迎來(lái)了新一輪的黃金發(fā)展時(shí)期,，這一時(shí)期的到來(lái)是惠州商業(yè)發(fā)展的汛潮期,。

由于在這個(gè)片區(qū)居住的大多是政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的工作人員，以及惠州改革開(kāi)放初期先富起來(lái)的一批人士,，使得居住在這一街區(qū)的居民購(gòu)買(mǎi)力不斷增強(qiáng),。時(shí)至今日，這里的店鋪依然是惠州高消費(fèi)群體必到的首選旺地之一,。一家緊挨一家的中高檔品牌服飾店,、床上用品專賣(mài)店等，將南壇至下埔這一商業(yè)街區(qū)炒得越來(lái)越熱,，形成了當(dāng)時(shí)惠州首屈一指的高消費(fèi)商業(yè)街區(qū),，鋪面租金也因此一路飆升，“一鋪難求”的局面終于在這里形成,。當(dāng)時(shí),，許多惠州人把這一街區(qū)形象地稱為惠州的“淮海路”，足見(jiàn)這一商圈當(dāng)時(shí)的影響力,。

惠州美博城是一所綜合性商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng),，位于惠州市區(qū)繁華地帶南壇東路17號(hào)鵬達(dá)大廈。是惠州20～35歲的追求時(shí)尚,、體現(xiàn)個(gè)性,，崇尚自由的年輕消費(fèi)群固定的商業(yè)綜合體?；葜菝啦┏鞘怯蓮V東安華美博城集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,。安華集團(tuán)為國(guó)內(nèi)著名的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，在全國(guó)享有一定的知名度,?；葜菝啦┏堑靥幠蠅瘱|路，經(jīng)營(yíng)面積20000平方米,，共設(shè)有7層8個(gè)主題的消費(fèi)特區(qū),。主題消費(fèi)特區(qū)真正實(shí)現(xiàn)了融購(gòu)物,、美食、休閑,、娛樂(lè)于一體,，使年青消費(fèi)者可以邊逛邊玩邊食，實(shí)現(xiàn)一站式購(gòu)物,。

惠州美博城

四,、結(jié)束語(yǔ)

惠州商圈在形成的過(guò)程中，隨著惠州經(jīng)濟(jì)和外來(lái)人口的高速增長(zhǎng),，惠州商業(yè)市場(chǎng)存在的利潤(rùn)空間將吸引越來(lái)越多的企業(yè)加入惠州零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中,；比如麥德龍已經(jīng)落戶惠州東平的海燕綠島新城；東平金典故事對(duì)面擬建設(shè)10萬(wàn)平方米的大型商業(yè)中心,；江北意生廣場(chǎng)也迅速建成了,。惠州今后三年的零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈,，競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)導(dǎo)致惠州新一輪的商業(yè)資源整合,、商場(chǎng)業(yè)態(tài)和網(wǎng)點(diǎn)將重新洗牌,。經(jīng)過(guò)洗牌后的惠州零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng),，零售市場(chǎng)吞吐能力將提升到新的高度，惠州商業(yè)前景一片光明,！