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一、惠州市商業(yè)發(fā)展概況

近年來,，伴隨著惠州產(chǎn)業(yè)升級和城市大開發(fā),，惠州商業(yè)地產(chǎn)迎來開發(fā)高潮，麥地演達(dá),、西湖,、江北、東平等熱點(diǎn)片區(qū)商業(yè)開發(fā)風(fēng)起云涌,，品牌連鎖商家紛紛進(jìn)駐惠州主流商圈,。從主題商城到專業(yè)市場，從商業(yè)街到社區(qū)商業(yè),，惠州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)猶如雨后春筍般放量增長,，迸發(fā)無限活力。

同時,，伴隨著《惠州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2005—2020）》的出臺,，惠州提出了構(gòu)筑“四線三圈兩帶一心”（ 四線：依托惠澳、惠淡,、惠州和惠環(huán)4條城市快速干道放射線和城際軌道交通,，分別向城區(qū)的東、南、西,、北四個方位延伸,，構(gòu)筑城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)和體系;三圈：惠城商業(yè)圈，惠陽－大亞灣商業(yè)圈,，陳江－惠環(huán)商業(yè)圈,；二帶：是指穿越市區(qū)的東江、西枝江兩條自然生態(tài)景觀帶;一心：指惠州城區(qū)以傳統(tǒng)特色的商業(yè)街為載體,，融匯現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)新型業(yè)態(tài),，打造傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)有機(jī)結(jié)合的大商業(yè)圈）的生態(tài)休閑型大型商業(yè)格局，惠州主流商業(yè)輪廓乍現(xiàn),，市級商業(yè)中心,、副市級商業(yè)中心等展示出惠州商業(yè)大格局，同時也為惠州商鋪投資樹起了風(fēng)向標(biāo),。隨著惠州商業(yè)地產(chǎn)的逐漸開發(fā),，惠州城區(qū)形成以人人樂、海雅,、沃爾瑪?shù)戎髁ι碳覟楹诵牡幕ㄟ厧X商圈,，以麗日百貨、賽格廣場,、黃塘電腦城為核心的西湖商圈等兩大市級商業(yè)中心,；同時，形成以廣百百貨,、美博城,、百佳為核心的南壇-下埔商圈。

惠州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,，不但在惠州本地掀起了商鋪投資熱潮,，更是以其商鋪“價格洼地”吸引深圳人到惠州投資商鋪，惠州諸多商業(yè)項(xiàng)目的客戶深圳人占據(jù)了大部分,。麥地商圈,、江北中心區(qū)等城市主流商圈更是深圳人在惠州投資商鋪的首選?；葜葜髁魃倘Φ纳啼?，以其低價格、高成長的“原始股”優(yōu)勢成為眾多深圳投資者爭搶的香餑餑,。

二,、惠州市城區(qū)主要商圈分布

在分布方面，目前惠州主要商業(yè)設(shè)施高度集中在惠城區(qū),，其他縣區(qū)的商業(yè)則發(fā)展較為落后,。

惠州城區(qū)主要有西湖,、花邊領(lǐng)、江北,、東平等商圈，其中西湖,、花邊嶺商圈是惠州市級商業(yè)中心,，是惠州較繁華、商鋪價格較高的商圈,，是惠州的“東門,、華強(qiáng)北”；南壇-下埔商圈是惠州市傳統(tǒng)繁榮商業(yè)中心之一,，上個世紀(jì)八九十年代,。由于西湖邊的商業(yè)空間拓展的局限性，商鋪的發(fā)展一直沿著環(huán)城西路向著南壇,、下埔方向迅速延伸,。至此，南壇,、下埔街區(qū)迎來了新一輪的黃金發(fā)展時期,，這一時期的到來是惠州商注：圖中分別為麥地路、麥地南路,、石湖路,、麥地東路、新岸路,、演達(dá)一路,、花邊嶺廣場一帶的花邊嶺商圈；以西湖步行街為核心,，向南延伸到汽車站的西湖商圈,；西堤路、惠沙堤一路,、南壇西路,、南壇東路、下埔路一帶的南壇-下埔商圈,。

三,、主要商圈的簡介與存在的問題

1.花邊嶺商圈

惠州規(guī)模最大的商圈。麥地商圈以麥地為核心,，包括下埔,、南壇、河南岸,、黃田崗等地,，輻射整個城市，是城市的核心地帶。沃爾瑪,、人人樂,、海雅、天虹,、萬佳,、百佳、新一佳,、國美,、蘇寧等大商家云集于此。主題商城女人世界,、港澳城,、世貿(mào)中心、天虹商場,、時代百貨,、商業(yè)街?jǐn)?shù)碼街、源東商業(yè)街等形成了龐大的城市核心商圈,。商圈中大量的人流,、車流也為各大商場和臨街商業(yè)店鋪良好經(jīng)營奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨著世界零售巨頭“沃爾瑪”和深圳等地品牌大商家的強(qiáng)勢進(jìn)駐,，將來麥地演達(dá)商圈會有一個新的騰飛,。此片區(qū)的商鋪價格也一直領(lǐng)跑惠州各個商圈，目前底層內(nèi)鋪和臨街鋪位價格一般在1.8－2.5萬元／平方米之間,，個別地段的社區(qū)臨街鋪位價格也攀升到了2.5萬元／平方米以上,，并且還有快速上漲的勢頭。

數(shù)碼商業(yè)街,，總占地約20400平方米,，全長800米，總建筑面積20000平方米,，主體由歐陸經(jīng)典宮殿建筑及亞熱帶風(fēng)情園林構(gòu)成,，外觀獨(dú)特，美觀,，是一座集藝術(shù)欣賞和休閑購物為一體的大型主題式購物商場,。數(shù)碼商業(yè)街不是專賣數(shù)碼產(chǎn)品的街道，而是一條集購物,、休閑,、美食、娛樂為一體針對女性消費(fèi)團(tuán)體的街道,。原本惠州數(shù)碼商業(yè)街是為數(shù)碼工業(yè)的精品提供一個對外展示,、推介的場所,，而且為廣大客商提供了一個自由采購的開放市場。但后期,，發(fā)展成為了一條購物休閑的特色街道,。

數(shù)碼商業(yè)街

花邊嶺商圈主要存在三個問題：一是交通問題?；ㄟ厧X商圈由于處于惠州市區(qū)與各縣區(qū)交通要道上,，交通擁擠、交通設(shè)施不完善,，停車場不足嚴(yán)重制約了商圈的繁榮發(fā)展。任何一個商圈的形成和發(fā)展,，都離不開發(fā)達(dá)的交通,。但花邊嶺商圈，人人樂,，萬佳百貨都是比鄰路邊建設(shè)的,，沒地方停車導(dǎo)致商場購物環(huán)境較差，難以吸引高端有車消費(fèi)族,。二是購物環(huán)境較差,。人人樂一帶的地面設(shè)施較為陳舊，路面破損現(xiàn)象比較嚴(yán)重,；由于是在原有的河南鎮(zhèn)的城建基礎(chǔ)上發(fā)展起來的新城區(qū),，樹木少，綠化差,。再加上人流中外來人比較多,，隨地丟垃圾，闖紅燈現(xiàn)象較為嚴(yán)重,，整體形象相對較差,。三是商圈內(nèi)各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)競爭無序，銷售商品定位過于趨同,。沒有很好的將惠州零售這塊蛋糕共同作大,。比如之前的世貿(mào)百貨，就是因?yàn)槎ㄎ徊磺逦?，銷售思路不明確,，沒有自己的特色，終于在女人世界,，人人樂,，天虹等三重夾擊下而倒閉。

2.西湖商圈

惠州最成熟的商圈,。西湖商圈以西湖步行街為核心,，向南延伸到汽車站,，主要由步行街、麗日百貨,、賽格電子,、黃塘電腦城等大型商業(yè)設(shè)施構(gòu)成，商圈范圍可輻射全市各個地區(qū),。商圈內(nèi)商業(yè)主要以商業(yè)街形式為主,，有新西湖百貨和麗日百貨。西湖商圈屬于惠州的老商業(yè)街區(qū),，臨街商業(yè)店面整體經(jīng)營狀況都較好,，數(shù)碼第一港、泰富御山郡等新建大型商業(yè)為該商圈注入新的商業(yè)活力,。隨著該商圈的升級改造,，未來一個以旅游休閑商業(yè)為代表的新西湖商圈將逐步面世。西湖商圈的商鋪價格也較高,，一樓內(nèi)鋪和臨街鋪位價格主要在2－2.5萬元／平方米之間,，其中數(shù)碼第一港臨街商鋪?zhàn)罡邌蝺r更是突破每平方米4萬元。

惠州商業(yè)步行街是由市區(qū)老街改造葺飾而成,。步行街包括中山西路,、五四路和國慶路，全長1040米,，1997年10月23日破土,，1998年元月18日竣工。當(dāng)我們漫步在這一洋溢現(xiàn)代都市韻味的街道上時,，追憶往昔,，感慨萬千。與解放前比,，這幾條街發(fā)生了翻天覆地的變化,。解放前，國慶路五路,，稱下鵝湖（又稱下西湖邊）,。湖水通過水門路的鐘樓亭下水關(guān)口，流出西枝江,。鐘樓亭中間有拱門,，內(nèi)邊是一個約八九米長的涵洞，直通原打鐵行小街（現(xiàn)改為水門路）,，涵洞中長年有幾檔小販賣肉丸,、豬腳粉、豆花,、麻糊和湯圓等小食品,。

該商圈主要經(jīng)營中,、低檔服飾和通訊器材。步行街和麗日廣場,，兩者在形式上已形成互補(bǔ),。

西湖商圈消費(fèi)群是以本地中產(chǎn)階層和學(xué)生為主，消費(fèi)特征趨向于年輕時尚型,，部分本地中產(chǎn)階層具有較高的消費(fèi)能力,，對于相對高檔次商品需求較高。

商業(yè)步行街

西湖商圈主要存在兩個問題：一是規(guī)模問題,。西湖商圈是在西湖邊上發(fā)展起來的,，目前的經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模過小，且可擴(kuò)展空間不大,。由于規(guī)模上不去,，遲早人流會被日益壯大的其他兩個商圈吸引，發(fā)展前景相對較差,。二是政府引導(dǎo)的問題?；葜菔屑壣倘σ?guī)劃里面,，沒有提到西湖商圈；沒有政府的支持和引導(dǎo),，西湖商圈依靠自身發(fā)展很困難,。因?yàn)槲骱倘μ幱诶铣菂^(qū)，各方面市政配套設(shè)施還不完善,，如果沒有政府干預(yù),，難以做大做強(qiáng)。

3.南壇-下埔商圈

南壇-下埔商圈（西堤路,、惠沙堤一路,、南壇西路、南壇東路,、下埔路）惠州市傳統(tǒng)繁榮商業(yè)中心之一,。上個世紀(jì)八九十年代，由于西湖邊的商業(yè)空間拓展的局限性,，商鋪的發(fā)展一直沿著環(huán)城西路向著南壇,、下埔方向迅速延伸。至此,，南壇,、下埔街區(qū)迎來了新一輪的黃金發(fā)展時期，這一時期的到來是惠州商業(yè)發(fā)展的汛潮期,。

由于在這個片區(qū)居住的大多是政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的工作人員,，以及惠州改革開放初期先富起來的一批人士,，使得居住在這一街區(qū)的居民購買力不斷增強(qiáng)。時至今日,，這里的店鋪依然是惠州高消費(fèi)群體必到的首選旺地之一,。一家緊挨一家的中高檔品牌服飾店、床上用品專賣店等,，將南壇至下埔這一商業(yè)街區(qū)炒得越來越熱,，形成了當(dāng)時惠州首屈一指的高消費(fèi)商業(yè)街區(qū)，鋪面租金也因此一路飆升,，“一鋪難求”的局面終于在這里形成,。當(dāng)時，許多惠州人把這一街區(qū)形象地稱為惠州的“淮海路”,，足見這一商圈當(dāng)時的影響力,。

惠州美博城是一所綜合性商業(yè)購物廣場，位于惠州市區(qū)繁華地帶南壇東路17號鵬達(dá)大廈,。是惠州20～35歲的追求時尚,、體現(xiàn)個性，崇尚自由的年輕消費(fèi)群固定的商業(yè)綜合體,?；葜菝啦┏鞘怯蓮V東安華美博城集團(tuán)投資開發(fā)的一個商業(yè)項(xiàng)目。安華集團(tuán)為國內(nèi)著名的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營商,，在全國享有一定的知名度,。惠州美博城地處南壇東路,，經(jīng)營面積20000平方米,，共設(shè)有7層8個主題的消費(fèi)特區(qū)。主題消費(fèi)特區(qū)真正實(shí)現(xiàn)了融購物,、美食,、休閑、娛樂于一體,，使年青消費(fèi)者可以邊逛邊玩邊食,，實(shí)現(xiàn)一站式購物。

惠州美博城

四,、結(jié)束語

惠州商圈在形成的過程中,，隨著惠州經(jīng)濟(jì)和外來人口的高速增長，惠州商業(yè)市場存在的利潤空間將吸引越來越多的企業(yè)加入惠州零售業(yè)競爭中,；比如麥德龍已經(jīng)落戶惠州東平的海燕綠島新城,；東平金典故事對面擬建設(shè)10萬平方米的大型商業(yè)中心；江北意生廣場也迅速建成了?；葜萁窈笕甑牧闶蹣I(yè)競爭將越來越激烈,，競爭必然會導(dǎo)致惠州新一輪的商業(yè)資源整合、商場業(yè)態(tài)和網(wǎng)點(diǎn)將重新洗牌,。經(jīng)過洗牌后的惠州零售業(yè)的競爭會進(jìn)一步增強(qiáng),，零售市場吞吐能力將提升到新的高度，惠州商業(yè)前景一片光明,！